我的，所以我就有权去支配，这个就叫做壁心说。
这个壁心说，我们看到巩汉林这个小品，看到黄宏这个小品以后，我们马上就可以判断这个说法是不准确的，如果一旦我们认为，你的专有权的专有部分是以墙壁的中心线为标准，那我自己这部分就可以支配，大家都可以砸墙，最后就会把这个墙、把这个建筑物的安全、建筑物的整体全部就破坏掉，所以墙，我们一定要确定它是共有的，中心说、壁心说不可取。 第二个说法叫做空间说，你买了一百平方米的房子，其实你买到了100平方米的空间，这时候墙不是你的、地板也不是你的，天棚也不是你的，都不是你的，你只是买了这个空间，你可以在这个空间当中生活，这里有一个问题，这个学说也不好，还不如壁心说，我们开玩笑讲，说你今天买了一个空间，你的四面墙、天棚加地板，都是共有的，那我进来怎么进来呢？我要飘进来吗？我也不能踩在地板上，我也不能摸墙，摸了就是侵权，好像这一点上，空间说更不合理。
第三种学说叫什么呢？就叫做最后粉刷表层说，所以你买了一百平方米这个房子，你买了它以后，这个专有部分界限在哪里？就到你最后粉刷表层，最后粉刷表层，这些全部都是你的，比方说，我买了一个初装修的房子，住进去之前，我要装修，墙上我要软包或者硬包，或者干脆我就刷大白，那么地板我要铺成木地板，或者要铺成地砖，棚上我要给它吊天花，这些东西都是你最后加上去的，这些东西才真正是你的，所以按照最后粉刷表层说，是讲这样一个意思，就是除了你最后你把它放上去的这些内容以外，其他的都是共有部分，地板是共有的、墙壁是共有的，天棚是共有的，这是粗装修。
那么你买精装修的房子呢？精装修的房子，后面有些东西不是我加上去的，但是你要知道，精装修那些钱都是你自己的，他一定要跟你算一个精装修的钱是多少，还等于精装修这部分还是你的，所以我们客观的说，最后粉刷表层说是合理的的，它是完全符合实际情况的。但是有一点，最后粉砂表层，通常并不厚，不是很厚的那个装修，比方说，特别是墙上就仅仅刷了那个大白的，刷了一层涂料的，这时候我们凡是住在一个房子里，总是要利用那个墙壁，利用墙壁，比方说在墙上钉一个钉子，钉一个东西，挂相框或者挂什么东西，那么你钉钉子的时候，由于最后这个涂料很薄，所以能钉住吗？钉不住，咣一下钉到墙上，就是侵权了，所以它也有一定的问题。
最后粉刷表层，虽然很科学、很合理，但是用起来不对，它会限制业主的权利。
所以在这一点上，仍然需要改进，所有最后就出现一个第四种学说，就叫做最后粉刷表层兼采壁心说，就是用两个标准来界定业主对专有部分权利的范围，你的真实的权利，是最后粉刷表层，但是你实际上对这个建筑物的利用，可以超过最后粉刷表层，但是不得超过壁心，这样你就可以对墙、壁进行一定的利用，不认为你是侵害了共有的部分，但是真正的权利并不是在那里，这样，我们在理论上说，最后粉刷表层是专有部分的权利的实象，就是真正的权利界限是最后粉刷表层，在壁心是权利的虚象，就是你行使权利的时候，可以对共有部分进行利用，但是不可以超过壁心，用这样一个思路来考虑问题的时候，我们就会把建筑物区分所有权当中专有部分就界定得清清楚楚，超过了界限，就认为你是侵权。
还有一点，比方说我们看到这种情况，说我们现在，我是顶层的业主，顶层的业主那个天棚，我们说他的真正权利界限是最后粉刷表层你吊的那个天花，你要行使权利的时候，你可以超过那个天花板，你可以到顶层的中心线，但是既然楼上谁都没有用，楼顶的那个空间谁都没有用，都没有用，我上去用，我是顶层啊，只有我比较合适去用，那我在上面就开始去利用，然后去装花园，去装热水器，这样行不行？那可能就侵害权利。因为你的权利仅仅到天花板，延伸的话，不过到壁心，这个权利不会超过壁心以后，超过共有部分，这样我们就可以判断，比方说，你要是住在顶层，然后你把顶层的楼顶平台你都给利用起来了，可能就构成侵权，就因为你的专有权达不到那个程度，你不要以为它只在你的头上，那就是你的部分，所以你看用最后粉刷表层兼采壁心说，我们就可以很好的去处理专有部分界限这样一
些纠纷，就会比较容易操作。
所以我在建议法官和律师的时候，我们在确定建筑物区分所有权专有部分界限的时候，不仅仅要按照最高法院司法解释当中讲的这三个条件来确定，那么还要进一步的去利用理论上的那个说法，就叫做最后粉刷表层兼采壁心说，那我们就可以把这个问题解决得更好，这是我介绍得第二个问题。
下面我介绍第三个问题，就是关于共有部分的界定，共有部分，它所针对的是共有权，我们说，我是一个买房人，我买了房，我成了业主了，是建筑物区分所有权的权利人，那么你享有了专有部分所有权，同时，你在取得专有部分所有权的同时，又取得共有部分的共有权，比方说你买了一百平方米的房子，你买了这个房子以后，同时这个房子整个小区所有的其他那些公共设施、公共的部分，你也都享有权利，这个权利是什么？就是共有的权利。那么，花园你可以去走，路你可以去走，大门你可以去用，这些都是你可以有权利的，这部分权利就叫共有权，这部分权利所针对的部分、物的那个部分就叫做共有部分。 那么，《物权法》关于共有部分，做了一个原则性的规定，就是区分所有的建筑物当中，我们通常说一个小区，通常这样一个建筑物区分所有的环境当中，区分所有的建筑物当中，去掉专有部分以外的其他所有的部分，都是共有部分，这就是《物权法》确定的原则。比方说我在一个小区，这个小区有一百户，那么一百户，去掉一百个专有部分，这个是属于这一百个业主所有的专有部分，剩下其他的所有的部分都是全体业主共有的，这一百个业主共同享有共有的部分。
我们知道，在《物权法》当中也规定了共有，共有分成两部分，一部分是公同共有，一部分是按份共有，我们几个人合伙买一个东西，买一个东西，大家共同支配它有多大的权利，可以出多少钱，享有多大的份额，这就是按份共有。
那么夫妻两个人结婚，没有约定其他财产形式，那么两个人婚后取得的一切财产是共同共有的，按份共有和共同共有的区别在哪里？一个有份额，一个没有份额，共同共有是没有份额的共有，大家共同行使权利。建筑物区分所有权当中的共有就是共同拥有，大家共同行使权利，共同负担义务，有多少份额呢？没有份额，共同行使权利，这就是建筑物区分所有权当中的共有。
《物权法》关于共有这部分规定的基本原则，除了一个区分所有的建筑物当中除了专有部分以外，其他的都是共有部分，在规定了这个基本原则以后，它又规定了这么几种情况，一个是道路，在一个小区里头，道路为全体业主共有的，属于城市规划的道路除外，那个小区当中，比方分成好几个小区，区分所有建筑物，刚才分出好几个小区，中间有道路，这个道路是属于规划道路，是属于国家的，这个不是，不是共有的，只是自己小区当中，自己院里头的那个路，按照香港的说法，这就叫私家路，私家路是全体业主共有的，这是《物权法》当中规定的一个关于道路的问题。
《物权法》还规定了一个，规定了绿地，就是小区里区分所有建筑物当中的绿地属于全体业主共有，但是有两个例外，第一个城市规划的绿地除外，这是属于国家所有的，还有临时属于个人的除外，临时属于个人这样的绿地，通常是讲，比方说独栋别墅当中，自己院里的那个绿地，临时属于个人的，还有比方说，那个连排别墅，窗外的、门前的这样的绿地，这个是属于业主自己的，可以是个人所有的，临时属于个人的。
还有一些争议比较大，但是可能会是属于归业主专有使用的，比方说，一层的业主窗前的这块绿地，规划的时候做个小院，作为一楼的窗前花园，这一部分结果规划批准的、合理的处理权属的，也可以认为是临时属于个人，这是讲的绿地。
那么《物权法》还规定了这么几个是属于共有的，一个是其他公共场所，这个是其他业主共有的，还有一个就是公共设施，像健身设施啊等等这样一些，这是属于全体业主共有的，特别特别规定了一个什么呢？就是规定了物业服务用房，《物权法》规定，物业用房全部永
远属于业主共有，这样，有的开发商或者物业公司说，这个房子是他的房子，不是全体业主的，这个是毫无道理的，是违反法律的，违反《物权法》规定。
这一部分，在《物权法》当中，关于共有部分的规定，全部规定的是这些内容，这些规定不够具体，我们在建筑物区分所有权的司法解释当中，进一步把这一部分做了一个明确，这个明确说的是什么呢？在这个司法解释当中第三条规定，除法律行政法规规定的共有部分以外，建筑物区划内的以下部分，也应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分，这一个部分，首先讲了一个基础的部分，就叫建筑物的基础承重结构，外墙、屋顶等基本结构部分，这是一个部分，就叫基本结构部分。
还有，碰到楼梯、大堂等公共通行部分，这是第二个部分。 第三个，就是消防、公共照明等附属设施设备。
还有一个，就是避难城、设备城或者设备间等结构部分。
你看这里面规定了四个部分，那就是基本结构部分、公共通行部分、设施设备部分、以及其他结构部分。那么这四个部分明确规定它是共有的，那么在这一部分当中，也有一定的针对性，比方说关于供热的管道、供水的管道，还有用电的这套设备，究竟业主享有的权利是哪里？比方说有的开发商说，其实啊，仅仅进到你那个户里的，那才是业主的，在外面的时候，应该归他所有，或者归热力公司所有。这一部分说法都是不对的，我们认为应该是这样，这些都是全体业主共有的，那么从哪里进呢？就是从外面引进来，到纷杂的部分，全部属于业主共有的，那这个部分属于热点公司，变压器之外属于电力公司等等，只要能够区分开这样的，凡是进到户里面、小区里面的，那就是全体业主共有，就这样一些部分，这个司法解释的第一条做了一个很明确的规定，这是一点。
第三条当中，还讲了那个第二部分，就是其他不属于业主专有部分，这是《物权法》已经说过了，除了专有部分以外，其他的都是共有部分，那么这一部分进一步解释，其他不属于业主专有部分，也不属于市政共用部分或其他权利人所有的场所以及设施的，而不是属于专有部分，也不是属于市政的和其他权利人的，那么这些部分都是全体业主共有的，那么这一部分进一步的去界定共有部分到底是什么样的部分。
这个司法解释，再往下面又讲了一些内容，讲共有部分的时候，下面介绍的就是建筑区划内的土地，就是土地使用权归谁所有，那么大家都知道，这个土地在没有卖给全体业主之前，是属于开发商的，开发商向国家去申请，去买一个土地使用权，建设用地使用权，他交了出让金经过批准，双方订立合同，把这个地就买到开发商手里了，开发商用这个土地进行建筑，建起了房子，建起了房子以后，再把它一个一个的、一个单元一个单元的卖给那个业主，卖一个，跟过去一块地，卖一个，跟过去一块地，把房子卖光了，把地也都跟着业主都分过去了。
那就是说，我们一个业主在买房的时候，其实买到了一个房子的不动产建筑物，同时还买到了一块地的使用权，这样我们每个业主买了一个房子以后，都会拿到一个土地使用权证，这个土地权证，比方说，我现在买100平方米，我现在拿到了80平米的土地使用权证，那么这80平方米的土地使用权证是你单独所有还是怎么着？需要一个界定。
这一点上，司法解释的第三条明确规定，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，这是原则，所以在一个小区里头，土地完全是共有的，是大家共有的，那么大家共有，为什么还要自己有个土地使用权证呢？这一部分就是说，全体业主享有这个土地使用权，那么你自己这一部分是一个份额，仅仅是一个份额，比方说我们现在进了一个小区里去住，买一个房子进去了，我现在有100平米的建筑物，我有80平方米的土地，那么这80平方米的土地在哪里啊？没有，你不知道在哪里，那么就是从观念上把整个这块地，我盖成这么多房子来，几层几层都盖起来了，那么你这个建筑物其实仅仅分到了这么多地，这个地就在这块地里头，但是不知道在哪里。
那就说明你享有这个土地使用权，其实是个份额，是整个共有土地当中的一个份额，所以我们司法解释当中说，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，建筑用地使用权是共有的，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路绿地的除外，比方说，我现在是个独栋别墅，独栋别墅里头这块土地使用权是归我自己的，这是可以的。但是仍然其实也有问题，那么独栋别墅一个一个别墅，外面的这些土地，小区里头外面的土地，其实还是共有的。所以，依我所见，其实也不过是份额，但是有的确定，确定的是他自己的权利的。还有公共道路绿地占的那个部分，那不是全体业主共有的。
这些讲的就是那个专有的部分，在共有部分的利用当中，司法解释当中做了一个规定，就是第四条的规定，第四条说，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及于专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应当认定为侵权。那么，从这个条文中可以得出一条结论来，屋顶是属于于全体业主共有的，外墙是属于体业主共有的，那么为什么又说在特别的情况下？业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，利用屋顶和外墙又是合理的、不认为是侵权呢？它是需要条件的。 比方说，以我理解，比方说外墙应该是全体业主共有的，那么外强，什么时候才叫做合理应用呢？那我觉得是不是讲的那个经营性用房，比方说，住宅上面是住宅，下面是底商，底商它是经营单位，是经营性用房，你买了这个房以后，他就要经营，经营就要挂招牌啊，就要做广告，在他的外墙外面，他去利用的时候，就应当是合法的，就是那个外墙面共有的这样一个规则的一个特例。我们现在也有说，我们现在是个居民住宅，那我们现在对外墙面有合理利用的这种说法吗？我觉得有问题。比方说我现在在我的房间里开一个诊所，我在八楼，我在八楼外墙面我那个窗外面，我就做一个广告，这间屋子就是那个诊所，这种可不可以？我觉得这个不是一个合理的利用，这一点是有问题。
它还提到一个对楼顶空间的利用？楼顶空间应该是全体业主共有的，那么怎么才叫合理利用呢？我想一定要有规划，我们在实践当中考察的时候，看到一种情况，这个是合理利用，我们把它叫做“退台”的行使，这是一个建筑的一层，一层退回来一部分，结果开始砌的是二层，那么二层的楼顶又退回去，这是三层，这样一楼的楼顶，规划当中就把它做成了二楼的庭院，三楼的把二楼的楼顶做庭院，这就是合理利用，这个不认为是侵权，那么你要自己说，我现在整个楼，20层楼，楼顶是我20层，我上去要利用，这恐怕有问题，这一部分做了一个特别的规定，这是一点。
这一部分主要是讲共有部分，这个是说的第三个题目。
下面我想介绍第四个题目，专门是车库和车位的规定，我们《物权法》关于车库车位，应当说规定得比较明确，我觉得《物权法》规定的车库车位，大概有这么几个要点，第一区分车库和车位，车库是封闭的，比方说地下车位或者停车楼这种，四面、六面都是封闭的，这是一种。那么车位呢？车位是在平地上划出来的，一格一格的这叫车位，这是第一点。车库车位是有区分的。 那么第二点，就是在规定车库车位的时候，《物权法》规定，车库车位首先满足业主需要，这是第二点。第三点，车库车位的权属怎么去确定？《物权法》规定，可以通过买卖、通过赠与、通过租赁去确定权属，买卖，业主买到车位的所有权、车库的所有权，赠与，业主得到的也是所有权。还有一种是租赁，用租赁的方法来取得车库的使用权，车库车位的所有权，还掌握在原来开发商的手里，这就是讲得我们《物权法》当中规定车库车位权属的问题，这是第三个问题。
最后还讲了一个问题，就是利用公共道路，小区里共有的道路和其他共有的部分建立起这个车位，这个车位是全体业主共有的。《物权法》规定车库车位就讲了四个问题，最主要的还是后面的三个问题，第一、首先满足业主需要，第二、就是权属问题，第三、利用共有部分建立的车位，是属于全体业主共有，这么三个问题。
这三个问题，有几个问题比较复杂的，第一，什么叫首先满足业主需要？没有人解释，《物权法》没有说明到底什么叫满足业主需要。还有就是业主共有的这部分，利用共有部分建立的车位，和其他地表上的车位怎么去区别，这两个问题恐怕是最需要解决的问题。
《物权法》建筑物区分所有权司法解释当中，关于车库车位的规定，就把这两个问题做了一个解决。首先讲第一个，什么叫首先满足业主需要。在《物权法》刚刚通过的时候，怎么去理解这个首先满足业主需要，有人解释说，首先满足业主需要是什么？就是业主享有优先购买权，那就是说，现在房子已经卖完了，现在开始卖车位，车位，业主也要买，其他人也要买的时候，就是非业主也要买的时候，应该业主有优先权，这是不是叫满足业主需要呢？后来我们说，这不是满足业主需要，大家知道，优先购买权有一个前提就是同等条件，那就是说，开发商现在卖车位，首先满足需要就是优先购买权，那好，这个车库开始叫价，我现在出十万，那么业主出十万，非业主也出十万，那业主优先购买，但是优先购买权是个同等条件啊，非业主说我今年12万，业主说那我也12万，好，车库就涨了两万了，然后说12万业主还优先，那我15万，非业主说15万，业主说买不起，买不到，所以在这种情况下，优先购买权不是一个好的办法，首先满足业主需要，不是这个意思，如果要是这个意思的话，它会出很大的问题，保证不了业主的权利，首先这不是首先满足业主的需要。
后来我们提了一个想法，说首先满足是不是要有时间的界限？那就是说，在时间上要不要划出一个年限，这个期间里头只能卖给业主，不能卖给其他非业主，这样算不算首先满足业主需要？大家觉得好像可以，两年也好、三年也好，还是五年也好，原来我们一直在讨论这个问题，有些开发商讲，最好时间短一点，说因为那个地下车位建起来非常得费钱，压得资金太多，说尽早的把它卖出去，能够回笼那个费用，好再去做新的开发。说不希望把时间弄得很长。后来大家比较折中的思想是三年的时间。所以我们在《物权法》司法解释当中，开始写的方案是这样一个方案。
但是后来觉得这样一个方案，好像也不对，说一定要有个时间界限就是首先满足吗？好像也不是这样的，所以后来又设想了一个办法，就是按照车库和建筑规划当中的配置比例，说一户有一个车位，或者一户有半个车位，一比几这样的配置比例，按这个配置比例，在没有满足这个配置比例之前，你就卖给了其他的非业主，这就是没有首先满足。本来是1：1的车位，那家业主买了两个车位，我现在一个车位也没买到，那么这个也是没有首先满足业主需要，后来的方案是这样说的，那么你没有买到的这一部分该怎么办？说你享有撤销权，你把卖给非业主那部分给他撤销，或者卖给业主的多买的那部分给他撤销，然后你这样就可以去买了，原来设想的是这样一个。
大家看看现在司法解释规定的情况，现在司法解释规定，是第五条，它说建设单位按照配置比例将车库车位以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第74条有关应当首先满足业主需要的规定。这个看起来，好像没太说清楚，但是你看前面这个说，它是按照配置比例，将车库车位以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，这就是条件，按照配置比例，你是1：1你买一个，你1：1买一个，这句话的含义，仍然还是原来说的那个第三种方案，就是说，按照配置比例，业主还没有按照配置比例得到，你就卖给非业主了，那就没有首先满足。
按照配置比例，他应该买一个车位，现在他买了三个车位，那这些人买不到车位了，那么这个也是没有首先满足业主需要。这个司法解释把它解释到这个位置上，那么这个意思，意思明确了，但是比较遗憾的是，我们司法解释当中，没有进一步规定没有首先满足业主需要怎么办？你看《物权法》规定了，应当首先满足业主需要。什么叫满足需要？没有说。现在司法解释当中说了，这就叫首先满足业主需要。但是再往下说，没有首先满足业主需要怎么办？没说。
所以我们说，司法解释在这里头仍然有一个缺口，这个缺口怎么去操作？是不是按照原