果宏观经济、政策以及房地产市场发生变化，也可能就会给商业银行造成资产损失，形成不良资产。例如，美国次贷事件，不仅造成部分银行破产，而且还导致了全球金融危机，使得更多商业银行加入破产行列。
本文旨在通过对现行房地产开发贷款管理办法的梳理及房地产开发贷款项目风险研究，结合项目风险分析与评价的理论和方法，为商业银行房地产开发贷款项目的风险分析与评估构造更科学、直观、简便的评价指标体系并设置了风险等级评定标准。研究工作的意义和作用主要表现在：
（1）为完善商业银行房地产开发贷款项目风险分析和评价提供借鉴。由于我国的市场经济体制正处在不断规范和完善的阶段，商业银行对房地产开发贷款项目的风险意识尚浅，更多集中于信用风险和操作风险，对房地产开发贷款项目风险的分析与评估意识淡薄。面对不断变化的房地产市场，贷款项目面临的风险将更大，如何做好房地产开发贷款项目的风险分析和评估，降低贷款项目风险，成为商业银行房地产开发贷款管理部门急需重视的问题。
（2）通过研究现行商业银行房地产开发贷款项目评估存在的不足，结合房地产开发贷款项目的风险特点，构建了商业银行房地产开发贷款项目风险评价指标体系并设置了风险等级评定标准，为商业银行房地产开发贷款项目科学决策提供参考。 1.2 国内外研究现状 1.2.1 国外研究现状
（1）国外风险管理现状
对风险管理研究起源于人们早期对保险的认识，在国外，公元前916年的共同海损制度及公元前400年的船舶抵押贷款，是保险思想的雏形，也是风险管理思想的雏形。到18世纪产业革命时，法国管理学家享利·法约尔（Henry Fayo）在《一般管理与工业革命》[4]一书中正式把风险管理思想引进企业经营领域，但长期以来没有形成完整的体系和制度；到了20世纪50年代，美国才将风险管理发展成为一门独立的学科。1963年，美国的梅尔（Mehr）和赫奇斯（Hedges）合著的《企业的风险管理》[4][5]（Risk Management in Business Enterprise）对风险管理理论进行了
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系统分析研究，1975年，美国成立了美国保险管理学会（ASIM）、风险与保险管理学会（RIMS），标志着风险管理从原来以用保险方式处置风险变为真正按照风险管理的方式处置风险。20世纪70年代以来，西方发达国家基本上形成了一个体系较完整的新学科和独立的研究领域。1983年的RIMS年会上，世界各国专家学者共同讨论并通过了“101条风险管理准则”，作为各国风险管理的一般准则，其中包括风险识别与衡量、风险控制、风险财务处理、索赔管理、国际风险管理等。此次行动表明风险管理与研究成为全球范围内的国际性运动，风险管理研究上升到一新的水平。
在风险评价中，西方国家经过了由定量、定性评价方法向定量和定性相结合评价方法转变的道路。20世纪80年代未，英国C.B.CHAPMAN教授提出了“风险工程”的概念[6]，该框架模型的构建弥补了单一过程的风险评价技术的不足，使得在大规模地应用风险分析领域的研究成果成为可能。1995年，美国空军电子系统中心（ESC）提出了风险评价矩阵[7]，提供了一种新的风险评价方法，具有操作简单、相对客观的优点；Tixier等人于2002年曾归纳出工业工程中通常使用的包括定量、定性以及定量和定性相结合等在内的62种风险分析方法，并做出评论[8]。
（2）境外商业银行对房地产贷款风险管理
境外商业银行对房地产贷款风险管理一般具有风险贷款出售、风险贷款证券化、银行跨业经营等做法。
① 美国
20世纪80年代以来，美国银行预防和控制贷款风险的经验主要有两个方面，一是加强贷款过程的监控，二是控制贷款风险的选择。贷款过程的监控主要强调第一道防线------审批，重视各种警告信号以及预防和监测等综合控制等三方面。控制贷款风险的选择主要有两种:积极设法收回贷款和风险贷款出售等。在房地产贷款风险管理方面除了采用以上措施外，美国商业银行一个最成功的经验则是房地产抵押贷款证券化。美国是世界上实行房地产抵押贷款证券化最早、最成功的国家，自20世纪70年代到现在，其房地产抵押市场己成为世界规模最大的房地产贷款业务市场。
② 瑞典
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瑞典银行实行总分行制，总行和分行都是独立核算中心，总行对各分行贷款风险的干预由不良贷款的制约机制通过利益再分配表现出来，即如果各分行的贷款逾期60天，则该笔贷款的全部债权债务都移交到总行的资产保全部处理，其认真分析后区分贷款不同情况分别采取积极催缴、债务重组、风险贷款诉诸法律等方式努力清收逾期贷款，但同时各分行要向总行交纳一笔罚金，作为贷款管理不善的惩罚。由于各分行是独立核算的实体，因此这种利益制约机制的有效性是相当明显的。正是在这种机制的作用下，借助完善的金融市场休系，瑞典银行的贷款风险得到了有效地控制，保证了对不良贷款的及时处理。
③ 泰国
在20世纪90年代末所发生的亚洲金融危机中，危机国家商业银行处理贷款风险亦奇招迭出。如危机发源地的泰国，其处理不良资产的做法可概括为三点。一是出售不良资产给愿意承担风险的第三方，以转移贷款风险;二是与借款企业协商或按照法院裁定通过以借款企业资产清偿债务、以债务转为资本和修改其他债务条件等方式进行债务重组；三是通过增加银行资本金(提取呆账准备金、再筹资和政府注资)来冲销不良资产。
国外各商业银行对房地产信贷风险管理一般具有如下三种做法：1）风险贷款出售。为了保证银行本身掌握高质量的资产，降低贷款风险，国外商业银行采取的重要措施中一般都是将风险贷款从自身剥离，出售给市场上愿意承担风险者，如金融资产管理公司。2）利用完善的金融市场体系。国外商业银行都非常重视依靠金融市场体系来预防和化解贷款风险，正是由于金融市场体系的健全和完善，才使得商业银行能及时有效地防范贷款风险，处理不良贷款。例如在转移贷款风险时，房地产抵押贷款证券化是一种普遍和成功的作法。3）银行跨业经营．随着世界经济的空前繁荣、金融服务的自由化、全球化和国际化将成为21世纪金融业发展的新趋势。现阶段银行业竞争空前激烈，合并、重组狂潮迭起。顺应经济形势的发展，日本、美国相继通过法案，允许金融机构跨业经营，使商业银行预防和化解贷款风险寻找到了新途径。
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④ 香港
房地产贷款在香港贷款总额中所占比重达到54%，但香港银行业特别注意建立审慎的风险控制措施。一是控制按揭成数。香港银行同业经协商，自愿采纳以楼价的七成为每笔贷款的按揭上限，1200万港元以上的“豪宅”的最高按揭成数是六成或840万港元，以较高者为准；二是注重借款人还款能力。要求个人抵押贷款贷款人提供房地产抵押，但并不依赖抵押品的价值，而更为看重借款人的还款能力。三是严格控制开发商贷款风险。土地购置贷款，银行给予购置金额50%的额度，开发商以自有资金出了50%之后，在办妥土地抵押后提供剩下的地价款。四是坚持较高的资本充足率。按照金管局的要求，银行实行资本充足比率制度，1999年底所有香港本地注册认可机构的资本充足率维持在18.8%的高位，坚持较高的资本充足率使银行在任何时候都能够较好的抵御房地产信贷风险的冲击。五是按揭贷款证券化。六是强化不良资产处置。
从以上境外研究现状可以看出，国外商业银行风险管理重在商业银行对不良贷款风险的控制和处理，除了美国之外，对贷款审批中可能出现的风险预防和各种警告信号重视不足。香港的有些做法值得借鉴：如控制按揭成数，有助于避免类似美国次贷危机的情况发生；此外，注重借款人的还款能力，而不是依赖抵押品的价值，加强对房地产开发贷款项目本身的分析与评估，关注项目的现金流及偿债能力，则更值得借鉴。 1.2.2 国内研究现状
（1）国内风险管理现状
国内风险管理研究的起步比较晚。20世纪80年代初，西方风险管理的理论逐步引入国内，中国学者在消化西方研究成果基础上进行研究，并取得一些成果。1987年，清华大学教授郭仲文编著《风险分析与决策》[4]一书，对风险分析的方法、风险分析的过程及风险环境下的决策问题进行了比较系统的研究，标志着我国风险研究的开始。经过“照搬、消化与吸收”，国内逐渐形成带有中国特色的项目风险评估体系，1987年，国家计委颁布了《建设项目经济评价方法与参数》[9]、《建设项目经济
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评价方法与参数》（第三版）于2006年修订完毕，提出对建设项目经济评价需进行不确定性分析(其中含盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析)，以预测项目可能承担的风险，确定项目在财务、经济上的可靠性。
目前，国内风险研究在许多行业得到了推行，王家远等编著了《建设项目风险管理研究》[6]，研究建设项目的风险分析；徐培德等编著了《项目风险分析理论方法及应用》[7]，研究了武器开发项目的风险分析；从1987年起至1996年，天津大学管理学院“三峡工程风险研究”课题组承担了三峡工程的风险分析研究，在国内首次对大型工程项目进行风险分析与评价。在此研究成果上1999年于九如主编《投资项目风险分析》[9]，对大型工程项目风险分析理论与应用进行了系统的阐述。2004年，陈立文在《项目投资风险分析理论方法及应用》系统总结了项目投资各种风险分析理论与方法[10]。
（2）国内银行贷款风险管理研究
中国对银行风险的研究始于上世纪80年代末90年代初，特别是亚洲金融危机的爆发，引起了中国银行业实践界的高度关注，纷纷从不同角度探讨银行风险及风险管理问题。银监会主席刘明康撰文指出：风险管理的本质就是用科学、先进的方法，在业务发展、盈利需要和风险之间找出平衡点。国内房地产贷款业务由于起步较晚，对其风险管理的研究相对滞后。近年来，从目前研究方向和研究成果看，侧重于房地产信货风险识别和信货风险管理方法选择等方面。
1991年住房信贷业务开始了起步，各项住房信贷政策出台。1991年建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部，办理个人住房信贷业务，并制定了职工住房抵押贷款管理办法。中国人民银行于1995年8月颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，从而标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。在90年代末，我国各商业银行出台了相关的房地产开发贷款评估操作办法，如《中国农业银行商品房开发贷款评估暂行办法》、《交通银行房地产开发贷款项目评估指南》、《中国银行贷款评估操作指南》、《华夏银行固定资产贷款项目评估办法》及《中国工商银行商品房开发贷款管理暂行办法》。房地产开发贷款评估的主要内容有：借款人资信、项目概况、
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