来草案当中那样，说只要没有首先满足业主需要，那么买不到车位的人，是不是他就可以向法院起诉，要求撤销那个没按配置比例卖的那个车库车位，我们比较倾向于这种说法。因为现在这种规定，仅仅给法官一个判明什么叫首先满足业主需要，什么不叫首先满足业主需要，但是没有满足业主需要的时候，再没有往下说，没有下文。所以这个部分还有一个缺陷，还需要司法实践当中去做充分的准备，能够保护业主权利的这样的规定。所以这一部分还是应该进一步的补充。这是一点。
车库车位当中还有一部分，解释利用共有部分建起来的车库车位属于全体业主共有的，这个是司法解释第六条，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为《物权法》第74条第三款所说的车位，那儿它的条件是什么呢？指占有业主共有道路或者其他场地增设的车位，这个车位是全体业主共有的。那么它补充的条件是什么？就补充了跟《物权法》不同的，补充了一个条件就是，建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外，这说明什么呢？就是在地表上建立起来的车位，那部分是属于可以卖的，共有这一部分仅仅是指后边占有业主共有道路或者其他场地增设的车位，规划的车位不是共有的道路，不是共有的车位，这部分做了一个补充。 但是，像前面讲那个一样，这边仍然留着一个豁口，《物权法》没有规定，司法解释也没有规定，那共有车位怎么办？那我们现在在共有的道路上、共有的部分上，又建立起了一些车位，这些车位属于全体业主共有的，那么共有的车位肯定数量不会很多，不多的车位怎么应该去确定它的使用？怎么去确认它的权属？权属没问题，全体业主共有，怎么去确认它的使用权的问题，这个部分司法解释也没有明确。
以我所见，是不是应该这样？首先共有部分的车位去决定它的使用的时候，应该由业主大会来讨论，制定我们共有的部分应该怎么去用，具体怎么用呢？我说参考的方案是不是应该这样？第一在共有的部分，共有的车位这些部分当中，应该留出来一部分车位，留出访客的车位，我们现在社会差不多进入到汽车社会了，大城市尤其如此，那么在一个小区里头，不可避免的会来访客，那么访客来了以后，没有地方停车，行吗？不行，要留出访客的车位，这是共有部分的车位。
还有一部分，剩下的部分应该怎么办？我觉得是不是可以由业主大会去决定？要么就卖专用使用权，大家都要，还不够怎么办？那就以拍卖的形式。要么就是租赁，租赁大家都想租怎么办？那也用拍卖的形式，谁愿意出得最高，谁就去用。问题是在哪里呢？这些卖了这个使用权，租了这个使用权，得到这些费用是谁的？因为是共有的车位，应该是全体业主共有。应当作为全体业主共同的收入。当然这里头也有一部分要给物业，就是物业有一个管理的问题，那么你是全体业主共有的，那么这部分还需要管理，谁来管理呢？物业帮你管理。物业帮你管理，应该有一定的管理费，这样就把所有的方面都照顾到了，所以这部分这样去做时候，我觉得这一部分做得应该是对的。 所以我建议，关于共有部分的车位，《物权法》没有讲怎么去用，司法解释补充进行解释的时候，也没有讲怎么去用，按照我的思路是不是可以用这样的方法来解决，这是讲的第四个问题，关于车库和车位的问题。
在建筑物区分所有权当中，最后一个问题，就是关于业主管理权的具体规定。建筑物区分所有权不是三个权利吗？第一个讲了专有，第二个讲了共有，第三个权利就是关于业主管理权，业主怎么去管理？刚开始的时候，我也简单说了，建筑物区分所有权管理权的行使方法，那就是业主大会、业主委员会的方法，每个业主去参加业主大会、业主委员会，再这样去行使权利，来共同的管理这个社会，管理这个小的社会，就是小区里的这些物和人。 那么在这个部分，《物权法》这部分，建筑物区分所有权的司法解释，大体上讲了这么几个问题，第一个是解释什么叫做重大事项，这部分《物权法》在规定业主大会组委会权利的时候，在表决方法上讲了一个重大事项怎么表决，什么叫重大事项呢？他做了一个列举，最
后又列举了其他重大事项，其他重大事项在实践当中怎么去把握，这部分司法解释第七条做了一个规定，说改变共有部分的用途，这是一个。利用共有部分从事经营性活动，这是一个。处分共有部分，这是一个。以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，这就是四个事项。在《物权法》没有明确规定的这些叫做其他重大事项当中，司法解释明确这四个是重大事项，那么这四个重大事项认定为《物权法》第76条第一款第七项规定的有关共有和公共管理权的其他重大事项，这是做了一个明确的司法解释。这是一点。 第二点，在业主管理权当中，第二点做了这样一个解释，就是说业主大会在投票的时候，有个计算票数的问题，在计算票数的时候，我们《物权法》规定，一个是建筑面积的方法，一个是关于业主人数的方法，《物权法》规定的建筑面积的方法，就是说投票怎么去算呢？业主投票的专有面积占建筑物总面积的比例，说你占建筑物专有面积达到了一半，或者达到了2/3，就可以做出决定来。但是《物权法》忽略了一个问题，建筑物总面积是一个大的范围，专有面积加到一起的时候，不等于总面积，所以我们这个楼，有5万平方米，但是专有面积加到一起可能是4万平方米，为什么呢？还有些公用的面积，那些面积没有办法去计算。这部分《物权法》出现了一个小的失误，就是专有面积加到一起不等于总面积，这样在计算表决票数的时候，没有办法进行计算。
所以《物权法》的司法解释，我们现在的司法解释在解释这个问题的时候，第一针对这个问题做一个解释，总面积怎么确定，专有面积的总和加到一起等于总面积，而不是在规划当中，落实了建房以后的建筑物的总面积。这样就把业主投票的表决比例的计算就确定下来了，这是一点。
第二个表决的计算方法就是人数和总人数，业主的人数和总人数，这个也有个问题，就是业主的人数怎么去算。比方说一个单元算一个业主，行不行？说一个人就是一个业主，说他们家有三个人，就是三个投票权，他们家就一个人，就一个投票权，他们家10个人，就是10个投票权，也不行。那么司法解释把这个做了一个明确，就是说按业主算，就等于原则上是一个单元一个投票权，就算一个业主，那么一个业主要买了两套房呢？对不起，还按一个人算，就是这样一个规定。
第三点说的是什么呢？原则上一个单元一个投票权，一个人买了两个单元，也算一个投票权。还有一个说法，开发商现在有一半的房子没有卖出去，这时候要开业主大会了，他有几个投票权？那么司法解释这个规定一个，这个规定听起来不是很隔离，因为一个单位、一个专有部分就应该有一个投票权，为什么一个人买两个，还是一个投票权呢？这个不是怎么特别合理，其实这个里头的意图就在于哪里？主要是限制开发商的权利，开发商你没有把房子卖出去，卖出去一半，只有50%，甚至是51%，现在仅仅卖出去是49%，49%的业主去投票的时候，开发商一票就否定了所有业主的权利了，他为了解决这个问题，所以开发商永远就是一票，不管你有多少房子没卖，就是一票。当然房子全部卖掉了，就没有票了，这是《物权法》司法解释做了解释，解释了这样一个问题。这部分是要解决的一个问题。
第三个问题，就是住宅改成经营性用房，就是我们通常说的住改商的这样一个说法。我们在《物权法》之前，是禁止住宅改变为商品性用房的，就是禁止住改商，但是《物权法》放了一个口子，说可以，但是它一定要经过有利害关系业主的同意，那么说，可不可以住改商呢？就在于有利害关系的业主同意还是不同意，他们要同意，你就可以改，他们不同意，你就不能改。《物权法》规定的就是这个原则。
规定了这个原则以后，出现一个问题，怎么叫有利害关系的业主？其他有利害关系的业主，原来我们在起草司法解释的时候，曾经考虑这样一个办法，就说能不能这样？你是这个单元，这个专有权的业主，与你相邻的，上中左右相邻的这些算不算有利害关系的业主？因为你搞经营活动，和你周围的这些人，上下左右相邻的、前后相邻的这些人，对他们有无影响。这个范围就比较小。
还有人提出来说，能不能再大点？就是说你这个单元，这个门洞灯，这就是有利害关系的因素，但是有人也提出来说，设这个门洞能解决他这边的人，他共同生活走这个门的人，但是和他挨着这个，你要进行经营活动，可能对他也会有影响。最后最高法院做了一个非常宽泛的规定，按一栋楼来算，只要你在这一栋楼里头，你要住改商，就必须经过这一栋楼全体业主同意，有一个反对的都不行，那么这个范围就够大了。
这个就体现了最高法院一个思想，就是严格限制住改商，我们赞成这个。就是说一个小区里头，大家是共同生活的、是居住，你在这里要进行商业活动，对大家有影响，尽量不要去做。在做了这样一个很大很大有利害关系的其他业主的这样一个规定以外，他还做了一个规定，在这个小区里，其他一栋楼有人主张，也是利害关系的时候，他要自己证明，你的利害关系在哪里，你能证明有利害关系的，你也可以反对。那么他反对的时候，你也不可以住改商。你看这样就把住宅商限制得更严，这一部分规定得也比较明确，这是一个。
在这个司法解释当中还有一点，业主大会、业务委员会做出的决议，如果业主发现认为是侵害了自己的权利，那么他可以行使一个撤销权，这是《物权法》规定的原则，这个撤销权要多长时间来行使？说我现在认为，业主大会、业主委员会作出这个决议是侵害了我的权利，那么我现在向法院起诉，要撤销这个决议，有没有权利时间的限制？这个司法解释做了一个明确的规定，用除此期间（音）来解决，就是一个不变的时间—一年，超过一年，就不能再提起了。
所以在这点上，如果业主认为业主大会、业主委员会做出的决议侵害了你的合法权利，一定要在这一年期间里头去行使，不要超过一年，而且这个期间是一个不变的期间，没有中断、中止、延长的规定，这点必须要特别的注意。
《物权法》还规定了一个，业主享有知情权，对自己建筑物当中设施设备的情况，整个的情况有个知情权，那么这个知情权的范围怎么来界定？最高法院司法解释规定，业主知情权的范围有这么几点，第一、建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况，就是我们的共同维修资金到底有多少钱？怎么去使用的？我有权知道。第二，规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录，这个也是知情权。第三、物业服务合同，共有部分的使用和收益情况，这个也享有知情权。第四，建筑区划内，规划用于停放汽车的车库车位的处分情况，车位到底怎么卖？我有知情权，第五，其他应当向业主公开的切断和资料。这些业主大会都享有知情权。这是一点。
司法解释还规定，什么叫侵害共有部分？侵害共有部分的表现就是建设单位或者其他行为人，擅自占用处分业主共有部分，改变其使用功能进行经营性活动，这个是侵害共有部分。这样权利人可以请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。这是一个办法。 还有，权利人可以请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途，行为人对成本的支出以及合理性要承担举证责任。
比方说物业公司，他在共有部分做广告，赚了一些钱，那么这些钱，业主可以主张说这是我自己的、业主共有的，这时候要扣除合理的成本以外，剩下的要归全体业主共有。 司法解释还规定了一个情况，其他损失他人合法利益的行为，就是你专有权人作为业主你去行使、去实施损害他人合法利益的行为，这些行为是什么呢？也做了一个规定，第一，损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内堆放危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用。这些是属于损害他人合法利益的行为，这是第一种，比方说我拆了承重墙装修，然后我在地下挖了地下室，这些都是。
第二，违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物的外观，这也是，说我外面的墙，我给它弄成什么样的颜色，我给它改变一下什么样，这个也不可以。 第三、违反规定，进行房屋装饰装修。
第四，违章加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、场地，或者其他共有部分。对于
这样一些问题，对于业主的这些损害他人合法利益的行为，业主大会或者业主委员会可以依照《物权法》第83条要求，停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失，那么他要你业主去做，你业主不做怎么办？向法院起诉。
这一部分，主要是介绍了建筑物区分所有权司法解释所规定的内容，一共五个部分，我讲完了，好，谢谢！
第二部分
杨立新：好，下面我开始介绍第二个司法解释，就是关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释。这个司法解释有一个起草的过程，在起草过程的时候，它曾经和建筑物区分所有权司法解释内容是合并在一起的，它放到一起，后来总觉得物业服务纠纷这部分毕竟是一个合同的纠纷，所以这部分又单独把它拿出来，做一个司法解释。
这部分为什么要单独进行司法解释？我觉得还有一个理论上的背景，那就是说，建筑物区分所有权这样一个权利，在前面我介绍的时候，说它有三个权利，那么这样一个建筑物区分所有权，我们在讲法律关系的时候，它有几个法律关系呢？那我们说，在办理一个民事案件的时候，我们的根本的方法就是要确定民事法律关系的性质，比方说我们在处理一个纠纷案件，一个民事纠纷案件，我们说这个民事纠纷案件，很复杂，说来说去大家听不懂，那么究竟那个法官怎么判断呢？最后他听完以后，所有的证据听完以后，大家辩论听完以后，他说这个案件是一个什么样的纠纷案件。这个什么样的纠纷案件，其实就是给这个案件、这个争议的民事法律关系定性，他说的到底是一个什么样的民事法律关系。
所以，我觉得，我们中国的民事裁判方法，基本方法是一个民事法律关系的方法，就是要确定这个民事争议到底是个什么样的法律关系，所以我们在讲建筑物区分所有权的时候，它有三个权利，那我们在研究法律关系的时候，它这样一个建筑物区分所有权，到底是几个法律关系？它是一个法律关系呢？还是两个法律关系？还是三个法律关系，还是几个法律关系？
我的研究体会，我认为，建筑物区分所有权这种法律关系，它是个四加一的法律关系，首先它有四个法律关系，这是建筑物区分所有权本身的法律关系，但是他还附加了一个法律关系，那么附加的法律关系是什么呢？就是物业服务合同，物业服务合同的法律关系，这样，我们用这样一个表述，就是建筑物区分所有权的法律关系是一个四加一的法律关系。那么我把四加一的法律关系，这五个法律关系，我先简单介绍一下，然后再去介绍物业服务纠纷的司法解释的内容。
那么我们是不是可以这样来说，建筑物区分所有权第一个法律关系是什么法律关系啊？就是那个团体关系，什么叫团体关系？就是在一个小区，区分所有的建筑物，它的那个全体的业主，作为一个共同的权利人，作为共有部分共同的权利人，它是一个团体，这种团体是一个整体的关系，它是基于什么建起来的？就是建筑物区分所有权当中共有部分的共有权成立起来这样一个团体。
那么这个团体的表现形式是什么呢？就是业主大会，这就是个团体关系。在这个部分，我想稍微说得多一点，我们现在《物权法》对于业主大会这个团体关系认定得不好、规定得不好。业主大会到底在法律上是一个什么样的地位？我们说有三种立法力（音），第一种认为它是法人的，第二种认为它是非法人团体，就我们说的其他组织，还有一种认定说，它也可以是法人，也可以是其他组织，就是非法人团体。比方像日本，30个以上的业主，那就是法人，29以下的就是非法人团体。这样，不管把他当成法人也好，不管把他当成一个非法人团体也好，那么总是在法律上要给他一个定位，他要么是法人，要么是其他组织，我们说的其他组织，就是外面民法当中讲的非法人团体，它在法律上，一定要有个地位。
但是我们的《物权法》，对业主大会没有定位，也不说他是法人，肯定不是法人，也不说它是其他的组织，什么也不是，这样全体业主这样一个权利、这样一个团体就没有办法体现出来，虽然《物权法》规定，那就叫业主大会，它还可以选举出来业主委员会，但是法律上不给它定位。不说它到底是什么。《物权法》也规定，它也不可以起诉，在诉讼上，它也没有地位。《诉讼法》规定，民事诉讼主体包括公民法人、其他组织，那我们连其他组织都不算，业主大会和业主委员会连其他组织都不算。
所以在这点上，我们《物权法》在这个规定，是规定不恰当的，是不妥当的，最高法院在司法解释当中，曾经想把这个问题解释好，就是说要规定业主大会的法律地位，即使不能把它规定成一个法律上实体的一个团体，但是是不是也应该在程序上把它认定成其他组织？让它在诉讼当中能够有个地位，它可以起诉，它可以应诉，这样才能够使全体业主的权利得到更好的保障。但是很可惜，我们现在的《物权法》的司法解释也没有做到这一点，所以这点非常非常的遗憾。
这样如果全体业主的利益受到损害，业主大会、业主委员会会没有办法起诉，那么要用什么办法呢？要用全体业主起诉，或者全体业主授权才可以，这样往往时过境迁，会使受害人、会使全体业主的利益不能得到很好的保护，这一部分我们讲，还应该在理论上、司法上、司法实践当中，还要进一步的去探索，争取能够解决这样的问题，这是讲的第一个关系就是团体关系。
第二个关系就是区域所有的关系，就是专有部分享有专有权。这一部分权利是一个完整的所有权的关系，那就是说，你买了一百平方米的房子，这一百平方米的房子，你就想有所有权，它占有、使用、收益处分全部就解决了，这是权利人，这就是一个完整的所有权的法律体系。
第三个法律关系是什么呢？就是共有权，共有的法律关系，我们说，一个物由一个人所有的时候，这是个单一的所有权，一个物由两个人以上的人去享有同一个所有权，那就是共有权，这就是个共有关系。我们在前面建筑物区分所有权司法解释当中提到，共有部分享有的权利是共有权，共有权是全体业主享有的，是一个所有权，全体业主共同享有。这是一个法律关系。
第四个法律关系是什么？第四个法律关系就是相邻关系，通常我们讲的相邻关系，刚才是平面上的相邻关系，土地相邻、建筑物相邻，这些就叫做相邻关系，通常是这样一个相邻，这个可能是前后左右的相邻。但是在建筑物区分所有权当中，由于它是这样摞起来的楼房，所以它不仅仅有前后左右的这样平面的相邻，还有立体上下这样的相邻，所以，建筑物区分所有权的相邻关系更复杂，是个上下左右前后都可能相邻的这样一个相邻关系。所以这种相邻关系更敏感，更容易发生纠纷，所以在这个问题上要特别特别的小心，所以这个相邻关系比其他的相邻关系更复杂、更敏感、，更容易发生纠纷。
我们现在说的四个法律关系，是建筑物区分所有权本身所包含的法律关系，作为一个建筑物区分所有权，它就这四个法律关系，但是我们说为什么还有个加一的法律关系呢？这是个附加的法律关系，那就是物业服务合同法律关系，这个法律关系本来是个合同关系，不是建筑物区分所有权物权的法律关系，但是有一点，这个法律关系一定要依附在建筑物区分所有权物权之下，离开了这个物权，离开建筑物区分所有权，离开业主，还有物业服务吗？因为物业服务就是成立起的物业服务公司，就是要给建筑物区分所有权的那些业主来服务的。所以，尽管它是个合同关系，但是它一定要依附在建筑物区分所有权这个物权，没有它就不要谈。所以这是一个附加的法律关系。
这样一个合同关系，比方说建筑物区分所有权，我们做司法解释可以说是物权，关于物业服务纠纷，这部分司法解释，其实是个合同纠纷，这个纠纷适用的法律业绩是《合同法》，但是它是一个依附在建筑物区分所有权当中的，所以你看《物权法》规定区分建筑物区分所