的陆路交通枢纽 将解决城市空间集聚与扩散的关 老城中心 天府广场 CBD的文化中心区 城市发展方向 成都城东板块以老工业为主 以高科技产业为主 成都南站成都市未来的客货枢纽 高新南区会展中心科技园府河站 华阳片区 华阳广都 城市向南发展的第地铁2号线 一门户，高新科技产业基地 50 本项目临近地铁1号线会展中心站，商务氛围浓厚，交通便捷，发展潜力较大 成都地铁 ?? 1号线工程北起红花堰站，南至 新会展中心站，全长18.5公里， 共16 个车站 ?? 会展中心站位于高新区新会展中 心，天府大道西侧绿化带内，呈南北向紧邻地铁OCC（控制中心）大楼东面布置，为1号线一期工程的终点站。 ?? 车站为地下一层侧式站台车站， 总长159.8米，总建面为8621 平方米 1号线 1期工程 新中心会展中心 目前该区域的“世纪城”新会展中心是中国西部建筑规模最大，功能配套最完备，设施最先进的多功能会议会展中心 该会展中心还带动了酒店、商务办公区、商业、住宅的发展。随着地铁OCC大楼的建成，该区域将成为蓉城重要的商务中心 本项目将依托地铁线的开发、会展中心片区快速发展带来的机会以及未来城市南向发展形成的两核格局态势，极大地获得土地价值的提升 [键入文字] 51 成都地铁 地铁对沿线物业的影响体现为：区域价值重组、交通的的高效率和变输能力、人群的集中能力 ?? 地铁对房地产影响最直接 地铁对房地产的价格影响机理 的结果 ，促进市场格局的重整 ，还对房地产价值产生影 城市功能强化 办公区域集中 辐射范围扩大 ?? 从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速 商业中心强化 集客能力增加 响。 沿线中小户升温 支撑 片区价值的重组 ?? 中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区 辐射范围增加 城市中心区 居住群体扩大 升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹。 城市边缘 地铁开通 支撑 居住郊区化次级商务中心白领置业群增加 城市功能提升居住环境改善交通时间缩短片区开发升温 [键入文字] 52 [键入文字] 地铁的影响 高速铁路站点对于周边发展的影响根据空间和时间的变化而呈现不同 第一影响区域——距离站点步行或者自行车距离5-10分钟，适合发展高等级功能，包括高级办公、商业以及居住，开发强度高；通常是地价最高、最先发展起来的区域;开发强度很高（very high) 第二影响区域——距离站点通过其他交通方式15分钟内可以到达（包括交通以及换乘时间），是上述高等级功能的备选区域同时适合布局可进行产业聚集（cluster)的相关功能；开发强度较高（high) 第三影响区域——距离站点通过其他交通方式需要15分钟以上的时间（包括交通以及换乘时间），取决于地段状况可以发展多种功能；开发强度取决于地块以及开发内容 [键入文字] 53 资料来源：Schüt z E, 1998, Stadtentwick lung durch Hochgeschwindigk eitsverk ehr (Urban development by High-Speed Traffic) Heft 6, 地铁的影响 轨道沿线房地产价格随轨道交通的不同阶段呈跳跃性增长，轨道交通对项目的实质性利好先于真正投入使用而提前释放 轨道交通对项目的价值提升的时间序列表现 时间序列表现 ?? 从城市轨道交通项目规划开始 ，沿线房地产开发即开始逐渐升温 ，而随着地铁的建设和运营 ，其对沿线房地产开发的影响也不断变化 ，所以轨道交通 项目价值 建成后加速区域成熟，从单纯利好消息刺激价格上涨，逐渐转变为以复合因 素 影 响 项 目 价格。 跳跃性增长 给沿线区域带来的开发利益是一个动态持续的过程 提前释放规划公示 在建 轨道交通建设阶段 建成通车 正常运营 [键入文字] 54 结论 [键入文字] 55 [键入文字] 城市研究项目属性 区域研究 地铁研究 研究界定综合体研究 写字楼、酒店、公寓、商业 目标下的物业形态与产品组合？ 物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合？限制条件核心问题 产品组合 产品组合的各物业发展可行性？ 界定客户目标 体量比例 产品组合合适体量比例？产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化产品组合体量的布局优化？ 56 模式分析 写字楼经济型酒店综合体研究酒店产权式酒店居住公寓产品分析 公寓 商务公寓酒店式公寓 商业 餐饮 [键入文字] 57 [键入文字] 城市综合体发展的五种模式 模式分析 模 式 特 征 典 型 案 例 城 市 核 心 区 ； 交 通 可 达 性 地 铁 口 / 主 干 道 沿 线深圳华润中心、日本福模
式一 商业核心模式 区 域 功 能 的 缺 乏 ， 需 求 旺 盛 ； 人 流 及 商 业 气 氛冈博多运河城、合肥元一流的合作团队规划设计/经营管理不远离城市核心区 ；交通可达性好 ，沿主干道沿 模式二 酒店核心模式 线；商务客户支持；开发商有足够的经济实力；顶级商场配套设施客户（产业）支撑，产业簇群；未来商务核心区； 模式三 写字楼核心模式 写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次；商场、公寓等配套完善 一时代广场上 海 商 城 （ 波 特 曼酒店）广州中信广场、深圳信兴广场、合肥财富广场 项目的区位条件不是很好；以居住为主体的片区； 模式五 均衡发展模式 成熟度不高 ，居住人口有限 ；往往后期会开发商 地国际城、万科运河东 业，但规模往往不大； 模式四 住宅核心模式 深圳星河国际、合肥金一号 CBD/ 城 市 中 心 ； 主 干 道 沿 线 / 地 铁 口 ；建筑面积20 万 ㎡以上 ； 香 港 太 古 广 场 [键入文字] 开 发 商 强 劲 的 实 力 和 丰 富 的 经 验北京华贸中心专业的物业管理/经营管理 58 模式分析 不同类型的物业在综合体中承担的功能 ??酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次 ??商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。 ??写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象。 ??公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求 在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。 [键入文字] 59 [键入文字] 模式分析 各种物业类型之间的相互影响 ?? ?? 与单个物业的研究方法不同的是，在研究综合体项目过程中需采用相关分析法。 ?? ?? 外向性较强的组成部分公寓为商业提供客 源 例如在确定项目的整体规划时，必须考虑各个物业之间的相互影响从而确定建筑单体的位置排布。 ?? ?? 可以塑造与其他项目较大的差异 公寓可能降低项目整体档次 ?? 满足中长期居住者需求 ?? 作用 ?? 相互关系 ?? 酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施 ?? 酒店可以提高项目整体档次 商业为写字楼、酒店和公寓提供配套 ?? 商业可能对公寓带来负面影响 商业 ?? 保证开发企业现金流的来源 ?? ?? 实现较高的销售价格 办公 公寓 ?? 保持物业形 象 酒店 ?? 提升整体档次的有力手段 ?? 标志性（尤其是对外地和外籍人士） ?? 写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户 ?? 写字楼可提高商业整体档次 ?? 写字楼与酒店可共享大堂 60 模式分析 开发时序与物业价值最大化的关系综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义一、最大限度的实现各个物业自身的价值。 二、避免各物业之间的负面影响。正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义。 ??首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。 ??其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定选 择。如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。 [键入文字] 61 [键入文字] 模式分析 影响综合体构成的主要因素：区域属性、环境资源、开发目标主要因素 ?? 区域属性： 区域属性 环境资源 ?? 开发目标： 酒店 公寓 商务中心区旅游区 —— —— —— 拥有产业资源通达性、昭示性强人流量大 开发目标 写字楼 商业中心区 拥有自然资源 ?? 环境资源： 商业 —— —— 租（长期持有）售（回笼资金） 主导物业的拟合度 62 [键入文字] 模式分析 写字楼经济型酒店综合体研究酒店产权式酒店居住公寓产品分析 公寓 商务公寓酒店式公寓 商业 餐饮 63 城市 板块 竞争 发展阶段：成都写字楼经历了从萌芽期向快速发展期过渡，开发量与开发水平均有较大提升 快速发展期回暖期无序发展期萌芽期以单位自建写字楼为主。 1995年前 出现井喷式发展，但在金融危机后出现大量烂尾楼。 1996-1998年 不少烂尾楼被包装重新面市。且开发品质有所提升，出现智能化写字楼。 1998-2002年 外资大量进入，开发水平提升。出现生态化写字楼。 2003-至今 [键入文字] 64 [键入文字] 城市 板块 竞争 市场商务需求巨大，客户开始注重改善办公环境，追求物业形象 萌芽阶段启动阶段 ?? ??办公需要 改善环境 发展阶段 ??追 成熟阶段 求形象 ??纯商务形象 动因 ??需求多样化 ?? ??住宅立项、商务 客户价值多元 办公 ??成长型中 ??住宅改办公 表现形式 ??迅速发展的中小企 小企业
业、初具规模的企业 ??纯写字楼开始 ??草创型企业 客户特征 出现 ??第一代商务公寓 ??位置 ??价格 ??交通 ??使 产品特征 ??住宅 ??各种类型企业 ??位置 ??配套 用成本 ??硬件 ??商务 ??地段 ??写字楼与新一 ??服务代商务公寓并 ??软环境 ??健存康、风景 氛围 [键入文字] 客户关注点 ??无 65 [键入文字] 城市 板块 竞争 成都典型写字楼分布图：CBD、人民南沿线是写字楼最密集区域 ①商鼎国际 ②国航· 世纪中心 ③威斯顿联邦广场 ④力宝大厦 ⑤汇日央扩国际 ⑥天一广场 ⑦川信大厦 ⑧城市之心 ⑨时代广场 ⒃ ⑩华敏· 翰尊华府 ⑾冠城广场 ⑿中环广 场 ⒀总府 ⑾ ⒅⒆ ⑿⒀ ⑧ ⑩ ⒁ ⑨ 大厦 ⒁天府绿洲 ⒂宏达大厦 ⒃铂金大厦 ⒄正熙国际 ⒅建行大厦 ⒆锦阳商厦 ⒄ ⑦ ⒇ ③ ④ ⑥ ⒂ ⑤① ② ⒇香格里拉 66 [键入文字] 城市 板块 竞争 发展格局：最初的写字楼从文武路起步，由北 向南逐渐发展，重心南移趋势日益明显 ?? 1996年，文武路新时代广场的出现标志着成都真正意义上的写字楼诞生。 ?? 1996-2000年CBD写字 楼形成中高档写字楼聚集区 ，浆洗街则以商住性质 ★起步 的写字楼为主。 ?? 2001年以后人南延线开始兴起 ，并逐渐向南部新区延升。 ?? 2004 年 政 府 提 出建 设 “南部副中心 ”的高新南区出现大量写字楼概念 ，用地供应 ，未来有望形成新的写字楼聚集区。 青羊工业发展区 CBD核心区 人南沿线南部新区 67 城市 板块 竞争 供应量：写字楼供应量逐年递增，空置率基本控制在30%。至 2010年，市场甲级写字楼存量将达到100万m2，至少需要三年才能消化完毕 ?? 2000 到 2001 年 是 成 都成都写字楼历年供应及成交状况 （单位 ：万平方米 ） 写字楼的低迷期 ，供应量与成交量均较少。 ?? 2002年写字楼市场开始复苏 ，之后一直呈现供大于求的局面。 80 70 60 50 40 30 20 72.12 56.9 45.01 37.68 22.98 15.07 8.85 14.94 9.09 21.37 16.63 32.02 24.7 1 0 0 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 成交量 2004 年 2005 年 2006 年 供应量 成都甲级写字楼的存量将在2010年达到100万平方米，未来几年将是成都写字楼的供应高峰期。 ——资料来源：戴德梁行在2007年度市场投资研讨会上公布数据 [键入文字] 68 城市 板块 竞争 供应结构：市场以纯写字楼为主。类甲级、乙级写字楼供应量大，真正的甲级写字楼数量少写字楼的类型 ?? 甲级写字楼大多处于交通方便 、商业氛围浓厚的 70 区域内 ，拥有成熟的办公 60 环境 ，优良的硬件设施 、 60 50 40 完善的配套 。一般以租为 30 主、以售为辅。 20 10 8.3 10 8.3 1.7 1.7 1.7 1.7 6.7 0 ?? 不少写字楼由烂尾楼改造而成 ，硬件条件存在缺陷天一广场、力宝大厦城市之心、威斯顿联邦 资料来源：尺度2006年统计目前，城市之心、威斯顿联邦大厦属于比较好的写字楼，但它们都是从烂尾楼改造过来的有很多硬伤。硬件条件差了一些（如层高不够、窗户不能开等）。 —— 世邦魏理仕 王蔚 [键入文字] 69 城市 板块 竞争 供应方式 开发背景 租售方式：租售结合是市场主流，只租不售的物业多由国企、银行等资金雄厚的企业修建，纯销售物业主要集中于城南 租售结合 只租不售 只售不租 是 城 市 最 常 见 的 方由国有企业 、资金背 主要集中在城南 。依 式 ，一般位于城市中 景雄厚的外资 、银行 托 于 地 段 及 发 展 前 心位置 。主要集中在 等 单 位 修 建 的 写 字景，销售状况好。 CBD区域。 楼 ，对开发商的资金实力要求高。 代表性物业 时 代 广 场 、 力 宝 大 信 大 厦 、 中 环 广川国航世纪中心 、威斯厦、城市之心场、香格里拉顿联邦 、汇日央扩国际 [键入文字] 70 城市 板块 竞争 出租率：CBD写字楼出租率高，租金稳定。高新南区的普通写字楼虽然具备价格优势，但交通及配套尚不完善，出租率较低，完全成熟需假以时日 ?? CBD的甲级写字楼出租 价格区位 出租率% 率高。 城市之心 80% 川信大厦 95％ 威斯顿联邦 98％ 冠城广场 95％ 主要吸成长型企业 。出租 中银大厦 90％ 率均较低。 时代广场 95% 亚太广场 80% 丰德国际广场 85% 高新国际广场 60% 城南科技广场 45% 汇日央扩国际 40% ?? 位于高新南区的高新国际广场 、城南科技广场由于交通及配套尚不完善 ， [键入文字] 71 城市 板块 竞争 ① 城市之心 ② 力宝大厦 价格梯度：甲级写字楼的价格多超过12000元/m2，9000元 /m2以下的楼盘均为综合用地转化而来，取地成本低。 1000012000元/m2的楼盘断档
销售均价 15000及以上 ③国航· 世纪中心 14000 ③ ④时代广场 13000 ① 12000 ② ⑤商鼎国际 ⑥拉德芳斯大厦 ⑦高新国际广场 甲级写字楼 ⑤ 11000 ⑧城南科技广场 ④ 10000 9000 ⑥ 8000 7000 ⑦ 6000 综合用地转化 ⑧ 备注：所有楼盘价格均为在售楼盘最新售价 [键入文字] 72 城市 板块 竞争 ①城市之心 ②威斯顿联邦大厦 ③香格里拉 租金梯度：租金的梯度分布明显，租金峰值出现于CBD的新建写字楼，CBD老写字楼租金多为85元/m2。浆洗街及高新南区的租金在60元以下租金 ③ ⑤ 140 130 CBD新建写字楼 ④时代广场 ⑤开行国际 120 ⑥总府大厦 ① ② ④ ⑥ ⑩ ⑾ ⑦ 110 ⑦天一广场 ⑧银谷基业 100 ⑨丰德国际 90 ⑩华敏翰尊华府 80 ⑾冠城广场 ⑿中环广场 ⒀高新国际广场 ⒁城南科技广场 ⒂天府软件园 ⑿ ⒀ CBD老写字楼 70 60 50 ⑨ 40 ⑧ 浆洗街、高新南区写字楼 ⒁ ⒂ [键入文字] 73 城市 板块 主力面积区间：80-350m2是写字楼主力面积区间，大部分内部可自由分割 竞争 玉林商务港（60-200）威斯顿联邦（82-195）丰德国际（80-490）华敏翰尊华府（87-176）王府井大厦（141-600）利都广场（68-350）川信大厦（70-470）建行大厦（85-200）中环广场（137-847）光大金融中心（110-1000）总府大厦（60-320）冠城广场（80-300）天府中心（90-1600） 50 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 1500 2000 2500 2500 [键入文字] 74 城市 板块 竞争 威斯顿联邦 立面风格：现代简约风格是市场主流，裙楼多采用花岗石，外墙则以玻璃幕墙+石材为主 力宝大厦 城市之心 时代广 [键入文字] 天一广场国航世纪之心 汇日央扩国际 75 城市 板块 竞争 配套设施：餐饮是成都写字楼最常见的配套设施，百货、休闲娱乐设施的比例也较高 ?? 目前成都大多数高档写 成都写字楼配套设施 字楼所提供的硬件设施能满 足 高 端 客 户 的 形 象 需 20% 3% 10% 求 ，中低档则依靠相低廉 22% 的租金满足中小办公企业的基本需求。 22% 娱乐休闲设施 威斯顿联邦配套的餐饮和百货 百货 餐饮 23% 商务中心 天一广场配套的美美百货 大型会议室 其它 城市之心配套的天府书城 [键入文字] 76 城市 板块 竞争 ?? 由于聘请外资物业管理 物管：甲级写字楼多聘请国际知名物管公司作为顾问，并以此作为销售或出租卖点楼盘名称 物管顾问 物管费 城市之心 香港怡高物业提供顾问 10-15 时代数码 戴德梁行物业提供顾问 8-10 威斯顿联邦 世邦魏理仕 13·5 冠城广场 戴德梁行物业提供顾问 15 港鹏国际 世邦魏理仕提供顾问 时代广场 世邦魏理仕 10 世都大厦 戴德梁行物业提供顾问 10 要花费昂贵，所以大多数写字楼仅仅把他们作为物业顾问而已，并不参与后期管理。 ?? 中高档办公物业所执行的物管费在15元/平方米上下波动。普遍在8-12元/平 / 米之间，最高为15元/平米。由于差别不大，物管费对租售情况都不会构成很大的影响。 [键入文字] 77 [键入文字] 城市 板块 竞争 缺陷：成都写字楼普遍存在硬件设施不足、交通不便、停车位拥挤、缺乏公共活动空间的问题租户对写字楼的不满意因素 18% 32% 19% 31% 通风问题 无公共活动空间 采光不足 交通不便、配套缺乏 访谈一当前成都已有的写字楼普遍存在停车条件较差，高峰时段电梯拥挤、保安素质较低、在招商时未对入住企业进行有效的甄别等不足。 ——绵阳市投资控股集团公司访谈二 金星 有些中小写字楼卖给小业主之后，任由业主自己出租经营，不便于后期的管理。 ——力宝大厦原营销总监韩先生 78 城市 板块 竞争 板块一：CBD是成都传统的中央商务区，以外资企业和高附加值行业企业为主。但交通拥挤、车位不足等硬伤已成为该 区域发展之困 ?? 该区域以甲级写字楼为主，出租情况良好。 ?? 以外资机构（其中世界 500 强 及 跨 国 公 司 60 余 家 ） ，国内知名企业分公 司或驻蓉办事机构 、金融服务业 、律师事务所等高 时代之心 川信大厦 时代广场 成长性的机构为主。 ??成都的车辆拥有率高，特别是城南和城西经常堵车。CBD由于交通不便，车位不足，未来一定会向外转移。 ?? 租 金 范 围 ： 100 元 /m2 以上。 —— 万科地产策划师 李涛 ??CBD的交通不便，目前已有企业在向外搬迁。 —— 成都商报记者 刘瑞国 [键入文字] 79 城市 板块 竞争 板块二：人南沿线依托于便利的交通和成熟的配套已形成高档写字楼带，扎堆效应明显。但未来土地供应有限，发展受限 ?? 开发物业以纯写字楼、高档写字楼
为主。 ?? 目 前 已 形 成 新 的经 济 带 ， 市 场 有 “ 成 都 中 轴 线”之说。 威斯顿联邦 汇日央扩国际 天一广场 这条干道连接了成都的老城区和新城区，去机场，上三环都很方便，形成了新的线状经济带。在这条带上，必 然会聚集很多公司，也需要写字楼。 —— 丰德国际广场总经理张旭将公司总部落户于人南线上的威斯顿联邦大厦主要是看重了这条人南中轴线的商业氛围，人南线上不仅有许多 大的公司，有名的写字楼，还有各国领事馆驻扎于此。对凝聚公司的人气，提高公司的知名度和美誉度都有非 常好的作用。 —— 法国安盟保险公司成都总公司行政人力经理助理 杨小姐 [键入文字] 交通便捷、配套成熟具有成都市其他区域不可比拟的优势。 —— 成都万瑞置业有限公司业务发展部品牌主管 80 涂科 城市 板块 竞争 板块三：青羊工业区以创造“蛟龙模式”而著称。园内以成长型中小企业为主 ??占 地 3.22 平方 公 里 、 约 400亩开发面积 。 ??企业规模：280家。 ??运作方式： ??农民采取土地承包经营权入 股 分 红 的 方 式 ，推 动 “土地资源向土地资转变”。本的 建设计划： ??以精密制造业为特色的“青羊模具园”。 ??开发商帮助中小企业提供 ??为双新科创公司量身定制的10万平方米新园区。 ?? 400余亩的生物制药园区。基 础 设 施 服 务 和 租 赁 厂房 、代建厂房 。从进园企业的租赁费 、设施使用费中获得稳定的收益。 ??青羊工业园未来不在城市发展方向上，需求不是主流需求。 —— 成都商报记者：刘瑞国 [键入文字] 81 城市 板块 竞争 板块四：浆洗街以商住性质楼盘为主，性价比高。但品质良莠不齐，难以吸引知名企业进驻 ?? 由于浆洗街沿线规划的限制 （限高 ） ，大部分项 目在11层左右 ?? 大部分楼盘以商业＋写字楼布局为主 ，出租情况良好 ，新出现的写字楼如 博傲大厦 博傲大厦开始走纯写字楼路线。客户来源： 楼盘名称 博傲大厦 银谷基业 60元/m2/月 45元/m2/月 宏达国际广场阳城云尚 高速大厦 艺墅· 花乡 IT、广告、咨询、家居中小企业 租金 40元/m2/月 50元/m2/ 40元/m2/月 月 [键入文字] 82 城市 板块 竞争 比较因 板块竞争关系：本板块的竞争优势集中体现在规划利好和政策扶持 CBD ★ 人南沿线 青羊 浆洗 南部新区 素 成本 开 ★ ★★ ★ ★ ★ ★★ 工业 街 ★ ★ ★ ★ 发商品牌 ★ ★ ★★ ★ ★ ★ ★ 区 ★ ★ ★★ ★ 档次 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★★ ★ ★ ★ ★ ★★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 政府扶持力 ★ ★ 度 ★ ★ ★ ★ ★ ★★ ★ ★ ★★ ★ ★ ★★ ★ 越多表示成本越高、品牌优势越明显、档次越高、交通条件越好。 [键入文字] 83 [键入文字] 城市 板块 竞争 大量土地供应+交通优势+规划引导导致本片区未来必将取代CBD核心区，成为城市新商务中心 依托市中心成熟的商务氛围及完善的配套，写字楼发展相对完善。 ??受土地供应限制，未来供应量有限。 ??会出现部分精品项目。 ??大量品牌开发商确定入住。将产生成都新地标。 ??未来将出现大量甲级写 CBD核心区 字楼，形成写字楼一条街。 ??市政府南迁，大量商务机构将随之南迁。 ??有大量土地可供出让。 ??大量品牌开发商进驻。 ??未来写字楼发展前景最好的区域。 南部新区 84 城市 板块 竞争 备注一：中心城区土地有限，城南土地储备量大，后劲足 ?? 从2007年各方位供地主 2007年成都主城区土地分布 2007年成都主城区土地出让宗数 要区域看 ，南部新区在供地数量 、宗数 、成交价格 11.85% 50 4.30% 31.84% 上都具有风向标的意义。 ?? 城南区商业，占据了市 30 19.23% 22 21 20 场2/3的市场份额，未来将 32.79% 成为成都商业最热门的区域。 39 40 14 12 10 0 城东 城南 城西 城北 城中 城东 城南 城西 城北 城中 2007年成都商业用地分布 其余区域 38.89% 城南 61.11% [键入文字] 85 城市 板块 竞争 ??CBD：100万 备注二：未来几大板块的供应量对比（饼图）各板块未来五年内写字楼总面积 ??东大街：40万 ??本区域未来商务用地的总 14% 供应量为1200万平方米。 5% 假设写字楼占供应量的 1/2，则总量为600万m2。 81% CBD 东大街 本区域 [键入文字] 86 成都写字楼小结 ?? 供需关系：整体市场供大于求。但存在结构性缺失，真正的甲级写字楼供不应求。 ?? 发展趋势：写字楼南移趋势明显，新的商务中心将形成。 ?? 租售比例：整体市场以租售结合为主。城南以销售为主。 ?? 价格分布明