本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安臵协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。
被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
③房地产开发与经营管理条例相关规定
房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。
出让合同约定的动工开发期限满1年末动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲臵费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
? 交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； ? 持有建设工程规划许可证和施工许可证；
? 按提供的预售商品房计算，投人开发建设的资金达到工程建设总投资的
25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； ? 已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 （2） 房地产政策环境
通过十年政策回顾了解近十年来我国出台的一些房地产调控政策，重点掌握政府的宏观调控手段，包括：土地供应政策、地价政策、金融政策、住房政策、税收政策、价格政策等。
（3）房地产开发的社会经济环境
了解如何对房地产开发的社会经济环境进行分析。 对经济环境的分析，可以从影响房地产开发的经济因素如项目所在国家、地区的经济发展状况，居民收入水平及分布、物价水平、就业水平等进行分析。
对社会环境的分析，可以从人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭数量及其结构、各地的风俗习惯和民族特点等方面进行分析。
三、典型习题
1．简述房地产市场的特点。
答：与一般商品市场相比较，房地产市场的特点包括：区域性、竞争的不充分、供给调节的滞后性、交易复杂性、与金融的关联度高、政府干预性强。 2．大连市某房地产开发企业年销售收入额为100000万元人民币，则该房地产开发企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加分别为多少？该企业应缴纳的营业税金及附加为多少？
解：应缴纳的营业税= 100000×5%=5000（万元）
应缴纳的城市维护建设税=应缴纳营业税×7%= 5000 ×7% = 350（万元）
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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 应缴纳的教育费附加=应缴纳营业税×3%= 5000 ×3% = 150（万元）
应缴纳的营业税金及附加=应缴纳的营业税+应缴纳城市维护建设税+应缴纳的教育费附加=5000+350+150=5500（万元）
3．某开发商转让房地产所取得的增值额为1000万元，扣除项目金额合计为400万元，求其应缴纳的土地增值税。 解：
方法一：直接采用增值税定义进行计算
增值率=增值额/扣除项目金额=1000/400=250%>200% 将增值额分别按扣除项目金额50%（200）、扣除项目金额100%（400）、扣除项目金额200%（800）三个点分成四部分： 第一部分为小于等于扣除项目金额50%的部分：
400×50%=200（万元），税率为30%
第二部分为大于扣除项目金额50%的部分小于等于扣除项目金额100%的部分：
400 ×100%-400×50%=200（万元）税率为40%
第三部分为大于扣除项目金额100%的部分小于等于扣除项目金额200%的部分：
400 ×200%-400×100%=400（万元）税率为50%
第四部分为大于扣除项目金额200%的部分：
1000-400×200%=200（万元）税率为60%
应交纳的增值税为：200×30%+200×40%+400×50%+200×60%=460（万元） 方法二：直接采用土地增值税第四类速算公式计算为：
增值率=增值额/扣除项目金额=1000/400=250%>200%
土地增值税=增值额*60%-扣除项目金额*35%=1000×60%-400×35%=460（万元）
4.契税的课税对象为（B）
A、房地产的出售人 B、房地产的购买人
C、房地产的使用权人 D、发生权属转移的房地产
5.《城市房屋拆迁管理条例》规定，货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位等区素以（D）确定。
A、重臵价格结合成新 B、市场指导价
C、基准地价 D、房地产市场评估价格 6.城市房屋拆迁的裁决应当由（D）做出。
A、仲裁机构 B、人民法院 C、公安机关 D、房屋拆迁管理部门
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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著
房地产开发与经营辅导资料四
主 题：第二章 第三、四、五节“房地产市场的供求关系”、“房地产市场指标”、“房地产市场的周期循环与房地产泡沫”辅导资料
内 容：
我们这周主要学习第二章房地产市场及其运行规律第三、四、五节的内容。希望通过这三节内容的学习使同学对房地产市场的概念及特点、房地产市场划分、房地产市场运行环境等相关内容有一个详细的了解，为后续内容的学习打下坚实的基础。
一、学习要求
（1）了解需求与供给基本理论、房地产市场的周期循环、房地产泡沫衡量。 （2）掌握房地产市场需求与供给的基本概念、房地产市场需求与供给的基本特点、影响商品住宅市场需求与供给变化的其它因素、价格机制对房地产市场供求关系的调节作用、房地产市场指标、房地产泡沫含义及成因。
二、主要知识点
1．房地产市场的供求关系（这一部分见书上第二章第二节，部分地方有一定区别，同学们学习的时候参照课件学习）
（1）房地产市场需求的概念 房地产市场需求指在一定时期内，房地产市场的消费者愿意并且能够购买的房地产的数量。
（2）房地产需求曲线
假定房地产需求函数中除房地产自身价格以外所有其它影响因素均保持某种水平不变时房地产商品需求量与价格之间相互关系的几何曲线。房地产需求曲线通常向下倾斜，即斜率为负。也就是说，较高的价格和较低的需求相对应。
（3）房地产市场需求的特点 ? 需求具有广泛性。 ? 需求具有多样化。
? 需求具有双重性，房地产尤其是住宅既可以作为消费者，也可以作为投
资品，因此可分为房地产消费需求与投资需求两大类。 ? 需求具有可替代性。
? 需要借助金融机构来进行融资。
（4）影响商品住宅市场需求变化的其它因素 其他因素的变化会引起需求曲线的移动。 ? 收入的变化 一般来说，收入增加提高了购买者的支付能力，会导致对商品住宅购买需求的增加，从而使住宅购买需求曲线向右平移。 ? 替代品的价格变化
原商品的替代品价格的变化，会影响对原商品的需求。一般来说,替代品价格上升,原商品需求曲线右移。 ? 对未来的预期
消费者对未来收入、利率、通货膨胀、某种价格上涨或下降等的预期会影响到其对某种房地产商品的当前需求。如消费者预期未来住宅价格上涨，则会增加
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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 对当前住宅的需求。
? 社会经济发展水平和城市化水平
房地产需求与社会经济发展水平是一种正相关关系。只有经济发展，国民收入水平提高，才能是一国或地区的经济步入良性循环，从而不断提高对房地产的生产需求和消费需求。
城市化水平对房地产需求的影响表现在城市数量、规模的扩大以及城市人口的增加，从而增加对房地产的需求。 ? 政府政策的变化
如政府出台的刺激楼市发展的政策会提高房地产市场的需求。 （5）房地产市场供给的概念 房地产市场供给指在一定时期内，房地产市场的生产者愿意并且能够向市场提供的房地产数量。
（6）房地产供给曲线
假定房地产供给函数中所有其它影响因素保持不变，仅考察房地产供给量与自身价格之间的关系，其几何表示就是供给曲线。
? 较长时间，房地产供给曲线S为上扬的一条曲线，符合供给法则。 ? 短期内，由于房地产的开发周期较长，不可能马上有更多的房地产进入
市场，这时房地产供给弹性接近于零,供给曲线为垂直于横轴的直线。 （7）房地产市场供给的特点 ? 市场供给缺乏弹性 ? 市场供给具有非同质性
? 市场供给具有高度的垄断性，竞争不充分 （8）影响房地产市场供给变化的其它因素 其他因素的变化会引起供给曲线的移动。 ? 房地产开发成本 在价格不变的情况下，房地产开发成本的变化会直接影响到开发商的利润水平，从而会影响到房地产商品的供给。房地产开发成本上升，房地产供给降低，供给曲线左移。
? 政府政策的变化
政府政策的变化，如税收政策、住房政策的变化等，同样会影响当前的房地产供给。
? 对未来的预期
开发商对未来房地产市场价格变化的预期会影响到房地产商当前的投资行为，进而影响到市场供给。如开发商预期未来房地产市场不景气，则会降低房地产商品的供给，供给曲线左移。
（9）价格机制对房地产市场供求关系的调节作用
短期由于房地产供给缺乏弹性，因此供给曲线为一条垂直于横轴的直线。从下图中可以看出，短期内房地产价格主要由房地产需求决定。
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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著
长期房地产供给曲线为一条上扬的曲线，此时，房地产价格主要由房地产需求与供给共同决定。如下图所示。
2．房地产市场指标
见书上第二章第三节内容。
3．房地产市场的周期循环与房地产泡沫 见书上第二章第五节内容。
（1）房地产市场周期循环的定义 房地产市场周期循环，是指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。
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