举措四 举措五 举措六 举措七 举措八 举措九 举措十 建立土地拍卖和土地整理制度，对公开出让的地块，政府先把周边环境改造好、整治好，建成精品地块； 重点培育和扶持20家实力雄厚的房地产开发商，使其逐步成为房地产开发主体； 降低交易门槛，减少交易成本，简化交易，为让普通百姓买得起住房； 适当放宽购房户口准入条件，鼓励外埠人员来沈购房投资； 对闲置2年以上的土地坚决依法收回； 抓紧处置全市现有的27个“半截子”工程，力争在二三年内全部复工建设； 开发建设坚持高起点，凡1万m2以上的公建和较大规模住宅小区，设计方案必须实行国际招标。 (2) 政策驱动开发商与百姓双赢
上半年，沈阳市政府出台了《关于进一步激活房地产市场，促进住房消费若干措施》，内容涉及房改售房、房地产市场管理等11项措施，有效地促进了市场发展。5月，政府再次为房交会提供契税、交易手续费等优惠政策，不仅带来房交会成交28个亿的喜人成果,也使消费者在很长时间内投资信心更强，开发商在提高销售业绩的同时也加强了竞争意识。
(3)措施带动房地产市场繁荣
1998年沈阳市政府颁布了《关于促进房地产市场发展若干问题的通知》，使该市房地产市场步入快速发展的轨道。1999年全市房屋入市交易面积1092.5万平方米，首次突破千万大关，交易额达122.4亿元，首次突破百亿元大关。2000年，市房屋入市交易面积为1767.7万平方米、交易额213.2亿元，突破了200亿元。2001年房屋入市交易面积1860万平方米，交易额则达到218.8亿元；存量房产转让面积266.3万平方米，成交35.3亿元，分别比上年增长60％和56％；与商品房销预售面积相比，由前一年的1：1上升为1.2：1，完全打破了过去“增量市场唱主角，存量市场当配角”的市场格局，市场消费结构趋于优化。
(4) 完善制度，规范行为，有效地保证了住房消费者合法权益
近年来，沈阳市对“商品房销售许可证”严格管理，狠抓了商品房销售“一证三书”市场准入制度；实行了新建商品房合同备案管理制度；开展“信得过”和“放心房”、“优质房”销售活动。同时制定出台了《沈阳市房地产中介服务管理规定》，通过实施分级管理、资质审核和业务培训，建立健全行为认定和评价机制，清理整顿中介机构和经纪人队伍，打击市场欺诈行为，进一步规范了房地产中介市场。
(5) 房地产市场消费环境进一步改善
沈阳市在完善市场体系，健全市场服务网络，推行交易、产权一体化办公服务新体制和新机制的同时，转变观念，改进作风，深化政务公开，全面落实“公示制”和“承诺制”、“错案追究制”等，简化办事程序，压缩办事时限，提高办事效率，树立了房地产市场管理服务的新形象。
近年来，沈阳市政府通过政策驱动，刺激了住房消费，促进了房地产市场的繁荣与活跃，同时有效地改善了城市居民的住房条件。春季房地产交易展示会创下了28亿元的成交量，在经济环境不十分宽松的北方城市中，是非常不容易的，在全国也是罕见的，对于拉动国民经济增长起到了很好的带动作用。
沈阳市房地产市场供需基本平衡，各项指标处于“景气期”，房地产业已成为拉动沈阳经济增长的支柱产业。相信随着住宅消费政策的启动和住房制度改革的不断深化，沈阳市的房地产市场越来越规范，它将有希望成为我国内地继北京、上海、广州等城市之后的新兴的房地产开发热点城市。
2.4.5沈阳房地产市场发展趋势
(1) 2002年下半年沈阳房地产发展趋势预测
沈阳市房地产市场发展的主要有利条件是：国家继续奉行内需拉动政策，将为沈阳市房地产发展带来新的契机；沈阳市整体经济环境趋好，推动房地产
向前发展；存量房市场和租凭市场快速发展，为增量房市场提速创造了条件；老城区改造节奏加快，仅上半年拆迁居民1万余户，发放拆迁安置资金6.7亿元，这将会极大刺激住房市场需求；工薪族蓄意待发，住户消费势能巨大；浑南新区开发启动，沈阳市开发潜力宏大；金融机构加大了对房地产支持力度。
※ 市场总体处于调整后时期
调整期主要任务虽然完成，但仍需要扫尾和巩固，市场转入恢复性发展阶段，并为2003年—2005年高潮期打好基础，进一步作好准备。
※ 增量商品房销售将会有较大起色
2002年全年总销售量不仅会超过2001年（192.5万平方米），而且会突破历史最高纪录的2000年（210.5万平方米），创一个历史新高。具体销售趋势仍然会是小户型、低档次低价位的住户热销；中户型、中档次和中低价位的住房畅销；大户型、高档次和高价位的住房滞销。
※ 沈阳存量房市场仍保持热销状态
由于受城改强度加大和增量商品房供应结构尚未调整到位的影响，沈阳存量房市场将会继续保持热销状态。全年存量房转让突破300万平方米大关已成定局。
※ 商品房价格总体会保持平稳运行，不会大起大落
受供求关系影响，存量房、低档房和中低档房价格会略有上涨；高档商品房价格在基本平稳中可能会略有回落。
※ 下半年房地产开发投资幅度将会明显加大
由于外地和境外开发商大批进入，以及浑南新区和棋盘山风景区的开发进程加快，全年房地产开发投资可望完成市政府年初制定的计划。
※ 商品房空置量将会保持稳定状态，并略有减少
空置结构状况将会是低档房、中低档房和中档房所占比重逐步减少；大户
型、高档房所占比重还会加大。
（2）沈阳房地产市场发展趋势总论
※ 2003-2005年将出现房地产发展高峰
据统计，2001年全国人均使用面积为15.9平方米，建筑面积为22.7平方米，而沈阳均低于全国的平均水平，而且沈阳房地产市场起步比其他地区晚两年，沈阳市城市人口总量与房地产起步较晚所留下的存量空间，存在着一定供求矛盾，昭示沈阳的房地产市场仍有巨大的发展潜力与空间。
预计将会在2003－2005年出现这次周期的高峰。其标志是大众住房消费市场启动，住房消费呈现新的高潮；全市增量房销售量将会突破300万平方米大关，甚至更高；存量房市场也将会有大的突破。那时，沈阳市房地产业将会由现在的“春天”变为“夏天”。目前沈阳出现的阶段性积压微不足道。从土地资源的供给量充足、国内外投资踊跃、中低价位楼盘需求量大等方面可看出沈阳房地产发展上升空间很大。沈阳房地产将在2005年达到高潮。如果与经济热结合起来，时间会延长。
※ 沈阳市住宅郊区化将成趋势
由于沈阳市下大力气解决城市交通问题，大规模开展高速公路、轨道交通、内环、二环、市区干线道路建筑，加之浑南新区，棋盘山风景区、陵北区的开发，从而为沈阳市住宅郊区化提供了可能。也由于人们的居住观念从重视地段向重视环境转变，使得一大批处于城郊结合部或郊区的楼盘销售的都比较好，预示着沈阳市住宅郊区化已经成为一种发展趋势。
※ 房地产竞争将越来越激烈
目前沈阳的房地产业正经历着从无序到有序的转换，大浪淘沙。今后的几年内，将是沈阳房地产企业重新洗牌的关键时期，也将由此造就有规模、上层次的超大型房地产公司。房屋空置率的上升，也将使房地产开发竞争越来越激烈，楼盘的品质将不断提高，并在质量、设计、理念，设计品质、营销、物业
管理乃至品牌等多个层面多个角度展开激烈竞争，同质化的产品没有出路，没有个性与特色的产品将遭淘汰。
※ 买房投资的消费趋势将不断发展
沈阳房地产业总体处于上升时期，IT业者、白领阶层及二次置业者的购房需求日益增长。而且房地产业有一种趋势，买房，不仅仅是为了解决“住”的问题，而是一种投资方向，沈阳的房地产业也毫无例外，必将走这个过程。
※ 消费者将越来越理性
从大户型，高档次的楼盘畅销到当前中小户型、中档楼盘的热销，盲目攀比，一味追风的沈城消费者正在走向理性化。目前，大多数居民在选购房子时，能从实际出发，量力而行，适度超前，不再盲目追求大户型、好环境或低价法，消费心理变得成熟起来。这一变化将不断得以加强。
3．总结
宏观环境 性质描述：全国的、应该关注的开发大环境 作用方式：间接的、隐性的 主要因素：政治经济环境、产业政策行业发展趋势 影响因素 本案开发 中观环境 性质描述：城市的、必须关注的开发小环境 作用方式：直接的、显性的 主要因素：经济发展、城建规划、消费力状况分析、房地产发展 决定因素 3.1就全国房地产开发的宏观环境而言