那么这里有一个问题，就是城镇房屋，除了是讲它是城和镇的规划区的房屋以外，还有没有什么别的条件来要求？这一部分也有一个要求，所以这个司法解释当中还提到，承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房和经济适用房产生的纠纷案件不适用本解释。这个说的什么呢？就那个廉租房、经济适用房，还有承租的公有的住房，这些房的租赁，它不按照城镇房屋租赁合同来处理，我们大家知道，其实这里头说的，还有一个问题没有说，就是我们现在城里还有限价房，我们现在不说廉租房，不说公住那个房，我们就说经济适用房和限价房，我们知道，限价房那个条件可能比经济适用房的条件稍微再高一点，但是它们的政策是一样的，就是政府为了保证城里住房极端困难的这些人，给予他们一个优惠的条件，一个福利性的政策，那么这些房子卖给这些住房特殊困难的这些人的时候，价格很低，那么这个价格很低，其实主要不在于房的地，而在于地的价，也就是政府在把这个地拨给限价房和经济适用房的时候，其实没有收那个出让金，仅仅是划拨的土地来建了这个房，那这个房的目的是什么？就是保证住房极端困难的这些人。
所以，你要有这样的条件，符合这样的条件，你就排队买，就可以得到经济适用房和限价房。
但是现在有一个问题，最近我们大家看媒体，也一直在讲，北京市就出现这样的情况，说这个限价房和经济适用房，在建好了以后，交付给业主以后，这些业主都是什么？都是住房特别困难的家庭，但是他们拿到这些房以后，他都租出去了，所以一个小区有很多很多人都把它租出去了，1/3的人都把它租出去了，那么就引起了社会上强烈的反应，说政府给你们困难户的福利性的这样一些房子，本来是要让你们解决你们生活困难的、住房困难的，但是你们现在拿到这个房，就把它租出去了，去赚钱，这说明你们原来并不困难啊，所以有很强烈的反感，说这是在赚国家政策的便宜。
那么对于这个问题，政府部门也在干预，说你要是这样的话，限价房和经济适用房租给他人来使用，那么这个房子就要解除合同，我们要把房子收回来，要么就自己住。
有人分析过这种情况，一种是买这种限价房和经济适用房的这些业主，原本可能就不是很困难，然后钻空子来买这个房子，这是一种情况。还有一种情况，就是他住房确确实实很困难，多少人挤在一个小屋子里，符合这样的标准，但是他家里头就是困难，现在有了经济适用房，有了限价房，这一笔财产，把它租出去以后，可以拿一些租金，可以维持他们家的生活，这种情况也有。
那么这里头就说明，我们是不是要实事求是的去考察，我们说对所有的经济适用房和限价房出租的，一律我们就干预它，说它是无效的，然后一定要取缔，这个也不一定是这样子，特别是还有一个规定，比方我们限价房、经济适用房当中都有这样的规定，就是说经过一定的时间，一般好像我记得那个经济适用房好像是讲经过五年的时间，满了五年以后，那么你只要去补交了那个土地出让金以后，这个房子，你就享有全部的产权了，然后你就转让都可以。既然转让都可以，为什么租不可以呢？所以在这个问题上，我倒不是特别的赞成我们现在的政府那种做法，一定要怎么样，那么我们可不可以这样说，按照我们的司法解释说，它是一个无效的合同，这个房屋租赁合同是无效，但是它事实上也是在租赁啊，它仅仅是不合法而已，这种情况，我们按照现在的规定，说它是违法的、是不合理的，是无效的。但是其实房子既然是我自己的，我就享有那个权利，我自己的权利为什么别人为什么要去干预？ 所以在这个问题上，在法律上、政策上，应该有一定的调整，一定要卡死这样的情况。 这一个部分，就是现在这个司法解释草案当中的第一条讲了什么是城镇房屋租赁合同，什么是城镇房屋？然后承租人依靠国家福利政策承租的公有住房、廉租住房、经济适用房，还包括我们现在说的限价房，这些都不适用这个司法解释。
但是它有一个代书，但依据有关法律和政策取得完全产权的公有租房和经济适用房，这个租赁合同就适用本规则。比方说经济适用房原来规定是五年之内可以转让，那么五年之后，
交了那个土地出让金了，我能取得完全的产权，这时候租赁就可以适用这个司法解释了。 所以你看，不要紧，经济适用房和限价房仅仅是你现在不能租而已，那么五年以后，你办了这些手续以后，谁都管不着你，这就是那个政策的弹性。这是一点。
另外，这个司法解释当中的第二条规定，也是讲合同的效力问题，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，这样订立的租赁合同一律无效。说你这个是建房，建房根本没有规划批准，或者没按照那个规划批准去建的，那么这个是没有效率的，但是司法解释也给了一个弹性，如果发生这种情况，在一审法庭辩论终结前，已经取得的工程规划许可证，或者经过有批准权的行政机关批准建设的，这个手续应该是有效的。就是说，没有规划或者没有按照规划建设的房屋，你要去租赁，这是无效的，但是在一审辩论终结之前，你经过批准了，有了规划了，就是有效的，城镇房屋租赁合同就是有效的，这是第二条讲的内容。
那么第三条是讲了临时建筑。那么出租人未经批准或未按照批准的内容建设的临时建筑订立的租赁合同无效。但是在一审法庭辩论终结前，经有审批权的刑侦机关批准了，就可以认定有效。就是说，临时建筑订立的合同，租赁合同是无效的，但是你在一审法庭辩论终结前，已经由批准权的行政机关批评建设了，那么没有问题了，临时建筑是不能租赁，但是一审辩论之前，我拿到了那个批准了，那就没有问题了，这个合同就是有效的。
还有一个，是期限。当事人决定的租赁期限超过临时建筑使用期间，比方这个临时建筑是经过批准的，比方使用十年，但是租赁合同的期限已经超出这个期限了，超出部分无效。 那么仍然是这样的，如果在一审辩论终结之前，经过批准延长的，把这个期限又延长了，那么这延长的部分，只要在延长期限内的租赁，都是有效的。那么这几个部分，讲了三种，一个是没有经过批准的，或者没按照批准的，一个是临时建筑，没有批准的临时建筑，一个是批准的临时建筑，但是超过了期限，这三个情况，都做了很明确的规定。
那么，在这些问题规定以后，第一部分当中，关于城镇房屋租赁合同的效力问题，讲了这样重要的一个问题。就是那个房屋租赁合同的备案到底算什么。按照我们现在的现行规定，城镇房屋租赁一定要结果登记备案的手续，那么这个登记备案在房屋租赁合同当中，它究竟起到了是什么样的作用，这个以前是不清楚的，大家说不清楚是怎么一会事情，那么在这一点上，我们现在的司法解释做了一个规定，这个规定，我说说得比较巧妙，没有去公开评论说你那个东西到底是什么什么，但是事实上是肯定的，登记备案了，它就是个登记备案，它是不是能够发生证明房屋租赁合同只有经过登记备案才生效，是个生效的条件吗？不是。做了非常明确的，但是它没有直接说。
大家说，他用两层意思来说，第一层意思就说，这是第四条的第一款，当事人仅以房屋租赁合同未办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。这就涉及到登记备案等等是什么样性质的行为，过去在实践当中，很多人主张这是一个生效的要件，那就是说，当事人尽管办理了，双方签订了房屋租赁合同，双方意思表示也一致，但是没有备案，就不生效。那么这样就会发生很多的纠纷。
我们可以实事求是的讲，备案就是备一下而已，备案才能能成为生效的要件呢？所以备案就是我们订立了，把合同放到政府那儿一放，就这么一会事情，它真的不会发生生效要件这样的效力，所以你看，我们认为司法解释这个条文，它并没有说它不是生效要件，它采取了这么说法，当事人仅以房屋租赁合同没办理备案登记手续为由，请求确认合同无效的，法院不予支持。所以你说无效，我不支持的，这句话就等于确认备案登记不是城镇房屋租赁合同的生效要件，我觉得这个规定非常的重要。
第四点，接下来它说了另外一个问题，当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的。这个怎么办？我们说一般情况下，房屋租赁合同，它的备案登记不是一个生效的要件，但是当事人把它约定成一个一个登记要件了，生效的要件，这个时候怎么来对待？
那我们说，当事人的约定在合同当中，就是最高的那个效力。只要它不违反法律的强制规定，不违反公共利益、不违反风俗，当事人就是在当事人之间具有法律效力，这是当事人的法律。 那么，备案登记当然不是生效要件，但是我们两个人把它约定了，这是我们生效，我们这个合同的生效要件，那当然有效力，这就变成了一个什么呢？就是一个符合生效条件的合同，说我们两个人房屋登记了，房屋要租赁，什么时候生效呢？登记的时候才生效，备案的时候才生效，当然是有效力。 但是，这个生效要件不是绝对的，条文接下来说，但当事人一方已经履行合同主要义务，对方接受的除外。你们双方当事人尽管约定了登记是生效的要件，尽管是登记了要件，生效的要件，备案生效的要件，但是还没等去备案登记呢，你们两个人房子已经交给他使用了，他也向你交了租金了，你也接受了这个租金了，这个合同已经事实在履行了，那么事实合同已经在履行了，那当然生效了，那你们原来约定那个备案呢，那个条件就没有了，就被你们两个人实际履行合同的行为，把它否定了。虽然我们两个说，那个备案登记是生效的要件，但我们已经都履行了，履行了以后，你还说什么？
这就像我们说那个房屋租赁期间已满，期满了以后，房东也没有去撵那个房客，房客还继续交房租，房东也继续收这个房租，那说明什么？合同没有结束，尽管前面约定五年的期间租赁的时间已经结束了，但是我们现在又成了新了租赁合同了，就是事实在履行，仅仅是从过去有期限的合同，到现在变成了无期限的合同，所以在这一点上，这个司法解释借鉴的是这个意思。双方当事人虽然约定了生效条件，但是把这个备案登记当成一个生效的要件，但是实际上你们两个人事实已经履行租赁合同了，当然你们约定的生效条件就没有用了。 那么反过来，一方当事人主张说，没有备案，那这个合同就没有生效，对不起，法院不支持这样的请求，因为你们自己的行为已经证明你们合同是实际履行，实际上生效的，你们说的那个备案当成生效要件，已经被否定了，当然不会再把它当成一个生效要件。
那么这一部分我想介绍的就是第一个问题，就是城镇房屋租赁合同的效力问题。其实讲了一个概念，讲了一个效力，这个内容大体上就是这样，这是讲的第一个问题。
第二个问题，就是关于城镇房屋租赁合同无效以及责任问题，这部分的问题也比较复杂。这部分大体说的问题是这样，第一个，就是这个解释第五条说了，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，人民法院应当支持。那么这个等于说什么呢？就是说房屋租赁无效已经确认无效了，那当然使用房屋的这一方你要腾房，法官把房子给了出租人，这没有问题，那么反过来，你已经把我这个房子事实用了这么长时间，难道你退出了就完了吗？这使用的就是白使用的吗？所以司法解释规定，出租人这一方，尽管这个合同是无效的，但是你使用我的房，我不要求你交租金，但是你要交房屋使用费。你事实在使用我的房屋啊，那就要交使用费，所以这个呢，司法解释做这样的规定是完全对的，也是公平的、合理的。
那么这个问题又回到了建筑物区分所有权司法解释第一条规定的事实业主，这个里头是不是也有这样一个问题？就是在房屋租赁合同当中，生效的房屋租赁合同，它是一个房屋租赁的这样一个法律关系，那是一个有效的，那么对于这个房屋租赁无效，他们双方实际上已经履行了这样一个交付房屋居住、使用人家房屋这样一种事实，是不是变成一个事实的法律关系，事实的一个租用关系，尽管是合同无效。事实的法律关系没有效力，没有法律后果？也有法律后果。那你住人家房子，你要交钱啊，你要交使用费啊，所以司法解释做这样的规定是完全对的。
那么有一个问题，就是房屋使用费用什么标准来算？最高法院做了这样的规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，法院应该支持，那么房屋使用费的标准就相当于租金，租金的标准。对于这个问题，我有一个想法，其实说完全按照那个租金的标准算，有一定的问题，毕竟这是一个无效的合同，我想是不是可以这样说？就是房屋使用费的
那个最高标准，其实不应该超过那个租金，了不起和租金相等，其实也可以适当的低于那个租金的标准，那就说明什么？说明要证明这个合同是无效的，这个无效的房屋租赁合同和生效的租赁合同，后果是有一定的区别的。
我觉得如果那样的时候，效果可能会更好，一定要生效，法律才给予真正的保护，那么无效，我解决的是一个具体的问题，要有一点点差别。
就好像我们说那个保证合同，我们说那个保证合同，保证合同无效，保证合同就完全不承担责任了吗？保证人也要承担责任，根据过错程度来承担责任。那就是说，无效的保证合同你也要承担责任，无效的租赁，房屋租赁合同，你也要交使用费，所以这就是讲的那个无效的租赁合同。
如果是当事人请求赔偿合同无效受到的损失的，这个时候司法解释规定，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定和本司法解释第九条、第14条、第13条的规定来处理，那么这一部分说的是什么呢？是讲具体的损失的情况。这一部分是说，房屋租赁合同无效，请求赔偿损失的，法院应该支持，那么损失是什么样的损失呢？有三种损失。
第一种，就是承租人经出租人同意，装饰装修，但是租赁合同无效，就是出租人是同意装饰装修的，那么就给这个建筑物上增加了一些价值，但是这个时候，最后是租赁合同无效，没有构成附和这种添附的装饰物由承租人拆除造成的损失。这是一种损失啊，比方说，我们现在租了一个房子，租赁合同无效，但是你当时同意我做了这些东西，装上去了，那现在合同无效，我要拆除是不是损失？这是一种损失，就是承租人经出租人同意，装饰装修，但是租赁合同无效的，没有构成附和的装饰装修物，由承租人拆除造成的损失，这是一种损失。 还有一种呢，就是构成附和，构成添附的，已经和房屋这种不动产，已经附和构成它的组成部分了，但是出租人不同意利用，你还得拆除，这个造成的损失也是一种损失，这是讲的第一种情况的损失。
第二种情况造成的损失，就是承租人没有经过出租人同意装饰装修，或者扩建发生的费用，你没有同意，我就装修了，装修了以后，这部分怎么办？这个造成的损失也是损失，这是第二种损失。
第三种损失，就是承租人经过出租人同意扩建，租赁合同无效或者有效终止履行，双方当事人对扩建费用没有办理合法建设手续的，扩建造价费用造成的损失。
就这么三种损失，一种是出租人统一的装饰装修，包括构成附和的和没有构成附和的，第二个，是没有经过同意的，那么造成的损失也是一种损失。第三个是完全扩建的损失。 扩建的这种损失，双方对扩建费用没有约定，也没有办理合法建设手续的，那么这个时候，扩建造价费就是损失。当然经过约定，原来也经过批准的，当然就按照那个标准去按约定处理，就没有问题了。
那么这三种损失怎么去赔偿？那么司法解释做了一个原则性规定，按照过错惩罚。所以在这点上，你看，仍然是这样啊，比方说刚才讲到保证合同，保证合同无效，双方按照过错来承担责任，那么这一部分也是，房屋租赁合同也无效，添附的这一部分、扩建的这一部分，当然也按照过错程度来赔偿损失，该谁的过错谁就承担，谁的过错比例大，谁多承担，谁的过错比例小，谁就少承担，仍然也是按照过错比例来承担，按照过错原则来承担。
如果一方过错，一方承担，双方过错，双方承担，按照过错的比例来承担。这是讲了一个问题，第二个问题。
第三个问题是一个很重要的理论问题，就是双重租赁的效力问题。大家看这一部分，是在司法解释草案第六条规定的，出租人就同一房屋订立两份以上的租赁合同，在合同均有的情况下，承租人主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人。
第一个顺序，就是已经合法占有租赁房屋的，第二，是已经办理备案登记手续的，第三是合同生效在前的。然后下面这些，接下来说，不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、
赔偿损失的，依照《中华人民共和国合同法》的规定处理，这一部分就是转租的、关于双重租赁的一个完整问题。这一部分我想解释一下。
我们在《合同法》当中，双重的合同主要是两种，一种是现在的双重租赁，还有一种是什么呢？就是双重买卖。那么双重还可以多说，就是多重，租给你，租给他，租给她，三个以上是双重，两个就叫双重，买卖也是一样，我房子卖给你，同时又卖给他，那么也是构成一个双重买卖，那么这个双重买卖和双重租赁，我们在平时，经常会用一句话来说，来表示它，就是一女二嫁，说一个女孩子，现在嫁给了两个婆家，嫁给了两个男人，都答应嫁给人家了，那么究竟嫁给谁啊？那我们那个《婚姻法》的规定，原则是一夫一妻制，只能嫁给其中一个人，嫁给你，对他就是毁约，嫁给他，对他就是毁约。
那么一女二嫁，和我们现在说的双重租赁、双重买卖是完全一样的道理，我现在就一个东西，要卖给你，要卖给他，当然只能卖给一个人，那么我现在只有一间房，要租给你，要租给他，当然只能租给一个人，这种情况就叫做双重租赁或者叫做双重买卖。
那么我先说双重买卖，双重买卖这个规则啊，按照《合同法》的规定是这样的，那就是说，当构成了这个双重买卖的时候，出卖人一定订立了两个合同，我们把它叫做前首（音）合同和后首合同，前首的买卖合同和后首的买卖合同，那么到底要履行哪一个合同？是履行前首合同呢？还是履行后首合同呢？那么这里头，遵循的第一个规则，就叫做契约自由。那就是说，订立了两个合同，我想履行哪个合同，其实是我自己的意志来决定的，就是那个出卖人的意志来决定的，我可以卖给他，也可以卖给他，两个我都可以，只能卖给其中一个人，由我自己的意志来决定，这叫契约自由。
第二个规则是什么呢？我跟你订立一个买卖合同，你不是要买这个房吗？我跟你订立一个买卖合同，你作为债权人，你享有债权，后首合同那个债权人，他也享有债权，你们两个人之间的债权是平等的，能主张说他先订立的合同，他就优先来买这个房子吗？他订立在后就不能优先购买这个房子吗？按照原则来说，债权平等，只能是由我来决定卖给谁，出卖人决定卖给谁。
那么在这个问题上，有很多人不同意这种观点，说那一定要有前有后啊，先者优先，但是你要知道，债权法的规则和《物权法》的规则是不一样，债权法的规则是什么，是债权平等，不管先的后的，是平等的，但是《物权法》不是，《物权法》，它是有一个效率优先的，在一个建筑物上，在一个不动产上，先后设立了两个，或者两个以上的那个抵押权，行不行啊？完全可以。但是行使抵押权的时候，订立在先的抵押权，优先行使，这就叫物权优先的原则。
那么物权是优先的原则，债权是平等的原则，那应该说，在两个双重买卖的债权人当中，其实没有理由主张我是优先的，就是基于债权而优先的。这就是关于双重买卖的一个一般的规则。那么它的后果是什么呢？说尽管你有权利卖给前首债权人或者后首债权人，但是你只能履行一个合同，那么履行了一个合同以后，对另外一个合同那个债权人必须承担违约责任，因为你也答应卖给人家，现在你不能卖给人家了，你要承担违约责任，要赔偿人家的损失。卖给先首的，赔偿后首的，卖给后首的，赔偿前首的，这个双重买卖的违约责任，出卖人是没有办法逃避的，反正早早晚晚，怎么着你要承担一个违约责任，这是你自己造成的，是你自己不诚信的行为造成的，必须这样。
那么在租赁合同当中，是不是这样？租赁合同大体上是这样，双重租赁，这一个房子我租给他，同时又租给他了，依照我的看法，他也应该实行这样的规则，就是第一，契约自由，第二，债权平等，但是在租赁合同当中，有一些特殊的情况，那么特殊的情况可能发生一个当事人之间的，两个，前首和后首承租人权利的效力问题，所以我们在司法解释当中，规定了双重租赁的时候，有三个顺序要考虑，那这个问题，大家要特别的明确，就是在民法上讲顺序的时候，其实是讲了叫顺位权，民法一讲顺序的时候，一定是顺位在先的权利人，他的