本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 （2）房地产市场自然周期的阶段
房地产市场自然周期分为4个阶段：复苏阶段、繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段。
（3）房地产泡沫的定义
房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。
（4）房地产泡沫产生的成因
? 土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础 ? 投机需求膨胀是房地产泡沫产生的诱因
? 金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的助燃剂
三、典型习题
1．简述房地产市场需求的特点。 ? 需求具有广泛性。 ? 需求具有多样化。
? 需求具有双重性，房地产尤其是住宅既可以作为消费者，也可以作为投
资品，因此可分为房地产消费需求与投资需求两大类。 ? 需求具有可替代性。
? 需要借助金融机构来进行融资。
2．影响商品住宅市场需求变化的主要因素包括哪些？
? 住宅价格 ? 收入的变化
? 替代品的价格变化 ? 对未来的预期
? 社会经济发展水平和城市化水平 ? 政府政策的变化 3．判断题
（1）房地产需求曲线通常向下倾斜，即斜率为负。（√） （2）较长时间，房地产供给曲线S为上扬的一条曲线，符合供给法则。（√） （3）短期内，房地产供给弹性接近于零,供给曲线为垂直于横轴的直线。（√） （4）房地产市场自然周期分为4个阶段：复苏阶段、繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段。（√）
（5）投机需求膨胀是房地产泡沫产生的诱因。（√）
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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著
房地产开发与经营辅导资料五
主 题：第三章 第一、二、三节“房地产市场分析”、“房地产市场调查的类型、方法和程序”、“房地产市场预测的种类与方法”辅导资料
内 容：
我们这周主要学习第三章的全部内容。希望通过本章内容的学习使同学对房地产市场分析的含义及目的、房地产市场分析的内容、房地产市场调查的方法与步骤、房地产市场预测的种类与方法等内容有一个详细的了解，为从事房地产市场分析工作打下坚实的基础。
一、学习要求
（1）了解房地产市场分析中的信息类型、房地产市场分析的基本方法、房地产市场调查的类型与程序、房地产市场预测方法中的移动平均法与回归分析法。
（2）掌握房地产市场分析的含义、房地产市场分析的目的、房地产市场分析的内容、房地产市场调查的方法、房地产市场预测的种类、房地产市场预测方法中的简单平均数法。
二、主要知识点
这一章内容见书上第三章，书上与课件的顺序存在一定区别，同学们学习的时候参照课件学习。
1．房地产市场分析
（1）房地产市场分析的含义
房地产市场分析，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。
房地产市场分析包括市场调查与市场预测两项工作。
房地产市场调查是对相关的房地产市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析的过程，是了解房地产市场、认识房地产市场的一种有效的方法和手段。
房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断。 （2）房地产市场分析的目的
①了解房地产市场的宏观环境及其变动趋势，进而把握投资机会与方向。 ②了解房地产市场各类物业的供求关系和价格水平及变动趋势，就拟开发项目进行市场定位（服务对象、规模、档次、租金或售价等）。
③了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，用以指导项目的规划设计。
（3）房地产市场分析中的信息类型
①与宏观环境相关的信息，包括法律环境、政策环境、经济环境、人文社会环境等。
②房地产市场状况信息，包括房地产需求方面的信息、供应方面的信息、房地产市场交易方面的信息、消费者方面的信息、竞争者方面的信息等。
③与投资项目直接相关的信息，包括开发地段的自然条件、交通通达程度、基础设施与公共设施、规划控制条件、邻里影响、开发项目周围地区同类物业的
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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 供求状况、价格水平等。
（4）第一手资料与第二手资料的区别
第一手资料是通过直接到市场进行调查而得到的原始资料，如问卷调查资料、访谈记录、电话调查资料、实地调查资料等。第二手资料是指原始资料经过整理后所形成的可为他人利用的资料，如政府部门、金融机构、行业协会公布的统计资料，即文献调查资料。第一手资料因为需要直接收集，收集的成本较高，但可靠度较高；第二手资料相对来说获取的成本较低，但可靠度相对较低。
（5）房地产市场分析的内容
①市场环境分析（宏观因素分析）
? 法律环境：主要包括与房地产开发活动相关的法律法规。
? 政策环境：主要包括政府出台的与房地产开发活动相关的政策规定。 ? 经济环境：主要包括国家或地区经济发展状况、居民收入、消费结构、
通货膨胀等。
? 社会环境：主要包括人口统计环境、教育程度、职业构成、文化水平、
风俗习惯、宗教信仰等。
? 区位环境：区位指特定地块所处的空间场所以及该场所与其周围地块之
间的相互关系。区位环境主要包括自然地理位臵、气候环境、基础设施、社会经济地理位臵等。 ②市场供给与需求分析
通过对反映房地产供给方面的指标、需求方面的指标、交易方面的指标进行对比分析，来对房地产市场的供求状况进行分析
③消费者和消费者行为分析
主要包括购买者年龄、职业、受教育程度、收入水平、消费水平、消费结构、购买欲望和购买动机等。目的在于使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场，针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营销策略。
④竞争分析
主要包括：对竞争对手的调查分析；对竞争产品的调查分析。“知己知彼，百战不殆”，只有清楚了解竞争情况，才能扬长避短，采取有针对性的竞争策略，使企业在激烈的竞争中处于不败之地。
2．房地产市场调查的类型、方法和程序 （1）房地产市场调查的方法 ①文案调查（二手资料调查）
文案调查法是指对已经存在的各种资料档案，以查阅和归纳的方式进行的市场调查。
② 访谈调查（一手资料调查）
是调查者面对面地向被调查者询问有关问题，应答者的回答可以当场记录。 ③电话调查（一手资料调查）
这种方法是市场调查人员根据抽样的要求，在样本范围内或针对某些重点调查对象，借助电话来了解被调查者意见以收集资料的一种方法。
④问卷调查（一手资料调查）
调查者将设计好的问卷发放给被调查者，或邮寄给被调查者，或借助网络通讯以电子邮件方式传递给被调查者，并说明填写要求，当填好后，再由调查人员收回或由被调查者填写后寄回。
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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 ⑤实地调查（一手资料调查） 实地调查是由调查人员亲赴现场，通过直接观察或设备测定来搜集资料的方法。
⑥实验调查（一手资料调查）
实验调查是指将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行试验后得出一定结果，然后再推断出样本总体可能的结果。实验调查法是研究因果关系的一种重要方法。
(2) 调查问卷的设计 ①调查问卷的内容
调查问卷一般由开头、正文和结尾这三个部分组成。 问卷的开头主要包括问候语、填表说明和问卷编号。
问卷的正文一般包括资料搜集、被调查者的基本情况两个部分。搜集资料部分是问卷的主体，也是使用问卷的目的所在。其内容主要包括调查所要了解的问题和备选答案。被调查者的有关背景资料也是问卷正文的重要内容之一。被调查者往往对这部分问题比较敏感，但这些问题与研究目的密切相关，必不可少，如个人的年龄、性别、文化程度、职业、职务、收人等，家庭的类型、人口数、经济情况等。
问卷的结尾可以设臵开放题，征询被调查者的意见、感受，或是记录调查情况，也可以是感谢语以及其他补充说明。
②问卷设计应注意的问题 1）问句设计
a.避免专业术语和缩略语。 b.避免含意不清的字眼。
“很久”、“经常”、“一些”、“最近”等词语，个人理解往往不同，在问卷设计中应避免或少用。
c.避免提断定性的问题。 d.避免一问多答。
一问多答的问题要求被访者用一个答案来回答多个相关的问题，常常会使被访者无从答起，也会给统计处理带来困难。因此一个问句最好只问一个要点。
e.避免带有导向性的问题。
导向性问题其中暗示出调查者的观点和见解，这种提问导致被访者跟随调查者的倾向回答问题，是调查的大忌，常常会引出与事实不符的结论，影响调查结果。
f.避免使用双重否定的问题。 g.避免敏感性问题。
h.问句要考虑时间性，时间过久的问题易使人遗忘。 i.拟定问句要有明确的界限。 j.注意提问的顺序。 2）答案设计 a.穷尽答案。
即要将问题的所有的答案尽可能列出，才能使每个被调查者都有答案可选，不至于因被调查者找不到合适的可选答案而放弃回答。
b.互斥答案。
在设计答案时，一项问题所列出的不同答案必须互不相容，互不重叠，否则
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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 被调查者可能会做出有重复内容的双重选择，对资料的整理分析不利，影响调查效果。
c.定距、定比问题的答案设计。 调查诸如月收入等敏感性问题时，为消除被访者的顾虑和资料整理分析的需要，通常采取定距或定比的答案设计。
3.房地产市场预测的种类与方法 (1)房地产市场预测的种类 ①定性预测
主要依靠人的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断对事物未来的状态作出分析和判断。房地产市场定性预测主要用于中长期预测。
②定量预测
根据过去和现在的有关历史数据，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，用以定量预测对象未来的状态或发展趋势。定量预测主要用于短期或中期预测。
(2)房地产市场预测的方法 ①房地产市场定性预测方法 1)集体判断法
由企业经理集合有关人员进行分析讨论，对未来市场形势作出预测判断。 2)专家意见法
专家意见法是指专家以自己的专业知识和经验，在对过去发生的事件和历史信息资料进行综合分析的基础上，对房地产未来可能出现的各种趋势作出判断和预测的一种方法。专家意见法包括专家会议法和专家征询法（德尔菲法(Delphi)）。专家会议法是指由预测组织者邀请有关专家，针对某一开发项目或某一问题，进行开会讨论，找出问题的核心，并得出比较接近市场实际的预测结果。德尔菲法是采用匿名函询的方式征求专家们的意见。由于参加预测的专家互不相见，从而消除了很多心理因素的影响，有助于专家发表较为客观的意见。
②房地产市场定量预测方法 1）简单平均数法
简单平均数法是用算术平均值作为新一期的预测值的方法。即在时间序列的几个实际值x1，x2，x3，…xn中，求出它们的算术平均值作为新一期的预测值。
2）回归分析法
回归分析法是借助回归分析这一数理统计工具进行定量预测的方法，即利用预测对象和影响因素之问的因果关系，通过建立回归方程式来进行预测。
三、典型习题
1．简述房地产市场分析的目的。
①了解房地产市场的宏观环境及其变动趋势，进而把握投资机会与方向。 ②了解房地产市场各类物业的供求关系和价格水平及变动趋势，就拟开发项目进行市场定位（服务对象、规模、档次、租金或售价等）。
③了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，用以指导项目的规划设计。
2．简述第一手资料与第二手资料的区别
第一手资料是通过直接到市场进行调查而得到的原始资料，如问卷调查资料、访谈记录等。第二手资料是指原始资料经过整理后所形成的可为他人利用的资料，如政府部门、金融机构、行业协会公布的统计资料。第一手资料因为需要
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