绿城养生堂·千岛湖玫瑰园2009年度营销推广计划
同时整合两个千岛湖项目公司的有效资源，相互联动，互相促进，整合推广，并最终促进项目公司较好地完成集团下达的年度任务。
2) 销售目标
一方面重点加强品牌和项目价值的提升，另一方面加大产品力的梳理和开盘引爆，全面争取完成全年2.2亿的销售指标。
2. 千岛湖玫瑰园销售难点分析
1) 高成本造成的高价格为销售带来一定的难度，因为高层公寓很大比例的目标客户将是千岛湖本地客户，他们对价格比较敏感，价格抗性对他们的下单会造成最重要的影响。我们计划采取低开高走的策略，并和当地二手中介合作，联合运作一期房源的中介运作，增强目标消费群体对本项目的升值心理预期。
2) 千岛湖玫瑰园虽然位于千岛湖畔，但湖景资源非常薄弱，湖面视野非常狭窄，和一些别墅排屋竞争楼盘存在比较大的劣势，计划加快一期的会所泳池及沿湖的岸线的现场营造，增强消费者信心。
3) 由于当地别墅排屋竞争楼盘配套升级，除了翡翠岛山水名墅以外，都有五星级酒店配套，随园还配备有游艇俱乐部、高尔夫球场、会所，天屿有专属游艇码头和专属岛屿。我们希望千岛湖玫瑰园要充分利用绿城的内部资源，运作好符合本项目特点的园区服务体系和酒店管理式物业，加强兄弟楼盘联动，给客户以实际的尊崇感。
4) 对于别墅排屋产品，由于别墅竞争楼盘大多是精装修，一方面增加了竞争项目的档次感，但另一方面客户对装修的个性化发挥就受到限制，我们可以利用这个机会，提供不同层次的精装修菜单供客户选择。对于高层公寓产品，由于我们的价格上不占优势，需采取低开高走的策略，我们在二期
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推出时可以趁势做一批精装修方案，一方面可以更高地提升楼盘档次，另一方面也为价格抗性找到了弥补的台阶。
3. 总体推广计划
（1） 2009年营销工作关注点
针对多变的市场环境，2009年我们营销工作主要需要解决以下几个问题： 1) 如何让千岛湖玫瑰园这个物业类型多样．客户群体分散的产品树立良好的
关注度和美誉度。
2) 如何有效拓展目标客户群。
3) 如何针对不同的目标客户群展开行之有效的系列活动，并提高成交率。 4) 根据不同物业类型推盘先后，如何调节排屋客户和公寓客户蓄客侧重点问
题。
（2） 2009年主要推广工作节点：
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1月，陆续展开零距离感受绿城活动； 2月中下旬，全面展开媒体推广工作； 5月中旬，项目参加杭州房交会；
6月中旬，项目产品说明会，开始内部认购； 7月16日，项目首次对外开盘； 8月1日，二次开盘
10月上旬，项目样板区样板房开放，加强现场推广力度； 10月上旬，三次开盘。
10月下旬，参加房交会，集中消化剩余房源，
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千岛湖玫瑰园2009年度工程节点及营销节点
时间 7月中旬 工程节点 领取一期望湖园1#－4#号楼、清泉园2#、4#号楼预售许可证。 9月底 9月底 完成高层样板房施工 领取一期望湖园5#－7#号楼、清泉园6#、7#、10#号楼预售许可证。 10月 时间 5月 6月 7月 8月 10月 10月 10月下旬
（3） 总体推广节奏安排：
根据本案的产品特性、项目工程进度、现有客户积累及所要完成的集团下达指标，我们将本案2009年市场营销推广分为4个阶段，根据7月份一期开盘，9月底样板区、样板房完成，10月初三次开盘等重要阶点，分为：客户强蓄期，开盘强销期，二度引爆期，持续强销期。
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完成排屋样板区施工 营销节点 人居展 一期内部认购 首次正式开盘 二次开盘 三次开盘 样板区开放 房博会 绿城养生堂·千岛湖玫瑰园2009年度营销推广计划
营销推广阶段 客户强蓄期 时段 主要工作 2009年2月1日—2009千岛湖当地强势推广，结合杭州房交会年5月30日 异地客群积累，开展全民营销扩大客户积累量，完成销售基础和销售辅料的筹备。 开盘强销期 2009年6月1日——6月中旬内部开盘，7月、8月两次公2009年9月31日 开销售，9月持续强销。 二度引爆期 2009年10月1日—20099月底样板区、样板房完成，10月初三年12月31日 期开盘，强势体验式营销开展。 开展圈层营销，重点销售别墅和剩余其他房源。 持续强销期 2010年后
4. 各阶段推广主要计划
(一) 2－5月：客户强蓄期
1) 阶段任务：
? 策划线：组织相关活动；完成相关物料制作；参加杭州房交会；做好
开盘前一切准备；
? 销售线：完成高层和排屋客户积蓄，通过绿城会积分、意向定金等方
式锁定客户，高层部分要蓄客400人以上，排屋要达到50人以上；做好开盘前一切准备； ? 广告线：
? 让本案在千岛湖镇成为家喻户晓的明星楼盘，成为本时段千岛湖镇
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最有公共传播影响力的楼盘；
? 在千岛湖建立本案是最适合千岛湖高端人群居住的高品质公寓和
排屋的形象；
? 较为详尽地推介本案价值，建立本案高档形象，广告有效抵达率要
做到目标客户一个不漏； ? 做好开盘前一切准备。
2) 活动主线：
? 体验活动：零距离体验绿城园区活动。
? 考察活动：邀请淳安两会代表考察绿城杭州园区，提出千岛湖园区规
划和物业服务方面的政策性建议。最好安排在两会前后。在两会期间看是否能在住宿的宾馆打祝福横幅。 ? 推介活动：在本阶段可结合体验活动进行。
? 绿城会招募活动：与“日进百金”活动相结合，可用横幅和单页直投
方式进行推广。3月1日开始，延续到6月开盘，约百余日。 ? 杭州房交会活动：5月19日开始。
? 开盘前产品说明会：5月中旬，这个活动可作为本阶段总结性活动，
结合产品说明会和客户联谊会，正值春光明媚，可考虑档次高一些，规模大一些，带有“千岛湖城市人居论坛”性质，正好也可以作为两会代表考察成果汇报会。
3) 阶段物料：
? 排屋和别墅楼书：3月初完成印刷 ? 高层折页：已印刷
? 高层和排屋户型单页：2月底前成印刷
? 客户通讯第一期：4月底创刊，重点介绍绿城高层产品和排屋产品，
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