域 区域内商务公寓机会研判——有市场 客户 ??城市内有大量中小公司在居住小区内办公 ??市政府南迁城南， ??国 际 城 南 是 未 来 城 市 大量与政府关系密切 CBD，天府软件园是全国 的企业将纷纷进驻城 最大的软件开发基地，同 南； 时国际城南将吸引100余 市场机会研判 家世界500强企业进驻，会带动大量相关产业链上下游公司进驻； ??区域内未来有大量 ??地铁开通及城市主 的星级写字楼供应， 干道连接城市中心， 商务公寓主要面向中 将大大降低中小公司 小企业，可以差异化 的通勤成本； 市场供应。 区域商务公寓市场有大量机会 193 城市 区域 客户 商务公寓KPI指标——从客户角度考虑，本项目具备打造商务公寓的条件目标客户 KPI（关键绩效指标） 本项目的契合程度 1、总价不高 2、区位优势明显，升值潜力巨大 投资 3、产品形象价值高 4、对使用功能不太敏感 5、终端消费客户群明显 1、对周边商服要求高 与本项目高度符合与本项目中度符合 自用办公 2、交通便利、配套完善 3、最好临街 与本项目不符合 4、可以自由分割空间 从客户角度，本项目具备打造商务公寓的条件 [键入文字] 194 打造三大体系：建筑外观体系、功能化体系、人文体系 商务公寓的发展策略 体 系建筑外观体系 指 标综合体建筑尺度外立面视觉冲击 特 征与综合体其他建筑和谐共处，树立区域高端形象；个性化是综合体公寓的首要共性，以便脱离区域建筑，形成视觉冲击； 舒适/奢华产品独享公共空间 功能化体系 小空间制造大尺度，宽厅，主卧套，景观阳台等的运用；豪华的入口大堂，高品质电梯间等； 豪 华 装 修 /高档配置 与星级酒店相同或相似的高标准精装修公寓以及高端建材配置； 精益服务功能复合 人文体系 提供星级酒店物管；体现综合体的复合功能； 塔尖效应 城市中的高端示范力量； [键入文字] 195 区域内住宅市场典型楼盘 盛南领地中海· 兰庭 大城际华润凤凰城 ICON英郡 城南Downtown [键入文字] 196 区域居住型公寓 区域公寓市场：小户型存在很大的市场空间，客户来源本区域的产业、企业白领 1、区域住宅总价区间集中在：70-90万和95-105万之间 2、区域住宅面积区间集中在：120-140平米和90-120平米之间，90平米以下小户型存在很大的市场空间； 3、区域住宅市场客户主要为三源客户：工作缘、地缘、 亲缘；以本区域为主高新区委、软件园员工?? [键入文字] 197 居住公寓的发展策略 1、立足项目本体，填补区域总价和面积区间的市场空白 2、抢先入市，避开与后期项目的竞争 [键入文字] 198 产品组合的各物业发展可行性？ 写字楼分析 商务公寓分析 酒店式公寓分析 商业分析 餐饮分析 产权式酒店分析 [键入文字] 199 市场 客户 成都酒店式公寓市场——处与初级阶段，上升空间大 1、成都酒店式公寓客房数量在70-100间之间；规模不大； 2、成都酒店式公寓介于二星级酒店和三星级酒店之间，档次不高； 3、成都市酒店式公寓客户群体为中小公司办公用、固定出长差的人士、中小公司管理人员等； 4、成都市酒店式公寓一般位于城市中心区，大多是酒店经营管理公司返租小户型楼盘经营，无大堂。 [键入文字] 200 [键入文字] 市场 客户 本项目酒店式公寓客户基础——领事馆区工作人员、外资企业管理人员、高新技术管理人员、度长假的家庭 高新孵化园，总建面22万平米，已进驻了任我行、华为、金山、联想、中兴通信软件等企业进驻 领事馆区，规划20 个领事馆 双流机场 会展中心天府软件园，总建面23 万平米，现有85家高新技术企业进驻，有 IBM、诺基亚、甲骨文、金蝶等企业 CBD核心区，高档写字楼集中区，将会有大量企业进驻极地海洋世界 201 本项目硬件符合酒店式公寓要求，软件可根据需求打造，具备坚实的客户基础因素 特 征 项目本体条件 因素一 区位 接近商务区地段/CBD区域 未来城市CBD，总部经济区域 因素二 交通 地铁口/交通主干道，便捷的公共交通系统 规划地铁一号线；城市主干道旁 因素三 管理 专业的酒店物业管理公司管理，要有品牌效益 ——可打造 因素四 服务 在传统酒店服务的基础上提供家居服务和商务服务 ——可打造 因素五 建筑 品质建筑设计、内部装修等要符合客户需求 ——可打造 因素六 推广 推广持续、稳定的市场传播是物业发展的基础 与本项目的拟合分析 ——可打造 位于总部经济区，毗邻天府软件高级白领阶层（外籍驻华商务人士）、年轻白领、因素七 中高端定位 部分投资客园，临近机场，
未来中高层管理人员、高知人士、外籍人士潜力巨大因素八 配套 星级配套设施、会所和装修标准，配备全套家私、电器 ——可打造 [键入文字] 202 租金反推法 公寓产品价格——租金反推法，价格在8500— 10000元/平米之间（精装修） 1、名嘉酒店式公寓二房一厅，面积70平米，租金3500元/月，一房一厅，面积50平米，租金2500元/月； 2、香舍尔酒店式公寓二房一厅，面积70平米，租金3680元/月，一房一厅，面积50平米，租金2980元/月；市场上公寓租金为50—60元/平米/月。公寓产品价格采用租金反推法，按每年8%的投资回报率计算，则 P=（50—60）*12/8%=7500—9000元/平米若本项目采用精装修，则建议价格为：8500-10000元/平米 （装修成本以1000元/平米计） [键入文字] 203 [键入文字] 市场比较法 区域内典型住宅楼盘的消化速度一般为40~50套/月，本项目属于公寓产品，消化速度可达到80套/月左右 项目 区位 主力户型 均价 销售速度 华润凤凰城 城南 124平米以上 7600元/平米 约48套/月 中海兰庭 城南 97-176平米 7500元/平米 约55套/月 盛南领地 城南 130-190平米 7400元/平米 约24套/月 大城际 华阳 78-131平米 6000元/平米 约71套/月 城南Downtown 华阳 5700元/平米 约40套/月 50-70平米 90-130平米 *以上销售速度是自07年927新政后各楼盘的销售速度。 ??区域内典型楼盘产品的一般消化速度为月均40~50套； ??大城际因为销售了90平米以下的中小户型而提升了销售速度，本项目属于小户型公寓，消化速度相比大城际，因总价因素可达到80 套左右。 [键入文字] 204 市场比较法 竞争项目价格比准 项目 均价 比重 折算价格 华润凤凰城 7600 20% 1520 1、区域相关性 中海兰庭 7500 20% 1500 2、产品同质性 城南领地 7400 30% 2220 ??建筑形式 大城际 6000 10% 600 ??户型范围 城南Downtown 5800 20% 1160 ??品质档次 合计 100% 7000 竞争项目选取原则： 3、竞争关联性销售时间重叠性 通过对各竞争楼盘的对比分析，得出本项目静态对比均价为7000元。以上对比均价未考虑未来市场变化趋势，因为开发商品牌优势也不强，所以在此不考虑品牌溢价。 [键入文字] 205 酒店式公寓及精品公寓均价8500元/平米（精装修），商务公寓均价7500元/平米前提：40年产权对酒店式公寓及商务公寓影响不大，而市场公寓产品价格比普通住宅一般高10-15%。 1、租金反推法公寓产品价格为7500-9000元/平米若项目采用精装修，价格为8500-10000元/平米 2、市场比较法：公寓产品价格为7700-8050元/平米 若项目采用精装修，价格为8700-9050元/平米 酒店式公寓、精品公寓P=8500元/平米（精装修）商务公寓P=7500元/平米（毛坯） [键入文字] 206 酒店式公寓的发展策略 1、立足本区域涉外领事馆、外资企业，比邻航空的区位优势，定位中高端酒店市，区隔开市场中低公寓的竞争； 2、抢先入市，避开与后期项目的竞争。 [键入文字] 207 产品组合的各物业发展可行性？ 写字楼分析 商务公寓分析 酒店式公寓分析 商业分析 餐饮分析 产权式酒店分析 [键入文字] 208 区域内竞争项目 区域内已知待建项目商业体量48万平方，知名高档百货云集，而大源仍有大量土地未出让；高档百货竞争激烈。 站南组团的待建项目 大源组团的待建项目火车南站 1 2 茂业百货 3 汽车城 富森美 苏宁欧尚 3 迪卡嘉隆利 宜家法院侬 中航荷兰GTC 茂业百货项目 开发商 体量㎡ 中航 中航 茂业 7万 伊藤洋华堂 日 本 伊藤 洋 华堂 天虹百货 成雅高速 10万 区域规划商业中心 2 三环路 万平米，土地春节后挂牌） 1 绕城高速 20万 伊滕洋华堂环 达 通泰盈 6万 成昆铁路 西蜀廊桥 时尚天堂 1 已建 规划区域商业中心 商业 合计 规划中的区域商业中心（ 20 武候大道 新世纪公园 2 荷 兰 GTC 中小学 机场高速 5万 茂业 学校 2 九龙仓 1 48万 在建商业 待建 1 1 [键入文字] 站华路元华路 天府大道 209 区域内商业用地供应量 区域内未来商业用地面积为230-325万平米，占未来土地供应总量的5.9-7.8%，其中大源片区所占比重较大，占4.1%-5.5%， 站南片区仅占1.8-2.3% 区域 商业面积 总面积 3955-4150 站南片区大源片区总计 70-95 160-230 230-325 1.8%-2.3% 4.1%-5.5% 5.9%-7.8% 单位：万平米 [键入文字] 210 区域人口分布 ?? 区域内规划人口105-125万，未来居住人口94-103万，商务人口125-140万，主要分布于天府大道沿线两侧，随着高新园
区的不断发展，汇集了成都的精英阶层，具有较强的消费潜力。 站南片区与大源片区居住人口按 户均面积100 平米/户、户均人口3人/ 户为标准计算得出 片区 规划人口 居住人口 商务人口 32.4万 人均商务面积10人/平米计算得出 ?? 站南 华阳居住人口按区域内楼盘平均 规模 大源华阳 30-35 万 4560万 20.5-23.5 万 99-106 万 5-10万 125-140 万 ?? 站南片区与大源片区商务人口按 20-30 万平米标准计算得出 总计 30万 105125万 43.5万 18-27 万 94103万 中高档居住人口分布商务人口分布 [键入文字] 211 区域高档住宅分布 高新南片区目前中高档住宅楼盘共有24个，其中站南片区15个，大源片区9个，沿“三横两纵”交通路线分布 火车南站 融城理想和记黄埔 曙光和记黄埔 三环路蓝光 瑞光深长城 天府 深长城天府 长城 深长城名居 泰和佳园武候大道格兰晴天 机场高速中天盈仁和人居 绕城高速 外籍人士居住区嘉里建发 中海华润人居 天鹅湖花园盛南领地 成昆铁路 英郡 [键入文字] 站华路元华路 天府大道 212 [键入文字] 区域高档住宅分布 华阳片区以居住功能为主，其中中高档住宅共有 29个，主要沿天府大道两侧分布。兰桥尚舍 育才竹岛 左岸花都 出水芙蓉锦官丽城 天府大道 远大都市风景 黄金海岸盛世名居 森宇花园怡丰新城 三利白云支嘎纳印象御景台 大城际 原乡别墅 棕榈南岸 凯华丽景 鸿阁1号城南名著镇政府 心怡德盛园南阳锦城客运中心 宏信南越地铁广都站金南园 雅居乐花园蓝山美树 麓山国际社区 明珠怡苑河畔新世界 蔚蓝卡地亚 住宅 213 区域在售项目分析 世纪城是区域唯一在售的商业项目，销售周期已三年，商业销售均价为1.7万元/㎡。楼盘名 骄子世纪城 位置 成都市城南新区 规模 占地逾1500 亩，总建筑面积约173万平方米，3720多户街区：面积13万㎡社区底商：面积8万㎡ 天鹅湖一二 餐饮区：1.5万㎡ 商业面积 长1.5公里时尚天堂街区 西蜀廊 桥 休闲区：0.7万㎡产品类型 整个项目分为展馆区、国际会议区、酒店及文化设施区、商务办公区、商业住宅区五大部分， 均价 一层：2.2万-2.4万元/㎡ 客户 投资客、 自营商家 置业关注点 地段、区域升值空间 销售情况 二层：1.8万-2万元/㎡ 三层：1.2万元/㎡ 时尚天堂街区06年销售完毕，实现价格5000 元-8000 元/平方，其他商业还正在销售中 [键入文字] 214 区域招商项目分析 世纪城是区域唯一招商的商业项目，经营业态以餐饮休闲为主，商业租赁均价为70元/㎡。楼盘名 骄子世纪城 位置 成都市城南新区 规模 占地逾1500 亩，总建筑面积约173万平方米，3720多户街区：面积13万㎡社区底商：面积8万㎡ 天鹅湖一二 餐饮区：1.5万㎡ 商业面积 长1.5公里时尚天堂街区 西蜀廊 桥 休闲区：0.7万㎡产品类型 均价 客户 关注点 招商情况 整个项目分为展馆区、国际会议区、酒店及文化设施区、商务办公区、商业住宅区五大部分，招商业态以餐饮、休闲为主一层：100元/㎡ 二层：80元/㎡ 三层：40元/㎡ 自营商家 地段、区域潜力 成都本地餐饮品牌进驻，实现价格元70元/平方，其他商业还正在销售中 [键入文字] 215 商业的发展策略 放弃购物型的商业，选择销售速度快的商业类别和业态 1、城市商业竞争：老城区的商业地位不可动摇。 2、区域竞争：区域有多家大型购物型商业启动 3、区域的商业环境短期较差 5、本项目的规模条件不购做大型商业 1、新区启动时，餐饮为抗风险最强的商业业态 1、不可做大体量购物型商业 2、商业体量中等 2、可做抗风险强、新区启动易存活的业态 6、开发商目标：不持有 2、小规模体量无法达到商业积聚的效果 3、加快销售速度需要多个临街面，和商业的主题定位。 4、价值最大化的实现，销售速度的实现。 体量 ：中等规模（2万左右） 业态：餐饮物业形态：BLOCK街区（独栋） [键入文字] 216 产品组合的各物业发展可行性？ 写字楼分析 商务公寓分析 酒店式公寓分析 商业分析餐饮分析 产权式酒店分析 [键入文字] 217 [键入文字] 南延线餐饮极为匮乏，仅南三环、华阳城