工程管理类标准检查作业指引（商业） 编号：HRZD-PG-WY009/04 版号：1.0 页码：第 11 页 共 61 页 分项内容 检查方式 检查内容 6.3、设备设施经过大、中修或配件更换后，应于台帐中记录，便于后期跟进、查阅 6.4、当发生设备新增、改造等施工后，在1个月内更新设备台帐 7.1、各物业公司应根据具体情况建立节能降耗制度，包括： （1）在项目交付一年内制定出节能工作计划，在不降低服务品质的情况下，每年建立节能降耗指标，力争持续改进； （2）节能工程实施前应制定详细的节能方案，对节能项目现行状况、投入费用、运行费用、维护成本和拆除、报废处置费用及更新成本等改造内容进行综合分析，以确定节能方案的可行性； （3）大能耗的设备、设施应有完备的计量装置，建立能源消耗台帐，并有定期（每月或每季度）的数据分析； 检查检查频率 比例 检查方法 评价标准 季度 20% 1、 交付1年以上的项目无节能工作计划的 1、 检查交付1年以上的项目是否制定2、 未建立节能降耗指标与相应改进方案 了节能工作计划 3、 大能耗的设备无完备的计量装置，未建立能耗台2、 在不降低服务品质的情况下，是否建帐的 立了节能降耗指标与相应改进方案 4、 未建立年度能耗指标考核制度的 3、 大能耗的设备应有完备的计量装置，5、 无实时的节能数据统计记录或分析记录的均为建立能源消耗台帐 不合格 4、 检查是否建立年度能耗指标考核制度 年度 100% 5、 查看是否有节能数据统计记录或分 析记录 备注 有效性： 7、节能降耗 第 11 页 共 61 页
工程管理类标准检查作业指引（商业） 编号：HRZD-PG-WY009/04 版号：1.0 页码：第 12 页 共 61 页 分项内容 检查方式 检查内容 （4）建立年度能耗指标考核制度 7.2、在不降低服务品质的前提下，采取节能措施，具体包括： （1）公共区域如走廊、车库、地面、自用办公室内等场所的照明采用节能灯；控制照明开启时间； （2）能源计量系统应能分区计费且便于数据分析及运行控制； （3）控制公共区域（保洁、绿化、宿舍、食堂、浴室等）的水阀开启量，采用节能型装置（自控、定时及其它型）或器具； （4）制定不同季节的中央空调系统启停时间表，根据天气与气象的情况做适当调整； （5）采用节能型设备，及时更换国家明令淘汰的非节能型设备； （6）根据实际情况配备雨水检查检查频率 比例 检查方法 评价标准 备注 有效性： 根据年度节能计划或方案检查现场节能措施的实施情况： （1） 现场节能设备使用情况 （2） 空调系统运行时间表 （3） 节能宣传 抽查中有4项未满足服务标准或年度节能方案措施的为不合格 第 12 页 共 61 页
工程管理类标准检查作业指引（商业） 编号：HRZD-PG-WY009/04 版号：1.0 页码：第 13 页 共 61 页 分项内容 检查方式 检查内容 回收利用设施； （7）绿化浇灌用水应多采用喷灌方式，不使用漫灌方式； （8）设备房内各类设备无“跑、冒、滴、漏”等现象； （9）定期开展灌输和引导员工的节能意识，让节能伴随在每一位员工的工作和生活中，真正做到人走灯灭； （10）其他节能降耗措施 8.1、制订各类设施设备的年度、季度、月度维保计划，严格执行，并保留记录 8.2、维保计划应包括：供配电系统、弱电系统、给排水系统、空调系统、排风系统、消防系统、房屋本体及附属年度 100% 设施、电梯、水景（水系）、 停车场、高空设备（吊船、擦窗机等）等 8.3、维保计划应与设备运行的现状及公司整体预算相结合，编制合理、科学 8.4、设备维保计划应包含但检查检查频率 比例 检查方法 评价标准 备注 有效性： 1、 检查是否有维修保养计划，是否经过批准后下发 2、 抽查10份维保计划项目及对应的记录 1、 无计划或下发的计划未经审批的 2、 所抽查设施设备的年度维修保养计划中有4个系统未编写或编写不完全的，无审批记录的 3、 未按照维保计划保留维保记录的，维保计划与维保记录不相符的 4、 现场维保情况与维保记录不相符的为不合格 8、维修工作 有效性： 1、 查看维保计划中费用较高的项目是否有相应的资金预算支持 2、 整体工程类预算是否超出 1、 项目维修计划未对应资金预算或无法提供资金预算记录的为不合格 2、 整体工程类超预算且没有相应审批记录的为不合格 1、 设备维保计划未包含维保周期、维保时间、影响 有效性： 第 13 页 共 61 页
工程管理类标准检查作业指引（商业） 编号：HRZD-PG-WY009/04 版号：1.0 页码：第 14 页 共 61 页 分项内容 检查方式 检查内容 不限于：维保周期、维保时间、影响的范围、工具及材料准备；影响租户的维保按规定公示或发函、电话通知租户做好准备 8.5、维保前需收集设备日常性运行缺陷，一次性修复，防止反复维修影响正常运行 8.6、维保前准备各类工具及材料，并建立清单，维保后应一一清查 8.7、特种设备和专业性强的设备，特别是涉及人身安全和技术专有的，应由专业维修单位维保，并签订维保合同；维保单位应在维保前提供计划和方案，维保后出具报告 8.8、物业公司须对维保工作进行监督检查 8.9、维保过程须做好安全措施，设置警示标识，防止误操作，必要时安排专人监守 8.10、维保后设备应进行试运行，并记录试运行参数；检查检查频率 比例 检查方法 评价标准 的范围、工具及材料准备的，缺一项均为不合格 2、 无相关文件要求影响租户的维保需要按规定公示或发函、电话通知租户做好准备的，有一项此类维保无通知记录的 3、 同一设备同一故障，在一个月内出现两次以上的 4、 未填写设备维保巡检记录或巡检记录中查出的问题无维修跟进处理记录的 5、 无工具清单或清单与实物不符的均为不合格 备注 有效性： 1、 检查维保计划内容是否符合服务标准内容要求 2、 抽查3项影响租户的维保是否有公示或发函、电话通知的记录 3、 查看返修记录 4、 查看设备维保巡检记录表 5、 查看工具清单并现场抽查3样工具 有效性： 1、 查看三项特种设备和专业性强的设备的维保合同 2、 查三项维保单位的维保计划方案及维保报告 50% 3、 查三项维保工作的监督记录或验收报告 年度 1、 发现有1处特种设备和专业性强的设备，特别是涉及人身安全和技术专有的，未由专业维修单位维保或未签订维保合同的 2、 发现有2处维保单位未在维保前提供计划和方案，维保后未出具相关报告的 3、 发现有2处对维保单位的维保工作未进行监督检查，现场维保情况与维保记录不相符而无相关检查记录的均为不合格 发现维保过程中存在安全隐患，而未做好安全措施，未设置警示标识，未安排专人监守的为不合格 发现有2个系统维保后设备未进行试运行，或无试运行参数记录的 有效性： 抽查现场维保工作情况 年度 20% 有效性： 检查3个系统专业维保后是否有试运行第 14 页 共 61 页
工程管理类标准检查作业指引（商业） 编号：HRZD-PG-WY009/04 版号：1.0 页码：第 15 页 共 61 页 分项内容 检查方式 检查内容 根据设备试运行数据，结合设备技术参数、历史运行数据等进行技术分析，会诊本次维保工作事关否达到预期目标 8.11、雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行季度 检查并落实防范措施 9.1、机房管理落实到人，有人员进出管理制度 检查检查频率 比例 记录 检查方法 均为不合格 评价标准 备注 有效性： 20% 查看雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后是否有相关防范措施及巡视检查记录 1、无相关措施文件的 2、无巡视表或极端天气后检查记录的均为不合格 有效性： 1、 查看机房管理制度 2、 抽查3个设备机房，查看人员进出记录 无机房管理制度的，其中1个机房管理人员落实不到位，进出记录不完整或无进出记录的为不合格 9、设备 9.3、设备房内外应有相应的机房 标识，按照公司统一标准制管理 作 9.4、设备房内应明亮，各类设备干净整洁，设备表面无灰尘、油污及锈迹等。 9.5、现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整；相关管理制度上墙 9.2、机房内应配备各类应急操作工具及维修严禁操作警示标识 有效性： 抽查3个设备机房，查看是否配备相应的应急操作工具及维修警示牌 1、 其中1个机房内没有配备应急操作工具、“维修严禁操作警示标识牌”的 2、 设备维修中但未挂标识牌的均为不合格 季度 其中2个设备间无门牌或门外警示标识的，标识不 20% 抽查3个设备房，查看设备方门牌标识 符合公司VI系统标准的，标识不统一的均为不合格 有效性： 有效性： 季度 20% 抽查3设备机房，查看设备房内照明、设备等 其中2个机房照明损坏，设备表面灰尘多、有油污、有锈迹的均为不合格 1、 其中1个机房的管理制度未上墙或为无效版本的 2、 现场无作业指导书或作业指导书有专业漏项的，有效性： 月度 20% 1、 抽查5个重要设备机房，查看管理制度是否有张贴上墙，且为有效版本 第 15 页 共 61 页