权利是优先的，顺位在先的权利排斥顺位在后的权利，那么最典型的，我们说继承顺序，继承顺序第一顺序继承人，第二顺序继承人，第一顺序继承人是配偶、子女、父母，第二顺序继承人是其他近亲属。
那么在这种情况下，第一顺序排斥第二顺序的效力，那就说有第一顺序继承人的时候，第二顺序的继承人不继承，他完全排斥他，那第一顺序不在位的时候，才有第二顺序的继承人继承的问题，你看这个继承顺序，它的那种强烈的排斥性就表现在这里。
那么我们在现在的司法解释当中，关于双重租赁当中，也确定了三个顺序，双重租赁的时候，谁优先呢？确定了三个顺序，那三个顺序当中，有两个我是同意的，第三个我有点反对意见。但是司法解释这么规定的，也算可以。
第一，已经合法占有租赁房屋的，那就说，我定了一个前首的租赁合同，定了一个后首的租赁合同，定立了这个合同以后，有一个承租人已经住到整个房子里了，已经占有这个房子了，那这个时候，他优先，那么他基于已经占有了，他就优先。
那么实际上等于什么呢？占有表示已经在履行。那就等于说，我把房子租给你，也答应租给你，但是他已经住进去了，这个合同已经在履行了，合同既然在履行，这个合同我就没有办法履行了，所以，已经占有房屋的这个承租人这一方的合同优先，确认他的合同效力。 那么对于这一方，要给予违约责任的赔偿。这是一点。
第二顺序就是已经办理备案登记手续的，现在谁都没住，大家一定要注意这个条件，双方谁都没有住，但是有一方先备案了，有一个合同先备案了，那么备案的这一方，确认他的效力，没有那一方，不能履行的那一方，给予赔偿。 第三个优先的条件，就是合同生效优先。那么这一点上，我多少有点不同意的理由在于，两个承租人，他们的债权应该是平等的，没有在先在后的问题，但是最高法院认为，效力生效最先的，他有一个优先的权利，那就要履行这个合同，这个是有效的，那个要承担违约责任。
这就是关于双重租赁规定了这样一个规则，这个规则说，原则上是对的，只是那个第三个优先的顺序，合同生效的这一部分，多少值得斟酌，我不大同意这样一个思路。但是这个法已经规定了，法官照这个办应该是没有问题，我们说从法理的考虑上，好像有一点点问题。这是讲的第三个问题。
第四个问题，是讲出租人的解除权，双方订立合同，合同在履行过程当中，合同已经在生效，在履行过程当中，出租人在什么情况下享有解除租赁合同的权利？那么这个部分，最高法院在这个司法解释的草案当中第七条做了一个规定，承租人未经出租人同意，擅自变动房屋建筑主体和承重结构，或者是扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，这个时候出租人请求解除合同，法院应该支持，这个就享有解除权了。
那么这个解除权产生的条件是什么呢？就是擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人要求合理期限内仍不予恢复原状，这个就构成根本违约。然后出租人就享有解除权，我要解除合同，法院就应该支持，这是讲的第四个小问题，在这一部分当中。
最后一个小问题，就是承租人的法定解除权。那么这一部分，司法解释规定，是第八条，租赁房屋具有下列情形之一，导致无法使用，承租人请求解除合同，法院应该支持。讲了三种情况。
第一，司法机关或者行政机关依法查封，租赁过程当中，这个房子被查封了，我没办法住了，这是一个解除权，承租人可以请求解除。
第二，权属有争议，说这个房子到底是谁的，都不知道，那么承租人当然可以要求解除了，这是一个解除权。
第三，不符合《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定。那么也不符合建筑法的规定，也不符合消防法的规定，这些强制性的
规定都不符合，其中一个不符合就行了，那么这个时候，它是一个没有适住的条件，这样没有办法使用，那么承租人享有解除权，他可以要求法院解除这个合同。
我们可以看一看第七条和第八条，从两个方面规定，出租人什么情况下享有解除权呢？改变结构、扩建等等，给你一个限定的时间，你还不恢复原状，出租人就有解除权了。承租人的解除权呢，这里面规定了三个，法院查封的、行政机关查封的，权属有争议的，不符合消防法和建筑法关于使用条件强制性规定的，承租人这方就享有解除权了。这就是关于解除权的规定。
那么这一部分大家看一看，这是解决了五个问题，这一部分规定得比较详细，也比较好操作，稍微有一点点，就是那个双重租赁，合同生效在先这一点上，法理上稍微有一点点瑕疵，这是第二个问题。
那么下面说第三个问题，就是房屋租赁期间，添附的问题。关于添附的问题，我想要多说一点，什么叫添附？那么添附是一个所有权取得的问题，所有权取得的一个方式就叫做添附，这个添附，添就是添加的添，附就是附和的附，添附是一个所有权取得方式，它具体的方式、具体的内容有三种。
第一种是附和，说这是一个不动产，然后把它和一个动产加到一起，就变成了一个所有权，或者这是一个不动产，这个一个不动产，两个不动产加在一起，变成了一个动产，两个动产加到一起，变成了一个不动产。这是一种，就是两个主体的财产、物，弄到一起变成了一个物，出现了一个所有权，这是一种。 第二种是加工，加工讲的是什么呢？说这一个物，比方说这是一块原始的玉，一个璞玉，然后我是一个玉雕工人，我拿过来以后，我加进去我的劳动，把它做成了一个玉雕，那个玉雕价值比原来高了，那么这个时候，一个人的动产加进去一个人的劳动，加工成了一个新的东西，产生了所有权。
第三种就是混合，你的东西、我的东西加到一起变成的一个东西，分不开了，这也产生了所有权的问题，所以这就是添附表现为这么三个，就是附和、加工、混合。
这三种情况都产生所有权的问题，那么《物权法》是应该规定的，但是很可惜，我们现在的《物权法》没有规定，我们《物权法》在规定所有权取得的方式当中，就没有规定这种方法，那么这个没有规定，其实有一个原因，不是说我们这些学者在起草《物权法》的过程当中，我们立法机关在起草《物权法》的过程当中，否认添附是所有权取得的方式，不是这个意思，而是有些领导认为，我们听不懂，什么叫添附啊？怎么解释啊？什么墙啊、砖啊弄到一起变成一个新的所有权，那么有人就说，我们全国人民代表大会，全国人民代表大会的常务委员会都是决定大事情的，为什么要去讨论这些小事情，所以在这种情况下，就把添附删掉了。所以在这个问题上，这是一个很大的损失，使我们《物权法》关于所有权取得的问题上，取得的方式的问题上，就不完善，缺了这么一块。
但是事实上，我们在现实生活当中，这种情况很多啊，所以现在就没有这部分的规定，特别是在房屋租赁过程当中，这种情况更普遍，我说我原来经历过，我原来在老家的时候，就发生过这样一个事情，说这个领导原来住的这个房子，住这个房子很大，原来的时候，这个房子比较差，没有卫生间，后来他们住进去以后，就把厨房中间隔开，这边做饭，这边做卫生间，后来这个领导就调到省里去工作，把这个房子就交给下一手，交给下一手的时候，他说你这个房子要给我多少钱，然后我才能把这个房子交给你。那么下一手说，我不要，你的东西都是你自己添加的，我不要，你得给我拆除。这样双方发生了争议，打得很凶，最后领导出面，比他们大的领导出面，才去调解，然后适当的给一些费用。
就像这样一个情况，都是添附的问题，那么在租赁合同当中，这种情况更普遍，那么这种情况到底应该去处理？所以需要作出规定来，那么我们现在的《物权法》司法解释在这一部分，做了一个比较好的规定，提出这些规则，能够比较好的处理添附当中的这些纠纷，那
么这部分我想把它详细的做一个解释。
我们在处理城镇房屋租赁合同当中添附这样的问题的时候，我觉得应该遵守三个规则，第一，就是在承租人，添附的主要形式是什么？因为都是承租人在添附，这是出租人的不动产的房屋，承租人进来住了以后，我把我的动产往上贴、装修、装饰，甚至扩建，那么这个时候，是出租人的不动产增值，把我的不动产贴到你的不动产上，完全变成你的不动产的权利了，这就是城镇房屋租赁合同当中添附的主要特。
我们说，在承租人，添附主要形式是什么呢？一个装饰、一个装修、一个改建、一个扩建，这是城镇房屋租赁合同当中，承租人给添附的主要形式，那这些添附的形式是什么呢？是添附当中的附和呢？还是加工？还是混合呢？当然是附和，是动产附和于不动产，那就是承租人的动产附和于出租人的不动产，即使是改建和扩建，也是承租人把自己的动产，这些建筑材料附和在原来的出租人的不动产之上，形成了新的权利，也仍然是附和，那么这个权利是出租人享有的权利。
这些纠纷争议比较大，经常发生，这是一个，说的三个原则当中第一的，就是承租人添附的主要形式是装饰、装修、改建、扩建。
第二个原则，房屋租赁期间，原则上承租人是不得添附的，这是个原则，那就是说，承租人能不添附就不要添附，能不装修就别装修，能不改建就别改，城镇房屋租赁期间，原则上应当保持不动产的原状，承租人不得进行添附，这是一个基本的原则，但是有例外。 第三点，承租人如果要求添附，必须经过出租人同意，出租人不同意，你添附就是你自己的事情，就是不准添附的系列当中，如果你要添附一定需要添附的时候，要经过出租人同意，这时候就等于就添附双方达成合意合议要求添附，你也同意，好，我们俩达成合议，这个时候，原则上应该进行一个协议。然后就按照协议的范围和方法去进行添附，你说这要装修，这么装，那么装，都要经过双方的同意，在协议的范围内去执行。如果双方约定可以添附，那么应当确认这个合议的效力，按照合议的规则去处理。所以你看，我们说在房屋租赁合同当中，在确定添附的时候，那个规则的时候，是不是遵守这么三个的规则？第一个，形式是这样的，第二，原则上不能添附，第三、添附一定要经过双方合议。那么最重要的是什么？出租人要同意，同意以后，你们双方就协议在什么范围内去装修、装饰、扩建，这就是基本原则。
那么在具体的规则上，我们这个司法解释当中，规定了这样一些情况，我们可以看一看，第一，承租人经出租人同意进行添附的，就是双方已经合议的，那合议就没有问题，但是问题在哪里？就在合同解除的时候，就是合同还没有履行完，你就解除了，那么当事人双方对装饰装修费用，又没有约定，仅仅是同意，没有约定那个费用怎么办的时候，这叫房屋租赁合同中途解除，原来是双方有合议要进行装修的，装饰装修，到现在呢，合同还没有履行完毕，中途就解除合同了，解除合同，双方对于装饰装修的费用还没有约定。
那么这个时候，处理的规则，标准在哪里？就是谁违约？是出租人违约呢？还是承租人违约呢？还是双方都违约呢？还是双方谁也没有违约？所以，你看这就是四个问题。出租人违约，应该怎么办？承租人违约，应该怎么办？出租人承租人都违约怎么办？出租人承租人都不违约的时候怎么办？那么这个司法解释把这部分规定得就比较清楚，就根据究竟是谁在违约的这个因素来确定。
第一个，因为出租人违约导致合同解除的，那么承租人要求出租人赔偿剩余租赁期间装饰装修那个残值的，法院支持。出租人违约，合同没等履行完毕，你就被解除合同了，这是你违约造成的，承租人就要求说，那我这儿还有这么长时间没有用，装修这些东西你要给我赔偿。法院应该支持，你违约，我请求赔偿，就应该支持，这是第一种情况。
第二种情况，就是因为承租人违约，导致合同解除。承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间的那个装饰残值的，那么这个时候当然不支持，承租人违约，
导致合同解除，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期间的装饰装修残值的，不予支持，以后你承租人你自己违约造成的，你现在还能让出租人说，好，我现在就合同解除，你还要补偿我的残值，没有残值问题。这个出租人可能会占点便宜，再出租的时候，你看我已经装饰装修好了，占点便宜，但是他不是违约，对方违约造成的。
但是出租人同意利用承租人装饰装修，就是说，尽管是你的违约造成的，但是你不是还有装饰装修的残值吗？出租人自己愿意说，那我给你点补偿，可不可以？当然可以，我自己不愿意占那个便宜，我要给你点补偿，可不可以？当然可以啦，这是一点。这是这二种情况。 那么第三种情况，因当事人双方违约，导致合同解除的，那么剩余租赁期间内装饰装修的残值，由出租人和承租人各自承担相应的责任，那要看你们自己谁的过错大，谁的过错小，然后去承担这个相应的责任。
第四，因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除的，剩余租赁期间内装饰装修残值应该由当事人按照公平责任原则分担，那就公平了，适当的每个人分担一些，但是法律也有规定，要按照约定去办。
你这看这一部分，我觉得最高法院这个司法解释讲得清清楚楚，有条有理，完全符合实际情况，真的很有说服力，而且规则非常的分明，所以这一部分，我觉得规定得是非常好的。 那么，第二个问题。就是承租人经出租人同意装修装饰，合同履行期满的时候，承租人请求出租人补偿装修装饰费用的，不予支持，我们双方当事人装饰装修都是同意的，那么同意我就装饰装修，装修完了，我使用合同履行期到期了，那我现在合同已经消灭了，那儿这时候承租人还说，我装修这些东西挺好啊，你是不是还要给我点钱？原则上不支持，为什么？因为一般说起来，你租赁的那个期间和你装饰装修的费用，应该是相一致的，你作为一个正常的人，你应该有这个预期，我这个装修，我刚好到我的合同履行期满了以后，价值应该差不多了，所以，原则上不支持。
但是双方当事人原来有约定，说装饰装修，合同履行期满结束以后，你还给我一定的补偿，当然没有问题了，就按照约定去办，这个也没有问题。所以你看这一部分，规定得也还是比较清楚，这是第二点。
第三点叫什么？就叫做推定出租人同意，那是什么呢？就是出租人明知道承租人对租赁房屋进行装饰装修，他知道了，也知道，但是没有明确表示异议，没有反对，我看到你了，我也不吱声，那么这个时候，就推定出租人同意承租人装饰装修，那么这个时候，如果出租人说他不知道，那么对不起，其实你已经同意了。那么这时候呢，出租人你知道了以后，你没有去制止，也没有去反对，那么这时候已经推定你是同意的，这时候你还反对，你说承租人应该恢复原状、赔偿损失，你都得给我拆除，不仅拆除，还要给我赔偿损失，也不支持。已经推定你同意了，既然推定你同意，你是同意的，你还要人家恢复原状、赔偿损失，这个没有道理，所以这部分规定也是有道理的，这是讲的第三。
那么第四，就是承租人没有经过出租人同意装饰装修、或者扩建发生的费用，那么没有同意，当然是承租人自己负担，所以一切后果由承租人自己来负担，因为你违反了原则，没有经过同意你就装饰装修，当然是你自己的事情。那么出租人请求承租人给恢复原状或者赔偿损失的，当然可以。你没有经过出租人同意，擅自就进行装饰装修，那么当然你自己负担，人家要求赔偿损失的时候、恢复原状，你还必须得给人家做呢，要你拆除你就得拆除，还要赔偿损失，你看你给我造的墙是这样的，必须赔偿损失，这是第四。
第五，是关于扩建。承租人承租这个房子以后，对房子进行了扩建，那么这个扩建就是更大的添附，这个规则要求更高，那么承租人经过出租人同意扩建，如果合同无效，或者有效以后被终止，双方当事人对扩建费用如果没有约定的，按照两种情况来办理，第一种，扩建已经办理了合法的建设手续，那么这时候，既然有了合法的建设手续，那新扩建的房子构造出租人的，他享有所有权啊，这时候扩建的造价费用由出租人承担，房子已经归你了，扩
建的房子归你了，当然你要承担费用。
第二，是没有经过办理合法建设手续的，扩建造价费用由当事人双方按照过错分担，应该说，按照过错分担，对于出租人仍然是有利的，为什么？过错分担，大家双方分担，双方分担，最后这个新的扩建的这一部分，那还不是出租人自己享有的吗？然后你再去经过一个批准，变成你自己的所有权了，所以这点上，仍然是对出租人有利，这是讲的第三个问题。 第四个问题，是关于租赁房屋转租的问题。我们首先应该明确这个转租是个什么意思，大家说，出租人把房子租给了承租人，承租人又把他承租的房子再转移，租给次承租人，或者叫做第三人，这样一个关系，叫做转租，这样一个关系叫做本租，那么形成转租的时候，这个本租一定是成立的，是有效，这个有效，那个也有效，这才叫做转租。那么在实践当中有这种情况，你把房子租给我，租给我以后，我说这个房子租给你吧，我自己我再不住了，我也不当那个承租人，你们直接跟他去发生关系，这个就不是转租了，那么这个是一个房屋租赁合同债权债务的概括转移，我是作为一个租赁的合同主体，我把我享有的权利和我负担的义务统统都交给你了，都转移给你了，我已经不是合同的当事人了，你是合同的当事人了，这就叫做合同的权利义务的概括转移，我已经完全退出这个合同关系，你们俩成立新的合同关系。
那么转租不是这种情况，转租是本租一定要成立，然后我再把我的这个租赁、承租的房子再转租给你，那么这时候才形成一个转租的关系，那么转租当中这个承租人，他变成了出租人，这就叫二房东，说那个是房东，我本来是房客，我把租的房子再租给他，我就变成了二房东，他变成了房客，这就叫转租。
所以一定要区别前面说的那种情况，那么，在关于房屋的转租的问题的时候，我们司法解释草案，规定了这么六个问题，我把这六个问题，一个一个给大家做一个介绍，第一点，就是原则上，承租期间，承租人是不可以转租的，就这个原则，这是一点，就像添附原则上不可以添附，那么如果承租人想把这个房子转租出去的时候，一定要经过出租人同意，说我现在要转租，问出租人行不行？出租人说可以啊，那又可以了，没有经过出租人同意，承租人就转租的，这叫擅自转租，擅自转租无效。
那么司法解释的15条说，依照《中华人民共和国合同法》第224条的规定，转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余期限内，超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效，在这个租赁期间，还存在的部分你去转租是可以的，要经过同意。
22条的规定是什么呢？是承租人经出租人同意，可以将租赁屋转租给第三人，这个说的这个原则，原则上不能出租，但是经过同意可以转租，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁屋造成损失的，应当承担赔偿责任，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，这是《合同法》的规定，刚才我讲了，本租，这个是转租，转租要经过他同意，就讲了这个意思。这是讲转租必须经过出租人的同意。这是第一点。 第二点，出租人同意转租，那么他的转租合同约定的租赁期限，应当在承租人的剩余的租赁期限内，比方我现在是承租人，我跟出租人现在订立了这个租赁合同，我租了五年，现在已经履行了一年了，我还有四年，现在我要再把我这个房子租给次承租人，那这个期限必须在四年之内，超出这个本租的租赁期限的那个部分无效，只有在这个剩余期限内的才是有效的。超出承租人剩余期限的转租，是无效的，多余的是无效，这是讲的第二个规则。 第三个规则，那么就是出租人知道转租而不反对，这里头规定了两个方面的问题，第一个方面就是说你看到承租人转租了，承租人擅自转租，没有经过你同意。那么在这种情况下，法律规定了一个六个月的一个期限，那就是说，这个异议期是六个月，你在你发现了转租的那个时候开始计算，六个月之内，你可以提出异议，你一提出异议之后，那个转租就无效了，就六个月，六个月期限，这是个异议期，六个月没有表示异议，就推定他同意，就是说，前面讲的第一个问题，异议期是六个月，六个月之内，你要提出那个异议来，也可以撤销那个