段、销售阶段。不同的阶段具有不同的风险。随着房地产开发的四个阶段的不断进行，开发商对可能发生的结果也知之愈多，同时，机动灵活性也随之减少。在开发初期，开发商拥有最大的不确定性和机动灵活性:到开发结束时，所有的结果都清清楚楚，开发商再也无法改变其产品，项目将面临一个特定的消费市场，要么顾客盈门，供不应求；要么门可罗雀，无人问津。因此，想取得房地产开发的成功，应从风险识别开始。
就房地产开发商而言，开发的各个阶段的风险表现是不同的，它伴随着各个阶段的主要任务而产生。在投资决策阶段，围绕何时何地开发何种类型房地产，主要是有关开发区域、开发物业类型、开发时机的风险。在前期工作阶段，结合土地获取、项目规划设计、拆迁安置补偿及资金筹集等工作，应重点关注开发成本确定风险、市场风险、土地与拆迁安置风险和筹资风险。在项目建设阶段，针对所开发的项目招标选择承包商，商订分包合同，进行工期质量成本控制等主要任务，应考虑招标模式、承包方式、承包合同、项目自然条件、工期、质量、成本控制和施工索赔等面临的主要风险。在租售管理阶段，面对出租、销售和物业管理工作，应注意租售合同风险、销售时机风险、自然灾害和意外事故风险。
3.3 房地产开发贷款项目风险来源
房地产开发贷款项目的风险主要是指贷款项目在房地产开发项目运作过程中，由于外部环境的不确定性、项目本身的复杂性、项目管理者自身能力的有限性，而导致项目运作过程中存在阻碍、终止或失败，达不到预期的收益、进度等可能性。贷款项目的风险主要来源于以下几个方面： 3.3.1 外部环境不确定性
国内经济形式不稳定性、政策法规变动、市场需求变动、竞争对手出现变动等，特别是随着宏观经济及房地产市场环境的不断变化、政策和法规环境对房地产开发贷款项目影响也较大。
（1）受国民经济发展周期影响的风险
房地产业的发展周期与国民经济发展周期有着极大的相关性，因此，能否对经济
24
的发展周期有正确的预测，并针对经济发展周期各个阶段的特点相应调整公司的经营行为，在相当程度上影响着公司的业绩。
（2）市场不够发达和存在市场分割的风险
目前，土地作为房地产开发的主要资源，其供应的市场化程度依然不高，房地产的二级市场也不够发达；再加上房地产这一特殊商品本身所具有的高度地域性，以及目前某些地方仍存在政府行为干预市场运作的现象。因此，公司面临着市场不够发达和存在市场分割的风险。
3.3.2 房地产开发贷款项目类型的多样性
房地产开发贷款项目经常会涉及各种物业类型，不同的房地产市场的产品形态中涉及风险因素及其影响程度是不相同的。项目在整体风险控制上差别很大，存在较大难度与复杂性。按照房地产细分市场来划分，房地产市场主要包括有地产市场、经济适用住房市场、普通商品住宅市场、公寓市场、别墅市场、写字楼市场及商业用房市场等，具体包括:
（1）地产开发风险
土地是地理环境、政治政策、经济、社会等各方面的综合函数。地价受政府政策影响而变动的程度最大，因此政策的变化是地产市场的最大风险因素。一个国家或地区，如果政治稳定，政策变化小，其经济发展的环境就受到保证，地产市场也就至少处于稳定或发展的状态。相反，经济发展的环境无保障，地产价格会急剧下降。为了减少在地产投资中的风险，保证投资收益，把握投资的政治及经济时机最为重要。了解和随时掌握城市规划及其变更情况，特别是对土地使用性质改变和变化趋势做出正确的分析和判断，可以在很大程度上降低投资的风险损失。
（2）居住物业风险
居住物业的风险主要来自产品本身，环境营造是否优越，硬件设计是否独特，软件服务能否满足户主口味，是其销售风险的主要致因；而对“经济适用”含义的准确把握，对各种收入阶层的消费心理，消费习惯的透彻分析，也是项目风险的关键。
25
（3）商业物业风险
商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况有关。工商贸易、金融保险、顾问、咨询、旅游等行业发展也与其密切相关。商业物业以机构投资为主，这是因为该物业资金数量相当巨大。商业物业的使用者进行经营活动，用部分经营所得支付租金。酒店、商业楼宇的收益主要来自租赁，租金是商业经营利润的一部分。所在街道繁华度，交通便利性，市区人口密集度等因素对商业利润有很大的影响。这类收益也与这些因素正相关。酒店、零售、商业用房所在地区商业竞争的激烈程度是其主要风险。适当竞争的商业聚集区域能增大客流量、增加商业利润；但过度竞争又增加商业经营风险，间接影响租金回报。写字楼主要用于商务活动和行政办公，其收益在微观方面与其所处区域的整体状况和楼内设施的现代化程度有关，物业管理水平也直接影响租售收益。能否吸引有名望的客户也间接影响其价值定位和收益水准。从长期动态来看，写字楼的风险还主要来自宏观经济形势。经济上升和繁荣时期，写字楼市场需求增长很快，反之亦然。区域经济相关性是写字楼投资的明显特征。
3.3.3 房地产开发贷款项目过程的复杂性
前面阐述了不同房地产产品市场具有的风险情况，但是任何房地产形态大都经过一个房地产开发投资的过程，在这个过程中，不同产品都会经历各个阶段性的风险考验，因此，要想明确风险的具体分布，就要对房地产开发全过程各个阶段的风险进行了解。
房地产开发过程是指从房地产立项到房地产出售，资金回收的整个过程。这是一个动态的过程，一般可分为前期工作阶段、开发建设阶段、销售阶段。不同的阶段具有不同的风险。随着房地产开发三个阶段的不断进行，开发商对可能发生的结果也知之愈多。同时，机动灵活性也随之减少。在前期工作阶段，开发商拥有最大的不确定性和机动灵活性：到开发结束时，所有的结果都清清楚楚，开发商再也无法改变其产品，项目将面临一个特定的消费市场，要么顾客盈门，供不应求；要么门可罗雀，无人问津。因此，想取得房地产开发的成功，应从风险识别开始。
26
就房地产开发贷款项目而言，处于开发周期各个阶段的风险表现是不同的，它伴随着各个阶段的主要任务而产生。在前期工作阶段，结合土地获取、项目规划设计、拆迁安置补偿及资金筹集等工作，应重点关注开发成本确定风险、市场风险、土地与拆迁安置风险和筹资风险。在项目建设阶段，针对所开发的项目招标选择承包商，商订分包合同，进行工期质量成本控制等主要任务，项目自然条件、工期、质量、成本控制等事项是面临的主要风险。在租售管理阶段，面对出租、销售和物业管理工作，应注意租售合同风险、销售时机风险、自然灾害和意外事故风险。
项目经营者管理能力的差异性。由于房地产开发贷款项目是一个复杂、系统工程，需要项目管理者具备技术、市场、法律、金融等企业价值运营各环节所需知识和经验，而事实上，单个项目管理者不可能具备这些素质，必须由组成一个项目管理团队来完成。而不同的团队管理者，在经验、能力及市场把控、客户需求都有很大差别，项目管理难免出现各种被忽视的问题，带来潜在风险。 3.3.4 房地产开发贷款项目的政策影响性
房地产业受政策影响巨大，政策的变动直接影响到房地产项目开发的成本和收益，从而对银行信贷质量产生影响。
①与城市建设总体发展不同步的风险
城市供水、供电、供暖、供气(煤气、天然气)、通信、道路、交通等市政配套与房地产开发关系极大，而市政建设是根据城市的总体发展规划有步骤、有计划地进行，如果市政配套建设不能满足房地产开发项目的建设进度，将会极大地影响房地产开发项目的开发成本和开发进度。
②房屋拆迁政策变化的风险
国家对城市房屋拆迁有明确的政策和规定。随着经济的发展和城市建设的需要，城市房屋拆迁的标准、要求有可能会发生变化。房屋拆迁政策的变化会影响公司的开发成本，从而影响公司的收益。
③房地产业税收变化的风险
国家经常采用税收调控房地产业，如土地增值税、固定资产投资方向调节税、契
27
税等。这些税收政策存在变化的可能。如果国家提高税收标准或开征其他税种，将使公司的盈利水平降低。
④购房贷款政策变化的风险
目前依赖银行按揭贷款方式购置商品房的客户所占比例越来越高，如果银行改变房地产信贷政策，则会影响公司房地产项目的开发与销售。近期房地产政策的变更主要是中国人民银行发布了银发［2003］121号《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，121号文对房地产企业信贷、建筑施工企业信贷和个人住房贷款做出了更为严格的规定。由于新政策对供给和需求两个方面的贷款都有所收紧，所以房地产投资增幅、竣工面积增幅、销售面积增幅、销售价格增幅等反映房地产行业的指标有可能出现回落。尽管《通知》主要是对中高价房、商业用房、土地出让金等贷款政策的收缩或改变(而公司主要从事中等价格的住宅商品房开发和销售)，结合公司具体情况的分析，121号中的规定将可能导致购买第二套以上(含第二套)住房的目标客户群体因为首付资金比例的提高或个人住房贷款利率的提高而产生心理上的观望或待购情况，从而对公司在建、在售项目短期内的销售价格波动和销售款回笼进度构成一定的负面影响，使公司的未来经营面临一定的风险。
3.4 房地产开发贷款风险形成原因分析
防范风险的前提是对产生风险的成因进行合理的解释和分析。笔者认为，房地产开发贷款风险的产生主要基于四方面原因：一是由于房地产项目开发本身具有高风险性，二是信息不对称条件下各方基于利益相互博弈的结果；三是房地产开发贷款的发放额度主要依据评估价值来确定，对房地产开发项目的市场状况、现金流及偿债能力分析与评估不足。
3.4.1 房地产项目开发本身具有高风险性
（1）房地产开发企业资质不高，自有资金不足，大部分资金来自于银行信贷 资质低意味着大部分企业不具备利用自有资金开发大型项目的实力。开发商筹资过程中，除了开发商直接向银行筹措开发贷款外，其他资金的来源也有相当部分间接来自银行贷款。一是自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款，而消
28