序号 部门 岗位 ? ? ? ? ? ? 物业管 理处 工作职责 处理发展商所及小业主查询及用户重大投诉问题。 审定所有管理制度及检查制度的执行。 督促属下员工认真执行物业管理工作。 定期召开业务会议或各部门会议，传送公司政策及拟定方针；研究解决各项管理问题。 负责建立健全档案制度。 建立招标制度，监督各承判商是否切实执行合约内的工作细则及表现，合约届满后，考虑续签合同或另行招标，批准认可承判商的名单。 审批、签发来往函件。 每月向发展商及业主汇报工作情况（即工作报告）。 部门主管的考核考勤工作。 出席有关发展商和会所、业主之间的联谊会议。 决定员工的聘用及解聘，考核所有管理员工的表现，决定有关员工的奖惩。 审查及签发物业每月的应收未收管理费细表及管理费月报表，报税表，决定追收欠缴款项。 抽查物业之管理费及其他收支情况及作出改善。 在物业管理处经理领导下，全面负责区域及会所的客户服务和行政人事工作。 处理租户、业主的投诉，定期拜访客户及收集意见、建议，并反馈至各职能部门，必要时上报物业管理处经理。 全面负责审核租户、业主二次装修的进场、退场手续及日常监督管理工作。 负责员工的招聘、面试、录用、培训、考核、晋升、奖惩等工作。 负责制定客户服务部内部管理制度，监督、检查、指导本部门员工的工作以及对本部门员工定期进行培训、考核工作。 按时完成月工作情况总结，并做好下月工作计划。 完成物业管理处经理交办的其他任务。 控制客户帐期，催收帐款如每月管理费月费等。 每月首七个工作天内将客户欠帐情况做出明细分析表。 将有关付帐及其他费用原始凭证做出记帐凭证并准确记帐。 定期列出每个开支项目之发生及余额。 负责收入货币送缴银行，现金管理及日常报销支出。 登记现金入银行日记帐。 负责管理处固定资产的登记、盘点和统计工作 1 区域经理 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 客户服务主管 2 客户 服务部 财务人员 35
序号 部门 岗位 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 工作职责 接听所有外来电话和内部电话的转接工作。 做好日常来访、外调、报案、投诉的接待工作。接待中热情礼貌。 在经理的领导下，负责本部门的日常内务。 做好各类文件、材料、档案及往来公函的收发、管理、整理、归档工作。 掌握区域客户入住情况，做好统计工作。 具体负责办理区域的租户、业主的二次装修的进退场手续并进行日常的监督管理工作。 受理用户投诉，做好投诉记录，及时报告部门主管。 负责处理公共设施和业主室内设备报修工作，及时将工程维修内容输入电脑，通知工程部维修。 每日检查工程维修单的完成情况，每周清理并打印出未完成的工程项目，督促工程部尽快完成。 完成领导交办的其他工作任务。 协助物业管理处经理及编制有关保安消防计划。 编订有关值班表、日志及报告，定期呈管理处经理审阅。 编订员工值班巡视内容、措施。监管及执行既定的任务。 处理及调查保安消防事故并向上级汇报。 定期汇报有关区域之保安情况。对交通、人流控制提出意见予管理处经理参考。 与政府、公安、消防局保持良好关系，定期联络。 定期联络客户，对区域内及会所内保安消防措施提意见。 统筹定期消防演习、操练及职位岗前培训。 协助拟出每年保安消防预算。 2 客户 客户服务 服务部 保安部 主管 3 保安部 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 保安领班 负责保安员的管理工作，做好本班的考勤工作。 明确重点警卫目标，分配当日工作，讲评值班情况，做好值班记录。 经常巡查各岗位执勤情况，及时纠正违纪违章，仪表仪容不整现象。 处理一般性的治安案件和客户投诉，调节员工纠纷。 负责公共区域消防器材标志的保养维护工作。 护保管好本班的公用物品，保证保巡能信器材警械完好、灵敏有效。 发现违反治安管理的行为要及时处理，保证区域内正常服务秩序。 熟悉消防器材的使用、维护及性能，掌握警卫专业技能。 对本班人员岗位分工明确，责任清楚，并掌握所属人员工作情况。 坚持原则、从严管理、敢于纠正各种违法违纪行为。 36
序号 部门 岗位 ? ? ? ? ? 工作职责 在中控室负责当班必须集中精神，监视及观察区域内的情况，不得闲谈、脱岗，打瞌睡等一切不当行为。 必须熟悉和掌握各种系统及器材之操作，保证其运转正常，如发生出现故障，应立即报告有关部门。 非值班人员或其他无关人士不得随便进入中控室。 中控室电话只用于工作，不得作私人用途。 保持中控室内清洁卫生，严禁吸烟。做好工作记录，交接班要把事情交代清楚。接班时要主动检查各系统确定其是否正常，上一班有否发生情况。 熟悉“国际生态社区”的地形环境、消防设施的分布、灭火器材的摆放点、防盗、报警装置的位置，闭路电视镜头的位置。 使用各种灭火器材，熟悉掌握消防中心控制系统的操作程序。 爱护本岗位上的各种设备和器材。 灵活、果断地处理当值期间发生的问题。遇有个别处理不了的问题，即报告保安领班及主管。 负责维持各出入口的秩序，保证通畅。 密切注意进出的人员，查询可疑人物，劝离衣冠不整者或闲杂人员。 负责查验大件物品进出手续。 负责非区域开放时间出入登记工作。 保持岗亭内的清洁卫生，严禁吸烟，做好工作记录及交接班记录。 上岗期间，须注意仪容仪表端正，精神饱满。 按规定路线巡查区域各部位，留意治安消防情况。 负责查询可疑人员，及时将推销及闲杂人员劝离。 监督检查用户装修现场的治安消防情况，及时处理违规装修。 监督检查用户门窗锁闭情况，发现问题及时处理或报保安领班及主管。 做好巡逻情况的各项记录。 中央控制室管理员 ? ? ? ? 3 保安部 ? ? 门岗 管理员 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 治安 巡逻员 ? ? 4 工程部 工程部 主管 ? ? ? 贯彻执行物业管理处经理的指示，对物业经理负责。 对工程部所有人员和设备全权管理和调配，挑选和配备下属各岗位，培养、巩固骨干队伍，切实保障所有机电设备的安全运行与装修设施的完好。以最低费用开支保持区域机电设备管理的高格调水准。 制定下属各岗位规范及操作流程，督促检查下属严格执行岗位责任制，操作规程及设备检修保养制度。 制定工程部预算。 深入现场，掌握人员和设备状况，坚持每天做如下检查： 37
序号 部门 岗位 工作职责 工程部 主管 ? ? ? 审核运行巡检报表，发现异常，分析原因，及时采取有效措施。 审阅各系统运行监测技术数据，发现偏差及时修正。 现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工思想，发现不良倾向及时纠正。 管理使用好本班负责范围内设备、工具及仪表，使其经常处于良好的技术状态，保证优质高效、低耗、安全运行 领班应在工作上以身作则，技术上精益求精，做好班组管理工作，配合主管解决技术上的疑难问题。 做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，设备发生故障时，有效地组织力量抢修。 负责起草本班组设备的年月检修保养计划和备品备件计划报主管审核，并负责检修保养计划的实施。同时做好各种运行记录。 协助主管检查业主、租户装修工程。 做好本班组设备的技术档案。巡查记录、运行记录、设备维修、故障排除、更换零部件等情况应清楚地填入班组档案后定期交主管审阅。 遵守员工守则和物业管理处的各项规章制度，操作技术规程，认真负责。 准时到岗，接受各级管理人员之督导，在本班领班带领下按时按质按量完成本系统之运行，操作及维修保养工作，不擅离岗位、串岗。 做好设备记录，及时分析掌握设备运行状态。 各系统的技术工人在不影响其系统设备运行情况下，有责任接受工程领班或主管的调遣，支援其他系统处理应急的事态。 执行物业管理处经理的指示，接受物业管理处经理的督导，直接向其负责。 负责整个环境部的员工监管工作，合理安排各清洁员工之工作内容。 根据计划定期检查各班组实际完成情况，指导及监察各清洁员工之工作，以确保清洁质量。 根据季节变化确定绿化品种并做好绿化养护计划。 做好工作记录，检查各清洁员工之清洁报表，每月提交定期作业安排报告于物业经理，每次定期作业工作完成后需检查清洁水准是否符合标准。 充分了解各种建材设备性质之特性，安排使用最适当之清洁材料及工具，解答清洁员遇到的技术难题。 管理好班组使用的各类工具，使其经常处于良好准备状态。 起草季度养护计划和备品备件计划报经理审核。 ? ? ? 工程领班 4 工程部 ? ? ? ? ? 技术工人 ? ? ? ? ? 环境 管理部 环境部 主管 ? ? 5 ? ? ? 38
序号 部门 岗位 工作职责 ? ? ? 保洁领班 ? ? ? ? 按主管的指示执行工作。 合理安排各清洁员工之工作内容。 充分了解各种建材设备性质之特性，安排使用最适当只清洁材料及工具，解答清洁员遇到的技术难题。 作业时需与物管其他部门密切配合。 做好工作记录，检查各清洁员工之清洁报表。 负责起草季度养护计划和备品备件计划报经理审核。 管理好班组使用的各类工具，使其经常处于良好的准备状态。 5 环境 管理部 保洁工 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 保持公共地方及区域环境的清洁卫生。 清洗公用洗手间及添补清洁用品。 向仓管员提取适量之用品备用，小心掌握工具使用及保养。 定时收集垃圾，将垃圾送至收集站协助市政清洁工人运走（所有垃圾不得存放过夜）。 清洁公共设施如电梯、电话间、烟灰缸、手扶梯、空调新回风口、指示牌、废纸箱、人工花木、地面、墙身、收集垃圾等。 需要时帮助绿化员工搞绿化养护工作。 负责区域物业范围内绿化养护管理工作。 进行浇水、抹叶、除尘、修剪、清除杂物等日常性绿化养护，并做好记录。 负责检查区域物业范围植物的摆设和造形，要求高低整齐，观赏面正对客人视线。 负责检查区域物业范围花槽、盆栽植物有无黄叶、折断、残留枝叶等，保证植物长势良好。 每月对区域物业范围绿化养护情况进行自查和评估，并将结果记录于相关表式内。 绿化工 ? ?
九）管理处新员工的培训方案及计划
人是第一生产力，员工产生的绩效将直接影响我司的管理承诺，因此，我们将对【浦江坤庭125-3】区域管理处员工进行系统的培训。培训将主要以内部培训与外部培训相结合的方法。内部培训主要以岗前、岗中等形式为主，大多由公司高层专业人士从事业务、管理教授，而外部培训则将安排到有关专业单位或派送到职业技能部门进行培训。【浦江坤庭125-3】住宅区域是一个品质高尚、环境幽雅的区域，管理的水准和人员的素质必须与之相适应，因此对人员的培训工作尤为重要。我司将根据该项目的实际进度情况，制定与区域特点相符合的岗前，岗中和深化培训。
1)培训目标----通过培训，使各岗位人员熟悉公司对各岗位的要求、从事岗位的基本
39