地块现状
地块现状一 地块现状二
地块现状三
1.1项目背景 1.1.1项目名称 中旅?翡翠星光园项目 1.1.2开发公司
深圳中旅（集团）有限公司
地块现状四
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1.1.3承担可行性研究工作的单位
深圳市星彦地产顾问有限公司(星彦[2004]K0501) 1.1.4研究工作依据
(1)《房地产开发项目经济评价方法》
(建设部：建标[2000]205号)
(2)《建设项目经济评价方法与参数》
(国家计委、建设部；计投资[1993]530号)
(3)《关于印发经济评估方法的通知》及附件
(中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号)
(4) 《深圳市建设工程技术经济指标》（2002） (5)《深圳建设工程价格信息》(2004.4)
(6)《深圳市规划国土局规划设计要点》(编号：HG960051) 1.1.5项目建设规模和内容 (1)性质:商住楼 (2)技术指标：
总用地面积：约5,911.1平方米
拟建总建筑面积：约44,333平方米(不包括地下室车库和机房) 其中住宅：30,773平方米；商业：13,560平方米； 栋数：两栋
层数：地上三十层（其中：一至五层为商业，六至三十层为住宅） 容积率：≤7.5 机动车停车位：125。
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1.2 可行性研究结论 1.2.1市场预测
(1)根据项目周边市场状况，片区的市场潜力，结合自身的素质及定位，估算本项目在开发期可实现的销售均价为：住宅部分3300元/㎡，商铺部分6000元/㎡,车库部分为2000元/㎡。
(2)根据周边同类项目的销售情况，估计在项目计算期内项目住宅、铺面可达90%。我们预测，项目在2005年5月取得预售许可证后，加上开盘前的推广，在开盘当月住宅销售率达到30%；项目封顶时销售率达40%；交付使用时住宅部分销售率达90%；在开盘当月商业销售率达到30%；到2005年12月时商业部分销售率达90%，车库在销售期完成全部销售。 (3)剩余10%住宅 (3077.30㎡)和10%商业(1356.00㎡)，共计4433.30㎡的物业作为企业留存在资产，或在计算期之后消化或在计算期之后出租获取长期收益，在本次计算中不产生现金流。 1.2.2项目建设进度
根据同类一般项目的开发时间，结合本项目的具体情况、开发商的计划，项目的施工前期从2004年5月起至2004年7月底结束，建设时间从2004年8月起计算至2006年1月底竣工验收结束，开发期共需时约21个月，工期约为18个月。计划2004年8月正式开工，2005年5月开始预售，2006年1月交付使用。
1.2.3投资项目估算和资金筹措
(1)项目成本估算是根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、《深圳建设工程价格信息》以及本项目具体情况估算的。经测算，总开发成本约为12652.71万元。
(2)资金筹措的主要来源包括自有资金、银行融资和销售回款。
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1.2.4项目综合评价结论
(1)根据对整个项目进行的经济测算，得出的结果表明，本项目的利润分别来源于销售收入 (住宅、商铺及地下停车位)。
(2)项目通过销售收入产生较高利润，税后利润总额5017.94万元，税后成本利润率39.66%，动态投资回收期17.88个月，且抗风险能力较强，从经济上来说是可行的。详见下表:
序号 1 2 3 4 项目 财务内部收益率FIRR 财务净现值FNPV(万元) 财务净现值率NPVR 动态投资回收期(月) 81.46% 4985.88 39.41% 17.88 二 项目投资环境和市场研究
2.1 市场宏观背景 2.1.1 全国投资环境 2.1.1.1全国经济形势
国民生产总值持续增长 2003年，全年国内生产总值116694亿元，按可比价格计算，比上年增长9.1%，人均GDP超过了1000美元。2003年，中国财政收入突破2万亿元，财力的日益雄厚，使得国家可以有更多的资金投入基础建设，对国民经济的推动作用大大增加。
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14000012000010000080000600004000020000019961997199819992000200120022003第一产业(亿元）第二产业(亿元）第三产业(亿元）GDP(亿元）
图2－1 全国近年GDP变化情况
固定资产投资大幅度增长 2003年全年全社会固定资产投资55118亿元，比上年增长26.7%。第三产业投资继续保持较快增长，全年完成投资26480亿元，增长24.2%，加快9.8个百分点。房地产开发投资10106亿元，比上年增长29.7%；全年商品房销售额7671亿元，增长34.1%，其中销售给个人增长35.8%，所占比重为92.5%。
亿元 6000040000200000199619972530031061998284573580199929876401020003261949022001368986245200243202773620035511810106固定资产投资房地产投资固定资产投资236603825房地产投资 图2-2 全国近年固定资产投资与房地产投资变化情况 亿元1500010000房地产投资 5000 0
199719963106199835801999401020004902200162452002200310
房地产投资3825773610106