见的供不应求的局面。住房消费需求的拉动，为上海房地产业的发展提供了广阔的市场前景。 ● 技术环境
1． 房地产业对上海市国民经济增长的贡献率显著提高
首先，房地产业对国民经济具有明显的拉动作用，投资乘数效应巨大。近年来，房地产业对上海经济的贡献日益增加，其增加值从1990年3.75亿元增长到1999年的201.53亿元，占上海市GDP的比重也相应从0.5%上升到5.2%，2000年底更进一步上升到5.5%。据初步匡算，“十五”期间这一比重还将提高到8~10%，5年中房地产增加值的比重还要提高2.5~4.5个百分点，年均提高0.9个百分点。通过近十年的比较分析证实，房地产增加值的增长速度平均约为上海市GDP增长速度的2倍，房地产业已逐步成为上海市财政收入的重要来源之一，将有望成为上海经济新世纪的亮点。房地产业对上海经济的拉动作用逐年加大（见下图）。
上海市每年房地产业增加值占GDP发展趋势图6.00%5.50%5.00%4.37%4.00%3.70%百分5.00%4.41%5.20%3.00%2.00%1.75%1.98%1.00%0.0093年1994年1995年1996年年份1997年1998年1999年2000年
1999年，住宅消费（包括带动相关产业消费）对上海经济增长的贡献率为9.7%，房地产业增加值占到GDP的5.2%,到2000年占到GDP的5.50%。将房地产业作为上海经济持续增长的支柱产业，其增加值占GDP的比重将有可能逐步提高到15－20％。从未来10 年看，预计上海的房地产业还会有长足的发展。 2.房地产开发建设保持较大规模
上海市的房地产开发投资额从1996年到1999年的4年中，每年均超过500亿元，约占上海市固定资产投资的1/3。尤其在2000年前三个季度，上海房地产投资额上升17.2%，一举扭转前3年负增长的颓势，新开工面积达到1155万㎡，同比增长36.5%，商品房竣工
16
面积在1500万㎡左右。平均每年的商品房销售量已突破1200万㎡，成交金额超过400亿元。2000年全市商品房销售量一举突破1800万㎡。房地产业的发展带动了上海市住宅建设的快速增长，1990年到1999年的十年间，住宅建设投资从26.26亿元上升到426.8亿元，增长15.2倍；竣工面积从421.01万㎡增加到2065.12万㎡，上海市房地产开发规模和销售业绩均居全国之首
3．住宅金融发展迅速，在支持居民购房中发挥越来越显著的作用
自1992年至1999年，上海市已累计发放个人住房贷款300.14亿元，占全国同类贷款的1/6，列全国各省市之首。据央行上海分行统计，截止2000年6月底，上海各银行个人住房贷款余额已达397.91亿元，其中个人住房商业性贷款为229.06亿元，比上年末新增65.3亿元，相当于同期个人住房公积金贷款额的3倍；个人住房公积金贷款余额168.84亿元，比上年末新增21.88亿元，同样、保持了良好势头。商业性贷款超过公积金贷款，标志着住宅金融发展进入新阶段，负债消费、贷款购房在沪上已成为时尚。 4.房地产业的发展是上海城市功能调整的必然选择。
城市功能开发有赖于房地产开发经营作用的发挥。房地产可视为城市功能的载体，是城市一切经济活动的基础，房地产的开发建设是城市的形态开发，而房地产业的有效使用则是城市功能的重要内容。未来上海城市的发展追求的是现有城市化的提升，以及旧城区都市机能的重建与生活环境的整体改善。在城市布局、城市功能、产业结构的调整过程中，房地产业的发展可以自觉适用经济杠杆通过市场机制实现调整。 ● 社会文化环境
我国的人口占全世界人口的20%。上海作为一个国际大都市，人口已达到1300余万（官方数字），住房紧张长期以来一直是困扰上海市民生活水平提高的最为迫切的问题。随着市场经济的发展，居民收入提高和住房制度改革的推行，通过计划方式分配的福利性住房正逐步取消，居民对住房的需求已逐渐通过市场来解决，因此市场化改革的进程是居民对商品住宅的潜在需求得以实现的条件之一。上海人口众多，随着经济的发展和人民生活水平的提高，人均居住面积若提高到16㎡，到2005年全市要开发近7000万㎡的住宅。据联合国预测，2040年我国人口将增至17~20亿，为安臵新增人口需要增加的住宅数量也是十分可观的。近年来上海经济高速增长，居民的储蓄存款不断增长。就城市居民的消费模式来看，对基本耐用消费品的需求也已经饱和，因此不断增长的储蓄存款已是难以依靠家用电器等耐用消费品所能够吸收的 ，在轿车进入家庭的生活方式由于我国的特殊国情尚不能普及时，商品住宅的购买应该是我国居民储蓄资金投向的重要领域。另外，随着上海经济现代化进程的加快，农村剩余劳动力不断被解放出来，城市规模的扩展和农村城市化程度将不断加快。居民政部《中国城市预测和规划》的数据，到2010年，上海城市化水平将达到60％，城市的发展和城市人口的增加无疑意味着对商品住宅的巨大需求，房地产业面临着前所未有的商机。
17
（二）行业环境分析
● 房地产行业现状
党的十一届三中全会以后，上海的房地产业逐渐复苏，房地产开始被作为资产进行经营性运作。房地产企业作为资产经营性运作的主体则应运而生，首先在房地产生产领域出现了专门从事商品房生产的房地产开发经营企业，继而在流通和消费领域出现了房地产经纪、物业管理、房地产估价以及信息服务等企业。1979年，上海首先出现了两家商品房开发公司，到1991年底，全市房地产开发公司已有94家。 从1992年起，上海的房地产业呈现出“爆炸式”的发展态势，大规模的解决居民住房问题，前所未有的城市改造，为房地产开发企业的发展提供了广阔的空间，至2000年底，上海有房地产开发经营企业约4050家。在过去的20年当中，上海的房地产企业的发展推动了房地产市场体系的完善，而这种完善对房地产企业新的发展，提出了改革的要求。
上海房地产开发经营企业的发展历史，很大程度上是国有房地产开发企业的发展史。1979年上海的房地产生产领域，率先出现了企业，打破了由国家直接投资开发房地产的局面，但随后相继成立的房地产开发经营企业，仍然以国有企业为主体，目前上海国有房地产企业约918家，占企业总数的22.7%，但国有房地产企业的房地产开发总量却占据了上海的半壁江山。国有房地产开发企业为上海房地产市场的形成、市场体系的发育完善、城市建设、居民住房条件的改善等诸多方面作出了巨大的贡献。
随着市场竞争的加剧，房地产市场由以前的“短缺市场”走向“买方市场”，国有房地产开发企业虽然规模犹大，但已雄风不再。许多声誉卓著的国有大型老房产公司举步维艰，大量房产投资项目套牢不说，市场上众多美仑美奂的楼盘也难觅踪影。难怪有人发出疑问：为什么国有大中型房产公司拥有资金、人才、政策等许多优势，却在市场竞争中如此疲软呢？原因在于：
第一，商品房价格偏高，空臵严重，市场有效需求不足
1999年的上海房地产市场，虽然供求差距缩小，空臵状况改善，但是商品房的空臵情况还是十分严重的。1999年上海房地产市场总空臵面积为1254.77万㎡，其中住宅有909.71万㎡，占总空臵面积的72.5%；办公用房为178.40万㎡，占14.2% 。虽然2000年上海房地产市场需求旺盛，但这仅仅是向“货币化房改”过渡的政策行情，未来2—3年房地产消费，并不代表楼市发展的真正方向。
时下上海房地产市场大量积压的空臵商品住房，与其说是供大于求的结果，不如更准确地说是高房价阻碍了有效需求的实现。传统的交易方式尽管简单明了，但住房作为商品其价格相对普通购房者的收入，还是偏高。普通购房者需要长期的资金积累，加上住房金融手段的帮助，才能实现住房消费的需要。由此，住房的高价格造成了住房市场的低流动性。
第二，房地产金融信贷机制不完善，金融对住宅消费的支持力度不够
18
由于房地产金融起步较晚，我国并未形成一种能将金融与房地产行业特征很好地结合的信贷机制，首先，在开发商建设贷款方面，金融风险过高导致银行“惜贷”，造成房地产开发难。房地产开发周期长，金额大，风险高，能否拓宽融资渠道，加速资金回笼，在很大程度上决定着房地产项目开发能否成功。现在，房地产开发难度越来越大，开发商主要依靠银行信贷和资本市场融资，而银行在信贷规模和方向上都有所限制，贷款条件严格，资本市场融资也只是条件尝试。从房地产开发融资渠道看，我国的房地产融资渠道单一，目前房地产业投资资金70%以上要依赖银行贷款，这意味着我国房地产业对银行依存度过高，容易导致“一荣俱荣、一损俱损”的情况发生。现行银行房地产开发信贷取向也是进退维谷：发放抵押贷款会因销路好的开发商没有抵押物，而使信贷资金流向销路差的开发商，银行虽有抵押物在手，也未必能保证资金的安全性与流动性；发放“盯人贷款”也只能以开发商以前的经营业绩为参考，在我国银行信贷风险评估体系尚未健全的情况下，也不能保证新项目资金的顺利收回。在这种情况下，银行为了规避风险，只好无奈地“少贷”、“惜贷”。
其次，在住房消费贷款方面，我国房地产金融资金来源少，使用分散，难以启动房地产消费。个人住房抵押贷款的资金来源，主要来自推行住房公积金制度实行强制性储蓄，以及实行自愿并有国家政策扶持和引导的住宅储蓄，即商业储
蓄。目前单靠有限的政策性存款和商业性存款，是难以满足个人住房消费信贷需要的。而各贷款机构各自建立住房信贷部，分散使用住房信贷资金，难以达到资金的整体最佳效益。
缺乏金融有力的支持，造成了“两难”的境地：一方面是面对高房价，居民个人消费难以实现；另一方面却是居民总储蓄额的居高不下，居民总投资难以启动，据统计，目前上海居民的储蓄已达3000亿元。要想改变当前房地产信贷的尴尬处境，在很大程度上需要建立一种能有效地联接资金市场与实物市场，并能运用市场机制将居民小额储蓄汇集起来，以满足房地产开发与消费长期大额需求的制度。
第三，房地产市场体系尚未完善，抑制了住宅市场的发展
房地产作为一种商品，兼具消费与投资价值。由于房地产具有良好的保值增值功能，房地产投资在国外异常活跃，房地产占整个社会总投资的比例相当高，但在很长时间里，我国居民比较关注房地产的消费功能，却忽视了房地产长期的投资价值。
近年来，上海在国内率先向个人发放住房贷款，允许已售公房上市，允许公房差价交换和转租，在政策上屡有突破。百姓入市的门槛逐年降低，政策力量不断规范市场，打破交易壁垒。在减免税费、打开市场通道、建章立制方面，做了积极有效的探索。但是，从上海房地产市场体系来看，消费市场尚未健全，投资市场仍未建立。消费市场在一定程度上仍存在着交易方式单一，二级市场不发达的问题。在二级市场不发达的情况下，旧房买卖很难成交。因为卖方必须在找到下家来买的时候才能将房子卖掉，这很不利于活跃房地产市场。
我国城市平均房价在过去11年中涨了4倍多的事实，已使很多投资者认识到了在我
19
国进行投资性购房的增值潜力和前景。从长期来看，房地产领域投资回报是比较高和比较稳定的，是一种理想的资产积累投资方式。目前，个人臵业投资在上海正悄然兴起，据资料显示，投资性购房客户比例自去年开始有所上升。因此，建立上海房地产持分权交易市场以满足居民的投资需求已是大势所趋。 ● 房地产行业的特征
高投入。房地产行业是一个投入相当大的产业，主要用于购买土地、房形的设计以及房屋的建造、装潢、维修和房屋的销售等等。所以雄厚的资金支持是房地产公司得以建立和发展的前提条件。
高风险。房地产产品的开发孕育着很大的风险。首先，进入房地产行业要有冒很大的资金风险，而且房地产行业是一个关联度很大的产业，它受一个国家、地区甚至全球经济环境的影响很大，而外界经济环境具有很大的不可预测性，这就给房地产行业带来了很大的风险。比如说亚洲金融危机的爆发，就使得房地产业一度陷入低迷。
长周期。房地产产品的开发到销售由于产品本身的特殊性要经历很长的时间，从资金的大批投入到资金的回笼需要经历很长的时间，这就需要房地产开发商需要很强的资金实力，无疑这更增加了房地产开发商的风险。
高收益。房地产产品的利润回报率很高。如果一项房地产产品从开发到设计和销售都非常成功，利润回报能高达几倍甚至数十倍以上。 ● 加入WTO对我国尤其是上海市房地产行业的影响
“入世”所营造的对外开放的良好国际环境，将大大加速房地产业专业化、规范化、规模化进程。同时，也会加剧房地产业及其相关行业的竞争，使房地产业面临又一次发展的机遇与挑战。但是，“入世”会带来房地产的大量需求，以及新一轮的资金潮，将改变市场的开发模式，激活现有的房地产市场，有利于消化空臵；由于房地产具有本土化特征，加上房地产文化差异的作用，“入世”后国外的房地产开发商不会在短期内大量涌入中国市场，我国住房贷款中的公积金贷款目前仅对国内银行开放，国外金融机构的加入对国内住房金融贷款的影响不大；在“入世”的缓冲期内，政府还可以在政策上给房地产业以适当的扶持和保护。这些对国内房地产业的发展是非常有利的。不容臵疑的是，对上海房地产业而言，“入世”的机遇将大于挑战。具体表现为：
首先，居民购房观念将发生深刻变革，住宅需求将有所增加
20