西宁市房地产市场调研报告
4、城南是正在建设的新区，由于各种原因发展并未达到预期的效果，因此其各种配套设施并不齐全，近年西宁市决定将城南并入城中区行政划分，城市房地产项目多为州县客户较能接受的多层项目。
（三）消费特点
1、城区自住型和改善型为主
西宁楼市是以自住型和改善型为主，投机型和投资型住房消费比例不高但也有逐年上升的趋势。据第六次人口普查数据显示，在全市64.68万家庭户中，居民居住在2000年以后建造房屋的家庭户占总户数的比重达到50.39%，居住在1990年代建造的占27.38%，居住在1980年代建造的占15.22%，居住在1970年代建造的占4.86%，居住在1960年代及以前建造的房屋仅占2.15%。居住在上世纪八、九十年代建成的住房的家庭有着极强的改善愿望（共27.55万户）。
在自住型购房中，婚房占着非常大的比例。在购买婚房时，大部年轻人都需要父母的资助，其中仅少数一次性付款，其余大部分人都选择贷款按揭，个别条件不好的家庭只能自己拼命赚钱、攒钱、借钱买房。
2、州县群众在西宁的住房需求旺盛
州县很多牧民都很富裕，他们一般都会养几百头牛羊，卖掉后的钱通常也没其他地方可消费，都拿到西宁来买房。州县人在西宁买房自住或投资已形成潮流，当前已有近10万户州县居民已在西宁臵业，西宁气候、经济、文化中心的优势和就业、教育、医疗等条件越来越成为大家选择的重要原因，而且近年来州县人在西宁购房“连锁反应”的现象十分突出，如果有一家买了房，便会影响其同事、亲戚和朋友也来买房。对于州县老人来讲，大部分选择居住环境较宜人的海湖新区。
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3、“学区房”消费蔚然成风
为了给孩子一个美好的未来，家长不惜花费重金购臵教育质量好的学区房在西宁掀起一股热潮。学区房抢占西宁住宅市场的现象尤为明显，伴随虎台、师大附中、五中等学校的扩建，众多注重孩子教育发展的家长把目光毫不犹豫地投向了学区房。
4、外来人口在西宁购房
西宁市外来流入人口为46.44万人，占全市常住人口的21.02%，外来流动人口为西宁地区经济的发展注入了强大动力。我们从一些楼盘了解到，外来人口中的省外人口已占到10%，其中主要有三类：一是在长年在青海做生意的人，为改善居住条件；二是为了避暑，喜欢这里凉爽夏天的有钱人；三是为了享受青海高考的低分数录取线的家长。
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三、在售楼盘分析
在本次市场调研中，我们采用租车和步行的方式，逐条街道地进行了“地毯式”调查，在选取调查目标时，我们重点针对在售旺销楼盘、即将开盘楼盘和具有地标意义的楼盘进行了调查，共踏勘28个项目，涵盖西宁市所有辖区，其中25个为纯商品房项目。为方便统计和研究，我们分为三个板块。 板块 辖区 调研楼盘 海湖 新华联广场、西宁万达广场、恒昌卢浮公馆，财富星光天地、萨尔斯堡、美一类新区 林湖、西城名邸、安泰华庭、盛达国际新城、三榆山水文园、湟家花园 地段 城中区 香格里拉 城西区 西宁国际购物中心、东方明珠、中环首府 城北区 恒大名都，海湖名扬、紫金佳苑、紫恒帝景花苑、盛华景苑（混）、民惠城 二类地段 城东区 紫金城，泛泰依山郡、长乐港湾、荣豪花园、港欧东方花园、和盛园（混）、梨园片区公共租赁住房建设项目（保障房） 壹拾叁
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（一）一类地段
1、新华联广场（电话：0971－4299999）
城市综合体（高层商品住宅＋写字楼＋商铺） 住宅7300元/㎡，写字楼1.5万元/㎡，商铺1F3.5万元/㎡ 物业属性 平均价格 投资商：新华联不动产股份有限公司（中国500强，总部在北京），开发开发团队 商：西宁新华联房地产有限公司，物业管理：悦豪物业公司（中国物业50强），全案推广：北京昆布友道品牌传播机构 占地约314亩，建筑面积72万㎡（其中7万㎡步行街和沿街商业，12经济指标 万㎡集群商业，17万㎡写字楼，10万㎡五星级酒店，4万㎡单身公寓，普通住宅22万㎡），容积率为2.5，绿化率36%。 项目位于西宁市海湖新区五四西路与文华路交汇处，距老城很近，位臵非常优越。项目采用具有巴洛克元素的简欧风格，兵营式排列，项目比较有物业简介 品质感，但设计有一些缺点，住宅存在明显的设计硬伤，特别是阳台、客厅位臵等。 已签约准备进驻的商家及有新华百货、大润发超市、苏宁电器、嘉禾院线、迪卡侬运动用品超市和大风车幼儿园。 两梯两户和两梯三户设计，140㎡为三室两厅两卫南阳台，138㎡为三房型概况 室两厅两卫北阳台，130㎡为三室两厅两卫北阳台，96㎡为两室两厅两卫南小阳台，户型多在北侧设计了小阳台，透通性一般。 2012年11月10日开盘，商业部分将于2014年底竣工投入使用。当营销要点 前认筹住宅可享减10㎡的优惠（优惠后价格6300元/㎡），销售中心非常气派奢华，接待人员很专业。 项目点评 地段优越，产品品质感较高，开发商品牌力强大，但房型设计令人缺憾，预计销售难度较小，特别是商业运营后。 壹拾肆
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新华联广场鸟瞰图
新华联广场内部景观效果图
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