第七章 投资估算与资金筹措
7.1投资估算 7.1.1投资估算的依据
? 《建设项目经济评价方案与参数》第三版
? 《全国统一建筑工程基础定额安徽省综合估价表》-2000年 ? 合肥市有关材料和设备的现行市场价格； ? 现行各项税费标准。 7.1.2投资估算范围
1.建筑工程费：
包括居民住宅楼、商办楼、小区给排水、供电、道路和围墙、绿化等。
2.其他费用：
土地平整清理、水增容、勘察设计费、管理费、不可预见费等。
7.1.3投资估算结果
项目建设总投资为5000万元，其中建筑工程费3946.1万元，其他费用1053.9万元，详见《项目投资总估算表》。
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投资估算表
序号 1 1.1 住宅 1.2 商办楼 1.3 小区给排水 1.4 小区供电 1.5 道路、围墙 1.6 绿化 2 其他费用 2.1 土地平整清理 2.2 城建配套 2.3 水增容 2.4 勘察设计费 2.5 管理费 2.6 不可预见费 3 总投资 建设内容 建筑工程费 单位 m2 m2 亩 m2 m2 数量 22710 7440 27 30150 30150 单价(元) 1100 750 3000 100 25 合价(万元) 3946.1 2498.1 558 140 250 400 100 1053.9 8.1 301.5 300 75.375 70 298.925 5000 备注 平均
7.2资金筹措
本项目总投资5000万元，资金来源为建设单位自筹资金，详见投资计划与资金筹措表
投资计划与资金筹措表
序号 1 1.1 1.2 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 投资计划 建设投资 建设期利息 资金筹措 用于建筑工程 用于土地平整清理 用于城建配套 用于水增容 用于勘察设计 用于管理费 用于不可预见费 项目 合计 5000.00 3000.00 0.00 5000.00 3946.10 8.10 301.50 300.00 75.375 70.00 298.295 2009 7-12月 2000.00 2000.00 0.00 2000.00 1378.82 8.10 80.00 259.20 75.375 20.00 178.50 2010 1-8月 3000.00 3000.00 0.00 3000.00 2567.28 0.00 221.50 300.00 0.00 50.00 119.795
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第八章 建设工期与进度计划
8.1建设工期安排
本项目计划建设期13个月，即2009年7月—2010年8月。 2009年7月，项目可行性研究、申请立项； 2009年8月，项目规划设计，报批； 2009年9月，项目施工图设计，报建； 2009年10月—2010年6月，项目土建施工； 2010年7月，水电安装、调试； 2010年8月，项目验收。 8.2建设进度计划
详见项目建设进度计划表
时间 建设内容 可行性研究、申请立项 规划设计，报批 施工图设计，报建 项目土建施工 水电安装、调试 项目验收 7 8 2009年 9 10 11 12 1 2 3 2010年 4 5 6 7 8
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第九章 目标定位和营销策略
9.1目标市场定位
绿城雅苑位于岗集镇，主体目标对象为周边地区的中高层消费群和城市工薪群体。 9.1.1 消费群界定
1. 城市白领，工薪阶层人员；
2. 附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要 ； 3. 外地来合肥投资、创业人员； 4. 民营或私营企业家或个体老板 。
购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它。
9.2产品定位
根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决策，主要原因是：
1、相对而言，项目区位位置远离市中心，成本较低。 2、项目区位内高档物业目前销售状况不是很好。
3、岗集镇已形成一些居住小区群体，各项基础设施和市政设施都快跟上。
4、合淮路的交通要道地位决定了绿城雅苑在该区域内具有其他物业不可替代的优势。
近年来，合肥楼市蓬勃发展，各楼盘纷纷开工建设，市场竞争空
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前激烈。该项目并不盲目追求豪华高档，而是以“美观、实用、适宜、以人为本”为基本准则，在竞争日趋激烈的合肥房地产行业中立足站稳。
1. 居民住宅楼：做好电力供应、供水供气及配套绿化和公共工程，打造一个优美宁静的小区。
2.商办楼：可根据商家要求变更面积，天地墙简单装修，重点放在安全系统及电子商务系统的配备。出入口控制均采用玻璃破损红外线综合控制系统；闭路电视监视系统；保安巡更管理系统；自动感应消防喷淋系统；三A智能化系统（办公自动化DA，通信自动化CA，设备管理自动化BA）；计算机网络采用FDDI，100MBPS，可靠性规范，48/5B编码，分布式时钟；公共广播传唤系统；结构化综合布线：信道直接符合B—IS—DN设计标准，最大数据传输功率为100MBPS，能传输语言、数据、传真、图形、图像资料、电视会议与安全监视系统的信息、建筑物安全报警和空调控制系统的信息等；宽带网设置；卫星电视信号接收、调制、调解系统。 9.3营销策略
根据本项目的工程进度安排以及公司对销售工作的节奏安排，本推广方案将项目的推广工作大致划分为以下几个时段：
1.项目蓄势期
本阶段主要采用寻求媒体合作伙伴、召开媒体年终联谊会、在媒介和业界初步树立项目的第一印象，通过厚积薄发的方式进行前期蓄势。
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