洛陽經濟園市場營銷策劃報告
5、区域发展呈现不平衡
洛阳楼市尤以涧西、西工表现最为活跃，新盘频频亮相、老盘加紧开发，其它区的市场则明显消沉得多，这与老区、新区在人们心目中的印象有着很大的关系。2004年两区共销售7193套商品房，建筑面积77.1万平方米，占到全市总销量的87%。
目前市政府正在加大投资力度开发洛南新区，依其地势的优越性，日后将也是置业者选购的重点对象。
6、产品同质化现象较多
2004年洛阳楼市高层在售面积，新开工的加上以往未售出的，预计市场投放量在80万平方米，平均价位在2100元/平方米。这些楼盘中存在着同质化现象较为严重，缺乏个性的张扬，模仿的多，创新的少，规划设计无新意、户型设计一味追风、市场运作模式无新意。
7、广告策划手段单一
过分依赖于报纸广告，其它如电视、广播广告相对于报纸广告而言则显得过于简单、呆板、生硬，一则广告包罗万象，卖点模糊、重点不突出，且过分虚假，没有真正的了解购房者的需求，较之郑州的电视广告还是相差很远；广告水平的提高应是品位的提升。
8、户型设计偏于求大
普通住宅户型过大，造成总价过高，中低收入阶层难以接受，这是当前住宅开发中不可忽视的误区。市场上虽然有些楼盘推出了40—60平米的小户型，但大多数是总建筑面积不足10000平米的小楼盘，对市场并没有形成很大的影响，还是没有解决大多数中低收入阶层的难题。
第6页
洛陽經濟園市場營銷策劃報告
第二节 2005年洛阳房地产走势分析
一、价格走势分析
2004年洛阳房地产市场起伏不定，整个房地产市场价格呈温和下降之势。
多层住宅由均价1306元/m2下降到1150元/ m2，跌幅12%，高层由均价2011元/ m2下降到1897元/ m2，跌幅6%； 商铺由均价4153元/ m2上涨到5902元/ m2，涨幅42.11%。
其主要原因是2004年全年洛阳地产多层和高层投放量过大，但商铺的涨幅达到42.11%，是非常出人意料的。商业经济对房地产的市场拉动作用也是不可小视的。
2005年市场的有效供给将会随着市场需求而进行调整，并将进一步刺激潜在需求的释放。另外国家公务员薪资水平不断上升，企业住房分配货币化的贯彻展开以及银行将加大个人购房消费贷款的投放力度、相关配套行业也将为购房者提供更优惠的条件等，都为市场提供了有力的需求支持。
小 结：
住宅价格的下跌，是洛阳房价从虚高走向理性，且在理性中平稳发展，稳中有升。即洛阳住宅房价在03年年底恢复到一个客观的价位后理性平稳上升；而对于商铺来说，虽然从相关主管部门获得的信息中可以明显得看出价格持续上涨，最高幅达42%，但是这种上涨是因促销手段导致，是一种虚涨，如很多开发商采用“买铺送铺”、“你买房我还贷”等手段，恶意将商铺价格炒上去，但实质上，价格仍处于小范围内波动。
第7页
洛陽經濟園市場營銷策劃報告
二、细分市场分析
其一：政府宏观调控力度进一步加大。随着房地产开发的计划审批制度的执行，政府对洛南新区开发的引导力度进一步加大，老城区的开发规模将受到严格的限制，宏观调控直接引导着房地产市场的发展方向。
其二：楼市继续保持景气。2005年政府将继续积极地通过放开对房改房上市的限制，进一步完善住宅产权制度和中介服务体系，来培育房屋租赁市场、二手房市场。同时洛河以北区域开发量受到限制后，将有利于该区域内空置房的消化吸收；中心城区内的土地的稀有性，也将使一批“烂尾楼”起死回生。政府强力推介洛南新区，也将会使洛南新区更具魅力，将会带动洛南新区的市场。
其三：房价平稳运行。随着政府土地批租市场的日趋完善及经济适用住房价格的上涨和住宅科技含量的提升，将促使洛阳市住宅整体价格向上攀扬。
其四：供应结构调整步伐加快。2005年房地产开发商将会注意主动调整商品房的产品结构和价格结构，降低中高档住宅的开发，增加针对中低收入阶层房屋供应比例，房地产供求关系调整趋向合理。现代信息集成技术、计算机网络技术的迅猛突起，也将使房地产行业由单一的建筑形式逐渐向多功能、多用途的信息化方向发展。
其五：开发企业融资渠道多样化。随着政府对房地产市场管理力度的加大，新的商品房销售管理办法的实施以及金融机构对房地产开发贷款规模的紧缩，对开发企业的自有资金提出了更高的要求，迫使一部分房地产开发企业寻求其他新的融资渠道和开发模式。
第8页
洛陽經濟園市場營銷策劃報告
其六：房地产行业竞争走向深入。随着市场供求关系的变化和成熟度的提高，包括价格、质量、服务在内的品牌竞争逐渐显露，品牌化产品占有并瓜分市场成为趋向，2005年，房地产业将继续品牌化的发展趋势，房地产市场将走向重面积、重价格、重户型、重环境发展、重服务的全方位竞争。
其七：房型设计发生变革随着市民消费日趋理性，房型设计更加合理。150平方米以上的大户型住房俏销的局面风光难再，中等户型住宅（100平方米左右）将成为市场的主力。新实施的《洛阳市房屋共用部位共用设施维修基金管理办法》将物业维修基金由按总价计收改为按建筑面积计收，也将促使户型做小的趋势。
其八：售后服务的内涵不断延伸,优质服务可以提高物业的附加值，越来越多的房地产开发商期望通过高水平的物业管理服务实现产品的高附加值，并获得市场竞争的优势。
其九：楼市真正步入资本与实力比拼的时代。有资金实力和品牌信誉的开发企业及代理公司将会在激烈的竞争中脱颖而出，小而差的项目型公司淡出将属必然，而有资金实力、有开发经验的外地房地产企业也将加快入洛的步伐，楼市真正开始进入资本与实力比拼的时代。
第9页
洛陽經濟園市場營銷策劃報告
三、本章小结
洛阳市居住类物业的市场价格整体表现趋降，但是特定区域内特定产品的价位依然具有上升的空间。
2005年洛阳房地产市场在开发量及有效供应量上将有较大突破，势必会超过2004年的供应量。但是交房期大都在下半年至2006年。 客户购房将更为慎重，低价位项目中，以自住为目的的购房者比例将会增加，高价位项目中，投资型客户的比例将会上升。
客户对产品的品质要求更高，需求呈现出多元化和两极化。2005年洛阳房地产市场供需存在不匹配的矛盾，但高档物业市场的供需矛盾情况有望率先得到缓解，中档物业市场将面临较大的压力，低档物业市场的供需矛盾2005年无法得到较大改观。
2005年洛阳房地产市场热点区域比较分散，不但一些原有基础较好的区域得以更快的发展，而且还将会涌现出更多的新兴热点地区。 2005年房地产开发中，居住类物业比例将有所增加，特别是高层住宅和高级住宅的增加量最为显著。
第10页