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物业接管验收的标准
在接管验收过程中，对工程质量，要以北京市设计、施工、验收标准中的相应条文为准。当工程合同中另有规定时，要以较高的标准为验收依据。依据各施工项目的验收标准，对今后可能影响业主使用的、影响物业公司管理的及不利环保节能的问题要逐一指出，要求施工单位改进。这些标准应包括但不限于下列项目： 4．1 主体结构：
4．1．1 地基基础的沉降不得超过GBJ202-83（地基与基础工程施工及验收规范）的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；
4．1．2 地下室防水工程应符合GBJ208-83（地下防水工程施工及验收规范）的规定。 4．1．3 钢筋混凝土构件产生的变形、裂缝，不得超过GB50204-92（混凝土结构工程施工及验收规范）的规定值；
4．1．4 木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GBJ206-83（木结构工程施工及验收规范）中的有关规定；
4．1．5 砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；
4．1．6 凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11（建筑抗震设计规范）的规定 4．2
外墙：
4．2．1 不得渗水。 4．2．2 保温层完好。
4．2．3 幕墙石材、玻璃安装牢固，无损坏。
4．2．4 符合JG102-96（玻璃幕墙工程技术规范）的有关规定。 4．3
屋面：
4．3．1各类屋面必须符合GB50207-94(屋面工程技术规范)中的规定，排水畅通，
无积水，不渗漏；
4．3．2平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔； 4．3．3阳台和三层以上的房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安
装牢固，接口严密、不渗漏。
4．4 楼地面：
4．4．1面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮
和起砂等缺陷；块料面层应表面平整、接缝均匀顺直、无缺棱掉角；
4．4．2卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应
有积水，不允许倒泛水和渗漏；
4．4．3 楼地面应平整牢固，接缝密合。
4．4．4 符合GB50209-95（建筑地面工程施工及验收规范）的规定。 4．5 装修：
4．5．1 钢木门窗应安装平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位
置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度：
4．5．2木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉
牢；
4．5．3 门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固； 4．5．4 抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；
4．5．5 饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角； 4．5．6油漆，刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷等现象。 4．5．7 符合JGJ73-91（建筑装饰工程工程施工及验收规范）的规定。 4．6 强电：
4．6．1 电气线路应安装平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，
导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。
4．6．2 应按套安装电表或预留表位，并有电气接地装置；
4．6．3 照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置准确； 4．6．4 各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合GB50169-92(电
气装置安装工程接地装置施工及验收规范〉的要求；
4．6．5 电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声相震动声不
得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全役备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程，试运转记录、性能检测记录及完整和图纸资料均应符合要求；
4．6．6可电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强同微弱或被高层建筑遮挡及
反射波复杂地区的住宅，应设置共用天线；
4．6．7 除上述要求外，同时应符合“低压电器安装规程\的有关要求。 4．7 水、卫、消防：
4．7．1 管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水路应试验， 保温及防腐
措施必须符合GBJ242-82(采暖与卫生工程施工及验收规范〉的要求。
4．7．2 高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修；
4．7．3卫生间、厨房内的排污管应分设，地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，
管道排水必须流畅；
4．7．4卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全、操作
灵活；
4．7．5 水泵安装应平稳，运行时无较大震动；
4．7．6 消防设施必须符合GBJ16-87(建筑设计防火规范)、GB50045-95(高层民用建
筑设计防火规范)的要求，并且有消防部门检验合格签证。
4．8 空调采暖：
4．8．1 箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀
等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证；
4．8．2 各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关
灵活；
4．8．3 管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242-82(采暖与卫生工程施工及验
收规范)的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支、吊架应牢固；
4．8．4 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏等现象；
4．8．5 经过48小时连续试运行，冷冻机和附属设备的热工、机械性能和采温必须
符合设计要求。
4．9 附属工程及其他：
4．9．1 室外排水系统的标高、检查井设置、管道坡度、管径必须符合GBJ14(室外
排水设计规范)第二章2、3、4节的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈；
4．9．2 化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物。立管与粪池间的连接管道
应有足够坡度，并不应超过两个弯；
4．9．3 明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象；
4．9．4房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和
断裂现象；
4．9．5 烟道、通风道应畅通，无阻塞物；
4．9．6 单位工程必须做到工完料尽场地清、临时设施及过渡厨房拆除清理完毕。
室外地面平整，室内外高差符合设计要求；
4．9．7 群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量
和使用功能要求。
以上为接管验收的一般要求，具体验收区域、验收内容、验收项目及运作方式详见附则《接管验收运作手册》。
5. 物业移交
在完成了物业验收之后，所有物业连同设备就移交给物业管理公司。验收没有问题的设备在验收签字的同时就可予以移交。物业管理公司在接受移交时必须有全体专业人员参加，才能作最后的验收确认，尤其是要查对责成返工的工程是否保证质量地完成了。在交接时，每把钥匙和门牌都要作好清楚的标记，以免弄错。 5．1 交接双方的责任
5．1．1为尽快发挥投资效益，建设单位应按接管验收应具备的条件和应提交的资料提
前做好房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。接管单位应在15日内审核完毕，及时签发验收通知并约定时间验收，经检验符合要求，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得使用。
5．1．2接管验收时，交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时，双方协议处理
办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。
5．1．3房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设
单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当，管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。
5．1．4新建房屋从验收之日起，应执行建筑工程保修的有关规定，由建设单位负责保
修，并向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实计算，也可以在验收接管时，双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。
5．2 交楼流程
用户入伙是指商贸楼宇中业主和用户的迁入。用户入伙是物业管理公司与服务对象的首次接触。为了入伙手续及日后管理工作的顺利进行，物业管理公司需要做大量的工作。首先应及时将入伙通知书、入伙手续办理程序通知、收楼须知、收费通知书寄给业主，以方便业主顺利办好入伙手续。其次还应向用户发放《用户手册》，并举办学习班贯彻物业管理的各项规定，便于日后管理。物业管理公司与全体用户代表签订公共契约后，组织用户搬迁入伙。迁入新房的用户，一般都要对房屋进行不同程度的装修，物业管理公司应对其进行管理，以保证物业的安全和其他用户的合法权益。
5．3 质量记录
《房屋及设备验收表》 ED-TB-0309-003 《遗漏、缺陷工程申报表》 ED-TB-0309-004
交楼流程图
销售部通知用户或其代表前来 管理处收楼，并缴付有关费用 用户前来收楼，用户应备销售部收楼通知书/ 租楼合同书
客户部 财务部 工程部 1]确认用户身份登记用户收取装修押金及各项管理费获客务部通知后，进行移 档案。 用。 交单元之验收工作。 2]呈交及说明用户守则及收取临时出入证按金成本书面通知用户验楼。 其他资料。 费。 交给用户《装修手册》。 3]会同工程部主管办理移收取施工单位电话线按金及移交表格。 交手续予用户。 安装费用。 工程部与客务部协同完成如下工作： 会同用户检验单元内设施之状况 解释并阐明单元装修之规定，记录用户之装修特殊要求报 业主批核； 查看并记录单元之水电表读数作为该单元之底数 用户填写：1]单位设备核对表 承建商 2]遗漏、缺陷工程申报表 返修 用户填写收楼表及移交登记表 移交该单元钥匙 整理所有交楼文件呈交总经理审定,然后存档