奥龙计划——奥园连锁经营战略策划方案
（2） 从外环境来看
全国各地房地产开发水平差距的日益缩短，开发商的普遍成熟，竞争的日益 剧烈，泛地产、主题地产理论的日渐普及及开发商对运动健康主题的普遍觉醒与运用，奥园连锁开发已箭在弦上。
单就奥林匹克这个名称而言，现在很多的地方体委都觉得他们也能用这个牌子的。他们认为这是体育界人人可以得而用之物。他们也多欲仿效广州奥园，拿这块似乎万应万灵的大牌子来开发房地产项目。而一旦此种完全外行的逐利者肆无忌惮的抬出他们随意炮制的所谓奥园到市场上叫卖，必定立刻混淆视听，大砸牌子，将令奥龙计划无端地遇上许多节外生枝的麻烦和困难。虽然中体已经主动申请了奥林匹克名称的专用权，但也不能保证全国各地万无一失。
所以，兵贵神速，奥龙计划的成功与否或成功的大小多少，都将与计划的推进速度密切相关。所以必须充分认识到奥龙计划的紧迫性，切勿贻误战机贻笑世人。
2、艰巨性
必须充分认识到奥龙计划的艰巨性。不可掉以轻心，以为在广州已经成功，就可以在其他地方轻松取胜。事实上，奥园的开发经营是具有非常大的难度的。
就奥园产品自身的特性来说，是典型的复合型概念地产，其操作难度是不言而喻的。奥园作为复合地产，是一部交响曲，而不是独奏曲，也不是二重奏或三重奏。要有系统的思路，要长袖善舞，进行大量的资源整合运作；奥园作为概念地产，重在理念设计，并要将理念设计层层落实到产品、服务的开发与经营之中，即“市场定位——理念设计——规划与建设设计原则思路——操作规范”层层渗透。既要看到有形方面的难度，比如规划与建设设计不断推陈出新，体育项目与社区规划的融合，建筑装饰装修材料的革新等；也要看到无形方面的难度，如品
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牌的推广、维护与延伸，包括体育在内的各种社会资源的整合与利用、项目的策划与实施、工程的管理、大型高层公关活动的运作与组织，营销和广告的策划与统筹，社区文化与生活方式的营造等。
就整个房地产市场竞争环境来看，从总体上来说，目前中国房地产市场仍处于克隆阶段。奥园的成功，必然引来大量的克隆者跟进。所以奥园必须不断创新，超越自我，不能躺在昨天的成绩上睡大觉。
奥园模式与奥龙计划艰巨性对运作它的企业提出了很高的要求：
——要有较强的大势把握能力。对日新月异的中国房地产市场及各种房地产开发
模式有敏感而深刻的洞察，不断调整、完善奥园模式和奥龙计划的总体战略。 ——要有很强的理念创新能力。要根据时代、时尚、人群、区域、区位、地块、
环境、竞争等的变化，因时因地因人制宜，以不断创新的理念，适度超前地推出领导市场潮流、超越同质化竞争的产品来。
——要有超强的资源整合能力。不仅需要兢兢业业的专业化管理能力，更需要长
袖善舞的资源整合能力。所谓资源整合，包括企业资源整合，也包括项目资源整合（多个奥园项目之间的整合联动）；包括企业内部资源整合，也包括企业外部资源整合；包括房地产行业资源整合，也包括体育、健康、旅游、教育、网络等其行业的资源整合；包括行业内横向的资源整合，也包括行业内纵向的资源整合；包括产品资源整合，也包括营销资源整合（整合营销，IMC）??从某种意义上来说，房地产业就是“资源整合业”，是一个综合性的行业，是一个立体、多元、复合的行业，是一个复杂的系统工程，而奥园尤甚。
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第三部分 企业建设原则
一、奥龙计划的总体目标、理念与思路
目标
——中国房地产连锁经营第一品牌
——中国社区健康产业的市场领导者和第一品牌
——建设以房地产为支柱和基础，以社区健康产业为龙头，以资本运营为主
要手段拉动住宅产业新技术开发、物业管理等相关产业发展的全国性、综合性实业投资及开发企业。
——作为中国“全民健身工程”社区化的原创者和领导者，引起国际奥委会
和国家有关部门的关注和支持
理念与思路
项目运作——企业运作——集团化运作 产品经营——品牌经营——资本经营 项目品牌——企业品牌 地区性品牌——全国性品牌 专业化——产业化——相关多元化 市场优势——市场领导者——行业领导者
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二、企业建设的基本原则
组建企业的意义是什么？这是创建怎样企业的出发点。我们知道市场发展的不均衡性必然造成激烈的竞争，而竞争的本质就在与对资源的占有上。中国十几年房地产市场的发展已使房地产业这个地域性、专业性很强的行业跨出原有的区域和行业障碍，走向更为广阔的市场竞争。万科集团的全国性扩张、中房产业联盟的建立、碧桂园的本地疯狂扩张都预示着中国房地产业已拉开全国性竞争的序幕。这样种扩张不外乎对资本资源、土地资源、市场资源、生产资料市场、信息资源和人才资源的最大化占有，最终达到垄断的目的。奥龙企业计划也正是面临这种市场挑战而产生的。
创立企业的目的在于最大效率的发挥资金、人力、技术和信息资源、社会资源的作用，以实现各个投资者利益最大化的共同目的。因此，无论是企业形式还是管理模式只是作为提高资本效率的手段，不是企业的目的。所以无论是企业结构还是运营机制不应是束缚自己的拌索，更不能是限制股东利益的紧箍咒。否则就失去了组建联合企业的意义。
基于这样的考虑，我们提出奥园计划企业建设以下基本原则：
1、“四个一”原则
奥龙企业计划可以概括为“四个一”，即：“一个企业，一个品牌，一支队伍，一套软件”。
? 一个企业：有足够的战略管理能力、投资能力、资源整合能力和品
牌管理能力和资本运营能力的集团公司总公司或一个独立企业，有统一的战略指导思想和价值观体系，统一的企业文化、理念、目标、宗旨；
? 一个品牌：有一个强有力的全国性房地产品牌及社区产业品牌； ? 一支队伍：中国一流的企业黄埔军校孵化一流的职业经理人队伍；
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? 一套软件：为奥龙计划量身定做一套制度、原则、规范、管理模式。
2、“股东利益最大化”原则
“股东利益最大化”——是指无论是企业运营机制、产权分配机制还是企业组织形式都应在确保各股东对企业资源的公平共享的前提下，为创造企业最大经济效益而给各股东有者足够的营利空间。
为此，必须在企业建设中高度重视为实现股东利益最大化确立必要的机制： ? 企业定位：应定位在实业投资有限公司层面，主营内容是资本运营、产 业项目投资、新产品研发、信息和企业资产管理和品牌管理。不参与项目实施运作管理，但对所投资的项目实施过程进行监督。
? 股东权益：作为企业创建人的股东各方，对企业资产享有平等的经营决 策权，股东有对其拥有的部分企业资产有自由使用和处置权（包括：有形和无形资产）；
? 决策层与管理层分离：决策层与管理层要泾渭分明，不能混在一起。董 事会作为最高决策层，董事会成员不能同时在管理层兼任管理职务。决策层人员是相对固定的。管理层的人员是相对流动的。从公司法的角度来说，只有董事会的决策才有法律效应。
? 法人治理结构标准化：企业一切经营决策权在董事会，并实施董事会领 导下的总经理目标责任制。
? 实行总经理经济目标责任制：总经理由董事会聘任并直接对董事会负 责。董事会按照经营目标对总经理进行年度考核，并根据考核结果进行任免和奖罚。
? 经营决策程序科学化：决策过程需要有一套科学的立项、研究、论证、 评议到决策的程序。
? 投资形式多样化
? 建立科学、公平、合理的人才任用机制。
? 总公司对项目不进行完全投资，而是与各股东原创公司合股投资经营，
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