本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 值。利用等值的概念，可以把一个时点发生的资金额按照一定的折现率折算成另一时点的等值金额，这一过程叫资金等值计算。
②资金等值计算的6个基本公式 1)一次支出类型
一次支付又称整付，这种类型所分析的系统的现金流量，无论是流入或流出，均在一个时点上一次发生。
? 一次支付终值计算公式
这是在已知i,n,P的情况下求F，公式为：
n F?P(1?i)
例4：如果现在将100元存入银行，年利率为10%，求10年末的本利和为多少? 解：利用一次支付终值计算公式
n10 F?P(1?i)?100(1?10%)?259(元)
? 一次支付现值计算公式
这是在已知i,n, F的情况下求P，公式为：
n P?F/(1?i)
例5：如果银行利率为10%，为在5年后获得80000元款项，现在应存入银行多少?
解：利用一次支付现值计算公式
11 P?F?80000?49672(元)n5(1?i)(1?10%)
2)等额支付类型
等额支付是指各年末的现金流量是连续的，且数值相等。 ? 等额支付现值公式
设各年末等额投入年金为A，年利率为i,计息期数为n，则现值P：
(1?i)n?1P?A? ni(1?i)第31页 共81页
本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著
例6：设立一项基金，计划从现在开始的10年内，每年年末从基金中提取50万元，若已知年利率为10%，问现在应存入基金多少钱？ 解：这是一个已知年金求现值的问题
(1?i)n?1(1?10%)10?1?50??307.23(万元) 根据公式P?A?n10i(1?i)10%(1?10%)? 等额支付投资回收公式
设现值为P，年利率为i,计息期数为n，则各年末等额投入年金为A为：
i(1?i)nA?P?
(1?i)n?1例7：假设以10%的利率借得20000元，投资于某个寿命为10年的项目，每年至少要收回多少现金才是有利的? 解：根据等额支付投资回收公式
i(1?i)n10%(1?10%)10A?P??20000?3254(元)
(1?i)n?1(1?10%)10?1
? 等额支付终值公式
设各年末等额投入年金为A，年利率为i,计息期数为n，则终值 ?(1?i)n?1?F?A?? i??
第32页 共81页
本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 例8：某大型工程项目总投资25亿元，五年建成，每年末投资5亿元，年利率为6%，求5年末的实际累计总投资额。 解：根据等额支付终值公式
?(1?6%)5?1?
F?5??28.185(亿元)? 6%?? ? 等额支付偿债基金公式
设终值为F，年利率为i,计息期数为n，则各年末等额投入年金为A为
??i?A?F? n??(1?i)?1??
例9拟在5年后还清10000元债务，从现在起每年等额存入银行一笔款项。假设银行存款利率10%，每年需要存入多少?
解：根据等额支付偿债基金公式
i10%????
A?F??10000??1638(元) n5??
?(1?i)?1??(1?10%)?1?
三、典型习题
1.某房地产开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%。若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息，到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？ 解：（1）第一问实际上是按单利计息
按季度付息，一年有4个季度，一年计4次息，3年计12次息，年利率8%为名义利率，实际季利率为8%/4=2%， 按单利计息的公式
I?P?i?n?2000?2%?12?480(万元)
（2）第二问是按复利计息，按复利计息的公式
12 I?2000(1?2%)?2000?536.48(万元)2．某家庭预计在今后10年的月收入为16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%。问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？
解:已经该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额A=16000×30%=4800(元);月贷款利率=12%/12=1%,计息周期数=10×12=120(个月),则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额:
(1?i)n?1120120P?A??4800?[(1?1%)?1]?[1%(1?1%)]?33.46(万元) ni(1?i)第33页 共81页
本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 3．某家庭以抵押贷款方式购买一套价值为25万元的住宅,如果该家庭首付款为房价的30%,其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%。问月还款额为多少？
解：已知：抵押贷款额P=25×70%=17.5（万元）；月贷款利率i?15%?12?1.25%, 计息周期数n?10?12?120(个月),则月还款额：
i(1?i)n1.25%(1?1.25%)120A?P??175000?2823.4(元) n120(1?i)?1(1?1.25%)?1
房地产开发与经营辅导资料九
主 题：第五章 第三节“房地产投资经济效果评价指标”辅导资料 内 容：
我们这周主要学习第五章第三节的全部内容。希望通过这一节内容的学习使同学对房地产投资经济效果评价指标计算等内容有一个详细的了解，为今后从事房地产投资分析工作打下坚实的基础。
一、学习要求
（1）了解房地产投资经济效果的表现形式。
（2）掌握房地产投资经济效果评价指标含义及其计算方法。 二、主要知识点
1．房地产投资经济效果的表现形式 （1）开发投资
主要表现为销售收入。 （2）臵业投资
主要表现为租金收入、减少纳税、物业增值与股权增加（处臵物业）等4个方面。
2．房地产开发项目经济评价指标体系
房地产开发项目经济评价的目的，是考察项目的盈利能力和清偿能力。 （1）盈利能力指标及其计算 ? 包括静态指标与动态指标
? 静态指标没有考虑资金的时间价值，通常在概略评价时采用。
? 动态指标考虑资金的时间价值，适用于详细可行性研究阶段的经济评价
和计算期较长的投资项目。 ①动态指标
? 财务净现值（NPV）
是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率,将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。
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本资料共17篇 《房地产开发》 刘洪玉编著 财务净现值的计算公式为：
NPV??(CI?CO)t(1?ic)?t
t?0n式中：NPV——项目在起始时间点的财务净现值；
ic——基准收益率或设定的目标收益率。 CI ——现金流入量； CO——现金流出量；
(CI-CO)t——项目在第t年的净现金流量；
n——计算期，即项目的开发或经营周期（年、半年、季度或月）。
——基准收益率的确定
基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。 ——判别标准
如果NPV大于等于0,说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果NPV小于0，则项目不可接受。
? 财务内部收益率（IRR）
是指项目在整个计算期内，各年净现金流量累计等于零时的折现率。其计算公式为：
?(CI?CO)(1?IRR)tt?0n?t?0
财务内部收益率可以通过内插法求得，内插法公式为:
IRR?i1?NPV1(i2?i1)NPV1?NPV2
式中：il——当净现值为接近于零的正值时的折现率；
i2——当净现值为接近于零的负值时的折现率； NPV1——采用低折现率时净现值的正值； NPV2——采用高折现率时净现值的负值。
式中i1与i2之差不应超过2%，否则，折现率i1、i2和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。
内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。将所求出的内部收益率与部门或行业的基准收益率或目标收益率ic比较，当FIRR?ic时，则认为项目在财务上是可以接受的。
②静态指标
? 成本利润率（RPC）
成本利润率指开发利润占总开发成本的比率, 是开发经营期的利润率。是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。其计算公式为： 开发商成本利润率=项目总开发价值?总开发成本?100% 总开发成本——总开发价值的计算 第35页 共81页