1. 本案宏观环境分析
1.1全国房地产发展宏观环境分析
1.1.1良好经济环境为房地产发展注入强势后劲
今年前三季度，我国国内生产总值为71682亿元，按可比价格计算，比上年同期增长7.9%，同比加快0.3个百分点，其中，第一产业增加值8959亿元，增长3.0%;第二产业38168亿元，增长10.0%;第三产业24555亿元，增长6.6%。
前三季度我国经济发展的主要特点是：经济增速逐季小幅回升；经济运行质量总体良好；农业生产在结构调整中稳步发展；工业生产增长稳定；固定资产投资加速增长；市场销售平稳增长，价格基本稳定；经济效益逐步改善；进出口仍保持增长，但增幅回落；城乡居民收入继续增长。
前三季度我国宏观经济各指标增长情况35.00.0%.0 .0.0.0%5.0%0.0%增长率31.4$.2.8%7.9.3.1%1.0%9.0.2%指标值资入额GDP资数额产投收售投指总总产政零产格口业地财品资价出支民人均可居配收入工房费定消固会社居民消费
调查显示，今年1-3季度城镇居民人均可支配收入5793元，与去年同期相比，实际增长17.2%。其中，来自工薪的收入增长迅速，人均达到4326元，
城镇进比去年同期增长20%，占家庭总收入的比重上升到70.5%；转移性收入为1499元，比去年同期增长了23.8%，占家庭总收入的24.4%。从事个体经营所获得净收入为230元，比去年同期增长14.7%，占家庭总收入的3.8%；但财产性收入为81元，比去年同期下降15.5%，占家庭总收入的1.3%。
同时，据国家统计局调查显示，2002年第三季度，综合描述消费者对当前经济状况满意程度和对未来经济走向预期的消费者信心指数，走势平稳，7月份，为97.3点，8月份，小幅回落至97.2点，9月份，又反弹至97.3点。
而且，消费者对国家经济的走向也颇具信心。9月份，分别有38%和46%的消费者表示，过去9个月的经济走势要好于自己的预期和与预期相当，而认为宏观经济形势较预期差的只有15%。
1.1.2宏观政策调控为房地产发展保驾护航
最近，国家和地方的房地产政策方面动作频频。前不久，国家计委和建设部联合发文，调整住房转让手续费和住房租赁手续费，新的收费水平平均降低幅度约60%，部分城市降幅达80%以上。这是继去年４月财政部、建设部宣布取消47项住宅建设收费项目之后的又一次政策调整。
几乎是在同时，广东省政府宣布对15项房地产收费项目作出重大调整，此项政策旨在为房地产开发商“减负”，按此新标准，预计房地产开发成本可降低4-5个百分点。而北京从2002年1月1日起，取消了住房交易手续费。据了解不少城市也早已开始对房地产收费进行清理，并适时对房地产政策予以调整。
据了解，有关部门正在研究对涉及房地产税费的另外一些重大政策进行改革。譬如，探讨将现有契税从3%-4%调整至1%左右的可能性。而上海市个人住房贷款利息可以抵扣个人所得税的做法，对于国家出台有关政策也具有很强的参考价值。
针对我国局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量等问题，近日，建设部、国家计委、财政部等六部门联合发出《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，明确要求各地房地产宏观调控要做到五“不”。
“五不”政策调控楼市 政策一 凡未按规划要求完成配套设施建设的住房，不得交付使用，商业银行不得提供个人住房贷款 对资本金达不到规定标准、违反合同约定拖欠工程款的房地产开发企业，不得审批或同意其新开工项目 对违规销售经济适用住房的开发企业要严肃查处，凡未制订相应监督管理办法或未按规定进行审核的城市，不得以行政划拨方式提供建设用地 对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证、开工报告的项目，商业银行不得发放任何形式贷款 对于国家已明令禁止的收费项目，各地不得继续征收或变相征收，仍在继续征收或变相征收的，各地主管部门要依法严厉查处 政策二 政策三 政策四 政策五
1.1.3住房制度改革将成为房地产发展的助推器
1991年我国人均住房面积7平方米，2001年已经达到10.5平方米，10年的时间增加了50%。到2001年底，我国城乡住宅竣工面积已经达到13亿多平方米，房地产业已经成为我国的一个重要产业，去年房地产业为我国GDP增长率的贡献率约为两个百分点。这10年来我国的房地产发展规模之大、格局变化之快居世界之首。
在我国实行计划经济时，民众根本不用自己花钱买房子，城市居民住在单位分配的房子里。1980年，邓小平提出要考虑城市建设住宅分配房的一系列政策。1992年，邓小平南巡讲话掀起了我国房地产业的热潮。1998年起，国有单位全部停止实物分房，实现住房货币化分配，培育和规范了住房交易市场。
住房制度的改革，使住宅建设成为新的经济增长点和新的消费热点。
同时，从1990年到2002年我国土地经历了两次制度改革。第一次改革实现了地产商品化，今年7月1日开始实行招标拍卖、挂牌出让国有土地，改变了土地商品化但没有市场化所出现的不公平竞争和腐败滋生的现象，使我国房地产走向更加健康的道路。
房改和地改是我国房地产业发展的两架发动机，这两架发动机带动了我国房地产业的翱翔。
专家预计，现在美国的住宅产业占美国GDP的17%左右，我国只有7%左右，我国的房地产市场还有巨大的发展空间。而十六大的召开以及我国雄心勃勃的发展计划，将成为住房建设的助推器。
1.1.4当前房地产业快速发展的有利因素
◎ 国家的重视。
在国家制定的《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中，对住房建设和房地产业的发展都提出了明确的要求。指出：“2005年城镇居民人均住宅面积增加到22平方米”（指建筑面积，合使用面积16.54平方米），要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费信贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业”。
◎ 房地产业与经济和社会发展目标一致。
国家在今后相当长的时期内都将把城市化和西部大开发作为经济和社会发展的战略目标。而要实现这两个战略目标，特别是城市化目标，必然伴随有房地产业的大发展。
◎ 国家政策的支持。
改革开放以来，特别是1998年以来，国家和有关部门制定的一系列鼓励发展房地产业的有关政策。在今后仍将发挥重要作用。国家和有关部门还将根
据国家经济和社会发展需要，以及房地产业发展的具体情况和需要，制定相应的支持政策。
◎ 人们住房观念上的认可。
经过前几年的住房改革和房地产市场的发展，特别是在把福利性实物分房改为住房货币补贴之后，彻底打破了广大职工住房靠国家和单位的计划经济观念，自己攒钱和利用贷款买房已成为广大居民解决住房问题的主要途径。
◎ 房地产业已逐步走向规范。
经过国家和有关部门近几年的努力和市场规律的作用，加上消费者权益意识的提高，都使房地产商的不规范行为受到遏制，房地产业已逐渐摆脱混乱的状态，在行为规范方面有了很大的进步。
◎ 房地产开发的调整已基本到位。
目前，以经济适用房为主的普通住宅的供应量不断加大，国家从税收方面，开发商在造价方面都在设法降低商品住宅的成本，使商品住宅的数量和价格都逐渐向符合工薪阶层需要方面发展。
◎ 社会配套条件基本具备。
近几年与房地产业发展有关的房地产交易市场、房屋租赁制度、中介组织和中介服务市场、住房信贷制度、住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向规范。
◎ 加入WTO的促进作用。
我国已加入WTO，各种条款的逐步实施，将促使房地产业按国际准则运作和发展，税收等方面国民待遇实施之后，将会有更多的境外资金进入我国的房地产业。
随着进入WTO，汽车进口关税的降低和国产汽车的降低，汽车在今年将初步进入消费热点阶段。据最新统计，北京市170万辆汽车中，有一半是私车，有车的家庭占全市家庭总数的12％，而且随着公路，特别是高速公路网的完