绿城养生堂·千岛湖玫瑰园2009年度营销推广计划
2005年，绿城、滨江、通盛等众多杭州知名品牌房产加盟千岛湖开发，这些品牌房产主要开发针对外地投资、度假客户的高档次产品，以高档别墅及酒店式公寓为主，多依托星级酒店。
2007年，绿城〃千岛湖度假公寓开盘均价17000元/㎡，目前约26000元/㎡。绿城〃千岛湖度假公寓出现以后，一方面给这个城市以一个异常优美的标志性建筑群，大大地提升了城市的形象和品位，另一方面，也给千岛湖楼市带向一个全新的境界，给千岛湖楼市的进一步发展带来巨大的信心，标志着千岛湖房产进入度假时代。
绿城〃千岛湖度假公寓、天屿度假别墅等高档产品，当地大部分消费者缺乏消费承受力，主要为区域外投资客户所消费。目前千岛湖销售的高端房产项目中，外地客户所占比重超过70%。
3）楼市基本数据
2008年房地产投资额：15.2亿元，同比增长19.6%； 2008年一手商品房成交面积：约6.49万㎡。
2008年整体销售情况：本地高端产品市场下滑明显，大量房源延期开盘，同时，普通住宅市场相对热销。初步判断，若市场无法回暖，2009年千岛湖房地产市场尤其是高端产品将继续呈现供大于求的形势，仍将维持相对低迷状态。
2008年新推房源：
? 别墅、度假公寓类：滨江度假别墅酒店、绿城千岛湖度假公寓、桃源山庄
和阳光水岸；
? 普通公寓类：金色阳光和千岛湖商城。
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2008年底存量房源数据：
存量房源类型 度假酒店别墅 度假排屋 度假精装高层公寓 普通住宅
千岛湖房产品在供应梯度上同样表现两极分化，市场的一端是以本地开发商开发的均价在4500元/平方米左右的普通公寓，总价在40-70元左右，主要面对本地市场；而另一端则是大量针对外地客户的高端物业，单价在2万元/平方米以上。产品价值分布如下图所示：
每套总价 800－2000万 600－1000万 150－300万 40－70万 存量房源套数 190多套 约20多套 约100多套 约300多套 度假排屋 (精装) 度假公寓 （精装高层） 当地普通住宅 （高层+多层） 度假酒店别墅 800 - 2000 万/套,存量约190套 (代表项目：天屿、翡翠岛山水名墅、随园) 600 万- 1000万/套,存量约20多套 （代表项目：滨江度假酒店） 空档区间：250万－400万自住型排屋 150 - 300 万/套，存量约100多套 (代表项目：绿城度假公寓) 空档区间：60万－100万高端普通公寓 40 - 70 万/套，存量约300多套
由上图可见，在本地目前的产品供应体系中，仍有一定的空挡存在，本项目的排屋在市场中存在一定的稀缺性。虽然受宏观经济形势的影响，但只要保证合
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理的市场定位和有竞争力的销售价格，法式排屋的推出一定会受到市场的追捧。
存量房源调研结论：
在本地目前的产品供应体系中，仍有一定的空挡存在： ? 空档区间：250－300万自住型排屋； ? 空档区间：60－100万高端普通公寓。
2009年新增可售面积：约38万㎡，预计可售总额在23.6亿元左右。
3．主要竞争楼盘一览表
2009年千岛湖竞争楼盘调查表（排屋别墅类） 序号 楼盘名称 翡翠岛山水名墅 滨江度假酒店 别墅 天屿度假村 随园 千岛湖润和 度假村 千岛龙郡 合计 总占地(㎡ ) 333000 合500亩 总建筑面积(㎡ ) 70000 物业 类型 主力户型 （㎡） 售价（元/㎡） 下期销售预计时间 2009年上半年三期别墅开盘 2009持续销售别墅和排屋 还未定 2009年上半年独栋别墅开盘 规划户数 特色 1 别墅别墅 排屋220-280 700-1200排屋 别墅360-420 万/套 排屋960别墅 排屋200-300 万起/套 排屋 别墅450-700 别墅1560酒店 万起/套 别墅 酒店 别墅 酒店 500-800 1500-3000万/套 198 环境好 湖景好 湖景,离高速出口近,配套5星级酒店 周边环境好,配套5星级酒店 周边环境好 配套5星级酒店 2 330000 合495亩 80000 200 3 236081.36 76000 合354亩 220000 合330亩 66000 80以内 140 4 双联300 中户型400 价格未定 大户型550 5 104667 合157亩 26667 合40亩 1250415 合1877.5亩 94000 别墅 酒店 调整中 未定 未定 别墅12客房358 / 432 周边环境好 配套5星级酒店 6 6667 392667 别墅 130-180空中别墅 250-300万/套 预计2009年开盘 离杭千出口较近
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2009年千岛湖竞争楼盘调查表（公寓类） 序号 1 楼盘名称 千岛湖商城 总占地(㎡ ) 53953 合81亩 90000 合135亩 73333 合110亩 133000 合200亩 237762 合357亩 588048 合883亩 总建筑面积(㎡ ) 56641 物业 类型 商铺 多层 多层 高层 排屋 别墅 排屋 公寓 高层 酒店 高层 商铺 主力户型 （㎡） 85-130的小跃层 售价（元/㎡） 下期销售预计时间 规划户数 特色 商业配套 2 金色阳光 120000 3 阳光水岸 94000 绿城·千岛湖4 度假公寓 5 明珠商业中心 合计 300000 28000 598641 预计开盘商铺2009 200 4000以上 多层均价跃层120㎡ 5000 2009年上半1000 平层90㎡ 花园洋房年联排开盘 均价7000 50-80㎡精08年12月1134， 合同均价装修单身20日公寓已已售18726元 公寓 内部开盘 33套 2009年上半二期开盘70-500 年三号楼开2500 均价26000 盘 2009年春节50-100 高层未售 后高层公寓2200 开盘 7034 部分湖景 湖景开阔 湖景开阔 周遍配套齐全 部分湖景 配套齐全 入住率高
5．千岛湖房地产市场对本案之影响
1) 在中低端产品和豪华度假别墅、精装修度假公寓等高端产品之间，千岛湖玫瑰园将给这个城市居住产品填补一个空白：可实现可居住的城市尊贵家园，这是本案获得成功的市场核心支撑力。
2) 2008年，千岛湖高档次高层公寓房源相当稀缺，本案应先快速去化高层，热销态势会对后期排别墅销售起到一定引发作用。
3) 2008年在售的排屋存量较多，多为双联排屋，精装修为主，总价区间：300—800万。本案水系景观相对较弱，本案排屋将主要针对当地客户。 4) 2008年在售的别墅销售不佳，销售价格未上涨，其中滨江房产别墅毛坯房总价下降200万，现在售价约800万。大批房源遗留到2009年，对本案排屋、别墅销售造成较大市场压力。
5) 千岛湖目前高档物业的价值提升过快，吃掉了未来的价值增长预期。短期来说，千岛湖高档物业供大于求，2009年及2010年都有可能延续2008年的惨淡销售。但从中长期来看，还是物有所值的,但看中本产品长线投资前景的客户还是存在。
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二、 产品定位和形象定位
1.项目基本情况
? 千岛湖玫瑰园项目位于淳安千岛湖镇开发路南端，总占地231亩，总建筑面积约18万方左右，建筑类型有12幢花园住宅、32幢排屋、7幢高层和2幢小高层，另外还包括了一幢会所及一幢幼儿园。容积率0.87,绿化率48%。
? 主力房产品的建筑面积和预计售价（具体面积和售价开盘前公布）：
建筑类型 花园住宅 排屋 公寓 多层 商铺 总计
2.本案优越环境
1）城市交通：与县政府约3公里，这是距离市中心较为合适的居住距离，生活方
便但又无市中心之喧嚣。道路配套成熟，生活便捷。尽管现状对本地人来说有一定抗性，但未来普遍看好，对外地人来说毫无抗性。
2）城市环境：属于开发区，交通成熟，属于中心城市区域范围内的新兴成熟地段，
为闹中取静的城市港湾。有淳安中学、淳安体育馆、农夫山泉水源
总建筑面积 （㎡） 约10000 约47000 约73000 约2000 约4700 约140000 主力户型 （㎡） 600-825 300左右 90-140 180左右 / / 套数 12 149 507 10 / 678 预计售价 （元/㎡） 1000万以上 10000-12000 6000 6500 / / 9