为主。
十大居住区规划主要遵循以下几个原则：一是均衡分布，10个居住区每个面积基本在1平方公里以上，且10个区均匀分布在市郊的各个方向；是交通便利，10个居住区全部位于二环或三环的附近；三是均规划在正在建设和准备建设的公园、绿地、水系附近，充分地体现人居精神，为居民提供一个绝佳的居住环境。
3-5年内沈阳市将建设的10个大型居住区 居住区一 居住区二 居住区三 居住区四 居住区五 居住区六 居住区七 居住区八~十 浑南新区的浑南居住小区 铁西和张士改造区的铁西居住区 东陵方家栏地区的方家栏居住区 北李官地区的北李官居住区 东陵新开河源头附近的北方威尼斯家园 大东广场附近的龙泉家园 丁香地区的郊野生态区 城市西南郊的秀水绿带公园、滨河新园、城市森林园等 2.4 沈阳房地产业发展状况分析
近几年沈阳市按照“启动住房消费，拉动经济增长”的有关政策，加大投资力度，充分发挥沈阳房地产业基础好，地域广大，对周边城市辐射面宽，市场需求量大的优势，规范各种制度，出台多种政策，使建筑及房地产业得到了迅猛发展。而且，沈阳正从一个重工业城市转型成东北地区的商贸、金融、信息中心，城市转型也给房地产业带来了巨大的发展机会。2001年房地产业值占全市国民生产总值的1/5，今年初，房地产业已被确定为沈阳的支柱产业。
2.4.1沈阳房地产市场发展特征
（1） 沈阳房地产市场运行比全国稍晚一个节气
全国房地产是1998年下半年开始进入新一轮高潮，而沈阳市从1999年的下半年开始进入高潮。全国房地产高潮持续三年，2001年下半年进入小范围的调整期。按常规，沈阳房地产将会在2002年进入调整期。但是由于出现慕马大案，打乱了沈阳市房地产业运行节律，先于全国一年提前进入调整期。这是上升期中的调整，它会为沈阳市房地产业更大发展创造条件，积蓄着能量。
沈阳市出现慕马事件，使房地产遭受挫折。但是坏事可以变成好事。首先，加速了房地产政策改革的步伐，使沈阳市提早和WTO接轨；其次，加快沈阳市
开发商的成熟，使他们调整经营战略，启动大众房地产市场，做好入世的准备。
但从沈阳市房地产市场上半年运行特点看，房地产市场调整期业已基本结束。
（2） 增量商品房销售量下降，商品房空置面积大幅增加
沈阳市增量商品房市场在连续三年快速增长的背景下，2001年出现了负增长，同比下降10.3%。进入2002年，增量商品房销售下降的势头依然没有好转。同时，增量商品房空置大幅上升，已达到212万平方米，同比增长52.8%，创全市历史纪录。但这是调整中的正常现象，造成这些问题的主要因素有房改启动迟缓、政策调整、银行贷款紧缩、开发结构不合理、房价收入比过高、住房消费纠纷、股市下跌、消费者持币待购等方面。
（3） 沈阳市房地产业具有巨大后发优势。
沈阳市作为一个中心城市，一个具有后发优势的城市，开发比较晚，一旦开发，它的体量、自身的内在优势就会爆发出来，今年两次“房交会”就是一个很好的例证。一个是城市体量比较大，一个是城市中心功能作用比较强，而城市结构没有得到调整，随着城市产业结构的调整，加之沈阳资源多，土地资源、工业资源、文化资源、人口资源等会变成一个巨大优势，这些会在今后市场竞争中显现出来。
（4） 沈阳房地产竞争层次比较低,开发企业进入调整期
沈阳房地产没有经过充分竞争，一直处于小规模、非理性、非集团式的竞争。这种竞争就像打游击战一样。进入阵地时讲战略、战术，游击战时只讲战术。沈阳房地产空间很大，原来的开发商设有经过充分竞争洗礼，核心竞争力没能得到充分的提升。
不进行适应性的调整，就可能被淘汰，一个是被外地开发商淘汰。一个是被当地消费者淘汰。没有规模、没有品质、没有文化，又不会运用现代的手法
的开发企业不可能积极地供给，质量也上不来。
（5） 外埠地产商纷纷抢滩沈阳地产
进入2002年，大批外埠开发商挥师沈阳，来自大连的地产商成为其中的主力军如大连亿达、大连万达、辽宁万众等。此外，大批外资企业紧盯沈阳浑南经济技术开发区，现已落单的有凤祥集团韩资背景的“来美安新村”及韩资SR集团的“SR”新城等。而新希望集团则相中了一个位于沈阳市皇姑区塔湾地区的大规模棚户区改造项目。
究其原因，沈阳是辽宁省的政治、经济、文化中心，作为东三省的咽喉重镇，地理位置优越。更重要的是沈阳城市经济呈现持续良性发展态势并有较大上拉空间，素有东方鲁尔之称的工业生产正在全面复苏，前景看好；作为东北最大的物流市场，兴旺的批发零售业使沈阳的第三产业异军突起。更深层次的动因是经过前段时间的沈阳政界大地震后，新政府为稳定局势，树立新形象，出台了一系列规范市场、拉动经济的新政策，并确立第三产业房地产为经济龙头产业，为此，市政府全力营造优良的房地产市场环境，以多种优惠政策全力引入优秀外埠开发商加盟沈阳建设行列。“筑好梧桐树，引得凤凰来”。
（6）房地产市场供求结构失调
目前沈阳市房地产市场供求结构性矛盾比较突出，主要表现在大户型、高档商品房市场已趋向饱和，且空置率增加，而面向中低消费者的小户型商品房房源却明显不足。据统计，沈阳市120平方米以上的住房供给已占市场供应量的60%，其中，空置商品房中150平方米以上的户型占空置总置的56%。
2.4.22002年沈阳房地产发展规划
今年，面对加入WTO的新形势，沈阳提出要创建我国北方城市最佳投资环境。全面放开供暖市场、房屋拆迁市场、房地产中介服务市场和物业管理市场，吸引国内外优秀的企业来沈投资和发展，推动沈阳市房地产业的健康、快速发
展。
2002年，沈阳市房地产投资预计将达120亿元人民币，比去年增长33.3％。全年住房信贷将增长50亿元。沈阳市政府将重点引进和扶持20家有实力、有规模的房地产开发商，使之成为沈阳市房地产市场开发的主体。同时，将放宽买房落户政策，鼓励外来人口购房置业，同时大幅降低房地产交易税费，刺激居民住房消费，预计降幅将高达35％。
沈阳市的城市转型给房地产业带来了巨大的发展机会。1999年，全市房屋入市交易面积首次突破千万大关，交易额首次突破百亿大关。到2001年，这两个指标分别达到1860.7万平方米和218.8亿元，比1999年分别提高了80％。2001年，居民住房自然需求量达444万平方米，居民住房有效需求量达316万平方米。预计今年，沈阳居民住房自然需求量将达到465万平方米，有效需求量将提升到322万平方米。
老工业城市悠久的历史给沈阳留下了许多棚户区及已有几十年历史的危楼、险楼，尽管沈阳市近年来大规模改造棚户区，但仍有不少的棚户区需要改造。这为房地产开发商提供了极佳的投资机会。而被称为沈阳市未来 “浦东”的浑南新区开发前景更是诱人，有关部门已确定将以房地产开发推动浑南新区的发展。
今年沈阳市政府决心为房地产开发商搭建一个好的舞台，提供一个好的开发基础。一方面，由政府投资改善整个城市生态环境。沈阳市今年将斥资15.62亿元全力打造北方绿都，三环以内将增加绿地17.28平方公里（其中城区新增绿地10.02平方公里），是建国以来全市城区绿化总面积的三分之一；另一方面，今年，沈阳将有260万平方米土地进入市场，并全部采取招标、拍卖和挂牌三种方式，让所有房地产开发商公平竞争。