西宁市房地产市场调研报告
23、泛泰依山郡（电话：0971－8456888） 物业属性 商品住宅 平均价格 住宅4900元/㎡，商铺1F2.5万元/㎡，2F2万元/㎡，1－2F2.1元/㎡ 投资商：北京众凯鸿投资集团，开发商：青海泛泰房地产开发有限公司，开发团队 建筑设计：深圳市广泰建筑设计有限公司，物业管理：西宁博大物业管理有限公司，整合推广：拓虎策划 经济指标 占地约395亩，建筑面积80万㎡，容积率约为3，绿化率38%。 项目位于西宁市城东区昆仑东路49号，依山而建，南高北低，由于体量物业简介 较大，小区被多条市政道路分隔。小区由高层、多层和花园洋房组成，共103栋，简欧建筑风格，其中高层为阿卡迪亚风格，品质感较强。 房型概况 营销要点 两梯四户设计，72㎡两室两厅一卫单阳台，99㎡两室两厅一卫单阳台，117㎡三室两厅一卫无阳台，141㎡四室两厅两卫单阳台，户型一般。 分5期开发，三期2012年11月开盘，现当所售为第3期，已售出45%。一次性付款98折优惠。售楼部较狭窄，接待较规范热情。 项目点评 城东大盘，品质一般，没特别亮点，销售情况一般。 24、长乐港湾（电话：0971－8116888） 物业属性 复合型商住宅 平均价格 住宅4700元/㎡ 开发团队 开发商：青海福音房地产开发有限公司 经济指标 总占地约150亩，分两期开发，1期占地42亩建筑面积8.5万㎡，一期停车位200多个，二期建筑面积不详，总绿化率为36%。 项目位于西宁市城东区昆仑东路49号，规划有15栋34层的高层住宅物业简介 和一个五星酒店。一期3栋为现代风格，二期为简欧风格，有4个绿化组团，其中3个由1条中央水景贯穿，较具品质感。 两梯四户设计，119㎡为三室两厅两卫单阳台，132㎡为三室两厅两卫房型概况 单阳台，142㎡为三室两厅两卫双阳台，145㎡为四室两厅两卫双阳台，户型设计较差，全为北客厅。 营销要点 2011年7月1日开盘，一次性付款92折优惠，按揭94折优惠。售楼部较简陋，接待较热情但欠规范。 项目点评 项目品质一般，唯一亮点是规划有五星级酒店，没人气，销售较差。 叁拾陆
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25、荣豪花园（电话：0971－8267777） 物业属性 高层商品住宅 平均价格 4900元/㎡ 开发团队 开发商：青海明扬房地产开发有限公司 经济指标 总占地约39亩，建筑面积14万㎡，共1020户，容积率5.4，绿化率为44%，地下停车位690个。 项目位于西宁市城东区昆仑东路，宝光加工厂西侧，地块方正，规划有7物业简介 栋25－32层的高层住宅，简欧建筑风格，栋距较大，有一条中间景观轴和小水景，观景绿化较好。 房型概况 两梯四户设计，51㎡为一室一厅一卫无阳台，94㎡为两室两厅一卫单阳台，132㎡为三室两厅两卫单阳台，有小错层户型，户型设计较好。 2011年11月5日开盘，一次性付款96折优惠，按揭98折优惠。售楼部装修一般，接待比较热情规范。 营销要点 项目点评 地段较好，品质较好，有少许价格优势，人气较旺，销售情况较好。 26、港欧东方花园（电话：0971－8868111） 物业属性 高层商品住宅 开发团队 平均价格 住宅4900元/㎡，商铺1F2万元/㎡ 开发商：青海西北房地产开发建设有限公司，规划设计：深圳市国际印象建筑设计有限公司，整合推广：广州新异 占地约173亩，建筑面积55万㎡，容积率4.8，绿化率为35%，车位比为1：1。 项目位于西宁市城东区湟中路189号，地块方正，南高北低，中偏东被经济指标 物业简介 康南路分为东西两块，规划有23栋高层住宅和1所有幼儿园，兵营式布局，简欧建筑风格，大门口有小广场，景观设计较好，较具品质感。 有两梯四户和两梯三户两种设计，98㎡为两室两厅一卫无阳台，119㎡房型概况 为三室两厅一卫单阳台，130㎡为三室两厅两卫单阳台，168㎡为四室两厅两卫单阳台，户型设计一般。 营销要点 开盘不久，已推房源售出有40%。一次性付款98折优惠，按揭无优惠。售楼部为临时租房，较局促，装修一般，接待一般。 项目点评 地段在城东区较好，且有一定的价格优势，销售情况较好。
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27、和盛园（电话：0971－8061222）
物业属性 保障房小区（少量商品房） 平均价格 商品住宅4500元/㎡ 开发团队 开发商：西宁房地产集团，全程代理：西宁华阳房地产咨询有限公司 经济指标 占地约370亩，建筑面积47万㎡，容积率1.9，共115栋，绿化率约为30%。 项目位于西宁市城东区南山东路151号，地块依山北低南高，以多层为物业简介 主占据在中心，另有少量小高层和高层占据在四周。被道路分4个区块，区块内全为兵营式布臵。以廉租房和经适房为绝对主力，商品房仅15%左右分布在高层和小高层中。现代风格，绿化较差，缺乏品质感。 商品房为两梯四户设计，77㎡为两室两厅一卫一阳台，99㎡为两室两厅房型概况 一卫无阳台，139㎡为三室两厅两卫单阳台，147㎡为三室两厅两卫单阳台，户型设计一般。 营销要点 无任何优惠措施，售楼部非常简陋，仅一名销售人员，接待方式如同政府部门。 大型社区，配套较全，但产品较差，只适合改善性居住，由于以保障房为主，所以很不注重营销。 项目点评 28、梨园片区公共租赁住房建设项目 物业属性 纯保障房小区 平均价格 不面向社会出售 开发团队 建设单位：西宁市公共租赁住房发展运营管理有限公司 经济指标 占地约187亩，建筑面积37万㎡（住宅29.4万㎡，商铺1.2万㎡，配套6万㎡），共5181套，容积率2.5，绿化率约为45%。 项目位于西宁市城东区湟中路西南山路南，规划住宅49栋，主要以公共物业简介 租赁住宅为主，其中配建廉租房400套，经适房400套，并配备有幼儿园、医疗卫生站、会所，建设工期为2011年至2014年。 房型概况 因不对外销售，不明。 营销要点 因不对外销售，不明。 项目点评 主要解决中低收入居住问题，品质很差，由政府分配。
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四、市场调研结论
通过以上的调研，我们可以得出如下结论： （一）总体态势
1、西宁经济发展平稳，房地产市场比较健康，当前供需两旺，未来两三年内仍将高速发展。
2、城中区、城西区、海湖新区是西宁房地产开发的一类地段，特别是城中区和城西区，属于有房不愁卖的中心区域；海湖新区由于代表着西宁房地产开发的水平故而深得许多人青睐，但未来竞争将加剧。
3、住宅、商铺和写字楼等各种物业形态发展较均衡，但随着房地产的开发的深入，住宅首先会出现饱和。
（二）住宅特点 1、户型配比
通过对全市28个楼盘信息的汇总，我们得出了如下的户型配比，其中4室户房型较一般城市明显偏多。
四室户, 17.24%一室户, 9.20%二室户, 31.03%三室户, 42.53% 叁拾玖
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2、平均面积
由于一类地段代表着西宁房产开发的未来，通过对一类地段住宅项目进行调查，得出各户型的平均面积如下： 平均面积（㎡） 一室户 51.7 二室户 95.1 三室户 131.8 四室户 204.3 最大面积（㎡） 65（萨尔斯堡） 111（西城名邸） 214（萨尔斯堡） 290（萨尔斯堡） 最小面积（㎡） 39（中环首府） 79（萨尔斯堡） 117（盛达国际新城） 138（中环首府） 从总体上讲，西宁房型具有两个特点：一是四室户比例较高，二是面积普遍偏大。我们分析认为原因有三：一是西宁计划生育较松，父母与子女同住较多，家庭人口规模偏大；二是房价不太高，客户有购买大房型的消费能力；三是北方人粗犷的生活习惯所致，认为小户型住着局促。
3、销售价格
9000.008000.007000.006000.005000.004000.003000.002000.001000.000.00750063585300440051506800750057044400最低价平均价最高价一类地段二类地段全部市区 说明：单位“元/㎡”。为统一统计口径，以上统计不含精装房和花园洋房；如果包含，当前最贵精装房为售价12000元/㎡的恒昌卢浮公馆，另外萨尔斯堡的花园洋房报价为7800元/㎡。
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