项目市场情况、投资估算、财务效益、贷款方式、综合效益及风险防范等。对这些方面的评估主是通过定性和定量方法来分析，虽然内容较为齐全，但并未形成评价指标体系和风险等级评定标准，缺少整体的量化分析。
张岚东、田昆在《从资金平衡的视角来看房地产开发贷款的风险防范》[11]一文中，强调商业银行必须将风险识别和控制焦点从借款人特征扩展到借款人与市场并重。不能够仅仅从债权人角度孤立的考虑如何保障债权安全，而要从借款人角度出发，综合、整体的考虑整个投资过程是否可行、可能存在的主要风险因素是什么、如何规避等问题。张国洪在其硕士论文《商业银行房地产开发贷款风险管理问题研究》[12]中，从宏观、区域、微观三个层面分析了房地产开发贷款面临的主要风险，并提出了防范、控制与化解房地产开发贷款风险的相关制度或措施；谢礼苏在其硕士论文《 C银行房地产开发贷款风险防范研究》[13]中，对C银行房地产开发贷款现状和存在的风险问题进行分析，从商业银行角度对C银行房地产开发贷款风险形成的原因进行探讨，并提出一些意见和建议。
李鹏雁等人在《商业银行房地产开发贷款风险分析》 [14]中，确定了房地产开发贷款风险评价指标体系，应用层次分析法对商业银行房地产开发贷款业务中隐含的各种风险进行了综合评价。雷茂冲等人在《层次分析法在房地产开发风险预警中的应用》[15]中，采用SWOT分析法进行开发风险识别，然后利用层次分析法构建风险评价模型，求解各风险相对于总风险的权重，从而有助于房地产风险预警管理。
综上可见，关于信贷风险的研究，国内外的专家、学者以及金融界人士做了大量工作，产生了不少成果。但是，从商业银行细分角度来评价房地产开发贷款项目风险分析与评估的文章不多，结合现行房地产开发贷款项目评估，构建房地产开发贷款项目风险评价指标体系及量化分析的文章就更少，通过梳理现有房地产开发贷款评估管理办法，结合实际情况，改进或完善现行的商业银行开发贷款项目风险分析与评估，便是本文的出发点。通过分析研究，构建出商业银行房地产开发贷款项目风险评价指标体系和风险等级评定标准，以便为降低房地产开发贷款项目风险，提供更加科学的评价方法。
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1.3 研究内容与框架
本文在借鉴国内外风险研究相关文献基础上，对房地产开发贷款项目风险的特点，来源及成因进行深入分析，并结合现行房地产开发贷款项目评估管理方法，构建了评价指标体系并设置了风险等级评定标准，以便为降低房地产开发贷款项目风险提供更加科学的评价方法。具体内容如下：
首先，介绍了风险的一般性概念和特点、一般性规律和项目风险分析过程、内容与方法，给项目风险分析提供理论基础。项目风险分析是由项目风险识别、风险估计与风险评价构成的一个过程，并且项目风险分析每个环节都是完整的操作过程。
第二，通过对房地产开发贷款项目风险的特点、来源及成因的深入分析，结合项目风险分析一般性规律，对房地产开发贷款项目进行风险识别、风险估计与风险评价。
第三，通过对现行房地产开发贷款项目评估管理办法的研究，运用专家调查法及层次分析法，构建了房地产开发贷款项目风险评价指标体系并设置了风险等级评定标准，使得房地产开发贷款项目风险评价得以量化，具有较强的可操作性。
第四，基于房地产开发贷款项目风险评价指标体系，通过定性与定量相结合的研究方法，将此评价指标体系运用于某个房地产开发贷款项目风险的分析与评估之中，并对项目风险做出评价与分析。
最后，对本文主要研究内容进行了总结，并提出了本文研究所需进一步解决的问题和发展方向。
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第2章 项目风险分析及房地产开发贷款项目概述
2.1 风险的定义与特征
2.1.1 风险的定义
一般而言，风险的基本含义是损失的不确定性。风险一词包括两方面的内涵：一是指风险意味着出现了损失，或者是未实现预期的目标；二是这种损失出现与否是一种不确定性随机现象，可以用概率表示出现的可能程度，但不能对出现与否做出确定性判断。但对这一基本概念，在经济学家、统计学家、决策理论家中尚无一个适用于他们各个领域的、一致公认的定义。
本文将风险定义为：一个事件由于因素的复杂性和变动性影响，使实际结果和预期结果发生背离而导致利益损失的可能性和不确定性。房地产开发贷款风险是指银行在贷款的审批、发放及回收的过程中，由于受事先无法预料的不确定因素影响，使银行的信贷资金到期不能收回，或不能如数足值收回，从而使信贷资金有蒙受损失的可能。 2.1.2 风险的特征
根据风险的定义，可以引伸出风险的如下特征： （1）客观性
风险是客观存在的，不以人的主观意志为转移的，人们只能发现、认识和利用它，而不能改变它。因此，人们能做的是在一定范围内改变风险形成和发展的条件，降低风险事故发生的概率，减少损失程度，而不能使风险从客观世界中完全消失。 （2）突发性
风险的产生往往给人一种突发的感觉。当人们面临突然产生风险时，往往不知所措，其结果是加剧了风险的破坏性。风险的这一特点，要求我们加强对风险的预警和防范研究，建立风险预警系统和防范机制。
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（3）可预测性
不确定性是风险的本质属性，但这并不表明人们对它束手无策。我们可以根据以往发生过的类似事件的统计资料，通过概率分析，对某种风险发生的频率及其造成损失的程度做出主观上的判断和经验上的总结，从而对可能发生的风险进行预测和衡量。 （4）潜在性
风险是包含在项目中确定事物内的。以风险的规律来看，其具有潜在性，不是显现在表面的东西。尽管处处充满风险，投资时有遭受风险损失的可能，但风险事件转变为现实是有条件的。因此潜在性是风险存在的基本形式。认识风险的潜在特征，对于预防风险，具有重要意义。 （5）无形性
风险不像一般的物质实体，能够被非常确切地描绘和刻画出来，但能被我们所感知。对风险无形性的认识和度量，更多的是需要我们的经验。虽然，风险的无形性增加了人们认识和把握风险的难度，但只要掌握了风险管理的科学理论，系统分析产生风险的内外因素，恰当地运用技术方法和工具手段，就可以有效地管理风险。 （6）损益双重性
风险是未来事物结果的不确定性，始终伴随着损失和收益，即风险具有正负两面性，一般情况下，风险越大，成功的收益也越高。所以，风险的双重性要求风险投资者不应消极的预防，而是将风险作为一种经营机会，利用风险带来的机遇，敢于承担风险，战胜风险。
2.2 项目风险分析的基本内容
2.2.1 项目风险分析的概念
项目风险分析是指识别影响项目风险因素基础上，对这些风险因素影响结果进行定性和定量评估、评价，并在此基础上制订风险管理方案，为项目风险管理和项目决策提供依据。项目风险分析一般包括狭义和广义两种，狭义的项目风险分析是
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指在项目风险识别基础上，描述并量化完成任务所需的风险变量的概率分布及其影响程度，通常要求建立模型进行分析；广义的风险分析则不仅要做狭义风险分析所要做的工作，而且还包括进行风险规划、风险辩识、风险管理方案的制定及选择等各个方面。项目风险分析的主要特点有： （1）定性分析与定量分析相结合
任何项目运作都是一个动态过程，其间会受到许多不同种类风险因素的影响，有些风险影响是可以定量估计的，如利率对一定时间内的资金使用成本的影响，而有些风险影响是不可以定量估计的，只能采用定性估计，如项目管理者能力对项目成功的影响程度，很难用一个确定数来评价。因此，项目运作是一个定性与定量分析相结合的过程，特别一些受许多风险因素影响的大型项目。 （2）主观估计与客观估计相结合
进行项目运作时，运作者通常会参考相同或类似以往项目运作案例，包括项目管理模式、项目风险影响的估计等，如果有相同或类似项目案例数据作为参考，并且可从这些数据得出一些规律性数据，利用这种方式进行风险分析就是客观估计。否则，我们只能凭自己和专家的经验进行主观估计，由于时间和周围环境的变化，相同或类似项目的历史数据也往往不一定可靠。所以，主观估计在项目风险分析也是非常重要的。
2.2.2 项目风险分析的内容和过程
对一个项目进行风险分析，其过程可分为三个阶段：风险识别、风险估计和风险评价，项目风险分析是对风险识别、估计和评价做出全面的、综合的分析，这三个部分是一个完整的整体、相辅相成，不可分割。风险识别是指从系统的观点出发，通过一定的方法，对大量来源可靠的信息进行分析，找出影响项目目标实现的风险因素，分析风险产生的原因，筛选确定运作过程中应予以考虑的风险因素并对其进行归类的过程，风险识别始于存在与期望状态之间的差异，是主观的。风险估计是在风险识别的基础上，采用定性与定量方法相结合的方法，对项目运作过程中存在的风险进行量化，确定这些风险可能的影响程度，客观的予以衡量。风险评价是指
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