善，富裕阶层住宅郊区化的趋势已有所显现。估计这个趋势将很快在其他大城市出现。
1.2 2002年前三季度我国房地产发展情况状况
今年以来，我国房地产开发投资一直呈现快速增长势头。其中，一季度房地产投资同期增长36.2％，创下了近几年来的同期最高纪录。专家认为，不论是从房地产本身的发展周期看，还是从外部环境好转的情况看，房地产业正理性步入牛市，正进入发展的春天。
前三季度我国房地产发展呈现如下特点：
1.2.1房地产开发投资快速增长
城市市政建设的加快，危房改造力度的加大，房改政策的进一步实施以及小城镇建设的发展等，带动了房地产开发投资的快速增长。1-3季度，完成房地产开发投资额4862.7亿元，增长29.4%，比上年同期回落1个百分点，比上半年回落3.5个百分点。
1.2.2房地产开发资金主要来源于民间资本
从资金来源看，国内贷款比重下降，民间资本比重上升。国内贷款1372.8亿元，占资金来源的22.7%；自筹资金1827.3亿元，占30.3%；其他资金2731.6亿元，占45.2%，其中定金及预收款2294.9亿元，占资金来源的38%。由此可见，房地产开发的七成资金来源于业主的定金和预收款以及房地产开发单位的自筹资金。近年来，随着福利分房制度的取消，个人购房比例不断上升，已达90.5%，这也使个人住房贷款增长快于房地产开发贷款的增长，使大量信贷资金转化成现实需求，在推动经济增长的同时，防止了房地产泡沫的产生。
1.2.3商品房销售势头良好
随着居民收入水平的提高，房改制度的深入推进和城市危房改造力度的加大，居民对商品房和经济适用房的需求大幅增加，房地产市场升温，带动了商
品房销售的快速增长。1-3季度，商品房销售额2635.4亿元，增长31.9%，比上半年提高9.5个百分点。随着居民富裕程度不断提高和投资意识日益增强，拥有多套住宅的家庭逐渐增多。据调查，目前9.6%的大城市居民家庭拥有两套以上的住房。北京、上海等一些大城市的房地产市场上外来购房者占有很大比例，上海已达53%，这些购房者多以投资为目的，而且购买目标多为高档住宅。随着居民收入的增加，居民改善住房条件的迫切需求和以投资为目的的购房行为成为刺激房地产市场升温的重要因素。
1.2.4商品房价格偏高
1-9月份，商品房竣工面积11342.1万平方米，增长26.4%。销售面积11129.1万平方米，增长24%。二者增速相差2.4个百分点，实际面积之差达到213万平方米。随着竣工面积的不断加大，将对房地产市场的供需矛盾造成压力。
房地产价格偏高是影响居民有效需求增加的主要障碍。根据数据测算，全国商品房住宅平均价格为2227.1元/平方米，比上年同期上涨137.1元/平方米。北京、上海、广东、天津、辽宁和海南六省市价格高于全国平均水平。北京市商品房价格最高，平均达4517.2元/平方米。上海次之，平均为3836.9元/平方米。最低的是江西省，平均为904元/平方米。商品房销售价格偏高，使中低收入家庭购房能力受到较大影响。
此外，商品房售后服务问题较多，如因面积缩水、合同欺诈、物业纠纷等使购房者诉诸法律的事件增多，侵害了购房者的合法权益，也影响了居民购房的消费信心，一定程度上影响了房地产市场有效需求的进一步提高。
1.2.5我国商品房开始大量空置
最新统计显示，今年以来，我国商品房空置面积增势明显，空置一年以上
的商品房面积近4400万平方米。据统计，1至8月份，我国商品房空置面积同比增长14．1％，增幅比去年同期增加3．2个百分点。其中，空置一年以上的商品房面积为4397万平方米，同比增长了11．5％。与此同时，全国房地产开发企业累计到位资金、商品房竣工面积和商品房平均销售价格亦呈增势。
但总体讲，今年以来的“国房景气指数”保持了平稳发展的走势；特别是4月份以来，该指数不仅保持了一定的高度，而且波动幅度较小，反映出我国房地产开发市场已经进入一个相对稳定发展的阶段。
1.3全国房地产业发展趋势
近两三年我国房地产市场正进入了新的发展周期。这一个周期是从1999年开始复苏，可以延续到2005年左右。从现在的情况来看，目前处于一个上升期，或者是升温阶段。所以，房地产就目前的景气状态至少还可以再持续两三年时间(6-7年为一个波动周期)。
1.3.1市场需求全面稳定增长
国民经济的持续增长和国家扩大内需启动消费等政策的引导，使我国房地产业进入了新的增长周期，房地产需求将随之全面兴旺。一是人们改善住房条件的需要，目前我国城镇人均住房仅14平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大；二是房地产对经济发展的杠杆作用。住宅建设对国民经济发展具有重要的拉动作用。同时，我国加入WTO也促进房地产投资和消费需求的较大增长。
1.3.2住宅质量全方位提高
随着人民群众的生活质量有了很大程度的改善，对住房的需求从居屋住房
向舒适住房转变。房地产和住宅产品的市场竞争会更加激烈。开发商惟有全面提高住宅质量，才能适应市场要求。
1.3.3房地产行业竞争将发生深层变化
房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展，行业集中度明显加快，一些房地产巨人正在形成。我国房地产业经过前几年的高速发展，目前正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的房地产公司的实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，一批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业正在脱颖而出。实力小和缺乏核心竞争能力的房地产企业，在未来的几年内将会面临被淘汰出局的危险。
保持企业的长久生存和发展也即可持续发展问题，随着市场竞争的日益激烈和外部环境的急剧变化，正越来越受到企业家们的关注。打造一个知名品牌，将成为企业获取可持续发展的一个非常重要的因素。
1.3.4未来5-10年我国房地产业仍将强劲增长
近年来，我国房地产市场虽然在局部区位以及部分项目中存在有效需求不足、甚至产品积压现象，但总体上房地产市场发展并未产生过热现象。有关专家预测，在未来5-10年，我国房地产业仍将保持强劲增长势头。
从1998年起，我国房地产市场已经连续4年快速发展，房地产投资持续几年保持较高的增长速度。我国房地产市场持续快速发展，主要得益于国家宏观经济的持续增长，国家对住宅建设的重视，将住房消费作为扩大内需的重要方面。近几年陆续出台的房改政策、开放住房二级市场政策、税收鼓励政策及住房信贷政策，对启动个人住房消费，搞活房地产市场产生了积极的影响。有关专家预测，今后我国房地产开发总量还会增加，如果各项政策调整、落实到位，仍然可能保持较高增长幅度。