转租的协议。
第二个方面，超出六个月你没有去提出那个异议的，对不起，推定你同意转租。那么发生的一切后果就是同意转租以后，那么这个转租合同就是有效的，出租人就得认可承租人和次承租人之间的转租的合同，这就是这个问题的两个方面，这是讲的第三个问题。
第四个问题，就是转租合同的第三人，也就是次承租人，如果本租当事人之间要发生争议的时候，次承租人可不可以参加诉讼？这是解决的这个问题。
然后可以看一看，那么在本租，双方当事人发生纠纷，要提起一个诉讼的时候，他们要么是争议那个合同的效力有问题，要么是争议租金的问题，总是要有问题，那么本租当事人之间的这样一个争议，这样一个诉讼，它的后果非常可能影响到次承租人的利益问题，那么这个时候，次承租人他有权要求参加诉讼，那么参加诉讼，他以什么身份来参加啊？是以无独立请求权的第三人，因为你们两个人之间争议的结果，对我是有影响的，所以我一定要参加进来，然后参加进来以后，虽然我没有独立请求权，但是你们那个争议的结果也影响到我，那我要提出我的看法来，这就是次承租人有权以无独立请求权的第三人要求参加本租双方当事人争议的诉讼，法院不应该拒绝，要准许人家参加。 那么有人说，这个次承租人参加诉讼，是不是一个有独立请求权的地人？这个绝对不是。那么有独立请求权的第三人，他参加诉讼，他变成一个原告的身份，就是你们，原告和被告争议的事情，和我有关，不仅和我有关，而且你们俩争议的事情，根本你们就不得主张权利，而是我来主张权利，那我是独立请求权的第三人，我当原告进来参加诉讼，你们原来的原告和被告都变成了被告，这叫有独立请求权的第三人。 那么次承租人参加诉讼，有一个问题。你仅仅是参加诉讼，去听人家那个争议怎么回事，你们之间那个争议，怎么样结果对我有影响的时候，我要提出我自己的意见来，他自己没有独立请求权，这点要特别的注意。这是第四个问题。
第五个问题，就是承租人拖欠租金，次承租人的抗辩问题，现在本租当事人，承租人没有按时交纳租金，那么出租人起初要他支付费用，他还不交那个租金，那么这个时候，他提出来，要求解除合同，出租人要求解除合同，下来问题在哪里呢？说承租人违约不交付租金，出租人叫做解除合同，那现在那个次承租人呢？他实际利益相关啊，那么这个时候，我说，你要解除合同，告承租人解除合同，次承租人说别，他没交费，我替他交啊，那不光是租金问题，还有违约金呢？说违约金我也可以交啊，那么现在我把承租人的那个拖欠的租金和违约金，我都给你交了，这时候你就不应该再解除合同，你就不应该再赶我这个次承租人走，那么最高法院的司法解释，这是一个合理的抗辩。次承租人有这个抗辩权。那就是说，你们两个因为租金的问题，要解除合同，那么次承租人说，我来替他负责，我来交租金，我来交违约金，这样就可以以一个合理的抗辩，出租人就不可以解除这个合同，这个规定是完全有道理的。
接下来，他还进一步规定，他交了那个租金怎么办？那个次承租人交了那个租金，交了那个违约金，那等于是替谁交的？替承租人交的，那么这一部分，司法解释规定，次承租人交的租金和违约金，可以抵作转租的租金，大家看看这一部分，是这么说的：因承租人拖欠租金产生纠纷，次承租人请求代承租人支付拖欠的租金和违约金，以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应当支持，但转租合同无效的除外。这是讲的前面的意思。
那么次承租人代为支付的租金和违约金超出其应支付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。这是说的后边这个意思，看这一部分，说得很清楚吧？这是讲的第五个小问题。 然后是第六个小问题，第六个小问题，我把它叫做次承租人腾房的义务和逾期使用费的义务，房屋租赁合同解除以后，因为有转租和合同存在，这时候出租人在承租人还在住这个房子的时候，出租人有权要求，次承租人腾房，合同已经解除了，合同已经被解除了，那么次承租人你现在要腾房，那么腾了房以后，超出了逾期腾房的房屋使用费，你也应该支付。
所以这点，我们说合同是具有相对性的，这个本租的合同，是出租人和承租人，他们之间的这样一个合同，那么转租，是承租人和次承租人，他们之间的这样一个合同，按照合同相对性的原则，他们只能要求他们相对，他们要求相对，那么现在的问题是，要出租人和次承租人相对，这个时候，合同已经解除了，那我这个出租人直接可以针对你那个次承租人，你不是住我房子吗？你现在给我腾房，然后呢，你超出逾期使用的费用，你要给我钱，直接就发生这样一个关系。这就是关于转租这一部分的规定。
那么我觉得，我们城镇房屋租赁合同的司法解释这一部分，关于转租这一部分规定，规定得特别好，是一个很好的裁判规范。
下面我介绍第五个问题，就是城镇房屋租赁合同的效力延伸。这个问题，它涉及的问题有点像继承，但不是继承，继承问题说，一个人死亡以后，那么他的财产由他的继承人去继承，取得所有权，这是个继承问题，但是租赁合同中，不是个财产权，不是个物权问题，但是我们说，在当代的民法，有两个问题，一个是物权债权化的问题，一个是债权物权化问题，这样一个趋向。债权物权化的典型代表就是租赁合同产生的租赁权，你看我们刚才讲，房屋租赁合同刚刚讲了这么多的问题，其实讲的都是租赁权的问题，房子本来是人家出租人的，你现在根据这个租赁合同的债权，承租人现在取得这个房子的租赁权，然后他可以使用，他甚至可以收益，还可以转租，这个租赁权有点像物权，所以有的国家的法律，干脆就认定租赁权是个物权，但是绝大多数国家没有这样去认定，仅仅把它作为一个物权化的表现。 那么租赁权，它不是个财产权，不是个财产权，就是没有继承的问题，当承租人是个自然人的时候，他去世以后，这个合同租赁期还没有完成，有没有个其他人来接受他的地位？继续可以要求这个租赁合同继续履行？那么最高法院在这个问题上做了一个司法解释，我把它概括成，就叫做租赁房屋合同的效力延伸问题。那么这个问题，司法解释当中，草案规定的是19条，说了两个方面的问题，第一个，个人租赁房屋，他租赁这个房屋，是给各级工商户家庭使用的，可以说这个人就是个家庭个体工商户，那么租这个房子，不是他自己租，是这个家庭来用的，个体工商户来用的，那么这个时候，承租人在租赁期间死亡或者失踪的，那么其他家庭成员作为个体工商户和经营者，他说这个房子我还继续用，我一直用到合同租赁期结束，行不行？可以。这是一个问题。
那么你看，这个合同效力，本来是合同相应性的原则，出租人、承租人，你们两个人的合同，你们俩来解决问题，只能针对你们来解决问题，你死了，合同就应该消灭了，但是他了以后，由于他是个体工商户在用，那么这时候，准许个体工商户这个家庭的其他成员接下来把这个合同延伸到合同约定的租赁期结束，再消灭，这不是个效力延伸的问题吗？
第二个情况，是个人租赁房屋，从事合伙经营，我是一个人，我是一个个人，我去租赁一个房屋，租赁一个房屋以后，我不是自己用，我是交给合伙去用，现在这个人中途死亡了，或者是下落不明了，那么这时候，这个其他合伙人说，我们想把这个合同继续延续到最后，他有权利，一直到合同履行期。
这两个规定就是这样，即使出租人不同意，个体工商户和其他合伙人有权要求合同一直履行到租赁期限完成为止，这是个强制性的，强制的租赁房屋的效率延伸到这个时候，而不是说死亡就结束。
那么《合同法》规定，合同当事人一方死亡，这个合同是消灭的，那么在租赁这种情况下，由于那个租赁权带有一定的物权性质，所以它做了这样一个规定，可以延伸到合同履行的合同效率，合同的期间完成的时候才消灭这个效力。 所以这部分的规定也有道理。那么这里头，出现一个问题，说这里头讲一个个体工商户，一个讲一个合伙，现在一个家庭，比方说这一个人，作为个人去承租了一个房子来住，现在他死了，他死了，他不是个体工商户的那个家庭成员的他的那个继承人，可不可以主张这个房屋也延续到那个合同效力终结的时候再消灭？那么这种情况，就不是法律强制规定的问题
了，这个司法解释做两个规定，就不针对这样的问题。
那么这种情况，只能去协商，比方说他的继承人说，我这个房子，我们家还有用，说能不能够继续到合同效率履行期限结束以后，租赁期间结束以后再把房子还给你，出租人要同意，没有问题，那就是双方合议的问题，但是不可以强制的，说一定能够继承。所以这个不是继承问题。
那么我想，要从理论上讲，承租人死亡以后，出租人和承租人的继承人，他们双方要同意把这个房屋的租赁合同一直延续到最后租赁合同期限结束的时候为止，那么这个时候，是不是等于又出现了一个新的合同，等于原来的那个合同已经结束了，那么他们之间又等于建立了一个新的合同，不是合同效力延伸的问题，这点上，我觉得是不是应该有所区别？这是一点。
第六个问题，就是买卖不破租赁的问题，什么叫买卖不破租赁？讲的是这个问题，那就是说，我作为一个出租人，和承租人他们之间订立了一个租赁合同，在这个租赁期间，出租人要把房子卖给别人，那么卖给别人是可以的，没有问题，但是第三人作为买受人，买了这个房子以后，这个租赁关系还没有消灭，说你仅仅能买到这个房子，但是你没有办法赶走这个房客，你不能把他赶走，还必须承认这个租赁关系以后，你们买到这个房子，你买到房子了，但是你破除不了、打不破已经存在的租赁关系，那实际上等于什么呢？就等于买受人，买了这个房子，同时跟着这个房子，又买来了一个租赁关系，这个租赁关系你也买来了，原来这个承租人向出租人去交纳房租，现在转过来，你买了房子，你变成房主了，我向你去交纳房租。这就叫买卖不破租赁。
那么买卖不破租赁这个规则设立的目的在哪里？就是保护承租人的权利，通常是这样认为，在一个出租人和承租人这样一个租赁关系当中，通常认为承租人是一个弱者，承租人那个钱肯定没有出租人的钱多，当然事实不一定是这样，就是通常情况是这样的，这样就给承租人，给他更多的保障，正因为你没房，你才去租房，那么你现在租房了以后，那个房子被人家卖了，你下来你没地方去住啊，所以给你一个买卖不破租赁的保障，即使他把房子卖了，租赁关系仍然存在，买受人不可以单方面主张解除这个合同，破坏这个合同租赁关系，这就叫买卖不破租赁。
买卖不破租赁，司法解释在这一部分，规定的是什么意思？他承认买卖不破租赁这个规则，但是有一点点具体问题要规定，那么这一部分说的是什么呢？他这个条文，现在查的条文是20条，他说，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，这就是买卖了，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应当支持，这个不就是买卖不破租赁的原则吗？这个没有问题。
但是租赁房屋在出租前，已设立抵押权，抵押权人实现抵押权，或者当事人另有约定的除外，那就是说，买卖不破租赁的这个原则是承认的，但是设立了两个除外的情况，第一个，买卖不破租赁，如果是已经设立的抵押权的呢？你租赁房屋之前就设立了抵押权，那么这时候你不能对抗抵押权，那么抵押权人实行抵押权要卖这个房子，不受买卖不破租赁的影响，这是一点。
第二，双方当事人另有约定，出租人和承租人两个人在租赁合同订立的时候，我们就约定了一条，说我这个房子将来卖的时候，你就得腾房，双方都同意了，那么这个时候，我现在买卖，我现在想把房子卖了，你说不行，买卖不破租赁，我还得继续住这个房，这个时候，你没有道理，你不可以做这个主张，这就是买卖不破租赁的两个例外，这是讲的第六个问题。 那么还有最后一个问题，就是第七个问题，这个问题也比较复杂一些，关于承租人优先购买权的问题，我想首先说一说这个优先购买权，优先购买权就是在购买权上的优先权，当一个东西要卖，你也想买，他也想买的时候，同等条件下，法律规定，这个人有优先购买权，只能卖给他，不能卖给你，两个人都可以买，出的价都是一样，条件是一样的，那只能卖给
他，有优先购买权的人，没有优先购买权的，你就不可以主张买这个房子了，不准买这个东西了，这就叫优先购买权。
我们在《民法》上讲优先购买权，主要是两个，特别是房子问题上，一个是共有人的优先购买权，一个是承租人的优先购买权，共有人的优先购买权，就是我们两个以上的人，好几个人拥有这一个房产，或者有这一个不动产，有这一个财产，但是其中有一个共有人想要出卖他的份额的时候，其他的共有人有优先购买权，这点有点像公司，比方说公司的那个股权，我是那个公司的权利人之一，我享有一部分股权，现在我想把我这个股权卖给别人，这时候，其他的股东享有优先购买权。共有人的优先购买权和股东的优先购买权，道理是一样的道理，这是一个优先购买权，我们不讲股东的优先购买权，我们讲共有人的优先购买权。 第二种优先购买权是什么？就是承租人的优先购买权，说出资人把房子出租给你了，现在我想出卖，卖的时候，比方说叫价，人家说要给一百万，要买，承租人说我一百万，我先买，那么这个时候，承租人有优先购买权。
那么这两个优先购买权，它们之间设置的法律目的不一样，共有人的优先购买权，法律设置的目的是什么呢？它是要求保持共有的那个状态，保持共有人关系的和谐，比方我们三个共有人，三个人共有这一个财产，你想卖给别人，如果卖给别人以后，别人再加进来以后，这个共有关系就有变化，原来这三个人很熟，现在进来这个人，我根本不认识，大家缺少互信的基础，可能会破坏共有关系。
所以，同样的条件，在同等条件下，共有人有优先购买权，共有人买过来以后，仍然维持共有的和谐的关系，就没有让生人加进来，股东优先购买权也是一个道理啊，我们现在五个人十个人是股东，其中一个，你要把你的股权卖掉，卖给别人，进来一个股东，我们都不认识，大家不知道怎么回事情，卖给他，就不如卖给我们自己，我们自己买了，就不会发生这个问题，这是共有人优先购买权设置的目的。
那么，承租人的优先购买权，讲的不是这个意思，承租人的优先购买权，仍然是讲承租人对承租人的照顾，你是个承租人，我们通常推定说你是那个弱势的，你是生活困难的，住房困难的，在这种情况下，我们现在说，房东要把房子卖掉，其他人也要买，那么同等条件下让你买，就保证你的住房问题，这是承租人的优先购买权，它基于这样一个思路来规定的。 在这两种情况下，我们比较一下，共有人的优先购买权，他设立的目的可能比承租人的优先购买权设立目的可能更高一些，那么这个好像必要性更差一些，所以我们比较倾向于对于共有人的优先购买权给予更高的保证，那么对于承租人的优先购买权，是不是保证力度要差一些？也有很多人写文章说，承租人的优先购买权根本就不应该保，不应该有这样的权利，不管怎么样，我们现在的法律还规定承租人优先购买权，那我们还应该按照这样一个思路来保护，但是它的力度不应该超过，也不应该等于共有人的优先购买权，这是关于承租人优先购买权，我想介绍的这个一般的情况。
还有一点，我想要特别说一说，承租人的优先购买权，我们现在在司法实践当中是比较混乱的，就没有一个准确的规则来进行，比方说这样一个问题，我现在是出租人，我把房子卖了，卖了，我没通知承租人，承租人没有行使他的优先购买权，我就把房子卖给第三人了，那么现在承租人提出来，他说侵害了我的优先购买权，那我向法院起诉，那么向法院起诉以后，法院怎么办？
目前很多法院是这样办的，既然你侵害了人家的优先购买权，没有保证人家优先购买权，那我们现在就要保障人家的优先购买权，然后判决怎么办呢？判决出租人和第三人之间成立这个买卖合同无效，无效以后，房子又回来了，回来以后，说好，你可以优先购买，甚至有的法院直接判决说，既然同等条件，你优先购买，直接判给你买所有权，这个有一点强奸出卖人的意志，有人说这样强制不好，说好，把房子弄回来以后，然后双方再叫卖，你要还是一百万，那你就优先购买，他说120万，那120万你要不要，一直往下这样，什么时候到了
同等条件先，你优先购买权了，就优先购买了。 这样一些规则都不统一，而且在司法实践当中很混乱，特别是后一种做法，无限的延伸、无限的延伸，没有办法去处理。 最高法院司法解释，在承租人优先购买权问题上，做了一个统一的解释，我归纳了一下，五个问题，我把这五个问题介绍一下。
第一，承租人优先购买权我们是承认的，但是这种优先购买权与基于共有的优先购买权不同，效率有所差别，这是讲的它与共有人的优先购买权之间相比较的时候，承租人的优先购买权效力弱一些，我们承认，但是要弱一些。
第二个要点，出租人违反了义务，侵害承租人的优先购买权，他的救急方式是什么呢？当时我讲了，我们现在司法实践当中不太明确，通常用的是宣告合同无效的方法，或者直接把这个房子卖给承租人这样的做法，最高法院把这些问题全都改变了。现在的司法解释当中就说，出租人违反义务，侵害优先购买权的救急方法是什么？是损害赔偿。不是已经卖给别人了吗？已经卖给别人了，不是侵害你的权利了吗？那么侵害你的权利，他赔偿就完了，所以改变了这样一个做法，这个做法大概也还可以，比较有道理，就是说承租人优先购买权效力不如共有人的优先购买权效力强，所以用这样的方法来解决，也有它的道路。
这样就改变实践当中通常做的那种宣告前首买卖合同无效的作法，这样一个办法，我觉得还是有重要意义的，改变了过去那种对侵害优先购买权的这种无限宣告前首买卖合同无效的做法，就把这个问题解决了。
这里同时还明确一个出租人怎么算侵害了承租人的优先购买权，就说，是出租人出卖租赁房屋在合理期限内没有通知承租人，这就算侵害优先购买权，这是第二点。
第三点，那么在租赁房屋，实现抵押权的时候，出租人按照《中华人民共和国担保法》第53条的规定，以协议折价、变卖、租赁房屋实现抵押权的，应当在合理期限内通知承租人，承租人主张优先购买权的，按照《合同法》230条的规定，关于出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前，合理期限内，通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，按照这样来规定，保障承租人的优先购买权。
这个是说什么呢？大家要注意一点，这个是讲实现租赁房屋，原来是设置抵押权的，设置了抵押权的时候，如果出租人要把这个房屋，要实现这个抵押权，用什么方式实现抵押权呢？用协议折价和变卖的方法实现抵押权的时候，用现在这样的规则。我们知道，实现抵押权有三种方式，第一种拍卖，第二种变卖，第三种协议折价。这个里头，第三个要点当中，他说的是后两种，就是协议折价的时候和变卖租赁房屋的时候，在这两种情况下，承租人有优先购买权。那么这一部分规定，还要和前面的规定联系起来。前面不是刚才讲过，说买卖不破租赁的时候，如果抵押权是设置在租赁合同之前的，那么买卖不破租赁就不好使了，那么对承租人怎么保护呢？对承租人用优先购买权的方法来保护。你看，那个保护，不用买卖不破租赁的方法来保护，但是这里头用优先购买权的方法保护。
即使实现抵押权的方法下，用这两种方法实现抵押权的情况下，那么承租人优先购买权也要保障，如果侵害了优先购买权的时候，也是要赔偿损失。这是讲的第三个要点。
第四个要点，就是说刚才没有说到的那一点，协议抵押权不是有个协议折价、有个变卖吗？那么如果拍卖的方式怎么保障呢？那么这部分是司法解释做了一个比较明确的规定，这个规定我们稍微有一些看法，他说的意思是这样，在租赁房屋拍卖，即出租人以拍卖的方式出卖租赁房屋的，那么出租人和拍卖行都有义务在拍卖五日前通知承租人，要通知承租人，五天之前。那么这个时候，你通知了承租人，如果承租人不参加拍卖的，就视为他放弃了优先购买权，这个规定没有问题，一点问题都没有。 那你放弃了，当然你就没有优先购买权了，如果他以后说，你没有尊重我的优先购买权，你没有理由，是你自己放弃的，这个不可以再主张优先购买权，这是讲拍卖之前的这样一个