移登记的情形。
问：怎样办理房地产权证“加名”？
答：从法律上来说，“加名”实质上是增加房屋的共有权人。按照法律法规规定，要增加房屋的共有权人，可以采取房地产权赠与、买卖或析产登记三种方式办理。
（1）赠与。假设房屋产权人张三想在自己的房地产权证上加上儿子的名字，那么他可以选择将房屋的部分产权赠与给其儿子。张三和其儿子第一步应先到公证部门办理房屋的赠与公证，然后到财税部门办理完税或免税手续，再到市国土房管局的测绘部门出具测绘附图，最后持房地产登记申请书、完税或免税证明、测绘附图、原房地产权证书、赠与公证书、身份证明等资料，到市国土房管局交易登记部门申请房地产权赠与登记，增加张三的儿子为房屋共有人。如果张三和儿子一同到房屋交易登记机构办理赠与登记，则赠与合同不需公证。
（2）买卖。假设房屋产权人张三想在自己的房地产权证上加上其兄弟的名字，那么他除了选择赠与方式外，还可以选择将房屋的部分产权卖给其兄弟。张三和其兄弟可以持房地产转移登记申请书、房地产买卖合同、测绘附图、原房地产权证书、身份证明等资料，到市国土房管局交易登记部门申请房地产权转移登记，增加张三的兄弟为房屋共有人。
（3）析产。以房屋析产登记增加房屋共有权人仅适用于夫妻之间。假设房屋产权人张三想在自己的房地产权证上加上配偶的名字，那么他除了可以选择以上赠与、买卖方式外，还可以选择房屋析产登记。张三和其配偶应以先到公证部门办理房屋的夫妻析产公证手续，然后到财税部门办理完税或免税手续，再到市国土房管局测绘部门出具测绘附图，最后持房地产登记申请书、完税或免税证明、夫妻析产协议书、测绘附图、原房地产
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权证书、身份证明等资料，到市国土房管局交易登记部门申请房屋析产登记，增加张三的配偶为房屋共有人。
为方便市民办证，市交易登记中心已将上述业务下放到市国土房管局荔湾、海珠、天河、黄埔区交易登记机构，房屋的赠与、买卖、析产登记，可就近到房屋所在地的区交易登记机构办理。
问：怎样办理房地产权证“减名”？
答：从法律上来说，“减名”的实质是减少房屋的共有权人，如果房屋的产权人只有一个，则不存在“减名”的问题。房地产权证“减名”，可通过赠与、析产或转移登记办理。
（1）赠与。假设房屋产权人是张三、李四，张三想把自己的名字从房地产权证上删去，那么他可以选择将房屋的部分产权赠与给李四。张三和李四第一步应先到公证部门办理房屋的赠与公证，然后到财税部门办理完税或免税手续，再到市国土房管局的测绘部门出具测绘附图，最后持房地产登记申请书、完税或免税证明、测绘附图、原房地产权证书、赠与公证书、身份证明等资料，到市国土房管局交易登记部门申请房地产权赠与登记，将该房屋的全部产权登记在李四名下。如果张三和李四到房屋交易登记机构办理赠与登记，则赠与合同不需公证。
（2）买卖。假设房屋产权人是张三、李四，张三想把自己的名字从房地产权证上删去，那么他除了选择赠与方式外，还可以选择将自己拥有房屋的部分产权卖给李四。张三和李四可以持房地产转移登记申请书、房地产买卖合同、测绘附图、原房地产权证书、身份证明等资料，到市国土房管局交易登记部门申请房地产权转移登记，将该房屋的全部产权登记在李四名下。
（3）析产。以房屋析产登记减少房屋共有权人仅适用于夫妻之间。假设房屋产权人张三想把配偶的名字从房地产权证上删去，那么他除了可以
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选择以上赠与、买卖方式外，还可以选择房屋析产登记。张三和其配偶应以先到公证部门办理房屋的夫妻析产公证手续，然后到财税部门办理完税或免税手续，再到市国土房管局测绘部门出具测绘附图，最后持房地产登记申请书、完税或免税证明、夫妻析产协议书、测绘附图、原房地产权证书、身份证明等资料，到市国土房管局交易登记部门申请房屋析产登记，将该房屋的全部产权登记在张三名下。
房屋的赠与、买卖、析产登记，应到房屋所在地的区交易登记机构办理。
问：“住改商”应如何申请？
答： 任何单位和个人应当按照城市规划部门审批的建筑物的使用功能使用建筑物，未经批准不得擅自改变建筑物的使用功能。如要改变住宅建筑的使用功能，由产权人（单位）向规划部门提出申请，待城市规划部门同意永久改变使用功能的，产权人（单位）持城市规划部门审批或者处理的文件到市国土房管部门补办土地有偿使用手续，补交地价和办理房地产变更登记。若城市规划部门批准临时改变住宅建筑的使用功能，该类情况下不需要进行房产变更登记。
问：什么是预告登记？
答：根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
问：如何办理城市房屋拆迁补偿产权登记？
答：（1）房地产权人的原房屋被依法征用，征用单位以新建成房屋的
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产权交换补偿原房屋产权的，在新建成房屋已经办理初始登记、回迁房屋产权清晰且已经办理了拆迁补偿协议备案手续的情况下，由拆迁单位和被拆迁方持被拆迁房和回迁房的房地产权证、产权交换协议书及补充协议书、回迁证明、双方身份证明等资料办理征收补偿登记手续，办理工作时限为30个工作日。
（2）如果回迁房屋是拆迁单位购买商品房用于补偿的，则需要先以拆迁单位的名义领取回迁房的房地产权证，在被拆迁房屋产权清晰且已办理拆迁补偿协议备案手续的情况下，由拆迁单位和被拆迁方持被拆迁房和回迁房的房地产权证、产权交换协议书及补充协议书、回迁证明、双方身份证明等资料办理征收补偿登记手续，办理工作时限为30个工作日。
（3）如果被拆迁房屋未依法办理产权确认登记，被拆迁人应先依法申请办理被拆迁房屋的产权登记，在领取被拆迁房屋的房地产权证后，先办理拆迁补偿协议备案手续，再根据回迁房的性质按上述第（1）、（2）点的程序办理征收补偿登记手续。
问：哪些房地产不能办理抵押登记？
答：根据《物权法》第一百八十四条、《广州市房地产抵押登记管理条例》第八条、《城市房地产抵押管理办法》第八条的规定，下列房地产不得抵押登记：
（1）土地所有权；
（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但乡（镇）、村企业厂房等建筑物及其占用范围内的集体土地使用权、依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权可以抵押；
（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
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（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （5）依法被查封、扣押、监管的财产； （6）无建筑物的行政划拨土地使用权； （7）依法列入文物保护和具有重要纪念意义的； （8）已依法公告列入拆迁范围的房地产； （9）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
问：个人住房的购买时间和转让时间怎样计算？
答：根据国家税务总局《关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发?2005?172号）和《广东省人民政府办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（粤府办?2005?56号）规定，纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。契税完税证注明的时间为填发日期。
根据国家税务总局《关于加强房地产个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发?2006?144号）规定，个人将通过直系亲属受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生直系亲属受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。其他无偿受赠方式取得的住房其购房时间按房地产证或契税完税证填发日期确定。
根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
销售时间以房地产交易登记机构受理转让申请之日确定，从而界定享受优惠政策的时点。
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