问：个人销售住房怎样差额计征营业税？
答：根据国家税务总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》（国税发?2005?89号）规定，个人销售住房差额计征营业税按售房收入减去购买房屋的价款后的差额计征，差额计征的扣除凭证必须为税务部门监制的购房发票。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，销售不动产的营业税税率为5％。
境内业主转让：（转让收入－上手发票金额）×5.5％＝税金 境外业主转让：（转让收入－上手发票金额）×5％＝税金
问：个人转让住房如何计征个人所得税？
答：根据《中华人民共和国个人所得税法》和国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发?2006?108号）规定，个人转让住房计征个人所得税实行“据实征收”和“核定征收”两种方法：
（1）据实征收：（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20%＝税金
（2）核定征收：凡未能提供完整、准确的房屋原值凭证一律采用核定征收计算方法，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。
①自行转让的：
非住宅：转让收入×1.5%＝税金 住宅：转让收入×1%＝税金 ②拍卖转让的： 转让收入×3%＝税金
根据国家税务总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发?2006?144号）的规定，在计征个人受赠不
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动产个人所得税时，一律采用据实征收计算方法。以转让收入减除受赠、转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为所得额，按20%税率计征个人所得税。
问：购房发票与办理房地产权证之间有什么关系？
答：根据《广东省城镇房地产转让条例（修正）》第八条“房地产转让当事人应当依法纳税”的规定，发票是购房人合法取得所购房地产的重要证明之一，也是办理房地产权证的必要资料之一。同时，根据税法规定，“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”，销售行为符合政策差额计征营业税的，如果无法向税务机关出示有效发票凭据，则只能以全额征收营业税。
综上， 购房人积极索取购房发票既可以维护自己的合法权益，也可以协助税务部门防止出售方偷税漏税。
问：根据《关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题的若干意见》，解决历史遗留问题的对象及范围包括哪些？
答：（1）房改购房人合法购买的公有住房，其公有住房购房协议已依法在广州市住房制度改革办公室办理了房改备案手续并已缴清房改购房款的；
（2）商品房预购人合法购买的预售商品房，其商品房预售合同已依法办理了商品房预售合同登记备案手续并已缴清了商品房购房款的；
（3）1995年1月1日《城市商品房预售管理办法》实施前购买的房屋，房屋买卖双方签订了房屋买卖合同，但未办理合同备案，购房人已缴清房款的；
（4）被拆迁人合法取得的拆迁补偿的回迁房，其房屋拆迁补偿协议已
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依法在广州市城市房屋拆迁管理办公室办理了登记备案手续的；
（5）国有企业或行政事业单位，因生产、居住需要在单位原自有用地上修建的生产、办公、业务用房，职工宿舍等；
（6）其他经广州市办理历史遗留房地产权证工作领导小组会审研究认为权属来源合法，可以依法办理房地产登记的。
问：1995年1月1日前购买的房屋，房屋买卖双方签订了房屋买卖合同，但未办理合同登记备案手续，商品房购房人能否单方申请办证？
答：购房人单方申请办理房地产权证的，应向广州市房地产交易登记中心提交身份证明文件、经公证的房屋买卖合同、缴清购房款的证明、公安部门出具的门牌证明、房屋测量成果报告书等资料。
购买商品房的时间以房屋买卖合同签订日期为准。由于1995年以前，国家还没有完善的预售商品房备案制度，对于开发商预售行为的监管还不完善。为避免出现多个购房人申请同一房屋办证的情形，购房人单方申请办证的，其购房合同应经过公证。合同在1995年以前签订、没有备案且没有公证的购房人，可以通过与开发商协商共同申请办理；开发商不配合的，购房人可以通过司法途径解决。
问：遗失房地产预售合同，申请人能否申请办理房地产权证？ 答：（1）对于遗失已办理了合同备案的合同，由窗口收件员到交易登记机构库房直接调出合同档案，再并入登记案中送审。
（2）对于遗失1995年以前签订的、没有备案但已经办理了公证的合同，可由申请人向公证处申请复印公证合同并加盖“与原件相符”的章，作为合同原件使用。
（3）对于遗失在1995年以前签订、没有备案且没有公证的合同，购房人可以与开发商协商；开发商不配合的，购房人可以通过司法途径解决。
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问：申请解决历史遗留问题办证时，哪些资料可以作为付款凭证？ 答：购房收据、房款提存公证、售房方或合建方出具的已缴款证明均可作为房屋的付款凭证。原则上要求收据开票方与售房方一致；不一致的情况下，票据上标注的房号应与申请办理产权登记的房号一致；如果开票方与售房方不一致，且票据上没有注明房号的，申请人应取得售房方的确认证明（如售房方更名文件、合作协议等双方确认的其他书面证明材料）。
问：申请解决历史遗留问题办证时，拆迁单位、回迁单位与现产权单位不一致的如何办理？
答：被拆迁人单方办理回迁房屋产权登记时，原则上要求拆迁单位、回迁单位与现产权单位应为同一单位。
确实拆迁单位、回迁单位与现产权单位不一致的，按以下原则处理： （1）有证明文件确认拆迁单位、回迁单位与现产权单位实质为同一主体，仅名称发生变更的，可以直接为申请人办理房地产权证；
（2）拆迁单位、回迁单位与现产权单位为不同主体，但相互之间存在法律关系清晰、权属来源明确、转让合同（如商品房预售合同、公有住房购房协议或拆迁补偿协议）已按规定在相关部门办理备案手续的，可以按照规定办理。
问：申请解决历史遗留问题办证时，实际回迁房屋面积超出拆迁双方协议补偿面积怎么办？
答：申请人能提供现产权单位出具的回迁证明的，可以根据回迁证明直接为申请人办理回迁房的产权登记；申请人不能提供产权单位出具的回迁证明的，则分两种情况处理：
（1）申请人不愿意补交超出面积的价款的，申请人应在申请书上注明
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仅根据原协议补偿面积申请办理产权登记。
（2）申请人愿意补交超出面积的价款，且补偿协议中对于超补偿面积部分的价款结算有约定的，申请人通过提存公证方式补交超出面积的价款；若补偿协议中对于超补偿面积部分的价款结算没有约定的，则参照申请人不愿意补齐超出面积价款的情况处理。
问：历史遗留合作建房者或购房者在办理房地产权证时如何缴纳税费？
答：（1）历史上因单位与个人、单位与单位之间合作建设的房屋，现在为个人办理转移登记时所涉及的交易税（营业税、土地增值税、所得税等），以尊重历史的原则，按照房屋实际成交价作为征税基准。
（2）购房收据、房款提存公证、售房方或合建方出具的已缴款证明可作为已缴房款的证明，申请人携上述材料连同购房合同或合建协议一起向市地税局申请办理问税手续。
（3）对于历史上单位之间合作建房，现在为其中一方办理确权手续，涉及交易税的问题，对相关案件需进行个案处理。由办证办收件预审后，将案件资料转市地税局研究核定税额。
问：市民购房时如何得知商品房预售款监控账号？
答：（1）可通过查看销售现场张贴的《广东省广州市商品房预售许可证》下“预售款专用账号”栏得知；
（2）可通过查看“阳光家缘”网站（http://g4c.laho.gov.cn/）上公示的预售证信息得知。
问：网上购房合同能否更改？
答：网上正式合同一经买卖双方确认打印后，不得更改。建议买卖双
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