生的概率和后果，是最为常用的外推方法。如果历史数据具有明显的周期性，那么外推就可认为将来的情况会是历史简单重现，也就是历史数据的序列特性直接投射到未来的状况中，据此直接对项目风险做出周期性评估。如果从历史记录中看不出明显的周期性或历史数据不能构成很好的序列，有时需要从逻辑上的可能性及实践经验出发，去推断过去未发生的事件在将来是否有可能发生。
②后推法
后推法是手头没有房地产开发贷款项目历史数据可供使用时所采用的一种方法。由于项目的一次性和不可重复性，所以在项目风险估计时常用此法。后推法就是把未知的想象的事件及后果与某一已知事件及后果联系起来，也就是把未来风险事件归结到有数据可查的造成这一风险事件的一些初始事件，从而对风险做出评估和分析。例如，对某项目需考虑自然灾害风险，如果没有该地区自然灾害方面的直接历史数据，可将自然灾害的概率与一些自然灾害数据联系起来考虑，估算出足以引起自然灾害的“假象大雨”或“假象风暴”等等，根据这些假象灾害发生的概率，就可以对项目运作中的自然风险做出风险估计。
③旁推法
旁推法就是利用与房地产开发贷款项目类似项目的数据进行外推，用某一项目的历史记录对新的类似项目可能遇到的风险进行分析评估和分析。例如，可以通过搜集类似项目的数据来估计本项目所面临经济风险等发生的概率和损失程度。
4.3 房地产开发贷款项目风险估计的计量标度
风险计量结果需要用有关指标来表示，通常使用标识、序数、基数和比率四种标度。
（1）标识标度。标识对象或事件，用来区分不同的风险，但不涉及数量。不同的颜色和符号都可以作为标识标度。在尚未充分掌握风险的所有方面或同其它已知风险的关系时，使用标识标度。
（2）序数标度。事先确定一个基准，然后按照与这个基准的差距大小将风险排
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出先后顺序，使之彼此区别开来。利用序数标度还能判断一个风险是大于、等于、还是小于另一个风险。但是，序数标度无法判断风险之间的具体差别大小。将风险分为已知风险、可预测风险和不可预测风险用的就是序数标度。
（3）基数标度。使用基数标度不但可以把各个风险彼此区别开来，而且还可以确定他们彼此之间差别的大小。
（4）比率标度。不但可以确定他们彼此之间差别的大小，还可以确定一个计量起点。风险发生的概率就是一种比率标度。
4.4 房地产开发贷款项目风险估计的流程
一般情况下，开发贷款项目风险估计需要经过以下几个步骤。 （1）确定项目风险估计的目的与要求。
（2）搜集、整理风险资料。数据是风险估计的基础，风险估计资料包括与项目有关的风险历史资料以及现有的项目的有关资料。
（3）选择项目风险估计的方法。风险估计方法很多，应根据风险估计标的风险状态特点以及后续的风险处置的需要，确定项目风险估计的目的要求、搜集、整理风险数据、选择风险估计方法、估计风险发生概率估计风险可能引起后果或损失的严重程度得出结论。
（4）估计项目风险发生概率。估计风险后果或损失的严重程度。
（5）修正偏差并得出结论。风险估计过程涉及主观概率，并会因为风险估计中人们会倾向于采用小数法则所产生的系统性偏差，所以要对风险结论进行检验和修正以使风险估计结果更客观。房地开发贷款项目风险估计流程如图3所示。
确定项目投资风险估计目的、要求040102搜集、整理风险资料 03选择风险估计方法估计风险发生概率有无偏差有07修正并得出结论
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估计风险可能引起的损失无06结论图3 房地产开发贷款项目风险估计流程
房地产开发贷款是银行向从事房地产开发的企业发放的用于其所开发的房地产项目所需建设资金的贷款。目前我国的商业银行房地产开发信贷增长速度快，1998年商业银行房地产开发贷款余额为2028.92亿元，2008年达到19300亿元，年均增长25.8%。但是，随着房地产开发贷款规模的不断扩大，它给银行带来的风险和潜在风险也在积累，因此，房地产开发贷款项目的风险评估应引起足够的重视，对房地产开发贷款的风险作到早监测、早防范。
4.5 房地产开发贷款项目风险评估
根据我国商业银行对房地产开发贷款管理办法的规定，目前我国商业银行对房地产开发贷款项目的风险管理主要是通过项目评估来完成。
房地产开发贷款项目的评估内容，重点是在项目可行性研究的基础上，从银行的角度对项目在技术上、财务上和经济上的可行性和可靠度进行全面评估。重点内容包括：
（1）承贷企业资信评价
主要包括：承贷企业基本情况（历史沿革和公司基本情况）、承贷企业经营者情况（法人、公司高层管理人员及公司人员整体水平）、承贷企业经营情况（开发业绩及组织结构）、承贷企业财务状况（资产状况、负债状况及所有者权益状况）、财务指标（偿债能力评价：资产负债率、流动比率和速动比率，盈利能力分析：销售利润率、净资产利润率、总资产利润率及总资产净利润率等）
（2）项目概况评价
主要包括：项目基本情况、项目建设合法性评价、项目进展评价及相关单位的资质评价
（3）项目市场分析
主要包括：投资环境分析、总体市场分析、区域市场分析及项目SWOT分析； （4）投资估算和资金筹措评估
主要包括：总投资估算（土地费用、前期工程费、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、
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其他费用及不可预见费用）、投资进度及计划（已投入资金情况和后续投资计划）及自有资金评价；
（5）项目财务分析与评价
主要包括：项目财务效益预测（收入测算、销售税金、投资成本、利润总额及净利润）、财务现金流量分析（项目财务内部收益率、项目财务净现值）、资金来源与运用分析、借款清偿能力分析（利息备付率、偿债备付率）、不确定性分析（盈亏平衡点（BEP）、敏感性分析）。
（6） 贷款方式分析及项目风险效益评价
贷款风险评价是将项目贷款按五大方面、四类风险程度进行打分评价。风险评价五方面是：政策和地区性风险、借款人风险、项目风险、担保风险、其他风险。四类风险程度由低到高的顺序为：低风险、较低风险、较高风险、高风险。所有正式评估的贷款项目均应进行打分评价，并按照最终得分结果进行贷款级别分类。
4.6 房地产开发贷款项目风险评价指标体系构建
风险评价是综合衡量风险对项目实现既定目标的影响程度。风险估计只对项目运作各阶段单个风险分别进行估计量化，而风险评价则考虑所有风险综合起来的整体风险以及项目对风险的承受能力。
层次分析法(Analytic Hierarchy Proeess，AHP)是美国著名运筹学家萨蒂(T.L.Saaty)等人在20世纪70年代提出的一种定性与定量分析相结合的多准则决策方法。层次分析法是指将决策问题的有关元素分解成若干层次，在此基础上进行定性分析和定量分析的一种决策方法，它把人们的思维过程层次化、数量化，用数学方法为分析决策、预报或控制提供定量的依据。这种方法的特点是在对复杂决策问题的本质、影响因素及其内在关系等进行深入分析之后，构建一个层次结构模型，然后利用较少的定量信息，把决策的思维过程数学化。
在本文中，采用层次分析法进行房地产开发贷款风险评价具体包括以下步骤:首先，建立评价对象的评价指标体系，其次，通过向专家咨询得出评价指标的相对值，构造判断矩阵，并计算相对权重系数；最后，通过一致性检验来验证结果的科学性，
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进行综合评价。
4.6.1 房地产开发贷款风险评价指标体系构建
为了保证房地产开发贷款风险评价指标的科学性，通过召开专家咨询会，整合专家咨询会的结果，最终确定房地产开发贷款风险评价指标，包括:借款人风险、项目建设风险、项目市场风险和项目偿债风险。借款人风险具体又分为3个指标: 经营者风险、企业经营风险、企业财务风险；项目建设风险具体又分为3个指标: 合法性风险、进度风险、建设内容风险；项目市场风险具体又分为5个指标: 销售风险、供求风险、市场定位风险、竞争风险和政策风险；项目偿债风险具体又分为5个指标: 资金风险、效益风险、项目财务风险、不确定性风险及贷款方式风险。因此，房地产开发贷款风险评价指标体系可以划分为3层:目标层、指标层和次指标层（详见图4）。
房地产开发贷款项目风险 借款人风险 项目建设风险 项目市场风险 项目偿债风险 经营者风险企业经营风险企业财务风险合法性风险进度风险建设内容风险销售风险供求风险市场定位风险竞争风险政策风险资金风险效益风险项目财务风险不确定性风险贷款方式风险 4.6.2 构造房地产开发贷款风险判断矩阵
构造判断矩阵群是运用AHP法解决问题的核心步骤。把对于拟解决问题具有逻辑关系的影响因素进行一对一的比较，确定影响因素的相对重要性。AHP的信息基础是人们对每一层次各个影响因素的相互重要性给出的判断。这些判断用数值表示出来，写成矩阵形式即所谓判断矩阵。例如构造判断矩阵M（详见表2），其中判断矩阵对中的元素mij表示对于上一层某个元素而言，本层中Mi元素比Mj元素的相对重要性
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图4 房地产开发贷款风险评价指标体系