中小企业 投资客 [键入文字] 121 商务公寓 市场规律 成都商务公寓市场——中小企业进驻，物管品牌对企业带动大，出租率高 1、成都市商务公寓客户基本上为：智力服务型中小企业、创业型中小企业、投资客，还有部分政府机构进驻； 2、知名物业管理品牌对企业带动作用大，出租率高； 3、企业入住商务公寓关注因素为：地段、租金、物管等； 4、部分中小企业在居住小区内办公，存在市场机会； 5、硬件配套一般，大堂装修简单、电梯运行速度缓慢。 成都市商务公寓存在一定的市场空间，同时硬件还有很大的提升空间！ [键入文字] 122 商务公寓 市场规律 商务公寓产生的背景以及特征 ?? 商务公寓的产生 商务公寓特征 随着经济的发展，城市经济圈逐渐形成，CBD、 城市综合体出现在人们的视野，集居住、商务、娱乐休闲于一体的商务公寓应运而生； 位 置 交通要求 路网发达，濒临城市主干道 配套设施 自身配备商务服务，周边遍步商务机构 标准的商务公寓单元应由客厅、卧室 、厨房、浴室、阳 ?? 商务公寓的概念是一种即可居住又可办公的高档物业，在产权上属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能，是近年来出现的一种极具投资价值的物业。 位于城市CBD中心和商务办公集中地 空间特点 台、光线与空间的分隔六大居室元素构成，一个舒适的居住空间，上述的六大元素不可或缺 经营方式 客 户 以售卖为主，辅以出租高级白领，发展初期的小型非实业公司（如广告公司，设计公司等）、外地或外资大型商业机构的临时办事处、部分个体职业者，如艺员、艺术工作者等，外国人士 [键入文字] 123 商务公寓 市场 商务公寓的现代理念 规律 倡导人性化的工作模式在健康而灵活多变工作环境里，最大自由的发挥创造力高质感外立面自由的产品组合个性化的空间设计共享的服务资源生态的办公环境 [键入文字] 124 [键入文字] 模式分析 写字楼经济型酒店综合体研究酒店产权式酒店居住公寓产品分析 公寓 商务公寓酒店式公寓 商业 餐饮 125 [键入文字] 成都商业出现多样化、规模化的商业形态，市场全面细 城市发展角度 分，满足消费者对不同生活方式的体验的需要。敏感因素 生存需求 价格 人均GDP $500以下 $500~1000 $1000~3000 $3000~5000 $5000~7000 $7000~10000 出现业态 集市&沿街商业 百货商店& 批发市场 大型综合超市& 专业店 都市MALL 便利店 传统形态阶段形成条件 ??刚刚走出农业社会的自给自 阶段特征 便利 业态丰富阶段 文化、情感需求 仓储式购物中心 $10000以上 郊区MALL 业态替代阶段 ??市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争 ??商业业态细分完全，总量饱和 ??伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区 ??随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的 ??随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争 ??城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态， ??市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的 承担城市商品流通中心的基本功能 商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力 足，商贸交易信息不充分 形成过程 品质 专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展 ??相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额 成都 深圳 126 成都商业格局 成都同心圆式的城市结构，也使成都商圈呈现单核心分布特征，成都商业中心从未转移过；春熙路、盐市口、骡马市三大老牌商圈构成城市的核心商圈。 ?? 春熙路商圈 ： 1924 年开街 ，沉淀 ，是成都不可缺少的一张名片；随着新的规划，春熙路商圈进一步将红星路、大慈寺片区纳入势力范围内，将壮大的霸主地位； ?? 盐市口商圈：盐市口商圈历来都是成都市中心的商业腹地，，但因交通、规划等原因，使其在区域的总体建设上比春熙路略慢一拍； ?? 骡马市商圈：属于青羊区，以骡马市为核心，人民中路2段为轴的两侧区域。 骡马市商圈 盐市口商圈 春熙路商圈 [键入文字] 127 [键入文字] 主要在营集中式商业分布 人民路与总府路两侧，春熙路商圈在营集中式商业体量15~22万平方米，盐市口商圈在营集中式商业体量18~25万平方
米， 骡马市商圈在营集中式商业体量22~30万平方米，集中式商业总面积为110~160万平方米，整体商业面积近220~320万平方米。 ?? 成都的在营集中式商业主要集中在人民路与总府路； ?? 在营集中式商业包括：百货： 太平洋王府井百盛伊滕洋花堂 伊势丹新世界美美力诚仁和春天超市：家乐福沃尔玛北京华联欧尚主题商城：宜家迪卡侬 五星电器国美电器苏宁购物中心：SM购物中心电器万达商业广场新城市广场 摩尔时尚广场 在营集中式商业 在营购物中心 128 成都主要在建待建项目分布 在建/待建项目 商业规模 1 仁和春天百货光华店 6万㎡ 2 仁恒广场群光百货 10万㎡ 4 久光百货 12万㎡ 5 九龙仓成百地块 15万㎡ 6 成都“来福士” 8.3万㎡ 7 红星路商业广场 5.5万㎡ 8 成都国际商城 20万㎡ 9 花样年喜年广场 13.5万㎡ 10 天府广场中心城 量，东大街一线将是商业物业供应量较多的区域。核心商业中心在自我更新换代，加上在营集中式商业总面积为110~160万平方米，未来核心商圈的集中式商业280万—380万商业核心地位不可撼动。 6.5万㎡ 3 未来成都中心城区商业市场竞争激烈，有170万-220万平米商业面积放 3.1万㎡ 11 成都熊猫万国商城 12 16 11 10 8 5 新加坡置地大慈寺项目 4万㎡ 13 1 3 7 4 13 14 12 通和置业东大街10＋1号项目 23万㎡ 2 9 15 8万㎡ 14 东大街7号和8号地块 15万㎡ 15 新鸿基东大街东沿线攀成钢 — 16 6 成都猛追湾RBD项目 20万㎡ [键入文字] 129 成都知名商家深度访谈 成都当地知名商家大都表示看好南沿线区域的前景，但商业成熟有待时日。 “成都商业竞争激烈，南沿线地理位置好，商家品牌很重要。” “成都发展的口号向东，向南，以向南发展较 早，南面商家抢占比较厉害，大商家都看好，整个区域成熟商业成熟起来，商业见效就要守，但还需要时间。” “成都是包容性很强的城市，可接受新鲜事物，对外来新事物接受比较强，消费意识较强。” “成都早期的百货都集中在春熙路、盐市口商圈，2007年进入成长期依托一、二环分布，如：万达购物广场、SM成华广场。” ——人民商场 副总经理高红标 “零售商看好南沿线区域。” “百货进入区域的最佳时机，3-5年后进入较合适。” “成都现在社区型商业发展较快，居民都就近消费。” ——盐市口摩尔百盛高杨总经理 [键入文字] 130 成都市民消费者写真 成都人猎奇,对新事物接纳快 有闲、有时间、讲攀比 成都人文化包容性强 外来百货多，三家日本百货，涂鸦 成都人敢消费 生活无忧、生活成本低、祖辈积淀 成都人讲究享受 汽车保有量高、刚毕业2万元就买个二手车 成都人向外围发展、外地人向内 中心区生活质素下降 [键入文字] 131 成都商业小结 成都商业小结 1、成都为西南的商业中心，商业处于规模化和多样化阶段，竞争激烈； 2、成都的核心商圈为：春熙路、盐市口、骡马市； 3、老商圈主要为历史原因而形成的，现正自我升级换代，其档次和规模将进一步扩大，短期内不会被取代； 4、各区级商业中心主要辐射各自所在区域，相互之间竞争关系不明显； 5、成都城市包容性强，消费者消费意识、消费理念超前； [键入文字] 132 [键入文字] 模式分析 写字楼经济型酒店综合体研究酒店产权式酒店居住公寓产品分析 公寓 商务公寓酒店式公寓 商业 餐饮 133 [键入文字] 餐饮业 市场趋势 ?? 一、起源：川菜发源我国古代的巴国和蜀国, 四川食文化可分蜀和巴两系统，成都是蜀食文化的中心 ?? 二、发展：三个阶段 ?? 1 、清朝初年满族人带来了主要的烹饪方法 ?? 2 、抗日战争时期 ，淮阳人带来了淮阳菜 ?? 3 、改革开放后 ，成都餐饮首先引进了西方的东西，带来了粤菜的先进管理 ?? 三、现状：成都有美食之都、美食王国之称 ?? 1、餐饮行业的年销售额为100 多亿元，年增长率为22％，约占全市商品零售总额的1/5 ?? 2、成都餐馆数量达到3万家， 20万餐饮从业人 ?? ３、城都市区内有８个主要美食圈，集中在2环以内 成都餐饮发展的历史渊源、餐饮商圈聚集，8个主要美食圈中，6个在二环内,2个在二环与三环间, 集中分布在城西和城南，与城市发展的主方向吻合 李家沱美食圈羊西线美食圈 琴台路美食圈耍都美食圈 玉林美食圈 玉双路美食圈科华北路美食圈 紫荆路桐梓林美食圈 134 [键入文字] 成都餐饮商圈大多以自发形成居多，政府也正积极推动饮食发展，现有餐饮商圈的形成主要依托4点: 1、城区商务中心、2、住宅积聚区、3、旅游景点、4、城市主干
道 市场 餐饮业 趋势 商圈名 2 3 4 6 核心因素 代表商家 2005 年 一 品 政府规划天下：府南新区改造 依托 ：会展中心 、交通大学与府南新区住宅 银杏、文杏、圣陶沙、大蓉和 2006 年 整 改 自然形成后形成规模政府整改 依托：政府3千万的古建筑改造加青羊宫的旅游景点 皇 城 老 妈 、 狮 子楼、飘雪 ③ 天 下耍 2005 年 年 底 政府规划都建设完成 依托 ：以武侯祠 、锦里旅游景点为依托 孔亮火锅、小吃 ④ 玉 林美 1996 年 玉 林 自然形成食生活广场 依托 ：玉林 、棕南棕北等生活小区 三只耳、老码头、串串香 ⑤ 科 华北 1995 年 初 具 自然形成路规模 依托 ：以川大 、周边的商务为主，主干道交通便利 皇 城 老 妈 、 公 馆菜、祖母的厨房 ⑥ 紫 荆桐 2002 年 大 世 自然形成梓林界形成规模 依托 ：紫荆片区的住宅及辐射南门商务人群 火锅、小吃 ⑦ 1996 年 形 成 自然形成食街 依托：东门成华片区的住宅区 仁 和 川 菜 、 锦 官驿、外婆乡菜馆 2001 年 形 成 自然形成规模食街 依托 ：北门车站加李家托住宅片区 味 道 江 湖 、 狮 子楼、庄子村 ① 1 8 7 羊西线 ② 琴台路 5 锦 里 玉双路 一品天下 ⑧ 李家沱 形成时间 原因 135 [键入文字] 餐饮业 市场趋势 成都餐饮中高档商家分布分散，“琴台路”与 “一品天下”较集中，以火锅和川菜为主流， ?? 特点 1 、 分布在交通主干道，代表商圈：人民南路。 ?? 特点 2 、分布在商服区域 , 商务用餐的消费。代表商春熙路、羊西线圈： 羊西线美食圈金龙玉凤 德庄 文杏 ?? 特点3、分布在高档住宅区域。代表商圈：玉林商圈、李家沱 李家沱美食圈 红杏 三只耳大蓉和 狮子楼 味道江湖 刘一手 皇城老妈 ?? 特点4、以旅游景点为核心 玉双路美食圈发展的商圈：代表商圈：琴台琴台路、耍都美食圈路、天下耍都 锦官驿 飘香 公馆菜 三只耳 玉林美食圈 银杏.南亭 外婆乡村 仁和 飘雪 狮子楼 狮子楼 祖母的厨房 科华北路美食圈 川江号子 谭鱼头 136 [键入文字] 餐饮业 市场趋势 成都餐饮消费基础坚实，消费频率及人均消费额均较高，中高档消费需求具备条件 ?? 消费者特征： 成都餐饮消费频率 ?? 1、中、高档消费较为频 17% 繁，41%的一周一次，24% 的二周一次。 7% 11% 24% ?? 2、人均消费额度60%的 41% 在50元以上 2-3日一次二周一次 ?? 2、成都的私家车的保有 4-5日一次四周一次 一周一次 量为 55.5万 ，加速了餐饮 城市边缘化的发展成都餐饮消费金额分布 ?? 中高档餐饮特色经营： ?? 1、以菜品特色见长 ； 20元以下 11% 12% 11% 18% ?? 2、以文化特色见长 ； ?? 3、以装饰特色见长 ； ?? 4、以经营特色见长 ； 20-50元 50-100元 100-150元 23% 25% 150-200元 200元以上 ?? 5、以生态特色见长 ； 137 成都餐饮行业发展趋势：进入新的优胜劣汰阶段；中高档餐饮市场的发展潜力大；新的餐饮商圈网点将会出现 市场 餐饮业 趋势 1、餐饮企业结构呈现集团化趋势 ，快速改变多年沿用的单店经营模式，积极发展连锁、配送、网络经营。 成都餐饮企业20强 2 3 肯德基、麦当劳 2、宾馆餐饮、特色餐馆、品牌快餐等多种业态按各自的市场定位快速增长，大众餐饮消费显示强劲发展势头，中高档餐饮市场呈现多业态特点。 15 特色餐饮企业 品牌快餐企业 宾馆餐饮企业 全国餐饮500 强分布(部分) 3、成都中高档餐饮市场接近“完全竞争”，价格、连锁成为行业竞争表现的最直接因素 。成都作为西南中心城市，但与发达城市比，不具规模优势，中高档餐有较大的成长空间。 133 150 100 45 44 43 45 32 50 6 0 广东省 江苏 上海 北京 全国餐饮500强分布(部 分) 山东 浙江 成都 4、根据城市规划，城市新中心的发展和轨道交通的开通，餐饮业也将从空间格局上增加网点。南沿线城市新中心未来餐饮业发展空间较大。 [键入文字] 138 成都休闲行业 成都的咖啡行业分布也主要集中在城区主要的 餐饮、商业圈内，成为商圈发展的有益补 1、科华北路1.5公里范围集中充 了25家 2、人民南路美国领事馆集中 了 10家、中华园和紫荆片区的兴 起，在范围1.5公里内，也聚集 16家以上的咖啡店了 3、市中心集中在红星路与东大街的交汇处集中了12家。而天府广场至盐市口、春熙路和王府井一线，也集中了12家 4、双楠人人乐和伊藤洋华堂为中心，周围聚集了10家 5、西大街上，从骡马市到新城市广场一线，集中了9家 羊西线饮食商圈 5 玉双路饮食商圈琴台路、耍都饮食商圈 3 4 人民南沿线商圈 2 玉林饮食商圈 1
科华北路饮食商圈 2 [键入文字] 139 成都休闲行业 成都特色咖啡店 1、真锅咖啡： 成都最知名的咖啡馆，白领小资最爱去的地方。 2、戈壁滩茶语咖啡： 墙上书画作品极具戈壁滩味道。 3、艺人咖啡馆：文艺界，演艺界人士都喜欢来这儿坐坐 4、福山咖啡馆： 醒目的外部装修，餐具全进口。 4 、 哥 伦 比 亚 咖 啡 馆 ： 花 式 贵 妇 人 咖 啡 和 古 木招 牌 咖 啡 。 5、香影咖啡吧： 欧陆风情、休闲音乐，室内情调优雅。 6、喜悦无限咖啡店：内装古典韵味浓，水果纳进饮料范围内。 7、欧乡咖啡： 具有欧洲乡土气氛。 [键入文字] 140 成都休闲行业 成都茶馆分布规律：1、沿府南河分布； 2、沿集中居住区分布 成都茶馆1000多家，数量全国第一，主要原因有： ?? 1、成都平原产茶多 。 ?? 2 、成都平原的交通运输发 达，而茶馆正为人们提供休息的 好场所。 ?? 3、农闲时间多。都江堰修好后，成都平原上基本上自灌，农闲时间较多。 ?? 4、四川人喜欢吃富有刺激的食品（如花椒、海椒）等，饮茶可减轻过度刺激。 ?? 5、成都人是将休闲和商务是联系在一起，茶楼是许多商务洽谈的好地方。 [键入文字] 141 成都休闲行业 成都茶楼的分类 1、商务茶楼 代表：圣天露茶楼、圣淘沙茶楼、德馨茶楼等 2、 休闲茶坊代表：攀美茶艺馆、芙蓉古城里的茶楼等 3、茶艺馆代表：顺兴老茶馆、天上人间茶楼 4、配套服务茶楼代表：茗香亭茶楼、鑫涛茶楼 5、 成都老茶代表：老成都茶楼、经典茶楼、满庭芳、怡园茶楼 [键入文字] 142 综合体研究总结 1、成都市战略目标:“现代化国际大都市”; 2、高新南区为：成都国际化发展的CBD、国际会展中心区; 3、地铁1号线的开通，拉近了高新南区与主城区间的距离。 4、新区发展周期为：起步期、初步发展期、快速发展期与成熟期；各阶段大多需时4-6年 5、新区物业发展的一般次序为：居住—商务—商业； 其中公寓一般在后期出现，商业在成熟期出现，酒店在初期与成期均有发展 [键入文字] 143 [键入文字] 城市研究项目属性 区域研究 地铁研究 研究界定综合体研究 写字楼、酒店、公寓、商业 目标下的物业形态与产品组合？ 物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合？限制条件核心问题 产品组合 产品组合的各物业发展可行性？ 界定客户目标 体量比例 产品组合合适体量比例？产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化产品组合体量的布局优化？ 144 客户目标：规避市场风险，快速回现是首要目标客户目标排序 规避风险 〉快速回现 〉利润最大化 〉通过项目带动公司品牌 客户设想 ??所有物业尽可能变现，不打算物业的自我持有。 客户困惑 ??为达到目标，本项目该如何规划？ 问题：如何实现低风险、快速销售的综合体规划？ [键入文字] 145 核心问题分解核心问题：如何实现低风险、快速销售的综合体规划？ 物业形态的确定产品组合的确定体量比例的确定如何优化布局 [键入文字] 146 [键入文字] 城市研究项目属性 区域研究 地铁研究 研究界定综合体研究 写字楼、酒店、公寓、商业 目标下的物业形态与产品组合？ 物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合？限制条件核心问题 产品组合 产品组合的各物业发展可行性？ 界定客户目标 体量比例 产品组合合适体量比例？产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化产品组合体量的布局优化？ 147 本项目的物业形态定义 低风险综合体 快速销售 （在未来不确定性） （在规划角度） 多产品组合综合体 全分拆销售物业形态 均衡发展模式综合体 塔楼+独栋+街区 销售型均衡发展模式综合体 [键入文字] 148 [键入文字] 类似物业形态案例 ?? 项目区位： ?? 位于杨浦区大连路920号； ?? 北面紧邻杨浦区大学城的 17 所高校； 城市综合体案例研究——上海“海上海新城” 上海财经大学复旦大学上海理工大学上海外国语大学同济大学 ?? 南部临近浦江两岸综合开发的重点区域 ——北外滩 （现代服务 贸 易 区 ） 和 东 外 滩 （滨 江 特 色 区）； ?? 外滩、四川北路商业街、鲁迅公园等均在项目3公里范围左右。 项目市场背景： ?? 杨浦区非传统的办公区域，写字楼需求不足。 北外滩 大连路隧道陆家嘴国际金融中心 [键入文字] ?? 周边商业配套及商务氛围较 ?? 项目概况： ?? 建筑占 差； ?? 杨浦区传统的居住环 地：8.49万m2； ?? 总建筑面 境较 差 ， 但 黄 浦 江 沿 积：约23.4万m2； ?? 线 开 发 以 及 “知识型 ” 率：2.44； 容积 杨浦工程的启动将 带动区域
发展。宅、特色商业街。 ?? 物业形态 ： LOFT办公楼、高层住 海上海新城 149 [键入文字] 类似物业形态案例 “写字楼+商业街区+住宅”综合功能定位消除区域抗性、细分市场，演绎创意产业的核心主题 ?? 独具风格的物业形态： 1 海上剧场 2 创意LOFT ?? 近8万m2的3幢高80米匣型建筑； ?? 率先提出创意商居的概念，打造高挑大面宽办公空间； 3 2 ?? 只卖不租，售价15000-16000 元/m 2。 2 创意商业街 海上讲堂海上会所 2 1 ?? 逾 2 万m21-3 层商铺文化艺术 商业街 ，将各种生活、商务配套 融于一体； ?? 按场景制造分为金属院、玻璃院 、木院、砖院、混凝土院五大 1 1 3 主题院，独具特色； ?? 售价30000元 3 创意生态居 /m 2。 ?? 逾9万m2的7幢16至25层精装修高尚住宅； ?? 售价19000元/m 2。 内部多为错层空间，可任意组合：3.4米、4.6米、5.3米层高。 150 [键入文字] 类似物业形态案例 建外soho写字楼面对高端商务客户，开放式街区成为区域级商业活力中心面向区域消费者，商务公寓面向SOHO客户，多种产品满足不同客户，分散市场风险。 2栋364套SOHO办公 18栋2069套SOHO公寓 16条步行小街，300个沿街店铺 25m 10m 15m 15m 7m SOHO办公楼各单元均有独立入口，灵活的室内空间分割方式。 SOHO公寓是混合和模糊的，可以办公可以居住，这里为办公和生活提供了无数种可能性。 SOHO商铺全部沿市政道路和内部小街设立，独立进出，面积从100平米到600平米不等，设施齐全。 151 [键入文字] 类似物业形态案例 开放式街区规划，造街实现商业规模最大化，实现可销售面积最大，实现快速回现 25m 10m 15m 15m 7m ?? 图中粉色区域为商业，红线为临街面 ?? 街区中的道路尺度主要有三种，高层与高层之间为20-25m，高层与多层之间为 1015m，多层与多层之间为7-10米 ?? 西南向设置商业小广场，聚集人流，引向本项目商业区；错落的街坊式商业街，打造都市中街坊式的商业生活，提升商业价值 152 类似物业形态案例 SOHO现代城：借助核心CBD的区域价值、产品的创新、产品节奏实现价值提升重建区域价值 立足CBD边缘优势，全新概念炒作，重建区域价值、项目价 值，强调比CBD更优的环境和更便捷的交通 以写字楼、小面积公寓 化解高容积率压力！功能的互补 价值相互带动 以综合物业管理，打造商务社区概念，实现项目整体价值感提升，消除非核心区的区域抗性 公寓启动带动人气和口碑，后期写字楼形象提升公寓价值，促进公寓销售，实现整盘快速销售 [键入文字] 153 类似物业形态案例 总建面为66万平米，写字楼占25.8％，酒店占19.7％，商业占24.2％，公寓占30.3％ 北京超大规模的综合体物业 ?? 写字楼——17万平米一座高135米，28层，五层以上办公部分：4.9万平米二座高151米，32层，五层以上办公部分：5.7万平米三座高167米，36层，五层以上办公部分：6.6万平米 ?? 酒店——13万平米超豪华酒店——兹· 卡尔顿 国际五星级酒店—— 万豪 ?? 商业——16万平米写字楼 购物中心 ?? 公寓——20万平米 ?? 超大规模，形成建筑集群效应，成为名 符其实的“城中城”； ?? 利用高档次的写字楼和引入豪华五星级 酒店带动整体形象； [键入文字] 154 [键入文字] 类似物业形态案例 金中环商务大厦：以城市综合体为建筑理念，一站式解决了高端商务客户的需求，是深圳中心区的一张“城市名片” ?? 位置 ：位于深圳市福田中心区核心区域，处于地铁1号线和4号线交汇点，拥有全市规模最大、人流最多的地铁入口中转点，还邻近中心区规划中的唯一汽车总站，位置显赫 ?? 开盘时间：2005年10月 ?? 规模 ：总建筑面积为 13 余万平方米，其中写字楼3.8万平方米、酒店式公寓4.1万平方米（235间）、商业2.3万平方米，其他相关配套约2.8 万平方米。 甲级写字楼 ?? 特色 ：是全市目前唯一一栋同 商业裙楼：中国甚至全世界少有的拥有三个地面层的商业裙楼，且负一层直接与福华大型地下商业街和中轴晶岛国际、怡景中心城等大型商业中心连通 写字楼：公寓：商业=37%：40%：27% 时拥有两个地铁口和四个第一层“地面”层的四通八达立体交通网的地铁上盖物业五星级酒店公寓：首个将国际服务品牌“金钥匙”引进CBD 155 [键入文字] 类似物业形态案例 金中环商务大厦依托优越的区位条件，集中了CEO商务公寓、5A写字楼、五星酒店公寓和大型商业等四类经典产品，四种产品同时发售，采取差异化销售模式实现了快