2002年沈阳房地产开发目标 开发投资 建筑面积 施工面积 峻工面积 住房信贷 116亿元（增长33.3%） 2300万平方米 1250万平方米 540万平方米 150亿元(比上年增长50亿元) 住宅部分85亿元 住宅部分1800万平方米 住宅部分987万平方米 住宅部分450万平方米 2.4.3二○○二年沈阳房地产市场运行分析
（1） 2002年上半年沈阳房地产市场发展分析
2002年上半年，沈阳房地产市场在初步完成调整任务的基础上，又实现了相应地发展，目前沈阳房地产市场已经进入加速发展的前期。并呈现如下特点：
45.0@.05.00.0%.0 .0.0.0%5.0%0.0%指标 数据 增长率 42.2B.37.5).1$.28.21.8).5%8.7%2.2%3.5%开必投资/住宅 施工面积/住宅 竣工面积/住宅 销售面积/住宅 宅宅宅宅宅价格/住宅 2859/2554 空置面积/住宅 27.6/22.7亿元 622.8/504.7万m2 35.4/33.2万m2 69.6/65.5万m2 29.5%/42.2% 24.2%/29.1% 37.5%/42.3% 31.8%/38.2% 2.2%/8.7% 宅162.7/135.6万m2 3.5%/ ※ 地产市场实现了重大变革
沈阳市在充分吸取慕马大案教训的基础上，对房地产供地制度进行了重大改革，实施了土地储备制度，建立了规范运作的土地交易市场，对土地批租运用了招标、拍卖和挂牌等市场化手段。上半年已经按市场化运作，规范出让土地18宗，面积达44万平方米，收缴土地出让金6.1亿元，为去年同期的2.43倍，实行市场化土地出让与协议出让方式相比较，政府土地收益平均增加了35%。
※ 存量房交易市场增速迅猛
在2001年、2001年连续快速发展的基础上，沈阳市存量房今年上半年又前进了一大步。上半年成交件数达24167件，成交金额25.2亿元，其面积与金额分别高于去年同期57%和83%。市场转让的存量房中住宅占84%，其中房改房占转让住宅的61%。存量房转让不仅创造了沈阳市最高纪录，而且也名列全国前茅。
※ 增量商品房销售大面积回升
上半年，沈阳市共销售各类增量商品房69.9万平方米，同比增长31.8%；其中商品住宅65.5万平方米，同比增长38.2%；增量商品房销售金额为18亿元，同比增长19.4%。增量商品房已经改变2001年下跌趋势，回升的幅度也比较大。从月份分析，一季度销售不够景气，进入五月份，销量迅速增加，从而拉动上年大幅度回升。
※ 房地产开发投资有进有退
上半年，沈阳市房地产开发完成投资27.6亿元，同比增加29.5%；其中商品住宅完成投资22.7亿元，同比增长42.2%，在住宅建设中，高档公寓及别墅完成投资3.8亿元，占商品住宅的比重由上年同期的24.6%下降到17%。
上半年商品房施工面积622.8万平方米，同比增长24.2%；其中商品住宅
施工面积504.7万平方米，同比增长29.1%。上半年房屋竣工面积35.4万平方米，同比增长37.5%，其中商品住宅竣工面积33.2万平方米，同比增长42.3%。房屋竣工面积不仅止跌回升，而且回升幅度较大。
上半年新开工面积151.2平方米，同比下降21%，是近年少有的现象。
※ 商品房空置量超向合理
截止六月末，沈阳市商品房空置量达到162.7万平方米，其中商品住宅空置为135.6万平方米，占商品房空置总量的83.3%。沈阳商品房空置量在2001年末曾达到212万平方米，空置率曾高达18.2%，进入空置严重区。现在沈阳市商品房空置率为14.7%，比2001年年末下降三点五个百分点，已经接近合理区间。
从商品住宅空置结构分析中可以看出，高档、大户型、高价位的商品房居空置房主导地位。
※ 商品住宅的价格有升有降
截止六月底，沈阳商品住宅价格每平方米为2554元，同比下降8.7%。增量商品房价格下降的因素有三：其一，商品房销售地域多为城郊区域，由于成本较城区低，故而销价也低；其二，销售住宅的中档和中低档比重增加；其三，由于去年年底商品房空置量较大，开发商迫于压力而不得不变相降价，存量房销售价格则受供求关系影响，反而略有上升。
（2） 2002年前三季度沈阳房地产市场发展分析
前三季度，沈阳市房地产开发上升势头不减，房地产市场日渐规范，房地产开发业正在步入健康轨道。
※ 房地产开发投资增速强劲，商品住宅继续唱主角。
截止到9月末，沈阳市共完成房地产开发投资61.4亿元，同比增长41.9%。其中商品住宅投资48.7亿元，同比增长50%，占房地产开发投资近八成，继
续引领开发投资强劲攀升；商品房施工面积827.3万平方米，同比增长26.5%。其中商品住宅施工面积676.7万平方米，同比增长33.3%。
※ 土地购置费所占比重增大
受土地开发用地实行招标、拍卖、挂牌方式出让的影响，今年,沈阳市房地产开发行业用于土地购置费用剧增，有效地带动房地产的走强。前三季度，沈阳市房地产开发业购置开发用地面积156.6万平方米，已支付土地购置费13.5亿元，分别比上年同期增长72%和92.2%，占房地产开发投资的比重由上年同期的16.3%上升到22%。
※ 商品房消费市场价降量增
随着沈阳市城镇居民生活水平的提高以及各项购房优惠政策的陆续出台，城镇居民的购房热情空前高涨，商品房旺销势头不减。前三季度，沈阳市共销、预售各类商品房190.8万平方米，同比增长9.2%，其中已经售出的商品房118.2万平方米，同比增长24%。在销、预售商品房中商品住宅179.8万平方米，同比增长16.3%。其中已经售出的住宅109.9万平方米，同比增长31%。在商品房销售平稳增长的同时，今年沈阳市商品房平均售价却出现负增长，由上年同期的2948元下降到2674元。
从前三季度房地产开发走势及历年第四季度完成情况分析，沈阳市今年房地产开发投资将突破百亿大关，有望完成全年目标。
尽管沈阳市房地产开发前景趋好，房地产开发市场出现产销两旺的局面，但出现的问题不容忽视：一是商品房空置面积继续增大，积压占用大量资金，有碍于持续发展；二是高档住房销售虽然有所下降，但商品住宅“追高求大”现象仍然存在。
2.4.4沈阳市房地产市场政策分析
近两年来，沈阳市通过控制开发规模总量，来避免盲目开发带来的恶果；
通过加大房地产投资额度，来进一步扩大住房信贷规模，从而促进家装、物业等相关行业发展；通过大力简化手续，以最佳服务、最高效率来欢迎全国各地开发商开发、投资；通过拆违建绿地、增加绿地、翻修改造道路等城市基础设施建设，来改善沈阳市的城市环境；通过改造棚户区、实施土地储备制度，来保证土地的供应量；同时，加大了货币化分房、公积金贷款及银行住房信贷的力度，使沈阳市民的购买力大大加强，从而保证了沈阳市房地产市场进入良性发展的轨道，交易额逐年攀升。
(1) 土地制度改革孕育楼市新格局
2001年，沈阳市新一届政府对房地产的政策作出了重大调整，进行了“三清一查”，特别是实施了土地储备制度，对房地产批租用地运用招标、拍卖的市场手段操作。
2002年上半年是沈阳市实行土地储备交易制度以来取得重大进展的历史时段。1-6月份，沈阳市土地交易中心共出让18宗国有土地，总出让面积44.8万平方米。68宗土地经评估、测算，在土地库中登记。6月18日，沈阳“地王”的成功拍卖成为上半年沈阳房地产市场最为浓墨重彩的一笔。
推行土地储备交易制度首先有利于城市规划和建设，进而推动房地产市场健康有序发展。过去开发商可以多头拿地，城市建设跟着开发商走，现在是有计划性地供地，房地产开发商跟着城建规划走。
土地制度转型孕育着新的房地产格局。由于市场准入门槛突然抬高，使上半年新开楼盘速度相对放缓，这就使得去年以前上市的项目在这种“僵持”环境中尽显现房等资源优势，部分中低价楼盘一路高歌走过上半年。 沈阳搞活房地产市场的十大举措 举措一 举措二 举措三 今年投入50亿元城建资金，用于基础设施建设和环境建设； 增加住房信贷规模，使个人住房消费贷款余额增加到150亿元； 严格控制土地供应总量，安排260至300公顷开发建设用地；