司法解释当中规定的第二个问题，大体上这样。
我归纳一下五个问题。第一个，就是物业服务企业违约责任的表现是什么，它承担的义务是什么，它承担的责任是什么，就是应当承担继续履行、采用补救措施或者赔偿损失。这是物业服务企业。
第二个就是业主违约的责任。那么业主违约，他应该承担的责任是恢复原状、停止侵害、排除妨害的相应民事责任，不排除损害赔偿。这是一个。
第三点，就是物业违约，擅自扩大收费范围、提高收费标准、或者重复收费，业主拒绝的，可以，说我就不交，我是合理的抗辩，我不仅仅是抗辩，我还要求你退还，也可以。这是说的第三个部分，物业的多收费的问题。
第四个问题，是讲了业主欠费，经过书面催交、业主无正当理由拒绝交纳，在催告的合同期限内，也没有交纳，那么物业向法院起诉，法院支持，应该交。你说我没享受到或者不需要享受相关物业服务，所以我就不交纳，这个抗辩不好使，不是正当的抗辩，法院不支持。 最后第五个要点，就是业主与物业承租人、借用人或者物业的其他使用人约定，如果由物业使用人来交纳物业费的，那么物业服务企业要求业主承担连带责任的，应当承担连带责任，让谁承担都行。这样就保证你们两家必定有一家要交这个物业费，必须要交的。 这个是讲的第二个问题，讲了这么五个要点。
那么最后一个，第三个问题，就是物业服务合同终止的问题。这部分规定内容稍微多一些，我归纳起来，大体上是这么几个问题。第一，业主大会按照《物权法》第76条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解聘物业服务合同，人民法院应当支持。
这个说的是什么？说业主解除物业服务合同的条件是什么？大家看一看，这个司法解释当中规定，他要业主大会按照《物权法》第76条的规定程序，由他才能做出解聘物业服务企业的决定，就是说，解聘物业的权力在谁？在业主大会。业主委员会本身没有这个权力。 我经历过的一个事情是这样的，说这个物业，这个小区里头业主大会成立了，业主大会成立了以后，选出了业主委员会，业主委员会在具有的进行管理过程当中，他与这个物业公司发生了纠纷，然后业主大会几个人在一起一讨论，就做了一个决议，就解聘现在的物业服务企业，解除物业服务合同。然后物业公司就开始向业主告别，比方说10月1号要解除，那么在9月份的时候，他就开始告别，告诉各个业主说，我们现在已经被业主委员会给炒了，我们和大家非常的有感情，我们还有一个月的时间，我们好好给大家服务。
后来，有人就提出来，说业主委员会有权做出这个决定吗？好像没这个权力啊，这应该是业主大会的权力。业主大会才有权力表决我要不要现在这个物业。说那怎么办呢？业主大会应该由那个业主委员会召开啊，业主委员会如果不召开怎么办？好像也没有办法。
后来我给出了一个主意，我说可不可以用这样的方法？说你要全体业主做一个通讯表决，召集不起来业主大会，但是全体业主表决，一致同意说要你们解聘的，也可以啊，业主都不同意你们解聘，不是更好吗？后来说这种方法可以吗？我说大概相当于一个书面的会议，通过这个通讯表决的这样一个方法，来确定全体业主的意志。
大家知道，现在的业主大会其实很难召开，大家都忙，很难凑到一起，有些人也不太愿意去参加这样的会议，会议很难召开，但是用通讯表决的方法，能够起到这样一个作用的时候，我觉得也可以啊。所以后来他们这个物业就用我说的这个办法，然后就每个业主发了一个填写的意见单，然后你同意业主委员会的这种解聘物业的这种决定吗？同意，不同意，弃权。最后拿上来，90%业主的票数，最后一统计，真正不满意这个物业的其实是极少数人，绝大多数的业主都满意这个物业。最后把这个东西拿来给业主委员会看的时候，业主委员会自己没有话可说，就是你们几个人，业主委员会其实你们自己并没有权力作出这样一个决定来，你不能代表整个业主的名义。
所以在这一点上，我们还应该说明什么呢？就是业主大会和业主委员会，他们之间是个什么样的关系。那我们说是不是这样？我们打个比方说，就好像业主大会，那是一个像人民代表大会一样，那是个决策机构，那么业主委员会呢，是个执行机构，像个政府，那么你做出决定来，我来执行，在一般小的事情，你自己可以决定，但是大的事情，你不可以决定。那么解聘物业公司，这涉及到全体业主利益的问题，这是重大事项，业主委员会无权解聘，必须业主大会才能决定。
所以在这一点上，我们现在的司法解释就明确的说，业主大会按照《物权法》第76条的规定程序，作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会再请求解除物业服务合同，他们之间是这样一个关系。
你看开始的时候，在确定一个物业服务合同的时候，是由业主委员会和物业公司他们之间签订的，当然前期的是开发商他们去签订的，签订了以后，要解除这个合同的时候，也是要全体业主大会来决定的，尽管代表去签订的是业主委员会，但是真正做出决定的一定是业主大会，没有业主大会，根本就不可以去解除合同，那其实等于说，那个物业是全体业主都不满意了，绝大多数业主都不满意了，大多数业主都不满意的时候，其实才能够解聘，就是说我少数业主不行。应该是这样一个关系。
那么，这是讲了一个问题。就是解聘物业服务合同，这个时候，支持解除的，物业服务合同就终止了。这一条还规定，物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应该告知其向拖欠物业费的业主另性主张权利。他说，业主委员会不是要求解聘合同吗？要解聘合同，好，物业提出来，你还欠我费呢，业主还欠我费，你交吧，这一点上，我们可以看到，这个是各说各码（音），业主委员会可以代表全体业主去解聘那个物业，去解除那个物业服务合同，但是它没有义务替所有的业主去交费，所以，物业说你还得交费，那么物业交费就请求，请你们向具体的业主去说，向他们去主张，他们给你就给你，不给你向法院起诉，一个一个的来。你不能说，让业主委员会一起来交。
这一部分，这个司法解释当中的第八条就讲了这样一个问题，就是解除物业服务合同的时候，要由业主大会决定，业主委员会来具体实施，然后物业的问题、物业费的问题，另行解决，这是一点。
第九条规定这样的内容，就是物业服务合同的权利义务终止以后，业主请求物业服务企业退还已经预收、但尚未提供物业服务期间的那个物业费，人民法院应该支持。这说的什么意思啊？比方说我们原来定了两年的服务合同，现在你服务到一年半的时候，业主提出解除合同，现在，我们这年的物业服务费已经交了，交了以后还有半年，你没到期啊，那么这半年的服务费要求退还，法院应该支持，说的这个。
同时，这是讲的物业多收的费用，应该有义务退还，那么另外一个方面，物业服务企业要求业主支付拖欠的物业费的，按照建筑物区分所有权的司法解释，你也必须得交。那就是我欠你的我要还给你，你欠我的你也要还给我，这体现了公平原则，该还的都得还，这是讲了第九条。
第十条规定，就是物业服务合同的权利义务终止以后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的义务，人民法院应该支持。物业服务合同终止了，权利义务消灭了，那么物业服务企业还占我的房子，拿着我的东西，相关设施都占用，包括资料、维修资金怎么着？你不能继续占有了，你必须还给我了，那么在这种情况下，业主委员会要求退还房子，返还资料，讲清楚我们的费用，这些都是有理由的，法院都应该支持。
这个里头，我想，特别要说一说物业服务用房，我在前面介绍这个问题的时候，物业服务用房，《物权法》明确规定，应该是全体业主共有的，永远是共有的，只要有这个建筑物，它就是共有的，那么在这个问题上，我们《物权法》的起草过程当中，其实有一个变化，在
《物权法》草案当中，很长时间维持的是这样一个规定，就是物业服务用房，为全体业主共有，但另有约定的除外，那就是说，物业和业主在买房的时候，如果和开发商另外有约定，说这个物业服务用房不是全体业主共有的，是开发商保留所有权的，那么双方当事人如果有这样约定的话，也可以啊，原来的草案是这个意思，但是在《物权法》最后通过的时候，把后面“另有约定的除外”坚决的删掉了，因为有“另有约定”，就有可能侵害全体业主的合法权益。比方说，开发商保留物业服务用房的权利，那么我现在开发商指定的物业服务公司来给服务，现在全体业主要把它炒掉，所以你要不用你了，我要找新的物业服务公司来服务，那么这里就有一个问题，开发商说，你另选我可以，你炒我也可以，对不起，房子是我的，这样，双方原来也有约定啊，说没有问题啊，这房子确实是你的，但是新来的物业就没有地方工作，那么这样就有问题了。 所以说，《物权法》删掉这一部分，后边这一句话“另有约定的除外”是完全正确的。就能够保证物业服务用房永远是全体业主共有的。
这里头还有一点，物业用房其实是物权登记在开发商的名下的，将来怎么变，再说，但是现在的共有部分基本都登记在开发商了。这些登记没有办法对抗《物权法》的规定，这些都是共有的，共有的你就必须是由全体业主来行使权利，你那个物业，你不能说，现在登记在我手里，就是我的。
这些问题加到一起，那就是说，物业服务合同的权利义务终止以后，那么物业服务企业必须退出这个物业服务的区域，移交物业服务用房，以及相关的设施都必须还回来，然后物业服务所必需的相关资料，还代管的专项维修资金，统统得还给业主委员会，然后下一个物业来了，再交给他，由他来进行管理，说的就是这个意思。
最后还有一个，第四条当中还有一部分，就讲，物业服务企业他不这样的话，怎么办？这个规定就是说，物业服务企业拒绝退出移交、并以事实上存在的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
这说的是什么呢？他不移交、不退出，然后说事实上我还存在物业服务的关系，你还必须得交费，那么这时候，这个主张是没有理由的，那么法院对于这样的不予支持。
第三个部分，我简单概括一下，要点就是这么三点。第一，业主解除物业服务合同，应当由业主大会来作出决定，业主委员会提出请求，这就是一个正常的程序，因此，业主个人和业主委员会都没有权利做这个决定，那么业主大会权利的行使，要由大会来做决定，那么是不是可以用通讯的方法来解决呢？我觉得是可以的，业主大会要是开不起来，符合表决票数的那些业主作出决议来，我觉得也是可以的，这是第一点。
那么第二点，就是物业服务合同效率终止，双方费用的返还，都必须返还，物业服务企业向业主委员会请求的，应该告知其向拖欠物业服务费的那个业主去请求；业主请求物业服务企业退还已经预收但是尚未提供物业服务期间那个物业费，法院也应当支持；物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照司法解释的相关规定来处理，也有权利要求退还，要求履行。
第三个要点就是，物业服务企业终止以后，承担退出物业服务区域、移交物业服务用房、相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金这样一个义务。 这三点，就比较完整的概括了我们现在说的物业服务司法解释当中的第三个问题，关于物业服务司法解释的这部分，我就解释完了，好，谢谢。
第三部分
杨立新：下面我想介绍的是最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释。我们通常也把它叫做城镇房屋租赁合同的司法解释。
这个司法解释，现在还没有公布，但是最高人民法院审判会已经通过了，通过以后，现在在最后做文字上的整理，我想大概不会有很久就会公布了。大概在公布以后，文字可能会我们现在说的文字会有一些调整，如果是大家看到公布以后的条文，要对照那个条文，我想某些地方有一定的差别。
城镇房屋租赁的问题，它不是一个《物权法》的问题，它是一个合同问题，大家看，我们的《合同法》专门有租赁合同这一章，但是它租赁的这个标的是房子，所以大家又通常把它解释说，这也是商品房问题司法解释，这样，就和《物权法》有一定的关系，广义上来讲，把它也作为《物权法》的一个司法解释，其实不是《物权法》的司法解释，这一点是要明确的。
我们可以看到这个，关于商品房和地的问题，用那个地盖房子这样的问题，最高法院到现在，加上我们现在说的三个司法解释，一共有了五个司法解释了，那就是建筑物区分所有权的司法解释、物业服务纠纷的司法解释，城镇房屋租赁合同的司法解释，这是现在的三个。再加上前面还有两个，一个是商品房买卖的司法解释，还有一个是关于土地使用权的司法解释。
那么这五个司法解释加到一起，关于商品房以及相关的土地问题的司法解释，基本上完备，形成了一个比较完整的体系，那儿在开发土地、建设商品房，怎么去销售，怎么去使用，发生什么样的纠纷，怎么去租赁，这些问题统统都解决了，所以我们在这五个司法解释，构成了这样一个司法解释，这样一个群，把这一个问题方方面面都做了规定，我觉得这五个司法解释是很管用的地方，把这一个领域的问题基本上说清楚了，再加上《合同法》、《物权法》的规定，这个问题就基本上解决了。
我们现在看一看，最高法院现在今年的三个司法解释，建筑物区分所有权的司法解释、物业服务纠纷的司法解释，再加上房屋租赁的司法解释，我们可以看到，在这三个司法解释当中，比较简单的是物业服务纠纷的司法解释，那个仅仅是个合同问题，然后要确定合同的效力，然后解决违约的问题，然后合同权利义务终止以后的问题，所以他都比较简单，这里头法理的蕴含，并不是那么特别的丰富。
那么，建筑物区分所有权的司法解释当中，更多的是解决去补充《物权法》规定建筑物区分所有权当中所没有规定的那些东西，或者有争议、有歧异的那些东西，所以大部分也是具体的规定。
解释都比较具体，比较容易操作，这个部分也不是特别的复杂，在这三个司法解释当中，就是目前现在还没有出台的这个城镇房屋租赁合同这个司法解释，这部分很复杂，它的内容很多，涉及到我们过去在很长时间里头，理论上争论和实践当中没有定论的这些东西，这些问题在这个司法解释当中，都做了规定，所以这个司法解释很丰富，规定的内容很复杂，同时也应当说，它法理的蕴含比较丰富，所以讲起这部分的时候，有些问题可以讲得很多，内容基本上都是讲得非常好的，只有个别的细节上，有的时候我觉得好像不是特别的对，但是总体上是没有什么太大问题的。
所以在这一部分，这个司法解释当中，我觉得是非常有价值的，那我们可以看到，在建筑物区分所有权做了规定以后，在物业服务纠纷这部分做了规定以后，那么在城镇房屋租赁这一部分，特别容易发生纠纷这个问题当中，又做了这样详细的规定，具体的规定，基本上都提出了解决办法。所以这个司法解释不论在理论上和实践上，都具有很重要的意义。 所以，我作为司法解释在起草过程中，一直在参与讨论的一个学者来说，我更欣赏这个司法解释，我很喜欢这个司法解释，这部分我想做一个比较详细的说明。
整理一下，在这个司法解释当中，主要讲了这么几个问题，第一个问题就是关于城镇房屋租赁合同的效力问题，因为它是个合同问题，仍然要讲合同效力的问题。第二个问题是讲关于城镇房屋租赁合同无效以及责任问题，是合同问题，一定会出现无效的问题，无效以后，
责任怎么去处理？这一定要解决的，这是一点。
第三个问题，就是房屋租赁期间添附的问题，添附的问题是一个民法一个理论上的问题，《物权法》上的理论问题，现在《物权法》在条文当中没有规定这个制度，这个制度究竟是怎么样，一会儿我还要详细进行解释。
由于《物权法》上关于添附的问题没有规定，那么在房屋租赁当中，通常会有添附的问题，就是你租了这个房以后，你在住进来以后，你对它进行了一些装修，那么这就涉及到一个添附问题，添附了问题以后，所有权到底怎么处理？损失怎么去处理？这个司法解释对于添附的问题，做了很详细的规定。那么这一部分，它不仅仅是对于房屋租赁合同怎么去处理添附的纠纷问题有意义，而且对怎么样去完善我们《物权法》上添附的规则，我觉得也很有重大的意义，这是第三个问题。
第四个问题，是关于租赁房屋的转租问题，那就是通常我们说的二房东的问题，我租了房子以后，我和出租人签订一个合同，租了房子，我自己不住，我把它租给他人，那么这个转租的一些法律问题，是怎么去处理的？这一部分，最高法院司法解释也规定得比较明确。 第五个问题是关于城镇房屋租赁合同的效力延伸问题。效力延伸这个概念，是我说出来的，它解决的问题是这样，就是说我租赁房屋租赁到一定期限，租赁合同还没有完成之前，承租人是个自然人，他死掉了，那么其他人可不可以继续延续这个租赁合同、去延续合同的效力？所以我说这是个效力延伸的问题。 那么第六个问题，是关于买卖不破租赁原则，在司法解释当中怎么去用？买卖不破租赁，我们现在在法律当中，在理论上都承认这个规定，具体在租赁房屋当中，怎么去用这个买卖不破租赁规则，司法解释对这个问题也做了一个比较明确的规定。
最后一个问题，是第七个问题，就是关于承租人优先购买权的问题，这个问题也是很复杂的一个题目。我们都说承租人有优先购买权，但是这个优先购买权到底怎么去行使？优先购买权没有得到保护，或者说它受到的侵害，采用什么办法来救急？是司法实践当中一直没有解决的问题，几乎说五花八门，谁想怎么办就怎么办，这个部分理论上看法也不一样，这样这个司法解释当中，对优先购买权的问题也做了一个比较明确的规定，尽管里头有一点点可能不是那么特别的让人满意，但是整个规则做得是好的。所以这一部分也是特别的有意义、有价值。
那么就这七个问题，我下面一个一个做一个解释。第一个问题，就是关于城镇房屋租赁合同的效力问题，这一部分我想主要大概讲这么四个问题，我一个一个的说。
第一个问题，就是城镇房屋租赁合同到底是什么样的合同？这个问题司法解释没有从正面给它做一个概念的界定，但是说到了一个意思，这个说法就是，司法解释当中的第一条说，本解释说称的城镇房屋，是指按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属于城市规划区、镇规划区范围内的房屋。这个是界定什么是城镇房屋，然后当事人约定出租人将上述房屋交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同纠纷案件适用本解释。这个好像是说，什么东西用这个司法解释，但是实际这句话讲的是城镇房屋租赁合同的概念。那是不是就可以说，当事人约定出租人将上述房屋，就将城镇房屋交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同，就是城镇房屋租赁合同。这就下了一个界定，这就是城镇房屋租赁合同。
这一部分，它解释的这部分，就是讲的城镇房屋租赁合同，就讲了城和镇，其实说起来是讲城里的房子。但是这个司法解释后边又附加了一个说明，就是说如果乡和村里头那个房屋租赁，法律没有特别规定的时候呢，也可以参照这样的规定，其实城镇房屋租赁合同的规定，这个司法解释其实基本上包含全部的房屋租赁，都适用同样的规则，只是乡和村的那个租赁，如果有特别规定的时候，按照特别规定，不适用这个规定，就有一点点排除。
所以我们说，城镇房屋租赁合同其实差不多相当于一个就是房屋租赁合同，但是更侧重于解决城镇房屋，这是讲的一个概念。