2．本案中观环境分析
2.1 2002年沈阳国民经济和社会发展规划
2002年沈阳国民经济和社会发展计划主要是：以增强城市综合实力为中心，提高城乡居民生活水平为出发点，以制度创新和技术创新为动力，抓住加人WTO的机遇，深化改革，扩大开放，加快结构调整，大力培育新的经济增长点，进一步增强投资、出口、消费三大需求的拉动力，努力提高经济运行质量和效益，促进国民经济快速健康发展和社会全面进步。
2002年的主要预期目标为: ◎ 全市经济增长率10%。 ◎ 粮食产量275万吨。 ◎ 工业增加值增长10.3%。
◎ 全社会固定资产投资340亿元，增长12%。 ◎ 地方财政收入89.7亿元，增长11%。 ◎ 出口总额增长12%。 ◎ 实际利用外资增长10%。
◎ 社会消费品零售总额685亿元，增长10%。 ◎ 居民消费价格指数保持上年水平或略有提高。 ◎ 人口出生率6.88‰；人口自然增长率0.96‰。
◎ 城镇居民人均可支配性收入增长8%；农民人均纯收入增长6%。 ◎ 城镇登记失业率控制在5%以内。 主要任务：
◎ 以结构调整为主线，促进三大产业全面发展 ◎ 加大重点项目实施力度，促进固定资产投资持续增长 ◎ 完善消费政策，开拓消费市场，努力扩大需求
◎ 适应加入WTO的新形势，扩大对外开放
◎ 以提高城乡居民收入为出发点，推进社会全面进步
◎ 全面启动浑南地区、铁西工业区的开发改造，促进全市经济快速发展 ◎ 加强和改善宏观调控，整顿和规范市场经济秩序 ◎ 做好加入世贸组织的应对工作，创造经济发展良好环境
2.2 2002年沈阳房地产发展环境分析
增长率45.0% 39.5% 40.05.00.0%.0 .0.0.0%5.0%0.0% 20.92.2% 9.3% 14.5.0%6.6.2.4%8.4%2.2% GDP值资额投资资资资入产投口产投设投用外收定资房地本建费品际利(亿元) 增长率 670.0 1148.6 107.2 9.3% 28.2 25.8 社会50.9 376.5 人数值 消13.0亿6.4亿 美元 美元 2.2% 均可售额 进固基实33.7 19.4% 支配工住财产值 产投资 产投资 投资 设投资 零售口额 用外资 收入 政收指标 GDP 额费品零业宅出14.5% 20.9% 32.2% 39.5% 6.6% 10.0% 17.2% 入工业 固定资房地产住宅 基本建社会消进出 实际利 财政 人均可支配收入 3983元 8.4% 2.2.1全市经济稳步增长创造了房地产发展的良好氛围
前三季度，沈阳市国民经济运行态势良好，经济效益明显改善，经济运行质量较高。投资、消费和出口三大需求拉动了全市经济稳步增长。主要表现为：国民经济保持适度增长；工业经济效益有所好转，产销率回升；投资增速较快；市场销售平稳，出口保持增长，实际利用外资实现增长；财政收支增速加快，金融形势稳定；居民收入继续增加，物价持续走低。具体特点如下：
◎ 国内生产总值增长9.3%
◎ 工业增速趋缓，企业经济效益趋好，产销率有所回升
◎ 固定资产投资力度进一步加大，更新改造成为增长热点 ◎ 市场销售稳定，出口保持增长，实际利用外资状况有所改善 ◎ 财政收支增长加快，金融形势基本稳定 ◎ 物价水平继续走低，居民收入大幅度增长
总的看，沈阳市国民经济发展的态势是健康向上的，但也存在一些问题：一是第三产业增速较低；二是外经形势严峻；三是企业经济效益不佳，与居民收入增长无明显改善和物价水平持续下降，形成不良循环。
第四季度经济发展中依然存在投资、消费需求稳定增长、工业生产状况不断改善、企业效益提高的有利因素。而且，为了迎接“十六”大的召开，社会各界所激发出来的加快发展的热情正在上升，有助于拉动投资、消费、生产等方面的增长。因此，如果形势不出现大的波动，预计全市国民经济仍将继续呈现较快的增长，其中固定资产投资、引进外资等方面按照常规将有更快的发展。经济增长10%的目标是将可能实现。
2.2.2城市居民收入增加与消费增长将促进本市房地产发
展
消费市场稳中趋活。随着经济形势的转暖，沈阳消费信心指数不断上升，假日休闲、旅游、娱乐等消费逐渐成为拉动经济增长的新亮点，特别是国家公务员和企事业单位职工增加工资措施的逐步到位，对改善消费预期起到明显促进作用，城乡消费市场持续活跃。上半年沈阳市社会消费品零售总额达298亿元，同比增长10.9％。
据市统计局调查表明，今年上半年，居住类消费在该市居民的消费性支出中增幅最快，人均达305.2元，同比增长61.2%。抽样调查表明，沈阳市上半年居民人均消费性总支出为３０５３．７元，比上年同期增长１２．２％，其中居住类消费增幅最高，其次分别为交通通信类、教育文化娱乐类、食品类、
衣着类。
居住类消费是指与居住有关的支出，包括用于装修住房的建筑材料及人工费、房租、水、电、燃料方面的支出。调查资料显示，与去年同期相比，上半年各月沈阳居民用于居住方面的消费支出均保持了两位数增长。主要原因有：一是装修、装潢消费增加。上半年，全市居民用于装修装饰房屋消费人均达１７．９４元，同比增加３２．９％，市场表现为没装修的家庭开始装修，已经装修的再更新装修，提高档次，讲究环保；二是物业管理费支出的增加；三是居住环境的改善和消费档次的提高。上半年，全市居民人均购房支出比上年同期增加了１．１倍，全市人均居住面积同比增加了５％。
在收入、价格、供给等因素的支持下，预计消费增长不会显著回落，增长率与上年大体持平。未来促使消费稳定增长的因素，一是城市居民收入将进一步增加。除正常的增资因素外,国家决定下半年再次给公务员加薪,这将有利于城市居民收入的增加，预计全年城市居民人均可支配收入增幅将在8%以上。二是沈阳市假日消费比较集中，“十·一”等假日消费将保持较快增长；三是新型业态不断涌现，促进消费增长；四是以房地产业和汽车业为轴心带动消费市场繁荣的产业消费方兴未艾 , 住房、汽车消费前景广阔, 将带动一大批相关产业消费品的增长。
2.2.3城建全面启动促进房地产开发投资快速增长
今年，随着市政府投资工作力度的加大，投资总量大幅增长，投资结构进一步调整。全市累计完成固定资产投资、基本建设完成投资、房地产开发完成投资实现了快速增长，同期增长均达三成以上。
城市建设全面启动，成为投资亮点。今年是沈阳市城建投入最多的一年，计划实施83个项目，总投资达50亿元以上。上半年开工60项，开工率72%，完成投资14.6亿元，占基本建设投资的46.9%，强有力地拉动了基建投资的
高速增长。
“增长点工程”领衔，带动技改投资高速增长；土地使用权招标拍卖的实施，进一步激活了房地产市场；一产投资比重下降，三产投资比重上升；13个区、县（市）成为拉动投资新的增长点；浑南新区建设全面铺开，投资急剧上扬。今年，沈阳市把浑南新区作为投资建设重点，进一步加大其招商引资力度。随着建设的大面积铺开，投资急剧上扬。上半年累计完成投资5.5亿元（不包括房地产开发），同比增长四倍之多。令人瞩目的五里河公园以及银科广场的建设势必给新区增加新的景观。
从目前投资增长趋势来看，促使投资较快增长的有利因素仍将继续发挥积极作用，一是城市绿化建设的全面展开和道路改造工程的进展顺利，将继续带动基本建设的高速增长。二是住宅市场的购销两旺，也将带动以住宅为主体的房地产开发投资的大幅度上升。更改投资总量也仍将保持一定规模。
2.3 沈阳城建发展及总体规划分析
2.3.1沈阳城市简介及城建发展
沈阳市是东北地区的经济、文化、交通、金融和商业中心，也是东北最大的中心城市，全国重要的工业基地，国家级历史文化名城和旅游城市。现辖的一市九区三县，总面积12，980平方公里，总人口689万，其中，市区人口487万。具有地理位置优越，资源丰富，交通发达，城市功能完备等优势。改革开放以来，沈阳市坚持城建对外开放，加快城市建设的方针，加大城建资金投入，基础设施日臻完备，城市功能不断拓宽，城市环境愈加改善。目前，沈阳发展外向型经济建设已具备良好的投资环境与诸多优势。
区位优势：在以沈阳为中心的150公里的半径内，有中国著名的钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化