显：价格在[10000，12000]的写字楼断档。 ?? 面积区间：[80，350]是市场的主力。 ?? 配套设施：餐饮为主。 ?? 成都写字楼普遍问题：硬件设施不足、停车位不足、缺乏公共活动空间。 [键入文字] 87 [键入文字] 模式分析 写字楼经济型酒店综合体研究酒店产权式酒店居住公寓产品分析 公寓 商务公寓酒店式公寓 商业 餐饮 88 [键入文字] 经济型酒店 规律市场 经济型酒店的特征及经济指标经济型酒店的基本特征 1、本质要素：投入少、回报快 ，营运成本低。 2、主营业务：客房。餐饮、康乐、会议等配套依托于300米半径范围的市政条件。 3、规模与功能：可大可小。合理布局为单层客房160-200间，层数不宜超过10层。 4、风格与形式：易变化。如“城市风格”“度假风格”“大陆风格 ” 经济型酒店的经济指标 1、 建筑面积：40-50m2/每间客房（包括公摊、公共、后勤面积）。 2、 投资概算：10-15万元人民币/每间客房（包括土建、设备、装修、 3、酒店员工：5-8间客房/每位员工。家具、电器）。 4、销售收入：40000---60000元/每间客房/年（限大、中城市）。 5、直接运营成本：销售收入的20-30%。 [键入文字] 89 [键入文字] 经济型酒店 市场规律 自2004年来，商务、商业、旅游客群的需求促使成都经济型酒店发展迅猛，主要集中分布在城区三环以内，随城市交通环线而数量逐步递减 ?? 成都有住宿业2000多家， 5星级7家，4星级12家。 1 3 锦江之星成都四季商旅 4 爱维酒店 5 瑞登酒店 6 如家快捷 7 鑫满楼商务 8 天子道 9 安逸158 10 百纳商务 11 宜必思 12 七斗星商 13 百花世家 14 花园饭店 15 优派酒店 16 百纳商务 2 ?? 2000 年新时代酒店被美国马瑞卡酒店物管公司接收 ，正式更名 “新时代马瑞卡酒店 ” 第一家经济型酒店出现 ?? 2004-2006 年 迅 速 发 展 ， “速8”、锦江之星、宜必思等外来品牌的先后进驻 ，目前成都的经济型酒店达130多家 12 15 13 17 3 8 ?? 3足鼎立：外资代表 ：宜必思 、美国速8 国内连锁 ：锦江之星 、如家快捷本土代表：安逸158 马瑞卡酒店 6 7 10 1 4 2 18 5 14 9 16 11 17 18 成都尚品汉庭快捷 90 其他 [键入文字] 经济型酒店 ?? 市场规律 成都经济型酒店呈现5种主要分布规律，作为城市规划中新CBD，该区域具备商务、交通等做酒店的条件 1 、 按历史 文化景点 ：武候 祠、人民公园代表酒店：假日公寓、南七星酒店、南城酒店； ?? 2、高校周边：四川大学代表酒店：好望角酒店、百 城市主干道型 一环线 年商务、小憩驿站 ?? 3、CBD城市商务型： 城市商业中心型 代表酒店：锦江之星、马瑞卡酒店、小憩驿站、安逸158； ?? 4、商业集中区周边代表酒店：爱维酒店、赛家 文化景点型高校周边型 时代酒店、郁金香公寓； ?? 5、主干道附近 城市主干道型 二环线 代表酒店：宜必思、何日君温泉酒店、七斗星商务 [键入文字] 91 经济型酒店 市场规律 二环以内经济型酒店房间数差别不大,二环与三环之间的经济型酒店房间数出现递减成都四季商旅 1、经济型酒店的房使用间弹性大（50间--200 间），也与物业形态相关，许多是旧楼改造租赁。 ?? 250 锦江之星马瑞卡酒店 200 一环内 二环内 三环内 成都爱维酒店成都瑞登酒店如家快捷酒店 2、经调查，主要房间数量集中在100间—120间客房 ?? 150 天子道酒店鑫满楼商务酒店安逸158连锁酒店 100 宜必思七斗星商务酒店 50 百花世家酒 0 房间数 店 花园饭优派酒店店百纳商务酒店汉庭快捷酒店 [键入文字] 92 [键入文字] 经济型酒店 市场规律 成都商业、商务人口流动频繁，经济型酒店的平均开房率高，收益回报稳定成都经济型酒店开房率 成都四季商旅锦江之星 1、成都经济型酒店开房率较高，大部分在80% 以上，一环以内的都在 90%以上。 ?? 马瑞卡酒店 120% 成都爱维酒店 100% 一环内 二环内 三环内 成都瑞登酒店如家快捷酒店 80% 天子道酒店 2、一环、二环、三环的开房率相差不明显。 ?? 60% 鑫满楼商务酒店 40% 安逸158连锁酒店宜必思 20% 七斗星商务酒店百花世家酒店 0% 开房率 花园饭店优派酒店百纳商务酒店 数据来由：本次调研是按平时、周末、节假日等多个时段，通过携程、E龙等网络预定，及样本抽样亲自拜访，酒店老总访谈等多个渠道获取。 93 [键入文字] 经济型酒店 市场规律 成都经济型酒店标准间的面积区间： 20平米—30平米尚品酒店（38-45）汉庭快捷酒店（15-20）百纳商务酒店（30-42）优派酒店（15-20）花园饭店（20-25）百花世家酒店（25-30）
七斗星商务酒店（20-28）安逸158连锁酒店（20-28） 鑫满宜必思（20-25）楼商务酒店（25-30）天子道酒店（20-25） 如家快捷酒店（20-25） 成都瑞登酒店（20-25）成都爱维酒店（25-30） 马瑞卡酒店（25-30） 锦江之星（30-35）成都四季商旅（18-25） 10 15 20 25 30 35 40 45 94 [键入文字] 经济型酒店 市场规律 成都经济型酒店单位房间的房价区间： 140元---180元之间尚品酒店（158-188）汉庭快捷酒店（140-160）百纳商务酒店（140-168）优派酒店（140-168）花园饭店（150-180） 百花世家酒店（158-180）七斗星商务酒店（127-137）安逸158连锁酒店（135-155）宜必思（148-168）鑫满楼商务酒店（130-148）天子道酒店（160-180）如家快捷酒店（170-180）瑞登酒店（158-250）成都爱维酒店（148-168）马瑞卡酒店（168-198）锦江之星（149-169）成都四季商旅（128-158） 120 140 160 180 200 220 240 260 95 产权式酒店 市场规律 产权式酒店的特征 ??快速回现，减小开发商资金压力。 强势景观资源或经济活跃区域地域特征交通的易达性 ??开发商可以减小甚至 城市的高收入阶层、白领阶层 免除酒店经营带来的风险。 客户特征投资客为主 ??开发商投入成本低，如配 1、产权完全归属业主 套设、商务、会议、康体娱乐 ， 可 以 借 助 于 周套。 配边 的 2、开发商可保留酒店配套等的产权而获经营特征 ??产权式酒店销售的风险：投资方式会受政府打压，银行按揭会受干涉。 得长期收益 3、专业第三方管理 4、管理方经营，不保证证业主的收益 [键入文字] 96 产权式酒店 市场规律 ?? 2004年受宏观政策的影响，银行停止贷款，20多家开发商紧急改变定位，以小户型 、公寓的方式投入市场。 成都产权式酒店其低总价、回报高的特点，受到城市白领阶层的青睐项目名 引 进酒 房 间 数 面积店量 购 买 方式 销售价格 销售速度 回报计算 7500 8000 90%，30套 /月 42.07 元 / 平米，每3年递增 5%。 ?? 2007年，市区出现了一些产权式酒店，具有代表性的，第一站玉沙小花园 和尉兰锦府 30-48 按揭（ 5 10 成年） 尉兰锦府 ?? 2004年之后，成都很少出现产权式酒店。 第 1 站 玉 爱 舍尔 86 沙小花园 酒店 30-55 一 次 、 7200 分 期 付 7600 款 ， 不按揭 小 憩驿 60 站 20%，开盘 39-46 元 / 平月 20 套 ， 米，每3年递增之 后 10 套 /3% 月 结论：1、政策方面没有对产权式酒店的明文规定。 2、银行对此类物业的按揭，控制比较严。 3、此类物业的投资客户多为成都市内资金较少白领阶层。 [键入文字] 97 [键入文字] 模式分析 写字楼经济型酒店综合体研究酒店产权式酒店居住公寓产品分析 公寓 商务公寓酒店式公寓 商业 餐饮 98 居住型公寓 锦西国际 市场规律 成都市典型居住型公寓（小户型）楼盘 阳光80后 锦天国际花间兰庭 金林俊景 弘邦· 领邸 [键入文字] 99 [键入文字] 居住型公寓 市场规律 区域住宅物业总价区间集中在：70-90万和95-105万之间，面积区间集中在：120-140平米和90-120平米之间户型面积 140以上 华润凤凰城 120-140 中海兰庭英郡 90-120 盛南领地大城际城南Downtown 70-90 50-70 30 40 50 60 70 80 90 100 总价 100 居住型公寓 市场规律 区域住宅市场总结——区域内购房者主要因三缘因素购房；927新政对投资者产生较大影响；小户型存在很大的市场空间 1、区域住宅物业总价区间在：70-90万和95-105万； 2、区域住宅面积区间在：120-140平米和90-120平米， 90平米以下小户型存在很大的市场空间。 3、90平米以下户型销售状况良好； 4、区域住宅客户主要特征为：工作缘、地缘、亲缘 5、927新政对投资者购房影响较大，持币观望严重； 6、区域购房者对本区域未来发展看好，关注因素主要是：市政府搬迁、地铁开通、会展中心、公园等。 [键入文字] 101 [键入文字] 居住型公寓 市场规律 927政策后，投资者退出；小户型区域内消化明显；置业关注点主要为地段、配套、开发商品牌均价（元/平米） 项目名称 面积区间 花间兰庭 55-63㎡一房、70 84㎡二房、93-99 ㎡三房 7000-8000 以双楠片区为主，投资者占 50%左右 地段、开发商品牌 金林俊景 69-220㎡(套一,套二,套三,顶跃) 7000-8000 周边生意人占80% 开发商品牌、地段 弘邦·领邸 40—80㎡ 9200-10000 周边生意人（青石桥市场）、投资者 地段、配套 锦天国际 58-110㎡ 7800 80%是投资者，以四川省内城市及外省人群为主 地段、配套 阳光80后 45-80㎡ 预计7000 基本上都是周边工作或居住人群 地段、
配套、开发商品牌 锦西国际 25-90㎡ 8000-9000 80%为投资者，以外地在成都做生意的人群为主 地段、配套 市场总结： 客户群体 置业关注点 [键入文字] 1、投资者受927政策影响很大，部分投资者被挤出； 2、小户型区域内消化明显，因工作缘和地缘投资购房明显； 3、小户型投资者置业关注点主要是：地段、配套、开发商品牌。 102 [键入文字] 居住型公寓 市场规律 本项目可作为区域住宅市场居住型公寓补缺者，面积区间在40-80平米最合适根据分析，总价在30-70万之间的物业是市场空缺，目前市场上住宅物业销售均价在7500元/平米，若本项目作为区域住宅市场补缺者，面积区间： S=（300000-700000）/7500 =40-95平米目前区域内大城际因为总价原因，其80平米房子最好销售，且80平米完全能满足物业居住功能。 本项目要做居住型公寓，面积最优区间为 40--80平米 103 酒店式公寓 市场规律 典型酒店式公寓——名嘉酒店式公寓，地处春熙路，规模不大，档次一般，无大堂，经营状况良好楼盘名位置规模户型 房价 其他费用入住客户服务投资客户投资客回报出租情况 名嘉酒店式公寓春熙路正科甲巷48号科甲大厦7楼20号 100间左右客房，其中两房一厅有10间两房一厅：70平米一房一厅：50平米两房一厅：3500元/月一房一厅：2500元/月免费赠送800元电话通话费用；燃气费、水电费免费；中小公司做办公室、固定出长差的人士酒店式服务，天天打扫房间卫生，毛巾等免费换洗（周期看需求）大多为有点余钱，想做生意却又没有项目的人士 20-25元/平米/月，根据房间装修情况出租率常在80-90% [键入文字] 104 [键入文字] 酒店式公寓 市场规律 典型酒店式公寓——香舍尔酒店式公寓，地处城市核心，规模不大，档次一般，无大堂，出租率高楼盘名 香舍尔酒店式公寓 位置 正科甲巷48号亚新生活广场（原名嘉商厦）楼上11楼21室 规模 60-70间客房 户型 房价 两房一厅：70平米一房一厅：50平米两房一厅：3680元/月一房一厅：2980元/月电话费200元/月（可免费拨打800元电话）； 其他费用 光线费用：10元/月；宽带：100元/月； 水电费、燃气费实收； 入住客户服务出租情况 中小企业管理人员、生意人酒店式服务，天天打扫房间卫生，毛巾等免费每周换一次目前酒店式公寓全部出租 105 [键入文字] 酒店式公寓 市场 成都酒店式公寓市场总结——地处中心，规模不大，档 规律 次不高，客户群体为中小公司管理人员及出差人士 1、成都酒店式公寓客房数量一般在：70-100间之间； 2、成都酒店式公寓档次介于：二星级酒店和三星级酒 店之间； 3、成都市酒店式公寓客户群体为:中小公司、固定长差的人士、中小公司管理人员等； 4、成都市酒店式公寓一般位于: 城市中心区，大多是酒店经营管理公司返租小户型楼盘经营，无大堂。 成都市酒店式公寓还处于初级发展阶段，市场有很大的提升空间！ 106 酒店式公寓 市场规律 酒店式公寓——酒店式服务，公寓式管理 酒店式公寓（Serviced Apartment）是融合了星级酒店的设施与服务、专业酒店管理公司的经营、提供低于酒店的价格和注重家庭特色于一体的自住式单位。内容 酒店式公寓 核心理念 提供酒店式服务的公寓，实质是公寓 客户定位 中长期来访的商务人士、投资客 地域特征 商业发达的商务区 产权 业主拥有所有权、使用权和经营权 经营理念 业主取得产权后可自行出租或委托第三方出租 使用功能 商务办公、居住自用，投资出租 [键入文字] 107 酒店式公寓 市场规律 中国特色的酒店式公寓 ??可售型酒店式公寓：打破酒店式公寓只租不售的惯例，通常租售并举。其实质是发展商投资理念的变化。 ??产权型酒店式公寓：在保证公寓统一经营的条件下，通过时权进行融资。产权型酒店式公寓的配套和服务档次通常高于可售型酒店式公寓 ??可售型商务公寓：SOHO一族的壮大使酒店式公寓迅速和商务功能融合，从而产生了偏重办公功能的可售型商务公寓。 [键入文字] 108 酒店式公寓 市场规律 亚太地区部分城市酒店式公寓情况 [键入文字] 109 [键入文字] 酒店式公寓 市场规律 ?? 北 京 第 一 家 酒 店 式 公寓：北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六至九层长包房里增设厨房，推出超出酒店客房概念的居所，当时一经推出立即被美国驻华大使馆全部租用（当时美国驻华大使馆成立之初，使馆区还在建造之中），成为外交官员公寓。 产生条件——经济发展到一定程度，高端租赁的需求才会形成一定的规模 60
年代~1976年萌芽期 发展地域 产品特征客户 1976年~80年代发展期 90年代至今成熟期 ??起源于欧洲旅游区，最早 ??继欧洲之后，在美国得到提出 “酒店式公寓 ”概念 很快发展 。当时流行的主 ??已在全球普遍存在的 是 瑞 士 企 业 家 亚 力要家庭模式为年轻夫妇 ，山大。 1976年第一批真正意 他们对配有家具的公寓产义上的酒店式公寓在法国生了需求 ，导致酒店式公阿尔卑斯山脉地区兴起 ， 寓的快速发展 ，并在全球并很快在欧洲其他地区流各地流行。 80 年代初流入行深圳 、广州 、北京 、上海等城市 ??精装修，高标准配置，专 ??由专门管理公司统一上门业酒店提供高水平服务管理 ，既有酒店的性质 ， ??酒店式服务，公寓式管理又有相当于个人 “临时住 ??长期出国的生意人及其家宅”的特色人 ，长期在外的跨国公司高级管理人员及其家人以 ??旅客临时休息 ??年轻夫妇、商旅人士及正在休长假的家庭 110 [键入文字] 酒店式公寓 市场规律 区位、功能——一般位于商业繁华地段和CBD附近，集居住、办公、休闲为一体酒店式公寓，一般分布在城市商业繁华地段和CBD附近，周围配套设施较为齐全，集居住、办公、休闲为一体，并提供较高档次服务，因此倍受商务人士的青睐。 ??北京的酒店式公寓主要集中在以下几个区域：CBD区域、燕莎商圈、中关村以及亚运村。 ??深圳酒店式公寓主要集中在罗湖，其次是福田中心区，南山最少。纯酒店式公寓和产权型酒店式公寓集中在罗湖的地王商圈。 可售型酒店式公寓在罗湖的地王商圈和罗湖关口。可售型商务公寓相对较为分散，分布在罗湖的主要商圈和福田中心区。 10 8 6 4 2 福田 0 福田 罗湖 1993 1997 1998 1999 2000 2003 罗湖 资料来源：世联数据库 111 [键入文字] 酒店式公寓 市场规律 盈利模式——高端项目以持有型物业为主，其他项目以产权式经营为主，即售后委托经营内容 酒店式公寓 开发商业主 租金 第三方 经 营利益分配 公寓出售的收益 物业管理费用 第三方经营/管理 酒店管理公司或物业管理公司提供物管服务 户型 几十平方米到几百平方米不等的套房 装修 精装修，拥有居家的格局和良好的居住功能 适用条件 商业发达地区 核心关注因素：投资客户——委托经营，管理轻松；固定回报，收益稳定；开发商信誉高，返租合同无风险 ?? [键入文字] 租赁客户——既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务 ?? 112 酒店式公寓 市场规律 酒店式公寓的户型特征 居住型户型较多样化，一般以一居室、一室一厅为主，两室一厅为辅，个别项目有少量的三居室、四居室，一居室房的面积在35-50平方米之间，一室一厅面积多在50-60平方米，两室一厅面积多在 6090平方米之间。 商务和休闲型户型较为单一，以一居室、一室一厅为主，很少有两室以上的户型。 [键入文字] 113 酒店式公寓 市场规律 酒店式公寓的客户——长期出国的外籍生意人、长期在外的高级经营管理者、大企业的企划思想者、正在度长假的家庭北京酒店式公寓的客户 ??商务居住为主 ??外籍公司派出地高级员工，国内大型私企地老板，高层管理者等高阶层人士 ??欧美人士占到6成 ??具有长期居住及安置家人的需求。 深圳酒店式公寓的客户客户群体 使用状况 目的 海内外常驻深圳机构的管理人员和技术人员 购置、租赁 自用 经常往来深圳的国内外商务人员 购置、租赁 自用 深圳的小企业和SOHO族 购置 自用 投资型的深圳和香港居民 租赁 投资 自用型的深圳和香港居民 购置 自用 其它 自用、度假 [键入文字] 114 [键入文字] 酒店式公寓 市场规律 酒店式公寓标准内部配置 ??厨房设备齐全，包括炉、炉头、自动洗衣/干衣机、洗碗机、微波炉、咖啡机、水壶、垃圾桶和食物保鲜袋等 ??提供高质量的陶瓷制品、玻璃制品、家具制品和所有标准厨具以及中式与西式的餐具 ??浴室配有通风和热水系统 ??浴室应配置浴缸、可拆的花洒、水槽和排水口 ??3-4房的公寓加设衣柜、按摩浴缸和坐浴盆 ?? 每个单位要提供衣柜及储存空间 ??大厦内设有多余的 储存空间位置，增加比例为3-4个睡房的单位 增加5m2 ??单位内部设计配合工作的空间（便于电脑操作及上网服务），配有国际通用的插头 ??高科技保安锁系统（刷卡制度包括阻止外人进入楼层和电梯） ??每个公寓的房间内有小型保险箱 [键入文字] 115 [键入文字] 酒店式公寓 市场规律 酒店式公寓成功的关键驱动因素——酒店式的服务，公寓式的管理区位条件——接近商务区
地段/CBD区域 外因交通条件——地铁口/交通主干道，便捷的公共交通系统管理——专业的酒店物业管理公司管理，要有品牌效益 KPI体系 服务——在传统酒店服务的基础上提供家居服务和商务服务建筑——品质建筑设计、内部装修等要符合客户需求 内因推广——推广持续、稳定的市场传播是物业发展的基础中高端定位——高级白领阶层（外籍驻华商务人士）、年轻白领、部分投资客 [键入文字] 配套——星级配套设施、会所和装修标准，配备全套家私、电器 116 国内酒店式公寓案例（1） 深圳——三九· 丹枫白露楼盘名位置 三九· 丹枫白露深南东路三九酒店旁，含产权式酒店和酒店式商务公寓两部份 规模 占地面积4887m2，建筑面积62864.61m2 户型 套房面积约为40-60m2 售价 2001年均价在11000元/m2左右 配套 会议厅 、商务中心、理发美容室、 免费宽带上网 宾馆餐饮设施、中餐厅、西餐厅、客房送餐服务 、宾馆娱乐与健身设施、游泳池、健身室 项目定位美式时尚潮流酒店/公寓 产权完全归属业主，由三九集团统一对酒店进行管理，三九方仅支付酒店营 运成本，业主所获利润主要用于支付月供款，每月可入住酒店4天，入住不影经营模式 响收益。按揭供楼到期之后可继续委托酒店方代为经营，每月收取净收益。 销售状况 2001年8月开盘，全部售罄，开盘当年（2001年）底销售突破60％ 经营状况 平均每月开房率高达85％～90％，经营状况良好，节假日期间住房供不应求，完全能够支付对业主的月供承诺。 [键入文字] 117 [键入文字] 国内酒店式公寓案例（2） 武汉——圣陶沙酒店式公寓楼盘名位置 武汉圣淘沙酒店公寓武汉市万松园路199号，地处武汉市商务中心和金融中心 规模 准四星级酒店式公寓，房间300余间，占地7337㎡，总建面43646.3㎡ 户型 套房面积约为50-60m2 价格 标间880元、家庭公寓1094元、商务公寓1232元，协议价4折长包家庭公寓8000元/月，商务公寓10000元/月 本地及国际电视频道、独立空调系统、宽带上网、国际/国内直拨电话、及 备受商务旅客喜爱的专用写字台、电子保险箱、饮品和小食齐备的小型酒 配套吧、会议中心、餐厅以散包为主，长包客户一般以医药、健身器械等办公兼住宿功能企业客源销售状况 2004年上半年开盘，当时销售价格6000元/平米，后期价格提升到7000元 /平米销售放缓 经营模式 返租8年，8年内固定投资回报率为8%，按月支付；如果8年内业主违约，违约金为1万元 经营状况 平均入住率达到75%，经营状况良好 118 [键入文字] 商务公寓 市场规律 成都现在的商务公寓多为90年代末以来开发的商品房，现在的一些草创型公司仍在那里办公 晏苑公寓，90年代建，纯住宅小区，最小面积 120平 米，大概10家公司在内办公 林荫公寓，90年代建，纯住宅小区，最小面积150平米，有2-3家公司在内办公 竹林公寓，90年代末建，纯住宅小区，无办公 119 [键入文字] 商务公寓 市场规律 SOHO商务港——区位优势，国际物管，租金性价比高，租赁情况良好，出租率达到97%，入住企业为中小企业及相关政府机构，大堂简单装修，电梯运行速度慢楼盘名位置 SOHO商务港锦江区宏济新路5号（九眼桥桥头） 规模售价 盛邦置业朱先生： ??目前我们公司在SOHO 商务港是自购物业，但随着公司的发展由于面积、形象、采光通风等我们想换办公地址。 ??我们会选择在城南，因为：我们注册地址在城南，且未来环境及配套较好，但城南的发展需要时间。 ??我们希望新的办公地址 2800平米/层，共7层 05-06年售价4000元/平米 运营费用 租金43元/平米，其中物业管理费3元/平米/月 入住客户 中小公司及相关政府机构，如锦江区监察局、佳通轮胎、海天传播、云浩建筑装修设计公司等 设施出租情况 层高3.2米，无中央空调出租率在97%，只剩下600余平米未租出 耀天锦官城地产营销机构曾总： ??开始公司在城南办公，但公司业务大多在城北或城东，员工的通勤成本较高，同时东大街未来是写字楼一条街，前景很好，所以我们就搬到了现在的位置。 [键入文字] 离二环以内，面积在400 平米左右。 ??我们是05年租赁的，租金30元/平米/月，性价比很高。 ??我们选择SOHO的原因：区位不错；租金不高，性价比高；物管好，国际知名威斯顿物管。 120 商务公寓 市场规律 成都市商务公寓客户——智力服务型中小企业、创业型中小企业、投资客 智力服务型中小企业（律师、咨询业等）商务公寓客户群 创业型