成都大型城市综合体市场分析和定位
世联市场研究部
[键入文字] 大型城市综合体市场分析和定位 2008-11-24
目的：本项目规划调整建议困难：咨讯不对称、信息庞杂、工作时间周期短工作已进入概念设计阶段、转述董事会目标 立即解决问题 根本解决问题 系统的方法努力追求 [键入文字] 2 [键入文字] 城市研究项目属性 区域研究 地铁研究 研究界定综合体研究 写字楼、酒店、公寓、商业 目标下的物业形态与产品组合？ 物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合？限制条件核心问题 产品组合 产品组合的各物业发展可行性？ 界定客户目标 体量比例 产品组合合适体量比例？产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化产品组合体量的布局优化？ 3 [键入文字] 城市研究项目属性 区域研究 地铁研究 研究界定综合体研究 写字楼、酒店、公寓、商业 目标下的物业形态与产品组合？ 物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合？限制条件核心问题 产品组合 产品组合的各物业发展可行性？ 界定客户目标 体量比例 产品组合合适体量比例？产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化产品组合体量的布局优化？ 4 [键入文字] 项目所属区域地处成都城南CBD，通达性强 项目分析 ?? 区域交通优越。通过天府大道、绕城高速、城市一环、二环、三环等与城区各方位直接相连。 ?? 项目邻城市主干道天府大道，是周边 郊县华阳进入成都城区的主要连接道路 之一。 ?? 规划中的地铁1号线将拉近项目区域同市中心和火车南北站的距离，增强区域辐射能力。 九里堤路 至新都大丰 成绵高速地铁1号线 火车北站 至郫县、温江城市核心武侯祠 二环 本项目 8km 本项目 13.2km 本项目 8km 三环 绕城高速 机场天府广场 火车南站川藏高速 至龙泉洛带 火车南站 本项目 14km 武侯祠/锦里 本项目 4km 市政府城南CBD 机场 市政府 天府大道航空港 华阳镇 5 项目分析 ?? 项目地块位紧临天府大道，位于规划中的商务 总部基地区域，商务价值高 东面：与天府软件园一期 隔天府大道相望，东北面临世纪城 ?? 南面：临大源三线道路，新希望商务大厦、安捷伦均在建，中兴大厦即将开售 圣达 紫罗兰 圣达 中信 通威 西藏中石化 待出让 紫罗兰 大源四线 规划道路 大源三线 中冶 地块B 待出让 新希望 新希望 天合 中石油 天府软件园一期 天府软件园 地块A 天合 大源三线 世纪城 世纪城 规划道路 大源四线 ?? 西 面 ： 临 未开发 商服 用地，未来将与川大科技园相邻 ?? 北面：临规划中的总部商务区，圣达、中信、通威均已在建 中信 新鼎能 安捷伦 中兴通讯 新希望商务大厦 天府软件园一期天府大道 天府软件园 中兴 天府大道 [键入文字] 6 [键入文字] 项目分析 道路情况： ?? 天府大道：城市主干道，双向八车道， ?? 大源三线：双向四车道， ?? 大源四线：双向六车道， ?? 规划道路：双向二车道 地块临城市主干道人民南路南延线天府大道，位于交通十字，通达性较好市区 世纪城地铁会展中心站 大源四线 世纪城天府软件园 站华路元华路圣达 ?? 地铁：距离科技园站约450 米，距离会展中心站约630米，其中会展中心站是地铁1号线一期工程终点站 中信 天府大道规划道路 规划道路 天府软件园一期 地块B 站华路元华路 地块A 大源三线 天府软件园中和镇新希望商务大厦 新希望商务大厦天府软件园一期 地铁站隔离带车道 地铁科技园站 中兴通讯 站华路元华路 天府软件园 交通动线美视国际学校 天府软件园二期 华阳镇 7 项目分析 项目属性：16万平米的综合体项目（不兼容住 宅） ?? 净用地面积 ： 31375.35 平方米（约47亩） ?? 商业金融业用地 （不兼容住宅 ?? 规划道路 106米 100m 17米 容积率：5.2 ?? 限 高 ： A 地 块 不 超 过 134 米，B地块不超过128米，主体建筑不小于40米 ?? 绿地率： ≥ 10% 17 米 天府大道 地块A 建筑密度：30%~40% ?? 地块B 16米 ?? 道路级别 ：天府大道为城市主干道，双向八车道，大源三线为双向四车道，规划道路为双向二车道 规划道路 117米 规划道路大源三线 附注：地块周边长度为依照图纸比例估算
值 ?? 32.5米 100米 123米 天府大道十字 地块内部图片 [键入文字] 8 研究界定 本次研究综合体分析的关键因素研究房地产市场研究 城市分析 陆上交通及地铁研究规划及人口研究 区域发展规律研究 KPI体系 区域分析区域房地产市场研究写字楼商业 产品分析 酒店住宅公寓 [键入文字] 9 [键入文字] 城市研究项目属性 区域研究 地铁研究 研究界定综合体研究 写字楼、酒店、公寓、商业 目标下的物业形态与产品组合？ 物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合？限制条件核心问题 产品组合 产品组合的各物业发展可行性？ 界定客户目标 体量比例 产品组合合适体量比例？产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化产品组合体量的布局优化？ 10 [键入文字] 城市研究---- 城市地位 成都是中国的二线城市，在川渝经济圈中处于龙头地位， 2007年末省政府提出“成都要向现代化国际大都市迈进”的战略目标 川渝经济圈城市 ?? 四川覆盖区域：成都、广安、达州、泸州、南充、遂宁、资阳、内江、自贡、宜宾、绵阳、德阳、眉山、乐山 ?? 重庆覆盖区域：主城九区以及潼 南、合川、铜梁、大足、荣昌、永川、双桥 、璧山 、江津 、綦江 、万盛 、南 制造业、工业、交通枢纽 1 长三角城市群 2 珠三角城市群 3 4 京津冀城市群山东半岛城市群 5 辽中南城市群 6 7 川渝城市群中原城市群 5 8 海峡西岸城市群 4 科技、金融、商贸、文化教育 9 湘中城市群 10 关中城市群 川、涪陵、长寿 12 “把成都建设成为中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市。” 3 ——成都市委十届五次全会确立了我市 奋斗的“新三最”目标 省委对成都提出要求：成都要率先在全省实现建设全面小康社会目标、率先实现现代化，带动四川全面发展、带动区域协调发展，把成都建设成为四川的“首善之区”。成都要站在更高的层次、更高的领域思考发展定位，按照现代化国际大都市的要求规划和建设。 经济群排名 7 10 11 14 6 9 1 17 8 15 13 2 16 11 长江中游城市群 12 哈大齐城市群 13 滇中城市群 14 淮南城市群 15 黔中城市群 16 北部湾城市群 17 环鄱城市群 11 注：十七个城市群并未完全包括我国的所有城市，西部的大部分城市尚未形成城市群 城市研究---- 城市坐标 ?? 第一梯队：上海、北京 ?? 第二梯队：广州、深圳 ?? 在全国GDP和社会消费品零售总额的坐标体系中，成都处于第三梯队领先地位 第三梯队：苏州、天津、重 庆、杭州、无锡、青岛、宁波、南京、成都、大连、沈阳、武汉 ?? 第四梯队：东莞、唐山、济 南 、石家庄、哈尔滨、郑州、长 各城市GDP和社零位置分布 3500 广州 3000 成都 沙、福州、淄博、常州、西安 ?? 第五梯队：昆明、厦门、南昌、太原、合肥、南宁、廊坊、宜昌 、乌鲁木齐、兰州、桂林、贵阳、柳州、遵义、玉溪、宜宾、吉安、海口红色为东部城市兰色为西部城市 第一梯队 北京 社零 2500 福州 第二梯队第三梯队 2000 贵阳 1500 第四梯队 1000第五梯队 绿色为中部 城市 500 0 GDP 0 2000 4000 6000 8000 10000 [键入文字] 12 [键入文字] 如成都经济保持2006年的增长态势，预计2012年达到北京现在的水平，2013年达到上海现在的水平，2014 年达到广州和深圳现在的水平。 城市研究---- 城市经济 2006 年成都与一线城市人均GDP比较 (元 /人 ) 2006 年成都与一线城市人均社会消费品零售总额比较（万元/人） 80000.00 69450 70000.00 63100 59710 2.50 2.27 2.07 60000.00 48505 50000.00 2.00 1.85 1.97 1.50 40000.00 1.06 25171 30000.00 1.00 20000.00 0.50 10000.00 0.00 0.00 上海 北京 深圳 广州 成都 上海 2006年成都人均GDP增长率13.7% 北京 深圳 广州 成都 2006年成都人均社会消费品零售总额增长率12.8% 2006 年成都与一线城市第三产业占GDP比重的比较 2006年成都与一线城市人均消费性支出的比较 (元/人) 80.00% 70.01% 20000.00 16628 14762 14825 70.00% 15445 60.00% 15000.00 10302 10000.00 57.73% 50.55% 48.84% 46.72% 50.00% 40.00% 30.00% 5000.00 20.00% 10.00% 0.00 上海 北京 深圳 广州 成都 2006年成都人均消费性支出增长率6.8% 0.00% 上海 北京 深圳 广州 成都 2006年成都第三产业占GDP比重增长率14.9% 资料来源：成都及各地统计年鉴、统计信息网 13 [键入文字] 城市研究---- 城市房地产 受宏观调控影响，成都房地产市场观望情绪渐浓，将步入市场调整期 ?? 2007 年9 月末 ， 9.27 新
政推 出后，市场观望情绪浓受到一定影响，9月后交易量呈厚，销售下滑趋势。 主城区商品房成交量从 8 月份的 140 万平方米下降到12月的80万平方米。 ?? 走价不走量 ??市场出现观望情绪成都 ??短线投资客出现 ??价格上升速度增快 ??地价上升速度比楼价上升速度快 ?? 从价格来看，1—8月，全市商品房成交均价为4071元/平方米 ，新政出台后 ，价格下降 ， 11 月份 ，全市商品房成交均价 3752元/㎡ ??投资者及开始抛售 ??理性开发商降价 ?? 开发商跟随降价 ?? 进入2008年，住宅降价加速 复苏阶段 发展阶 危机段阶段 萧条阶段 14 [键入文字] 城市研究---- 房产政策 项目金林俊景 访谈者 政策对投资者的影响 政策对销售情况的影响 我在开盘前认筹客户40个，但实际购买客户只有20 个，其中大部分都是投资者，因为宏观政策被挤出； 08.01.08开盘，推出450套，至今销售140套，销售率仅为30%； 927政策出台后，很多购房都在观望； 07.12.01开盘，推出320套，当日售出180套，之后近两个月仅售出20套，合计200套； 张小姐 我们项目80%的客户是投资者，基本上都是外地在成都做生意的。但由于我们在07年10月开盘，受927政策影响，很多投资者被挤出，销售一直很不理想； 07.10开盘，受927政策影响，销售状况不佳，销售率接近30%； 张小姐、左小姐 现在投资者更为理性，买中海兰庭的客户大多一次性付款。927新政对我们影响很大的，客户信心不足，观望氛围浓厚； 07.07开盘，共推出1000套，至今销售率达到 90%，其中四次开盘，前三次开盘，推出700 套，销售98%；07.10第四次开盘，推出300 套，至今还剩85套； 927新政对我们楼盘影响很大，08.01.28-08.01.31这近一周只售出了4套，压力很大。 一期07.09.01开盘，推出400套，当日售馨； 09.10推出200套，至今还剩10余套。 王先生 弘邦· 领邸 许小姐 锦西国际 中海· 兰庭 927政策出台后，多数投资者退出，购房者观望氛围浓厚，成交量大幅下滑 华润· 凤凰城 曹先生 盛南领地 方小姐 目前927政策对我们的销售还是有很大影响的，很多客户的按揭一直办不下来。在成都成为新特区后，很多深圳、上海的投资者过来投资； 06.12一期开盘，推出130套，到07.03售完； 07.04二期开盘，到现在仅剩5%，约20套；总体销售率95%； 大城际 王先生 新政对销售有很大影响，很多人都在观望； 一期07.11.10开盘，推出255套，主力户型为 80-120平米，1号楼售70%，7号楼售90%； 城南 新政对销售有很大影响，很多人都在观望。二期共赵小姐 [键入文字] Downtown 270套，本来预计1月份开盘，但现在市场行情不好，加上万科降价15-30%，我们现在根本开不了盘。 一期07.10.01开盘，推出177套，销售90 %。 [键入文字] 城市研究---- 外资企业 从2007年新增外资企业状况来看，外商直接独立投资的信心大大增强，制造业仍是外资进入的重要领域 ，港资企业发展速度快 2007年全市新登记外商投资企业类型 30.33% ??2007年全市新登记外商投资企业300户，平均每 1.21天诞生一户 ??截至2007年11月25日，本市共有外商投资企业 2554户，比2006年同期（2254户）增长13.33％。 2.67% 67% 中外合资企业 中外合作企业 外商独资企业 近年来，外商独资企业已成为成都利用外资的主要方式，这表明外资对成都的市场环境、法制环境、商务环境满意度评价正逐年升高，外商直接独立投资的信心大大增强。 2007 年成都新增外资企业国别和地区分布 2007 年新增外资企业行业分布制造业租赁和商务服务业 18% 房地产 5.30% 6% 12% 香港 22% 21.30% 15.70% 信息传输、计算机服务和软件业批发和零售业科学研究、技术服务和地质勘察业其他 呈现出由传统产业为主逐步向高新技术制造业并重发展转变的态势。从事研发、设计、生产、封装、测试等国际水平的微电子、集成电路等先进制造业的外资企业日渐增多 美国 23% 34.70% 5.30% 6% 8% 10% 13% 台湾新加坡英属维尔京群岛日本其他 随着CEPA和入世承诺的进一步兑现，港资进入成都市场加快了步伐 ，香港成都经济来往将进一步密切资料来源：成都商务局 16 [键入文字] 城市研究项目属性 区域研究 地铁研究 研究界定综合体研究 写字楼、酒店、公寓、商业 目标下的物业形态与产品组合？ 物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合？限制条件核心问题 产品组合 产品组合的各物业发展可行性？ 界定客户目标 体量比例 产品组合合适体量比
例？产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化产品组合体量的布局优化？ 17 区域分析 城市层面解构区域区域概况区域交通区域竞争 中心区发展规律 [键入文字] 18 城市层面 成都市正由单中心向多中心发展，高新南区处在城市的战略发展方向上，将成为成都市的新中心 ?? 成都市城市发展战略是向东向南发展 ，南部将建立一个新的城市中心 老城中心城东、城西——整体定位为以居 住为主的板块属性，重点发展城东，控 制向西发展 ?? 城北——大商贸、大物流板快 ?? 城南——规划为城市新中心，定 位为行政办公中心、创新研发中心、区 域总部基地、现代 服务基地、宜居人文 住区 ?? 新中心 [键入文字] 19 城市层面 高新南区将成为成都市的国际化CBD中心区，吸引世界500强企业、知名企业及各国领事馆的汇集 ?? 1997年定位：“现代化城市新区、高新技术产业化基地” ?? 2004 年的定位 ： “城市副中心” 行政文化中心创新研发中心 站南片区 ?? 2007年的定位“城市新中心， 现代化新城区”，具体目标为：城 市建设区面积约35平方公里，其中 会展中心外环生态保护带约3.8平方公里，规划人口约50-60万人。在总目标之下，又分有建设行政办公中心、创新研发中心、区域总部经济、现代服务基地以及宜居人文住区，简称“两中心，两基地，一住区”的五个子目标。 商务中心区域总部基地金融后援中心 领事馆区 大源组团 配套居住区域 华阳片区 [键入文字] 20 [键入文字] 城市层面 品牌开发商及大型国际国内知名企业入驻： ?? 高新南区优势：市府搬入、地铁开通、领事馆区 搬入、高端企业进驻。将成为城市精英聚集地。 中海、华润、和黄、九龙仓、建 发、嘉里、雅居乐、洲际酒店、中石油 、中 石化 、 中信 、中兴 、伊藤洋 华 、 欧 尚 、荷 兰GTC 、迪卡侬 、宜 家、苏宁、奥特莱斯、中国移动、联 通 、 网 通 、 华为 、 NOKIA 、 上 海贝 尔 、IBM 、 SAP、NEC（日电信息系 统）、 SONIC、九洲电器、SCS 、鼎 天软件等 人口由行业精英组成 ?? 人口素质高：企业高级主管、高 级白领、领事馆工作人员等 ?? 高收入、对生活品质要求较 高 ?? 高新技术产业、IT产业、金融业产业等为主导产业 目前已有10多家世界500强企业入驻，高新南区常住人口约 2030万，未来会有 20个领事馆进驻 21 区域分析 城市层面解构区域区域概况区域交通区域竞争 中心区发展规律 [键入文字] 22 区域概况---- 组团划分 城南主要板块：起步区组团、新园组团、站南组团及大源组团。华阳片区正慢慢融入到南区的规划中 高 新 南 区 目 前 常 住 人 口 约 20-30 万，其中站南组团拥有17万人口，政府搬迁后，片区居住人口预计可达到70 80万，就业人口达到60多万。 南北向宽1公里的绿化带将站南与大源分隔开来，影响了两个片区的融合天府大道 起步区组团—高新区腾飞的基础占地 ： 6.33 平方公里 （ 1996 年启动） 功能：成熟居住区（片区由高新区开发最早的工业区及三个居住片区组成） 新园组团—航空港外崛起的新区占 地 ： 6.8 平 方 公 里 （ 2003 年 启动）功能：高新工业区（片区由两大工业区与三大居住片区组成） 华阳片区占地：27平方公里功能：高新技术产业集中地、生活居住、商贸、教育科研、文化娱乐和旅游等（华阳区6千亩地划入大源组团，作综合用地） 站南组团—南部新区核心区占地：15.6平方公里（2004年启动）功能：站前交通集散及商业服务、中心领事馆区 商务办公、行政中心、文化科技博览及科技园区（组团内主要分为城市副中心、南站物流工业园、创新孵化园区、石羊科技园、三瓦窑居住区、石羊居住区、五洲花园居住区等几个功能组团） 大源组团—区域总部基地占地：15平方公里（2005 年启动）功能：区域总部基地、创新研究中心、会展商务及高档居住区（片区由三个工业区与一个居住区组成） [键入文字] 23 [键入文字] 占地300亩、规划容纳20个领事馆的领事馆区落户南 区域概况---- 领事馆 区 延线，成为继上海、广州后中国的第三个领事馆区在成都设立的领事馆不断增多，但都呈零星分 ?? 位置：南延线的中和场 布状，为了管理方便和吸引更多的国家在蓉设立领事馆，新领事馆区的规划和修建成为必然趋势 ?? 规 模 ： 占 地 300 多 亩（约 20 万平米 ），规划容纳20个领事馆 ?? 进驻情况 ：截至 2007 年 4 月，已有7个国家在成都设立了领事馆，而且6个都是总领事馆 ，是除上海和广州外设立外国
领事馆最 多 的 城 市 ； 并 且 西 班牙 、菲律宾 、马来西亚等国家都已表明了在成都设立领馆的意向。 规划中的领事馆区 早在2003年成都市就完成了外国领事馆区的规划，并推荐了2个备选址区：高新西区的羊西线和高新南区的南延线，最终选址权在外方 2007年，南延线凭借得天独厚的优势特别是日益显著的国际化趋势最终胜出。规划的领事馆区占地300多亩，建筑群主要以欧式风格为主，形成相对集中的外籍人士居住区和类似北京三里屯的酒吧一条街，进一步推动城南的国际化进程 已进驻国家 美国 德国 韩国 开馆时间 1985.10 2004.12 2005.2 级别 总领事馆 泰国 新加坡 2006.5 升 级 2006.5 达成为总领事馆协议领事馆 法国 巴基斯坦 2006.11 2007.4 总领事馆 24 区域概况---- 华阳区 成都市 华阳 双流县 华阳位于双流县内，与大源组团相接，规划为城南综合性次中心，与高新南区接壤部分4000亩划入高新南区 ??功能定位：成都市区南部的综合性次中心，将发展成城市公共服务综合功能、高新技术产业、生活居住为主的生态型城区。 ??人口规划： 2010年，华阳的实际居住人口将达到30万人，建设用地 33.4平方公里；2020年，华阳的实际居住人口将达到60万人。 ??产业规划：华阳镇在环城路一线的骑龙、三江、红瓦、河池、长 顺、护国和清河等村规划了10平方公里的城西南产业区，以电子电 器、生物制药、电力能源、建筑材料为主。目前2平方公里的产业集中 发展区已初具规模。 现在已有辉煌集团、川油井下技术公司等5个项目签约有川开集团、晨曦电器、飞宇电器等15家企业入驻，预计建成后产值达21.7亿元。 华阳区规划目前未确定，有两个方案待批，即2003规划方案与2005年规划方案 [键入文字] 25 区域发展特点 高新南区发展呈现出五节点的发展特征 时间序列 20世纪90年代末 重大事件 高新南区启动 21世纪初 2005-2007 2008 各组团逐步启动 大量土地出让品牌开发商入驻 政府搬迁华阳逐渐融入南区 2010 地铁通车南区发展目趋成熟 ?? 高 新 南 区 发 展 启 新 园组 团 2003 ?? ?? 年站 南 组 团 的 商 服 大 源 组 团 规 划 有 政府规划未来3-4年 ?? ?? 动 ， 主 要 由 起 步 区启动，定位为高新工业 用地已基本出让完毕， 20万平米的区域商业中 内将高新南区的土地出组团、新园组团、站南组团、大源组团及华阳片 详细情况 园区； 剩 余 基 本 上 为 住 宅心地块将在2008年春节 让完毕用 ?? ?? 站 南组 团 2004 地，且大量品牌开发商 后挂牌出让；年 2010 年，地铁1号区组成；启动，市政府预计2008 入驻，如和记黄埔、中 ?? 政 府预 计于 2008 线一期工程完毕通车， ?? 1996 年 ， 起步 区年正式搬迁于此，将形 海、九龙仓等；年四五月份搬迁过来终点站会展中心站距离组团启动，以高新技术 成新的行政办公中心； ?? 大 源 组 团 出 让 了 华阳片区逐渐融入 本项目约630 米 ?? 产 业 园 区 发 展 为 驱2003 年 高 新 孵 化 园 少量的商服用地和住宅 到南区发展中，预计有动启力 ， 定 位 为 成 熟 居用；住用 地 ， 品 牌 开 发 商6000 亩土地划入大源组中区。华 ?? 大 源组 团 2005 信 、 中 兴 、 中 海 、团，综合用地性质年启 动 ， 新 的 会 展 中润、建发、嘉里、伊藤落成；2002年天府软件园 洋华堂等进驻 拿地，2005 年启用； [键入文字] 26 区域发展趋势 高新南区的发展趋势, 大势所驱,市民看好, 成为成都市的未来最热点的发展区域成都目前没有真正意义上的甲级写字楼，唯一数的上就是香格里拉，时代广场是次甲级的，高新南区未来发展写字楼应该会以IT行业为主，城南是很有发展潜力的区域。 ——高纬环球 物业管理部助理董事 陈旭峰 在我们这里购房的人大多是在高新南区工作的人，因为距离比较近，而且随着地铁的开通，交通会非常便利；南区目前相对主城区来看比较冷清，但未来几年内肯定会成为成都的热点发展区域，必经政府马上要搬迁过来了，而且世纪城的发展也是非常不错的。 ——大城际 置业顾问 王博 [键入文字] 27 区域分析 城市层面解构区域区域概况区域交通区域竞争 中心区发展规律 [键入文字] 28 [键入文字] 区域交通 三横四纵构建高新区内路网结构，各区域之间快速连通起 三横四纵构建完善的区域路网结构： 步区组团 三横：三环路、绕城高速、迎宾大道四纵：天府大道、站华路、元华路、红星路南延线 新园组团 三环路站南组团 武侯大道 红星路南延线 ??通过区域内的三横四