在项目风险识别与估计基础上，综合考虑风险属性、风险管理的目标和风险主体的风险承受能力，确定项目面临的风险对系统的影响程度，以便进一步对风险进行评价决策，正确选择风险处理的方法。
风险分析与决策密切相关，是决策的科学依据，其目的是为了避免盲目的、失误的决策。但风险分析不能取代决策，它只是一种风险分析技术，是决策必不可少的一部分，项目风险分析是决策的基础和前提，在整个风险管理过程中占有非常重要的地位。项目运作风险分析过程如图2。
风险分析 风险识别 项目运作包括哪些活动？ 各种活动存在哪些风险？ 风险产生的原因？ 项目哪些风险是主要的？ 各风险变量之间是否相关等？ 风险估计 风险发生的概率大小？ 风险概率分布情况？ 风险事项后果大小？ 项目哪部分会遭受风险等？ 风险评价 风险影响总体结果？ 哪些是可接受的风险？ 哪些做法会使项目遭受风险？ 这样的做法是否能被接受？ 有别的方案可避免该风险等？
图2 项目运作风险分析过程
2.3 房地产开发贷款项目特点
2.3.1 房地产开发贷款的含义
一般来说，房地产开发贷款是指用于房屋建造、土地开发过程中所需资金的贷款。房地产开发类贷款按贷款用途分为房地产开发企业流动资金贷款、房地产开发贷款、经济适用住房贷款、商业用房开发贷款和其它房地产开发贷款。确切地说，房地产开发贷款属于对公司贷款的范畴，指商业银行向具有房地产开发资质的房地产开发企业发放用于房地产项目开发建设的贷款。按照开发内容的不同，房地产开发贷款
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有以下几种类型:
(1)住房开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于开发及市场销售的贷款。
(2)商业用房开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售的、主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款；
(3)土地开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。 (4)房地产开发企业流动资金贷款。是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款，不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持地产开发，因此这类贷款仍属房地产开发贷款。
在不同银行，房地产开发贷款含义往往不同。比如，在中国农业银行，房地产开发贷款分为商品房开发贷款、土地储备和高校房地产贷款。商品房开发项目贷款系指向房地产开发企业发放的，用于住房、商业用房、综合用房、学生公寓等房屋构建项目建设的贷款。按贷款用途，项目贷款分为住房开发贷款、商业用房开发贷款、综合用房开发贷款、学生公寓开发贷款及其他商品房开发贷款。
根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》，房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构；房地产开发贷款是指向借款人发放用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目贷款；个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款；商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产贷款。
结合各种定义，本文认为《商业银行房地产贷款风险管理指引》中对房地产开发贷款的定义较为合适，本文将房地产开发贷款定义为重点讨论住房、商业用房开发贷款项目的风险分析与评估问题。
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2.3.2 房地产开发贷款的流程
贷款发放的主要流程在不同的商业银行会有所不同，但基本流程是大同小异，现以XX商业银行为例，其贷款发放流程如下:
XX银行房地产开发贷款基本操作流程包括受理、调查评价、审批、发放及贷后管理五大阶段，按照信贷业务先客户评级、后额度授信、再具体支用的原则，除总行特别规定可以不予确定授信额度的客户外，所有客户在XX银行办理具体信贷业务均应先评级并报批授信额度。
（1）房地产开发贷款的受理
受理阶段主要包括:客户申请---资格审查---客户提交材料---初步审查等操作环节。受理人员依据有关法律法规、规章制度及XX银行的信贷政策审查客户的资格及其提供的申请材料，决定是否接受客户的信贷业务申请。
①客户申请
该环节可以是客户主动到XX银行申请信贷业务，也可以是XX银行主动向客户营销信贷业务，请客户向XX银行提出信贷申请。信贷人员既要了解客户的需求情况，又要介绍XX银行的有关信贷规定(包括借款人的资格要求、信贷业务的利率、费率、期限、用途、优惠条件及客户的违约处理)等。
②资格审查
客户资格要求:按照《贷款通则》的要求，借款人应当是经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企业(事业)法人、其他经济组织和兼具经营和管理职能且拥有贷款卡(证)的政府机构。
③提交材料
对符合资格要求的客户，受理人员向客户发送《信贷业务申请书》，载明借款企业基本概况、借款金额、借款用途、偿还能力及担保方式、还款来源等。企业应提供以下资料:借款人及保证人的企业法人营业执照、企业代码证和贷款证、卡;财政部门核准或会计(审计)事务所审计的近三个年度财务报告和审计报告及最近的报表；抵押物、质押物清单和权属证明:有处分权人的同意抵押、质押的证明及保证人同意保证的有关证明文件;项目借款需提供项目建议书、可行性报告;贷款人认为需
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提供的其他有关资料。
④初步审查
受理人员收到客户申请材料后，按《XX银行信贷业务申请材料清单》清点材料是否齐全，对材料的完整性、合法性、规范性、真实性和有效性进行初步审查。客户申请材料审核后，如不合格，经办人员将申请材料退还客户，并作好解释工作;如合格，经办人员将用于核对的原件退回客户，进入调查阶段。
（2）房地产开发贷款的调查评价
进入调查评价阶段，如果客户需要XX银行出具贷款意向书，首先进行初步调查工作，若初步调查不合格，应将材料退回客户；若初步调查合格，则先出具贷款意向书，再进行深入的调查；如果客户不需要出具贷款意向书，则直接进行调查评价工作。
①调查评价并撰写报告
调查评价包括客户信用评级、业务评价及担保评价三部分，由直接评价人员、评价审查人员与评价审定人员共同完成。
②审定评价报告
评价审查人员审核直接评价人员撰写的各类评价报告，评价审定人员审定评价报告。
③信用等级审定
原则上XX银行应先对客户进行信用评级，再对其办理具体信贷业务。在办理额度授信或单笔业务之前，信贷人员应将客户信用评级报告及有关附件等材料报有权审批行信贷审批部门进行信用等级审定。
④申报审批
认定客户信用等级后，经办行应按信贷授权规定的权限组织信贷业务申报材料，报有权审批行审批。
（3）房地产开发贷款的审批
按照《法人授权书》或转授权文件规定的信贷授权权限受理审批信贷业务，包括报批材料合规性审查和审批。
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①合规性审查
合规性审查分新项目、续议项目、复议项目、变更贷款条件项目四种情况。 ②审批
贷款审批人员在阅读审查申报材料的基础上，根据国家有关方针政策、法律法规和XX银行的信贷规章，审查信贷业务的技术、经济和商业可行性，分析申报项目的主要风险点及其风险规避和防范措施，依据该笔信贷业务预计给XX银行带来的风险和收益决定是否批准该笔信贷业务。
（4）房地产开发贷款的发放
信贷业务的发放包括五个步骤，一是落实贷前条件，二是签订合同，三是落实用款条件，四是支用，五是信贷登记。
（5）房地产开发贷款的贷后管理
贷后管理包括对信贷资产的检查、回收、展期、借新还旧及不良资产管理等内容。不良信贷资产经营管理的对象主要是表内、外信贷业务形成的次级、可疑及损失类不良贷款(垫款)，应遵循合规性、效益性和创新性原则，遵循国家法律法规及XX银行规章制度，规范操作。
房地产开发贷款风险是指银行在贷款的审批、发放及回收的过程中，由于受事先无法预料的不确定因素影响，使银行的信贷资金到期不能收回，或不能如数足值收回，从而使信贷资金有蒙受损失的可能。依据以上风险管理的理论，本文将着重从风险识别、风险估计与评价指标体系构建等几个方面来分析和研究房地产开发贷款风险分析及评估。
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