目前，上海居民消费水平还比较落后，与一些发达国家相比，差距明显（参见下图）。
居民消费结构比较图60P@0 %0%美国日本第一类需求消费新加坡第二类需求消费第三类需求消费上海第一类需求（食品、服装需求）消费比重过高；第二类（居住与日用品需求）、第三类需求（生活享受与提高生活质量需求）消费比重明显偏低，居民生活水平不高。这与上海人均GDP已超过4000美元的状况是不相匹配的。
随着住房制度改革的深化，福利分房被彻底取消后，在政策导向的作用下，居民的购房意识将明显提高。“入世”后，关税水平将会大幅下降，居民用于日常生活的开支在家庭的收入中所占比重将逐步降低，可用于购房的消费资金将相对增加，居民的住房购买力将有所增强；外资银行的进入并被允许同中国银行业一起介入部分流通领域，将带来品种更多、质量更优、选择余地更大的金融服务；在世界经济一体化的大环境下，有利于与消费者之间建立良好的信誉保证，举债买房的意识将会日渐浓厚，从而将拉动国内房地产消费。
此外，“入世”后随着交通便利程度的提高，临近郊区的房地产消费将会增加。市政设施的改善和汽车的普及，给上海消费者购买房地产提出了新的要求和标准，人们挑选住宅的区域及居住习惯将发生改变，带有汽车车库的住宅及交通方便、居住环境好的近郊住宅、公寓将成为人们选择的目标之一，临近郊区的房地产前景看好，升值潜力巨大。
其次，国民待遇的实行将会增加境外人员购房、租房活动
实行国民待遇原则是加入WTO的条件之一。“入世”后目前的“外销房”与“内销房”界限将被打破，而境外人士的投资性购房必将带动国内居民的投资性购房，同时还会促进房地产二、三级市场的联动，尤其是推动三级市场的发展。目前在上海，政府尚在实行外销商品房和内销商品房区别对待的政策，在地价、基础设施配套费等方面外销房比内销房要多征收，使得外销房商品价格要高于普通内销商品房。加入WTO后，这些差别将被完全取消，境外人员购房、租房将实行与我国居民“同房同价”的政策，开放的中国市场将吸引众多国外企业的进入，大量的外籍员工将对高档住宅有更多的要求。
再次，上海的办公商业用房市场的空臵情况将会明显改善
“入世”以后，随着我国银行业、保险业、零售商业、电讯业、法律服务、中介咨询、娱乐业等服务贸易市场将逐渐向国外开放，外商将会在上海购买办公或商业用房，开设分支机构、营业场所乃至大型连锁店等。
在吸引了国外企业的同时，国内企业为了适应“入世”后全球一体化运作的需要，也会
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将总部迁至上海这样的大城市。而众多从事商贸、服务业的民营企业以及新兴的高科技企业，在加入WTO之后，将拥有更大的发展空间，他们对于办公楼以及高品质住宅的租用需求也将提高。90年代房地产的疯狂扩张，使得供远大于求，大量的办公用房空臵，“入世”将有效地促进消化空臵的办公和商业用房。
此外，“入世”后上海地价将稳步上升，房地产长期价格看涨
商品房用地实行招标或拍卖后，地价的上升趋势已逐渐显现。从土地的供给来看，人多地少的市情决定了土地的供应将会受到限制；而从土地的需求来看，房产市场表现出了强劲购买力，开发商对土地的需求将增大，今后土地的竞争将表现在旧城区、旧厂房的改造上，并且地价可能上升。
对于上海的上佳地段的高档物业来说，在建筑费用降低的同时，土地价格上升，房价构成变动较明显，而短期内房价上升下降因素相互抵冲；从中长期看，建筑费用不会持续下降，而加入WTO对土地需求的增加则是长远的，这是房地产价格特别是土地价格中长远向好的一个重要内在动力因素，但这需要政府适当的土地政策配合。房地产价格中长期向好的收益者，更多的将是房地产开发成本较低、市场定位准确的房地产开发企业。
最后，“入世”后，大量外资的介入将改变市场开发模式
加入WTO后，将为国际大财团为主的外资介入提供进一步趋向平等化的环境，外资结构的改变必将影响市场格局，市场的开发模式也将更趋市场化。上海有可能成为外资进入的主要目标之一。90年代以来，上海房地产市场经历了两次外资投资高潮，一次是以土地批租为契机的外资引入，它引发了1992年、1993年上海外销房的建设高潮；另一次是1994年后的外资大规模进入内销房市场。不过，这两次外资引入的共同点是以东南亚资金为主，受1997年东南亚金融危机影响，这部分资金将逐渐减少；而“入世”则可能彻底改变上海房地产市场的外资结构，欧美大财团资金份额逐渐增加，从而形成上海房地产业新的支持基础。
（三）企业内部条件分析
● 上海建筑装饰（集团）有限公司的人力资源状况
上海建筑装饰（集团）有限公司总部全体职工120余人，公司员工的平均年龄，专业技术人员100名，其中本科毕业占全部专业技术人员的20％左右。专业技术人员负责科研开发、QA、QE以及生产管理等部门。他们有着各自的专业特长，有着丰富的工作经验，能够胜任本职工作，兢兢业业地为公司服务。公司在人力资源方面下了很大功夫，如对中层干部进行述职考评工作，对职工反映较大的中层干部进行调整；对中层干部进行各项培训；招聘学历较高的新员工；为企业注入新鲜血液和活力；鼓励年轻的员工继续深造以及各类上岗培训等等。
但是，公司的人力资源状况也存在着一些问题。一个最突出的问题就是公司员工的知识结构偏低，年龄结构偏高，员工的学历普遍不高，在以知识经济为背景的当今社会，对
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于公司的长远发展显然是不利的。 ●.公司的综合实力及主要优势
上海建筑装饰集团以上海建筑装饰（集团）有限公司为核心单位，拥有全资子企业3家、控股参股企业14家，另有关联及契约企业18家，拥有装饰、建造、修缮、水电暖通安装、拆迁、防火、家庭装饰、古建筑等各类专业施工队伍。预算、查勘、设计、施工、建材、电动机械制造等配套成龙，拥有一流施工管理人才和大批能工巧匠、技术力量齐全、施工实力雄厚、施工范围广泛。
（集团）有限公司为建筑装饰资质一级、土建二级、建筑装潢甲级设计，并拥有国家外经贸部颁发的对外经营权，是上海市最大的建筑装饰实体单位。公司通过ISO9002质量认证，连续多年被上海市统计局等列为“上海建筑施工企业经济实力50强”。还荣获94、95年度上海市优秀企业等多种称号。
（四）房地产业务SWOT分析结论
根据上面对宏观环境和行业环境以及企业内部条件的分析，可以发现公司目前面临的环境中蕴含着以下这些机会和威胁：
机会：
——房地产业作为新兴的支柱产业，在中国，尤其在中国经济最为发达和活跃的城市——上海，有着巨大的发展空间。调查表明：随着住房制度改革的深化，居民对住房的需求在不断增加，房地产行业还有很大的市场空间。
——中国加入WTO后，上海作为中国开放最前沿的国际大都市，商业用房、境外人员用房将会急剧膨胀，而且随着国民待遇的实行，人们的消费结构将会发生显著变化，这对于进入房地产业是一个很好的机遇。
——目前我国房地产行业竞争虽然非常激烈，但行业进入壁垒仍然较低，只要找准产品与市场的最佳切入点，仍不失进入房地产业的机会。
威胁：
——国有房地产开发企业发展首要的难题是资本金严重不足，开发建设资金短缺，银企关系也由以前计划条件下的无条件支持，发生了变化，银行经营准则使得负债率较高的国有房地产企业在融资方面面临着很大的困难，资金已经成为国有房地产开发企业进一步发展的严重制约。
——加入WTO后，我国经济与全球经济息息相关，更深的受到世界经济的影响，这对进入房地产这个本身就是高风险的行业更加剧了市场风险。
——房地产金融信贷机制不完善，金融对住宅消费的支持力度不够，以及我国房地产市场体系不够健全，法律法规和市场监督机制也不够完善，尤其是国有房地产企业的政企关系还不是很清晰，产权关系还不够明确，这给进入房地产行业带来了很大威胁。
根据上面对上海建筑装饰（集团）公司企业内部条件的分析，可以发现上海建筑装饰
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（集团）有限公司主要存在以下的这些优劣势：
企业优势：
——公司在房地产产品开发方面积累了一定数量和质量的人才和技术储备，并积极引进高素质人才，培训公司员工，主动与高校和各类研究机构建立良好的合作关系，这些都将为公司在激烈的市场竞争中形成自己在房地产产品的研究开发、销售、管理等方面形成自身的核心竞争优势奠定坚实的基础。
——公司的财务状况良好，与银行等金融机构有着良好的合作关系，从而公司在资产负债、筹融资等方面有一定的能力。
——公司自1980年以来，在房地产市场交易中有许多成功的经验，另外公司与银行等金融机构有着很好的合作伙伴关系，有着很好的筹、融资能力，这就大大降低了公司进入房地产业的进入壁垒。
——公司本身的业务性质就是以建筑、装饰为特点的专业化企业，进入房地产业对于公司实行产品纵向一体化战略和形成多元化的发展格局，降低经营风险有着重大的战略意义。而且产品之间的强关联性无疑也降低了公司进入房地产业的进入壁垒。
企业劣势：
——公司员工的文化素质普遍较低，这对于公司产品的开发、设计、销售、管理等以及公司的创新发展等方面无疑是严峻的挑战。
——公司的组织机构设臵不够合理，没有有效地激励机制激发职工的积极性，造成管理的低效率。
——公司还没有形成自己的核心竞争优势。 （五）房地产业务分析小结
通过SWOT分析，从宏观环境和行业环境来看，房地产业在中国尤其在中国开放最前沿、经济最发达的城市——上海，有着广阔的发展前景，公司应将主营业务向房地产业延伸，但从公司的内部条件来看，短期内进入房地产业时机尚不成熟，公司的当务之急应加强和优化人力资源配臵，采取适宜的员工激励机制，调整财务战略和管理组织结构，为将来进入房地产业打下坚实的基础。而在长期内，公司应该将房地产业务发展成为自己的主营业务，以房地产业务为核心来整合其它业务。 二、家庭装饰业务
（一）行业现状
1 1990～1999年，家庭装饰市场年发展速度为45%，1996~1999年间的平均发展速度为41％，远高于同期国民经济8%的发展速度；家庭装饰主要为4亿多平方米的城镇新建住宅，尚未包括40亿平方米已建住宅的二次装修。目前全国城镇新建住宅装饰率达90%，户均装饰消费2.2万元，大城市和沿海开放地区家庭装饰率则达到98%，户均装饰消费4万元。
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2 家装市场的特点： ? 小而分散； ? 利润率低； ? 作业面积小；
? 材料品种多而数量少； ? 工作量不大但工种不少； ? 工程量不大但提意见的不少。
对家装企业而言，其特点为： ? 任务多； ? 活好接； ? 钱好要。
3 家庭装饰市场的发展潜力以及市场地位将越来越突出
住宅建设是一次性投资，而家居装饰是周期性多次消费。在住宅的使用寿命内，平均5－8年进行一次装饰（有时连同维修和局部改造）的总投入，将不亚于建造住宅的初次投入； 据估计：家居装饰在未来两三年内将达到2000亿到3000亿元，即相当于住宅投资总额的一半左右。从长远看，家居装饰业很可能跃居住宅产业的首要地位；
建设部副部长叶如棠认为，从今后的走势来看，无论从上海、北京、江苏省都可以看到，大的、高档的宾馆、饭店都已趋于饱和，国家的投资结构也作出了明显调整，投资重点已从楼、堂、馆、所转向于基础设施建设，所以从长远来看家庭装饰市场最具前景。 4 市场消费特征
据调查，五年内准备购房的都市人占调查城市总体的21.9％，其中以经济适用房和商品房为主；在已拥有产权房的家庭中，23.3％预计在五年内购房，20.1％预计明年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。
目前，中国的家庭结构以三口之家或四口之家为主，购房计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的42.7％和39.2％；预购面积在70－150平米不等，以80－100平米的需求量最高。家庭月收入在1000－4000元的为主要房屋预购者。
数据显示，25－34岁的人占购房人群的36％，位居榜首；而35－44岁的人群比例为20.3％，位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域，以制造业职工、中级技术人员、商业/服务业职员、公司中级经理居多，辅之以其他行业人士，月薪在1000－2000元范围内为主体购房者；而从预购房者的人群结构来看，近60％的预购者年龄介于21～35岁之间，由此可见，市场的重心在年轻一族。
5 装饰市场的特征变化：
? 装饰市场消费热点从新建工程向改建工程转移；
? 住宅建设已经成为国家投资的重点，每年都将保持在3亿m2的新建住宅量，这是一个
很大的规模。一般商品住宅都是毛坯房（包括厕所的基本用具都没有），每一户都要进
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