西宁市房地产市场调研报告
年份 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 GDP（亿元） 144.83 174.74 206.27 281.61 343.04 422.19 501.07 628.28 770.7 851.09 增长率（%） 13.7 14.8 14.8 14.5 15.3 14.7 13.3 18.2 15.0 15.0 （近10年西宁市GDP增长情况，数据源于西宁市统计局） 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 人口（万） 204.97 206.96 209.5 212.73 215.36 217.79 220.50 220.87 222.80 224.74 城市人均消费7025 7626 8397 9335 10636 11929 12911 14085 15842 17633 性支出（元） 增长率（%） 9.02% 8.57% 10.11% 11.16% 13.94% 12.2% 8.2% 9.1% 12.5% 11.3% （近10年西宁市人口、城市人均消费性支出及增长情况，数据源于西宁市统计局） 根据上表可以推测出，2012年西宁市人均GDP为6011美元（按1美元=6.3人民币元计算，算式：851.09×10000÷224.74÷6.3＝6011）。根据联合国对
70国统计资料分析表明（参阅下图），当前西宁房地产发展处于“稳定快速增长阶段”的后期。
考虑到经济发展的周期性，如果未来西宁的GDP增长速度按12%计算，那么3年后（即2015年后）人均GDP才会达到8000美元，达到“平衡期”。
6011（1＋12%）n＝8000 n＝3
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另外，根据西宁市经济发展目标，西宁将全力推动西宁经济转型，优化经济和产业结构，实现经济的平稳快速增长。到2015年，GDP总量突破1400亿元，服务业增加值占GDP比重达到48%以上，工业用地效率有显著提高。根据此经济发展目标，到2015年西宁市的人均GDP将达到9259美元。
1400×10000÷240÷6.3＝9259 3、城市规划
根据《西宁市2030年城市空间总体发展规划》，西宁城市的总体目标定位是将西宁打造成“更加繁荣、更加美丽、更加宜居”的青藏高原中心城市，带动区域发展的西北经济高地，自然人文有机融合的区域服务中心，具有国际知名度的高原旅
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游名城，宜居宜业、保障完善的生活之城和幸福之城。
西宁城市发展战略有三：其一，引领区域：加强与兰州和海东的区域协作，构建“大西宁”都市圈，引领东部城镇群发展；其二，主动转型：城市功能转型、调整产业结构、重构空间格局，实现整体竞争力提升；其三，彰显特色：突出高原城市风貌特色，打造低碳生态宜居城市。
《西宁市2030年城市空间总体发展规划》提出了以西宁为中心的东部城市群范围划定为“一核一带一圈”。“一核”即核心区，指西宁市主城区；“一带”主要指平安、乐都、民和城镇发展带；“一圈”即以西宁为中心的一小时经济圈，主要包括大通、湟中、湟源、互助。
（四）结论
通过以上分析，我们可得出三个结论：
1、中国房地产市场从整体上讲已出现两极分化现象，但由于西宁房地产市场起步较晚，当前供需两旺，市场比较平稳健康，不会受到调控政策的重大冲击；
2、中国经济当前正处于转型期，未来发展将减速，但西宁经济发展势头相对好，作为省城和避暑旅游城市，拥有一定的省内外来移民，有较好的外部发展环境；
3、由于起步晚，市场相对健康，所以西宁楼市近期后劲较足，根据西宁的经济、人口和城市发展状况，预计西宁房地产市场在今后两三年内仍将呈高速发展态势。
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二、市场行情分析
（一）历史数据
在楼市数据中，有两组数据特别重要：一是商品房的价格走势，二是商品房的供需情况，通过这两组数据我们可以预测出未来的趋势。在此，我们就这两组数据进行如下分析：
1、价格走势 年份 均价（元/㎡） 上涨金额（元/㎡） 上涨幅度（%） 2006 2022 145 17.42 2007 2421 399 16.50 2008 2766 313 11.45 2009 2900 134 4.62 2010 3440 540 15.70 2011 3649 209 6.08 2012 4695 1046 28.67 数据来源：西宁统计局（以上数据包含西宁四区、三县）
35.000.00%.00 .00.00.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%-15.00(.67.42.50.45%4.62.70%6.08 062007200820092010201120122013 从以上数据可以看出，西宁市从2006年来，房价从未出现负增长，一直呈上涨态势，而且在内地楼市一片低迷的2012年同，居然出现了“井喷式”的上涨。
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2、供需情况
年份 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 开工面积（万㎡） 竣工面积（万㎡） 销售面积（万㎡） 销售额（亿元） 211 480 552 347 634 75 146 259 427 不详 176 309 363 261 169 32．8 54.9 97.9 95.2 79 数据来源：西宁统计局（以上数据包含西宁四区、三县）
从以上数据可以看出，西宁市房地产市场各类指标基本上呈逐年上涨态势。其中2012年由于国家调控政策的影响，观望加剧，销售面积和销售额有所下降，所开工面积却出现了大幅上涨，这表明了三点：一是开发商普遍看好西宁市场；二是2012年西宁房价的井喷式上涨和国家调控制约了部分需求；三是2012年的大量开工将对今后市场的饱起到较大的促进作用。
（二）板块分析
西宁市由于是多民族聚居区，房地产市场发展区域明显，主要有以下几个特征： 1、城西和城中是西宁市最为繁华的区域，为传统商业和居住区，所以依然是人们居家、购物的重要首选之地。
2、海湖新区据老城区不是太远，有多条要道贯通，因为规划有大量市政项目，生活设施高端，但人气稍欠，所以是最具潜力的居住及办公区。
3、城东区主要是回族聚居区，近年来老城区改造步伐加快，也推动了城东区房地产市场的发展，但由于区域老建筑过多，并稍显脏乱，所以发展相对滞后。
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