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前言
1.住宅有关规范解析········································6
目录 1.1深圳市《房屋建筑面积测绘技术规范》解析 ···················8
1.2住宅相关的国家规范解析···································10 2.中小户型基础资料研究 ·································13 2.1日本、香港中小户型研究 ··································15 2.2深圳市场的中小户型·······································19 2.3精确性尺度研究···········································21 3.“原型”——中小户型基本形态设计 ···················22 3.1 “原型”设计原则·········································24 3.2设计策略 ················································25 3.3原型实践的市场及技术要求 ·································28 4.“复型”——拼接户型研究······························29 4.1拼接原则 ·················································31 4.2研发思路 ·················································32 4.3技术要求 ·················································32 5.标准层单元设计··········································33 5.1 单元形式················································35 5.2 技术要求················································36 参考书目 ····················································37 后记························································38
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新政下的中小户型设计研究·报告
前言
Introduction
□ 研发背景
近三四年来，全国房地产市场澎渤发展，占地面积、户型面积越来越大，房价也是节节攀升，整个房地产市场吸收了相当一部分社会资金。这在提升了部分人真实居住品质的同时，助长了相当部分人的奢侈消费之风。在户型上盲目贪大求全，于是高房价大面积户型、高能耗住宅风行整个房地产市场，使大部分人离“居者有其屋”的理想社会越来越远。
为此,2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，简称“90/70文件”。即自2006年6月1日起，各城市年度新审批，新开工的商品房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房所占比重，必须达到70％以上。要求各级地方政府采取措施，调整住房结构，稳定住房价格，充分考虑城镇中低收入居民家庭对住房的实际要求。
几乎与此同时，深圳市出台了新的《深圳市房屋建筑面积测绘技术规范》，对深圳房地产市场正大行其道的户型实用面积大于户型建筑面积的恶意赠送面积，变相提升容积率的风气进行遏制。
在此背景下，中海地产迅速反应与立方公司联合进行新政策下的中小户型的设计研发，以深圳市场为主体，探寻既符合国家和地方政策又适应近期和远期房地产市场需求，并同时具有超值性和竞争优势的户型产品的设计方向。
□ 研发目标的确定 1、 初始目标
由于近年豪宅市场火爆，大户型供应量占有相当的市场地位，在“90/70”新政策出台后的相当一段时间内，市场仍具有一定惯性。因此任务书要求我们初始目标是在不违背政策法规的前提下，研发出相连的两个中小户型，这两个户型通过简易连通改造，即可满足非常舒适的大面积户型使用要求，但不改造时两个中小户型又能相对独立使用，且功能完备，研发的侧重点在拼接后的大户型。
2、 政策与市场解读
调整住房结构的政策，从近期市场反应看“计划性”色彩太浓，似乎远
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不满足市场，但从土地资源的不可再生性来看，政策的出发点是节约土地资源，每平方米的土地容纳更多的人，这在中国应是一个不会逆转的国策，而且市场房价不断攀升的终极状态也会促使户型面积小型化，因此从两方面因素都不约而同使市场上主力户型面积小型化。深圳的近邻香港和资源紧缺的日本就是很好的例证。
深圳政府对出让土地的容积率普通提升到3.0以上，户型指标也按90/70新政控制，从市场角度来说，超大面积的豪宅很难成为3.0容积率一梯多户的项目的消费主体，而且家庭结构小型化、分散化是越来越明显的趋势。
我们收集了中海近几年深圳市场主要开发项目的主力户型定位、区间，并辅以其他地产公司主力户型分析，发现市场主力对象是以小康的工薪之家为主，户型面积80-85㎡的二房及105-110㎡左右的三房占了每个项目的65-70％，大于110的户型占35％，非常接近国政的90㎡以下占70％的要求。
3、 修正目标
以市场中具有广泛意义的90㎡以下户型作为主要研究对象，研究其真实居住形态，提升其居住品质感和居住效率，使其涵盖目前主力户型110㎡以下的市场定位；180㎡以上的户型可利用30%的大户型指标进行个案设计，不在本研究之列；适当研究在两套相连90㎡以下独立小户型本身合理的前提下，研究其拼接状态，以弥补90㎡到180㎡之间可能存在的产品需求。
中海典型高容积率楼盘户型配比 □ 内容结构导读
住宅研究本来就是一个内容广博又细致入微的过程，本次研究则立足于对政策法规的充分解析，及相关小户型基础资料的整理、吸收，总结有效的设计方法运用于有代表性的户型设计，操作性强和图解表达是本次研究所强
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调的，研究成果包括报告（文字篇）和图册（图纸篇）两部分，具有相同的内容结构，但各有侧重。
第一章：住宅法规解析，重点研究《深圳市房屋建筑面积测绘技术规范》和
近来更新的与住宅设计相关的《住宅建筑规范》、《住宅设计规范》等，将《深圳市房屋建筑面积测绘技术规范》用图典方式表达，将更新规范中与住宅设计关系密切的更新条款予以提炼。
第二章：中小户型基础资料整理，介绍了日本、香港住宅市场小户型的设计
特点，分析了深圳市场上主流地产商的中小户型设计经验，并进行了中小户型室内外基本生活空间尺度研究。
第三章：“原型”——中小户型基本形态设计，以90㎡、70㎡、50㎡户型
为原型，运用一、二章的研究成果来进行设计，这是研发的重心所在。
第四章：“复型”——中小户型的拼接设计，通过原型之间的相互组合，最
终选择50+70，50+90，70+70，70+90四种典型组合在保证原型可独立销售前提下提供拼接后高舒适度的中大户型。
第五章：标准层单元设计，从原型→复型→原型+复型的楼层组合，本章将
理想状态的原型在典型的高层1梯多户标准层中应用，优化公共交通空间的设计，也从技术角度使原型、复型及标准层单元更具实践意义。
第一章和第二章是设计研发的前期整理和准备阶段，也是后三章的设计研发依据，其成果也具有独立的使用和借鉴意义。第三、四、五章则是研发的实质部分。
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