有权的时候，它专门规定了依附。所以在这一点上，我们在看整个建筑物区分所有权的时候，我们要看到四个法律关系，外加一个物业服务关系。
那我们现在，物业服务的司法解释，要解决的就是附加的法律关系当中的问题，这是我介绍的背景当中的一个问题。
我们在讲建筑物区分所有权四加一的法律关系的时候，我们还有一个问题，就是真正法官在审理一个建筑物区分所有权的案件当中，当时向法院起诉了，起诉说什么？说我起诉的是建筑物区分所有权，我就是业主，这个时候，法院法官就直接界定说这就是建筑物区分所有权的纠纷，行不行？我觉得不行，为什么？因为通常说起来，一个物权，一个权利就是一个法律关系，比方说，我们现在说一个健康权，我自己想要健康权，这是一个健康权的法律关系，我享有一个名誉权，那是名誉权的法律关系，我享有一般的所有权，就是一个一般的所有权的关系，它都是一个权利，一个法律关系。但是建筑物区分所有权有四个法律关系，当你把一个纠纷界定成建筑物区分所有权的法律关系的时候，你仍然无法判断这个案件究竟怎么样去适用法律，而是必须确定这一个就，它的这个法律关系是建筑物区分所有权当中四加一法律关系当中的哪一个法律关系，只有确定了这一点，确实是哪个具体的法律关系，才能够找到要适用的法律，才能解决这个纠纷。
比方说，我介绍一个案例，说有一个城市，有一个地下厂商出售，商铺一个一个都出售了以后，赶上非典了，非典时候，整个的商业区就非常的萧条，有些人、有些业主有经受不住，说可能够呛，就开始抛卖商铺，这个时候，政府说趁这个机会，赶快把这个商铺收回来，将来我们自己去经营，本来就卖亏了，那么就指定一个国有的公司去收购，所以你卖好，我就低价收回来，当时正好非典，大家没有信心的时候，说你卖我就收，我就原价收，收回来了。整个商铺当中就收回了1/4的商铺，但是还有3/4的业主，人家就不卖。这个公司就想一定要把这些东西都给收回来，压低价格，然后在这里面捣乱，想让那些业主也都把这个商铺卖给他，他能够赎回来，非典也过了，其他业主坚决不同意卖，这些业主就开始装修，这3/4的业主把他们的商铺都装修好了以后，那么这个公司买的1/4商铺坚决不装修，破破烂烂还是原来的样子，你想一个商场当中，这些商铺修好了，没修好的在其中到处都有，没有办法开业，所以就一直要求他尽快的装修，赶紧开业，他就用这种方法来进行破坏，一拖拖了两三年，其他的业主没有办法，怎么说他也不行。
后来，这3/4的业主就委派代表到北京来找我们说，能不能给我们出一个办法？后来，我们就给他出了一个主意，就是用《物权法》的规定，后来我们给他念这一条，建筑物区分所有权当中71条，71条是讲专有权的，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益处分的权利”，这个没有问题，然后行使权利的时候还是有限制的，业主行使权利，不得危及建筑物的安全，这个是他没有关系。不得损害其他业主的合法权益，这是不是损害业主的合法权益？你们装修，我就不装修，我不装修，你们就没有办法营业，那么没办法营业，将来你就想办法卖给我，我们一块来办，这就是损害其他业主合法权利的行为。
我们说就用这条，他是损害其他业主，以他不装修的方法来损害其他业务的合法权益，这是违法的，你看这样一个纠纷，我们刚刚听起来的时候，是四个建筑物区分所有权的纠纷，但是这个纠风发生在四个法律关系当中、四加一的法律关系当中的哪一种法律关系当中呢？专有部分。业主作为专有权人，在自己行使权利的时候，去妨害了其他业主，这个法律关系就定下来了，那么适用哪条？适用于71条，就可以解决这个纠纷。
所以，我建议法官律师，法官在审理、律师在代理这样的案件的时候，用这两个的思路，四加一的法律关系，一定要确立哪个纠纷到底是哪一个具体的法律关系？然后才能够正确的适用法律。这是我前面做的这样一个背景的说明，这个说明着重要说明的是什么？就是物业服务纠纷，是在四加一的法律关系当中的加一的这一部分。
下面我回过来说物业服务纠纷的司法解释，那么这个司法解释的内容，相对来说比建筑
物区分所有权司法解释内容简单一些，主要是针对物业服务纠纷当中发生的这样一些问题，具体适用法律怎么样去适用？做这样一个规定。
这一个部分，我想是不是分成这么三个问题，在物业服务纠纷这个司法解释当中，主要分成了三个问题来说的。第一个是关于讲物业服务合同的效力问题，物业服务合同，它的效率到底怎么去确定？这是一点。第二点，物业服务企业和业主违约责任的问题，合同确定了，违约责任的时候应该怎么去确立？这是讲的第二个要解决的问题。第三个就是物业服务合同宗旨的问题，物业服务合同宗旨以后，一些纠纷怎么来处理，主要讲了这么三个问题。下面我就按照这三个问题一个一个的来做介绍。
先说第一个问题，关于物业服务合同效力问题，这一部分首先解决的第一个问题就是前期物业合同，什么叫前期物业合同？我们说开发商在建房的时候，把这个房子基本上建好了，那这个房子就要开始维护、要进行管理，这时候，业主还没有入住呢，这时候，它一定要有个人来管理，这时候，通常开发商要委托一个物业公司，或者他自己建一个物业公司，开始对这个物业进行管理。
这个期间，物业合同、物业服务合同应该是物业公司和业主大会、业主委员会之间他们去签订，马上在业主大会、业主委员会还没有成立之前，先开发商和物业公司订立了这样一个合同，这样一个合同是个什么样的合同？它能不能对业主发生法律上的约束力？所以这部分是最先要解决的问题。
那么现在有很多业主说，物业服务合同是业主大会、业主委员会和物业服务企业订立的合同，那么我们都没来，我们没参加这个合同，我们没参加这个合同的签订，因此对我没有约束。
这个说法是没有道理的，为什么？就因为你没来之前，也要进行物业管理，那么这个物业管理，只有开发商帮着去定，代表了物业全体业主先去定一个合同来管理这个，说没代表我，没代表也不要紧，那么我们合同法上有一个合同的类型，就叫涉他合同，什么叫涉他合同啊？就是涉及第三人的合同，他给第三人设立一个合同。
比方说，最典型的就是保险，保险，我要指定一个受益人，我们这个保险完了以后，到期了以后，谁来受益呢？第三人来受益，这就是涉他合同。
前期物业服务合同也是这种情况，开发商和物业公司定了一个合同，给全体业主定了一个这样的合同，全体业主要按照这个合同来履行。我们就把它叫做涉他合同，涉及第三人的合同。
对于这一部分，司法解释当中第一条就规定了，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，就讲了这种合同，以及企业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主都有约束吸，前期的也有，那么自己定的也有，都有约束力。 业主以他并非合同当时人为由提出抗辩的，法院不予支持。就像我刚才说的那样，业主来了以后，说那根本不是我选的物业公司，我凭什么听他的，我凭什么缴费？如果以这种方法作为抗辩事由，业主以其并非合同当时然为由，提出抗辩的，法院不予支持，你抗辩也没有用，你必须得按照这个合同约定。
比方说，大家都认为这个前期物业服务合同定得不合理，我不喜欢这个物业公司，那不要紧，当你们成立了业主大会，业主委员会以后，你们去决议，炒掉这个物业公司，然后解除这个合同以后，你再去选聘一个物业公司来，这都没有问题，但是你不可以说，那个合同不是我定的，我就不负担义务，这个是不可以的，这个条文说的就是这个意思。
那么把这一条归纳下来，就是说，物业服务合同其实有两种，一种就叫做前期物业服务合同，一种叫做一般的物业服务合同。一般的物业服务合同是业主大会、业主委员会，你选聘物业，跟他签订了一个合同，这是这种，前期的物业服务合同就是开发商和物业定的，对业主都有约束力，这是一点，这是做了一个司法解释第一条说的。
物业服务合同什么情况下认定是无效的？这是物业服务合同当中，这个司法解释当中做得第二条规定，第二条规定怎么说呢？符合下列情形之一，业主委员会或者业主要求确认合同或者合同的相关条款无效的，人民法院依法应当支持，全部合同无效、部分条款无效都可以。
那么这里头规定了两个条件，第一，物业服务企业将服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人来签订的委托合同，那就是说什么呢？说我现在业主大会或者业主委员会或者前期的物业，那么委托这个物业公司以后，这个物业公司根本就没有进行亲自管理，他又把它转让给其他的物业来进行管理。这个合同无效。这个业主、业主委员会要求请求确认合同无效或者合同条款无效，应该支持。
这个道理在哪里？在这个道理上，是讲这样一个事情，就是说，我们讲那个代理，或者讲那个委托，我现在信任的是你，我跟你签订了合同，你是必须亲自履行的，说个别事情你可以找其他人来帮忙，但是你把它全部委托给他人了，这个就使我对你那个信任落空了，我不知道你在委托的别人是什么样的知识、什么样的能力，我根本不相信他，所以有这样的情况的时候，你就自己可以请求法院认定这个合同是无效的，这是第一种。
那就是说，接受委托的那个物业服务企业，它有一个亲自履行的义务，要自己去亲历亲为，自己去做，全部委托给他人，这个合同就无效了。 第二点，物业服务合同当中，免除物业服务企业的责任，加重业主委员会和业主的责任，排除业主委员会和业主主要权利的条款，前面讲的是物业合同整个无效，后面是讲具体问题。物业服务合同当中明确规定，免除物业公司的某种责任，这时这个条款是无效的，然后说，加重业主委员会或者业主的责任，说你怎么样，这个也不可以，这个条款也无效。 还有排除业主委员会和业主主要权利的条款，这个条款也是无效的。 大家看这个规定，有点类似于像《合同法》规定的那个格式条款，《合同法》规定格式提款的时候，说加重一方的责任，消费者的责任，就是那个接受格式条款一方的责任，免除提供格式条款一方的责任，这些都是无效的，所以这条很像《合同法》的这个规定。那么这部分是讲了效力的一个问题。
这是一点，那么关于合同效率的问题，这一部分还规定，对于其他管理人也适用这个司法解释规定物业服务企业的规定，现在的条文，现在的《物权法》物业服务企业物业服务纠纷的司法解释规定的条文，主要是针对物业服务企业的。这个司法解释当中，做了一条规定，就是说，其他管理人，原则上也适用这个解释。
那么这个条文哪里来的？就是《物权法》在规定对于物业进行管理的时候，它规定了三种方式，第一是委托物业服务企业进行管理，第二委托其他管理人进行管理，第三是自己管理，其他管理人这部分，可能他不是一个企业，或者不是一个物业服务的企业，这个时候，我们说现在社会的实际情况，物业基本上是由物业服务公司来管理的，要签订合同，但是也不排除委托其他管理人来管，也不排除自己来管。但是现在通常的楼房建筑都是非常复杂的，必须有专业的人士来管，所以通常由物业服务公司来管，但是你要是自己管，也不是不可以，只是怕你管不了，其他管理人来管，可以，那么当发生纠纷的时候，也适用这个《物权法》的司法解释。就讲了这样一个问题，这是这一部分说的这个。
在物业服务纠纷当中，物业服务合同当中，司法解释也强调了一个什么呢？其他的物业使用，就是说物业服务公司和业主、业主大会、业主委员会之间定的合同，对物业使用人有没有约束力？同样有约束力。所以司法解释又进一步的规定，其他物业使用人处于业主的地位、享有业主的权利，负担业主的义务，那么在这个物业服务合同的过程当中，视为你是个业主，就是你这个物业使用人叫处于业主的地位，其实业主的权利、业主的义务都是由你来负担，由你来行使的，这是讲得第一点。关于物业服务合同效力的问题，主要讲了这么几个问题，这是第一个问题。
物业服务纠纷司法解释当中的第二个问题，关于物业服务企业和业主违约责任的问题，第一个问题讲到合同的效力，那么合同有效以后，在具体履行过程当中发生纠纷，这些问题怎么办？那么这些问题，在司法解释当中讲了这么几个内容。
第一，就是物业服务企业违约责任的表现是什么？这部分司法解释规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，或者法律法规规定、以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，这就是物业服务公司的违约行为，这个时候，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，法院应该支持。
我觉得这个条文当中，更多讲的不是后半部分，而是前半部分，后半部分是说采取什么样的措施，前半部分他讲，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律法规规定以及相关行业规范规定维护、养护、管理和维护的义务，这就是违约。所以，他把物业服务企业违约的责任表现界定为不履行合同，不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。 那么物业服务企业有这样的行为，就是违约，就叫违约。
那么发生这样的违约，业主要追究他的违约责任，他就应该承担责任，这是一点。
第二点，就是业主违约的责任。业主违约，在现实生活当中，也是经常出现的，这一部分在这个司法解释当中，规定了第四条，业主违反物业服务合同或者法律法规、管理规约、实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相关民事责任的，法院也给予支持，也应予支持。
那么业主的表现就是实施违反物业管理、服务与管理的行为，那么他承担的责任就是恢复原状、停止侵害、排除妨害。
在这个部分，其实我们还要看到，业主在违反这些规约的时候，其实主要是讲了，比方说违法搭建、私自扩建等等这样一些问题。
我在实践当中去考察的时候看到过，一个人买了一个别墅，那个别墅没有地下室，然后就自己挖地下室，他先请求物业说我要挖地下室，物业说不可以挖地下室，这个经过国家政府部门批准，这个是不能挖地下室的，他就开始自己挖，不仅向下挖，而且向旁边挖，延伸出去，像地道战一样，偷偷摸摸的每天去挖，最后做成一个很大的地下室。那么物业去制止他的时候，他就不听，只去挖自己的，物业也没有什么强制的办法。
我还看到一种情况，就是在那个顶楼，这个顶楼是一个尖顶的房子，这个顶楼上又搭建出来一个房子。物业去制止，也制止不了。
还有，就干脆把公共的绿地变成了自己的绿地，养鸡，等等这样一些情况都有，这是不是业主的违约行为？那么这些情况，物业到底有没有权利去管，在这个问题上，是不是可以认定他是一个违约的行为？
实际情况是这样的，过去物业在发生这样一些问题的时候，他自己没有强制措施无受，他只能是口头警告，怎么怎么样，他没有办法去制止，有的物业采取极端手段，说你要这样的话，我给你停水停电，这是不对的，停水停电是不对的，所以他没有办法。
后来这种情况应该怎么办？应该找政府有关部门，比方说像城市监察管理大队等等这样一些情况，所以要求政府来管。政府管理部门又很难插手去管，街道、居委会都很难去做到。 后来我们在起草《物权法》的和起草《物权法》司法解释过程当中，我们说是不是要赋予物业一个权利，那就是说，他自己没有办法，但是可不可以认定业主这些行为是违法的或者是违约的？让物业向法院去起诉，由法院来决定该怎么去处理，比方说承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍，等等这样的责任。如果这样的话，物业的管理就有强制力了，不是他自己有强制力，而是法院有强制力，那么就可以解决这样一些纠纷，来保护小区里头宁静的生活环境和正常的生活秩序，如果不这样的话，就没有办法去维护了，所以在这一点上，物业服务司法解释对这个问题做一个明确规定，把它业主违约的行为，实施妨碍物业服务与管理
的行为，要承担恢复原状、停止侵害、消除妨害等相应的民事责任。那么这部分，他就用这种方法。物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任，人民法院应当支持，用这样的表述来确定，这是讲了一个部分。 下面这条，是规定的物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律法规、部门规章规定、擅自扩大收费范围、提高收费标准、或者重复收费，那么业主以违规收费为由，提出抗辩的，这个怎么办？这条规定，人民法院应当予以支持。同时，业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应该予以支持。
这里面其实说的大体上是我们生活当中的这样一个事情，那就是说，物业服务企业他多收费了，扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，那么业主去说你违规收费，我抗辩，我就不交。你要我收费，我不交，我作为抗辩。那么这种抗辩，法院该不该支持？
那么它首先要确定的前提是，可以作为合法的抗辩事由，但是前提是，他一个是违反规定或者违反法律，擅自扩大收费范围、提高收费标准，重复收费。擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，只要是有这样的情况，你就可以抗辩，你就不交。当他向法院起诉，让你交的时候，法院认为你的抗辩是有道理的，会支持业主。 那么同时业主又要求说，我不仅仅是抗辩，我还要求你把多收的给我还回来，可不可以？也可以。说我不仅仅是抗辩，我还反诉，说你要退，也可以。这也是一个问题。这是物业违约的问题。
业主违约，第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内，仍为交纳物业费，物业服务企业要求业主支付物业费的话，法院应该支持。这个叫什么？就叫业主欠费，业主应当交物业费，你不交，不交就是欠费。那么物业向法院起诉，说业主你要交费，这个要求是正当的。
所以，它要有一个条件就是，经过书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内，仍然没有交纳物业费。那法院就判决了，就必须得交纳。
那么物业服务企业已经按照合同约定或者相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，法院不予支持。
这个说的什么意思啊？就是让你交费，你不交，那么你不交的理由是什么呢？说哪种服务，我根本就不用这种服务。不用服务跟我要钱吗？同样要交钱。《物权法》有一条原则的规定，这个权利你可以行使，这个权利你可以不行使，但是你不行使这个权利，不是你不履行相应义务的理由，那就回到了我们民法最基本的一个规则，就是权利可以行使，可以不行使，权利可以放弃啊，但是义务必须是强制的，义务是必须履行的。
比方说小区里的花园，花园我根本就不去，我从来不去，永远不都去，所以花园的费用我就不交，那我在物业费当中，花园的费用你给我扣除，这个不行。所以这个里头讲的就是这个意思。
那么最后还讲了一个问题，就是第七条说的，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业且求业主承担连带责任的，法院应当支持。
这个说的什么事情呢？就是我是业主，我把房子租给他人了，那么谁来交费呢？我们约定说，物业费由他来交，那么这时候他不交，他不交怎么办？物业说让我业主来承担连带责任，可以。他不交你也得交，你不交他也得交，反正必须是得交的，你们要承担连带责任，至于你们两个人之间怎么去约定，是你们自己的事情。
我们其实通常租房，那个物业费其实是业主交的，但是我们俩有特别约定啊，说物业使用人、承租人自己去交物业费，你来负担物业费，那么这时候，他负担物业费，他没交，业主要承担连带责任，这部分说的就是这个意思。
那么这一部分，讲得也比较清楚，那么你看，物业服务企业、物业服务合同纠纷这部分，