第3章 商业银行房地产开发贷款项目风险识别
3.1 房地产开发贷款项目风险识别
3.1.1 风险识别方法
风险因素识别是风险分析工作的起点和基础，其任务是通过一定的方法和手段，尽可能地找出潜在显著影响项目成功的风险因素。项目风险识别方法很多，常用的方法有德尔菲法、头脑风暴法、情景分析法、核对表法和面谈法。 （1）德尔菲法
德尔菲法是专家调查法中的一种。采用该方法，首先是由项目管理人员选定和该项目有关领域的专家，并与之建立直接的函询联系，通过函询进行调查，收集意见后加以综合整理，然后，将整理后的意见通过匿名的方式返回专家再次征求意见，如此反复多次后，专家之间的意见将会逐渐趋于一致，可以作为最后预测和识别的依据。
由于有些不确定性很难在短时间内用统计的手段、实验分析的方法或因果关系论证得到证实，主要是依靠实际经验和推断，采用德菲尔法是很有用的。但运用此方法，必须对聘请的专家在数量和素质有明确的规定。所聘请的专家应熟悉该行业和所评估的风险因素，并能做到客观公正。为减少主观性，专家个数越多越好，一般不低于10位。 （2）头脑风暴法
头脑风暴法又称智暴法，它由美国专家奥斯本于1939年首创，是一种通过召开专家讨论会，促进产生新思想的方法。这种方法的特点是采用召开小型的专家讨论会对问题进行讨论确认。其优点在于集中的信息量较大、考虑问题比较方便全面。但也有容易屈服于专家及大多数人的意见、会议组织费用高等缺点。 （3）情景分析法
情景分析法是一种假设分析方法，首先总结整个项目系统内外的经验和教训，根据项目发展的趋势，预先设计出多种未来的情景，对整个过程做出自始至终的情
19
景描述；与此同时，结合各种技术、经济和社会因素的影响，对项目风险进行预测和识别。它研究的重点是诸多因素中某一因素变化时，整个情况所发生的变化以及会有什么风险发生。这种方法能够扩展风险分析人员的视野，增强其精确分析未来的能力。不确定性分析中的敏感性分析就是典型地运用了情景分析法的基本思想。这种方法也有很大的局限性：即所谓“隧道眼光”现象，因为所有的情景分析都是围绕着分析者目前的考虑、价值观和信息水平进行的。 （4）核对表法
核对表法是一种十分常用和有效的风险识别方法，它主要用核对表作为风险识别的工具。这种方法实质上就是把人们经历过的风险事件及其来源罗列出来，写成一张核对表，上面包括项目的环境、项目产品和技术数据以及内部因素（如项目成员的技能和不足）等。该方法利用人们考虑问题的联想习惯，在过去经验的启示下，对未来可能发生的风险因素进行预测。该方法的优点在于使风险识别的工作变得较为简单，容易掌握；缺点是对单个风险的来源描述不足，没有揭示出风险来源之间的相互依赖关系，对指明重要风险的指导力度不足，而且受制于某些项目的可比性，有时不够详尽，没有列入核对表上的风险容易发生遗漏。 （5）面谈法
它是风险管理人员通过和项目相关人员直接进行交流面谈，收集不同人员对项目风险的认识和建议，了解项目进行过程中的各项活动，这将有助于识别那些在常规计划中容易被忽视的风险因素。进行访谈时的记录，往往是识别风险的良好素材。
除以上方法外，风险识别方法还有分解分析法、图解法、SWOT法以及现场观察法等。在实践中，风险识别方法是灵活多变的，不同性质的风险，识别的方法和过程可能会截然不同，任何能发现风险信息的方法都可以作为风险识别工具，而不同的方法都有自身的优缺点，都有一定的适用条件，有时需要多种方法共同使用。
由于贷款项目是一个系统工程，会受到许多不同的方面风险因素影响，进行贷款项目风险因素识别时各类专家一起进行评估。因此，德尔菲法、头脑风暴法由于具有集专家智慧于一体的优点，在贷款项目风险识别中得到广泛应用。
20
3.1.2 风险识别过程
（1）确定风险识别的对象。对房地产开发贷款项目评估的主要作业过程进行分解，尽量不出现漏项，确定出识别的对象。
（2）收集资料。风险识别中的很多方法都需建立在大量数据的基础上，一般认为风险是数据和信息不完备而引起的。因此，收集并处理生成项目过程中和风险有关的各种信息一般是很困难的，但是风险事件总不是孤立的，可能会存在一些与其相关的信息，或是与其有间接联系的信息，或是与项目可以模拟的信息。
（3）不确定性的分析与判断。运用收集、处理生成的信息并结合项目管理人员的经验，对房地产开发贷款项目所面临的不确定性进行分析与判断。
（4）选择风险识别技术与工具。结合风险对象的特性，选择有效的识别方法。有的可能需要一种技术与工具，有的可能需要几种技术与工具结合使用。 （5）确定风险事件并分类。通过以上选择的风险识别方法确定风险事件，并根据房地产开发贷款项目风险分类的方法，运用现有的风险信息和风险管理人员的经验，对确定出的风险进行分类分析，以便全面识别风险的各种属性。
（6）预测风险事件的发展过程及结果。就是指结合实践经验对分类后的风险事件进行推断与预测，以判断风险何时发生以及引发其发生的原因何时会出现，以哪种形式出现。发生后会如何发展、结果如何等等。
（7）风险识别报告。每进行一次项目的风险识别，都要在最后给出一份风险识别报告。该报告不但要包括贷款项目现有的风险清单，而且要有风险的分类、原因分析和说明、风险后果及其价值量的表述，以及全部风险控制的优先序列等。项目风险报告的形式可根据具体情况而定。
由于风险识别中要考虑的因素较多，有些因素又难以定量描述，总结起来，风险识别方法存在以下三个方面的问题：
①可靠性问题。贷款项目运作是否有严重的或潜在的风险未被发现或认识清楚。 ②成本问题。风险识别对房地产开发贷款项目风险分析来说是必不可少的，但有时研究的成本往往较大，到底需要多少经费从事风险识别研究，哪些经费是必要开支，哪些可以节约，存在研究效果与成本矛盾问题。
21
③偏差问题。由于客观事件或环境的限制，房地产开发贷款项目估算的数据、现象与实际有出入，或者由于研究者主观上的原因，使调查结果发生偏差。
3.2 房地产开发贷款项目风险的特点
房地产开发贷款项目是指银行向房地产开发企业提供资金，获得利息收入，同时保证贷款的安全回收所做的暂时性努力。与个人按揭贷款属于消费性贷款不同，房地产开发贷款属于生产性贷款，有其鲜明的特点：
（1）房地产开发贷款面临的风险更大。个人按揭贷款面对的客户分散于不同的行业，单笔贷款量较小，因而贷款风险容易被分散，一般属于银行的优质贷款。而开发贷款面临的客户更加集中，单笔贷款金额更大，因而一旦发生风险，损失也更大。同时开发贷款属于生产性贷款，因而容易受到来自宏观经济政策变动、区域经济波动、项目选择、开发商资质等诸多因素的影响，只要相关的某一因素发生剧烈变动就容易导致开发贷款出现风险。房地产开发贷款的这一特点说明导致开发贷款风险的因素很多，既涉及到宏观经济政策，也涉及到区域经济波动，同时微观层面的诸多因素都会影响到开发贷款的安全。这就要求银行必须掌握多方面的信息，随时监测相关信息的变化，并分析变化对开发贷款的影响。
（2）开发贷款还贷来源取决于项目销售本身，主要风险来源于项目本身的正常运作。房地产开发项目往往由投资者组建项目公司开发与销售，这类公司贷款实际上类似于项目贷款，因为在发放贷款时看不到经营业绩，贷款本息的偿还主要取决于项目是否开发成功，按预定计划完成销售，项目的销售回款及投资利润是还本付息的主要来源。开发贷款的这一特点就要求商业银行在贷款发放之前必须对项目市场状况及偿还能力进行全面分析，并注意贷后风险的管理，随时跟踪项目销售情况、资金回笼情况等贷后信息的变化以保障贷款的安全回收。
（3）抵押物价值的多变性，使得开发贷款项目面临着第二还款（抵押担保）保障度较低的风险。房地产开发贷款一般是以所购土地及在建工程作为抵押，随着项目商品房销售的推进，原抵押物价值必然降低，同时由于土地或者在建工程价值波动很大，因而开发贷款还款保障度较低。开发贷款的这一特点就要求银行必须注意
22
担保抵押的有效性，在办理开发贷款时，应当全面了解开发商的实力，考察担保抵押是否合法，是否足值等条件，增强第二还款能力，保障贷款安全。
（4）房地产开发贷款项目的产品形式呈现多样化，项目风险程度差异性大。按照房地产的产品形式来划分，房地产产品主要有居住物业（经济适用住房、普通住宅、公寓和别墅）和商业物业（办公楼及商业用房）等。因此，房地产开发贷款项目也呈现多样化，不同类型的产品形式中涉及风险因素及其影响程度是不相同的。具体如下:
①居住物业：居住物业一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。这类物业购买者都以满足自用为目的，也有部分作为投资，出租。居住物业交易以居民个人购买行为为主，交易规模较小，但由于各种原因使人们更换自己的住宅，交易量非常大。居住物业的市场需求潜力巨大，投资风险较小。但居住物业中又有所不同，经济适用住房，定向销售，变现能力最好，风险最小，普通居住物业需求也较大，变现能力相对较好，风险次之，公寓别墅等高档居住物业，风险则较大。
②商业物业：商业物业有时也称为收益性物业或投资性物业，包括商业楼宇、写字楼、酒店等。这类物业购买者大多以投资为目的，靠物业出租经营收入回收投资并赚取利润，其中有的是以自营、自用为目的。商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况有关。这类物业的变现能力相对较差，风险也相对较大。
从风险影响收益的深度和广度来看，风险程度依次上升的排序为居住物业、商业物业。商业银行应根据自己对各风险因素的把握程度和对各种风险的承受能力，进行多个贷款项目之间的选择，并做出明智的贷款决策。
（5）开发贷款项目处于不同阶段，其风险大小也不一致
任何房地产形态大都经过一个房地产开发投资的过程，在这个过程中，不同产品都会经历各个阶段性的风险考验，因此，要想明确风险的具体分布，就要对房地产开发投资过程各个阶段的风险进行了解。
房地产投资过程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售，资金回收的整个过程。这是一个动态的过程，一般可分为投资决策阶段、前期工作阶段、开发建设阶
23