费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。二是关联企业的资金往来也是“自筹资金”的一个重要来源，而关联企业的资金中有相当部分来自于银行贷款。规模较大房地产开发企业，一般都采用注册项目公司的做法。所谓项目公司是指针对一房地产项目开发而设立的公司。各项目公司的母公司实际控制着各项目公司的资金运作和管理。由于各项目公司的开发周期不一样，母公司可将项目间的资金“调剂”使用，而关联公司的资金很难排除银行资金参与。三是建筑安装企业代垫款是房地产开发企业“其他”资金来源的组成部分。由于建筑安装企业的行业特点和积累有限，因此它们的代垫款多来自于银行贷款。由此可见，无论资金以何种形式出现，大多都是从银行出去的。
（2）房地产开发企业通常采取滚动开发模式进行融资
由于房地产开发企业自有资金比例低，负债比率高，通常则采用滚动开发模式进行项目融资，习惯性拖延银行资金转作自身下一步开发资金的来源。开发商通常把开发的项目分成几期，如“一期”、“二期”和“三期”，先投入部分资金，在启动项目，取得土地，办理“四证”之后开发“一期”，在销售许可证等“五证”齐全之后预售商品房，获得预售收入。用“一期”预售收入完成“一期”工程并着手开发“二期”。银行的信贷资金一旦进入房地产开发企业，就会成为房地产开发企业“滚动开发”的资金来源。房地产开发企业将大量本应归还银行的信贷资金投入到滚动开发中，而开发过程要受到建筑材料价格，地质勘探费用，以及市场竞争等诸多不确定因素的影响，当这些不确定因素发生波动时，开发商无法承受的负担必将最终转移给银行，银行将成为最终的风险承担者。
（3）信贷资金全程参与了房地产业的资金流动过程，产生了相应的风险特点 这个过程可分为以下三个阶段：一是土地一级开发阶段。就房地产开发而言，这个阶段的主要任务是把“生地”变成“熟地”。承担这一任务的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资（合作）者。这三类单位都有银行贷款介入，他们的还贷资金又主要来源于土地转让。二是房地产开发阶段。这一阶段是开发商集中向商业银行借贷开发贷款阶段。三是房地产销售阶段。当房地产开发企业销售商品房时，需要由银行向业主提供购房贷款支持。
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在上述三个阶段之间存在资金循环关系。一是第一阶段和第二阶段之间的资金循环：银行在第二阶段向房地产开发企业发放贷款，使后者有能力向土地开发商支付地价款，进而为收回银行在第一阶段发放的土地一级开发贷款创造条件。二是第二阶段内部的资金循环：银行向建筑安装企业发放的贷款，需等到银行向房地产开发企业发放贷款以及房地产开发企业回收房款后才能收回。三是第二阶段与第三阶段之间的资金循环：银行向房地产开发企业发放的贷款，需要等到商品房销售出去，并获得售房款后才能收回。在这个“资金链”中，银行对购房者的贷款起着极其重要的作用。
房地产类信贷资金三阶段风险特点具有三个特点：一是联动性。房地产类信贷资金在不断的循环流动中回收、增值。在三个阶段的循环中，任何一个阶段的循环出现障碍都可能导致信贷资金风险转化为损失。二是集中性。第一、二阶段的信贷风险在很大程度上与项目销售的成败密切联系，如果项目销售顺利，那么，第二阶段的信贷风险就随之化解，并带动第一阶段的贷款顺利回收，第三阶段的信贷风险即个人住房贷款风险将成为银行承担的主要风险。三个阶段的信贷风险在很大程度上集中在个人住房贷款上。三是长期性。第三阶段信贷风险的本质内容是购房者偿还银行贷款的不确定性。购房者偿还能力来自于稳定持续的居民可支配收入，与宏观经济金融状况密切相关，而宏观经济变动一般要经历一个较长周期。同时，银行对购房者贷款的期限相对较长，也决定了第三阶段的风险具有长期性的特点。
（4）房地产市场过热
房地产开发企业缺乏对经济宏观上的把握，对房地产行业状况也缺乏全局性的认识，为了追求高利润，盲目上规模、上档次，形成房地产市场的局部泡沫，而由此导致的问题越来越严重。一是商品房空置面积、空置率上升。二是房地产开发企业圈地面积越来越大，圈地速度明显加快，这必然导致地价的攀升，从而带动房价非理性上扬。三是商品房开发结构性失衡，高档房、别墅占比不合理。这一切必将导致企业过度借贷，使其财务风险、投资风险上升，最终威胁银行信贷资金的安全。
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3.4.2 银企之间信息不对称
由于房地产市场的巨大容量和发展潜力以及近年来蓬勃发展的良好势头，为商业银行拓展房地产金融业务提供了巨大的商机，随之而来的房地产金融风险也日渐显现，尽管形成风险的原因各异，但深层次的原因就是由信息不对称所导致的逆向选择风险和道德风险。
由于我国房地产开发企业过分依赖银行的信贷资金，为了取得商业银行信贷支持，房地产开发企业往往利用财务手段，制造虚假报表来虚增自有资金的比例。按中国人民银行规定开发企业自有资金达到35%以后才能申请房地产开发贷款，但在实际操作中，很难判断自有资金是资本金还是借款资金。多头贷款，拆东墙补西墙是开发企业的一贯做法。另外，房地产开发企业超越自身资金实力搞滚动式开发是众所周知的秘密。在我国国有土地使用权的取得并不是完全取决于房地产企业的资金实力，更多的是依靠资金实力以外的关系和背景。取得了土地，房地产开发企业不用投入多少自有资金，将银行信贷资金作为其长期周转金，完全利用银行信贷资金为其赚取高额利润，经营风险转嫁到银行信贷资金上。一旦企业融资渠道不畅，“资金链”断裂，就会造成项目停工，已投入的信贷资金就会遭受毁灭性的损失，银行不良贷款由此产生。
3.4.3 对项目的现金流、偿债能力及市场状况分析与评估不足
房地产开发贷款一般是以所购土地及在建工程作为抵押和发放贷款的主要依据，但是开发贷款还贷来源应该取决于项目销售本身产生现金能力，而不是担保价值上。房地产开发项目往往由投资者组建项目公司开发与销售，这类公司贷款实际上类似于项目贷款，因为在发放贷款时看不到经营业绩，贷款的归还完全取决于项目是否开发成功，项目的销售利润是还本付息的来源。因此，目前大多数房地产开发贷款项目对处于不同开发阶段、不同类型的房地产开发项目贷款的市场风险控制不足；对项目现金流、项目经济效益及偿债能力的关注不够，缺少对贷款项目的综合评估。
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第4章 房地产开发贷款项目风险估计与评价指标体系构建
4.1 项目风险估计原理
项目风险估计一般遵循以下原理： （1）大数法则
大数法则为风险估计奠定了理论基础，它阐述了大量随机现象的平均结果呈现出稳定性的规律。根据大数法则只要被观察的风险单位足够多，就可以对损失发生的概率，损失的严重程度衡量出一定的数值来。被观察的单位越多，估计值与实际值就越接近。
（2）概率推理原理
项目风险事件发生是随机的，引起损失的程度也是不确定的，但就总体而言，风险事件的发生又呈现出统计学上的规律性，因此，在项目风险估计中，采用概率论方法，通过判断随机变量的取值特点和其它特性，据此判断随机变量符合何种概率分布，确定参数，从而估计出风险事件出现状态的各种概率。
（3）类推原理
由于没有足够的风险统计资料，因此，根据事件的相似关系，借鉴已掌握的整体或局部类似项目的风险统计资料，就可以估计目标风险的风险状况。
（4）惯性原理
因为事物发展具有延续性，即惯性原理，可以利用这个特征来估计房地产开发贷款项目的风险，同时要求系统具有相对的稳定性，能够保持其发展的基本趋势。
4.2 贷款项目风险估计方法
风险估计就是估计风险的性质、风险事件发生的概率及其后果大小，以减少项目计量的不确定性。风险估计的对象是项目的各个单个风险，非项目整体风险。
风险估计主要考虑风险事件发生的概率和可能造成的损失，主要分为确定性风险估计和非确定性风险估计。在贷款项目风险估计中，项目风险估计的方法主要有
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以下几种：
（1）不确定性风险估计方法
不确定性风险估计方法主要包括盈亏平衡分析法和敏感性分析方法。盈亏平衡分析是研究项目投资产品或服务数量、成本和利润三者之间的关系，以收益与成本平衡，即利润为零时的情况为基础，测算项目的生产负荷状况，计量项目的风险承受能力。盈亏平衡点越低，表明项目适应市场变化的能力越强，承受风险的能力越大。
敏感性分析方法是利用敏感性的方法，敏感性是指由于特定因素或变量（如材料价格）的变化而引起评估目标（如成本）的变动幅度。如果这一因素在一定范围内变动但不对评估目标造成变化，就可以被认为对评估目标是弱敏感性因素，反之为强敏感性因素。变动因素可以是一个，也可以是多个。
盈亏平衡分析法和敏感性分析方法是静态风险估计方法，它们虽然能够回答哪些变数或假设对开发贷款项目影响大,但不能回答哪些变数或假设最有可能发生变化以及变化的概率,这是它们在开发贷款项目风险估计方面的缺点。
（2）确定性风险估计方法
确定性风险估计方法主要定量、定性或两种结合方法，定量方法主要是利用历史统计资料进行风险估计；定性方法主要是利用经验推断进行风险估计。贷款项目从立项、设计、可行性分析、批复到实施过程中是一个复杂的动态过程，在这个过程中会每个环节都会受到来自不同的风险因素影响，所以，开发贷款项目中的风险是由许多风险构成的动态风险体系，这些风险可能进行定量或定性估计。所以，定性与定量结合风险估计方法在贷款项目中得到广泛应用，综合推断法就是其中主要的一种风险估计方法。综合推断法又称外推法，是利用已有数据并结合主观分析判断，来估计项目风险发生概率的一种综合风险估计方法。综合推断法又可分为前推法、后推法和旁推法。
①前推法
前推法就是根据房地产开发贷款项目以前的历史经验和资料推断出未来事件发
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