有206万平方米未销售，因此2003年的市场供求状况有利于消化前年过剩的商品住宅，使房地产市场总量更加趋于平衡。
商品房空置逐年下降 2003年，全市商品房空置面积为241.06万平方米，比上年减少了2.34%。其中，住宅为161.02万平方米，比上年减少4.82％，占总量的66.8％。
1.210.80.60.40.20199419961998200020022004商品房空置率（％）住宅空置率（％）
图2－16 深圳市近年商品房空置率
住宅总体价格明显上升，办公楼、商业用房价格小幅下降 2003年，按照建筑面积计算的新建住宅销售均价为每平方米5681元，与2002年相比上涨了2.55%；商铺价格为每平方米12916元，比上年上涨了5.2％；写字楼价格为每平方米10164元，比上年上涨了10.2％。总体来看，全市新建住宅价格增长幅度较小，仅为2.55％，而同期全市人均可支配收入达到25935.84元，比上年增长4％。居民收入水平增长继续高于房价增长，而房价收入比继续保持在6倍以内（当年为5.8倍），从而使住房继续成为全市消费增长较快的商品之一。 2.1.2.3 深圳房地产市场未来几年发展趋势
房地产需求继续保持较高增长，市场供给基本充足，市场供求总量基本保持均衡，房地产市场继续保持平稳、协调、健康的发展局面。 ? 从住宅市场需求总量来看，以我市530万常住人口为房地产消费主体，目前住宅存量基本达到1亿平方米，加上约2000多万平方米的在建住宅，市场上住宅总量为1.2亿平方米。以此计算，常住人口人均建筑面积达到
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23平方米。根据有关研究，现代化国家人均居住水平的目标为30平方米以上，据此，深圳尚有人均约7平方米的增长潜力，根据有关研究，按每年增长1平方米计算，每年将增加住宅需求500～600万平方米。 ? 从深圳特殊的人口增长方式看，人口增长基本以外来人口机械增长为主，特别是近年来，每年外来人口保持约25～30万人的增长速度；人口的高速机械增长，对房地产市场产生了巨大的需求，而深圳在全国较高的人均收入水平（人均可支配收入25936元）及合理的房价收入比（5.9：1），进一步吸引了外来人口聚集深圳并使房地产潜在需求能够在较短的时间内得以有效实现，据此估计，每年新增人口住房需求接近600～700万平方米。
根据以上估计，今后5～7年，深圳每年房地产市场将保持1100～1300万平方米的需求规模，而2002～2003年两年，每年平均销售规模（含增量和存量销售）基本保持1200万平方米也验证这个事实。
外资进入将进一步扩大深圳房地产市场规模，房地产外销市场将呈现景气状态。 CEPA签署后，香港地铁于2004年1月初即与深圳市政府签署和约，采取BOT方式承包深圳地铁四号线，总投资60亿元，并获得地铁上盖物业290万平方米的开发权。地铁四号线的开发建设，不仅能够积极引进外资促进本市重大项目建设，不断提高深圳的现代化水平，同时还将极大的促进深圳房地产外销市场的发展。
房地产需求旺盛将推动价格上升，价格增长幅度将保持在合理区间内，房地产价格总体保持平稳波动。 目前，深圳土地资源日益紧缺，今后几年可供开发的房地产用地日渐减少，但房地产市场需求却持续旺盛的增长，从而导致房地产市场供求关系发生变化，给房价上涨创造了一定空间。总体来看，未来几年内深圳的房价将继续上涨，但上涨幅度不会太大。原因在于，特区外商品房的销售量每年都在上升，2003年占全市总销售量的40％，今年有望达到50％以上；特
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区外价格基数低、交易量大且价格增长幅度小，将会对全市房价起到抑制作用，从而保证全市房价平稳增长。 2.1.3区域发展及前景预测 2.1.3.1布吉社会经济概况 （1）地理/人口
布吉镇是深圳市的重点工业卫星镇，位于深圳市中部，深圳经济特区北侧，紧邻深圳市区腹心地带的罗湖区，离香港新界仅8公里,广深铁路、平南铁路、深惠公路以及梅观高速、机荷高速公路穿镇而过，镇内有布吉、沙湾、梅林三个二线口岸，是进入深圳经济特区的主要门户。
全镇总面积86.6平方公里,不包括坂雪岗地区为54.77平方公里,规划建设总用地（包括发展备用地）48.72平方公里，下辖15个行政村，13个居委会，38个自然村。2002年年末全总人口28.2万人，其中户籍人口6.7万人,外来人口18.3万人。 （2）经济运行情况
布吉镇在发展中形成了以工业为基础，第三产业为支柱，三大产业齐头并进的经济发展格局，产品远销欧美等国际市场，是广东省乡镇企业百强镇。现有个体工商户7000多家，民营企业900多家，其中工业企业500多家，从业人员20多万人。其中，年产值超亿元的民营企业有20多家，5亿元以上的有8家，10亿元以上的有2家。2003年，布吉镇实现工农业总产值474.64亿元，完成税收29.36亿元。2003年1至11月，该镇民营企业总产值达35.22亿港元，同比增长38％；一般贸易出口额6.88亿港元，同比增长36％；民营企业合同投资额达到14.65亿元人民币，发展势头强劲。 政府规划对布吉新城的定位是：布吉将建设成为毗邻深圳特区中心区的以先进的工业和高新技术产业为支撑的第三产业发达、环境优美、配套齐全的现代化中等城市，区域综合交通枢纽和区域商贸次中心城市。到2010年，布吉的人均城市建设用地为73平方米／人；人口规模为45万人；并实现从以传统加工业为核心的第二产业向以先进工业和高新技术产业为主
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导的现代工业转型。以上规划如果得以实施和实现，布吉将面临一个经济的快速发展期，前景相当良好。 （3）城市规划
布吉按照现代化城市标准加强规划，制定了 “五个组团”发展的战略。“五个组团”的规划见下图：
图2－17 布吉镇组团规划图
组团规划细节如下
表2－1 组团规划细节
组团 （范围） 组团定位功能 区域详情 整个老圩组团紧靠罗湖区，为众多房地产公司所看好，纷纷抢滩。这里高楼林立，拥有许多较高档次的楼盘，房地产销售占约全镇的60%，供销两旺形成发达的第三产业使得老圩组团在“五个组团”中异常醒目，是名24
老圩组团 （含布吉以发展商贸和房村、水径村、地产为主 老圩村及罗岗工业区）
副其实的商贸中心。 沙湾组团 （含南岭村、沙塘布以发展旅游业、商村、樟树布贸业为主 村、吉厦村、厦村） 这一带属于深圳主要水源——深圳水库保护区内，宜发展有特色的旅游地产。南岭村已投资了5000万，建成了53万平方米的“求水山公园”。 组团 组团定位功能 （范围） 李朗组团 以发展物流、仓储（含上李业为主，大型工朗、下李朗、业、商业为补充 甘坑村） 深圳高新技术产业带上的高科技园区，以高科技工坂雪岗组团 业为龙头，先进工（含坂田、业为基础，适当建岗头、雪象设相关配套生活、村） 商业设施等第三产业并重的大基地。 新中心区组是全镇的政治、文团（含镇政化中心，以此带动府大楼、市周边的第三产业政广场一的发展 带）
区域详情 上李朗抓住靠近平湖编组站的优势，开发了占地4万平方米、建筑面积5 万平方米的“同富裕工业园”。另外还有80万平方米的土地可供开发。 以高新技术产业为主的一个大工业基地，拥有11万人口，区域面积达30多平方公里。内有华为公司、莱特空调、当纳利印刷、新利电子等国内外知名企业。目前，坂雪岗组团共有三资企业、三来一补企业300家，民营、私人企业200家。 该组团正在实施提升品位的改造工程，将成为一个精神文明的新亮点。 而根据政府新的规划动向，未来布吉新城的城市结构将会发生一系列变化，按功能类型分为四大片区和一条生态隔离带：
中心商贸区：即布龙公路以南，以布吉客运站为中心，包括布吉旧城区南北两片，功能为依托现状基础，强化商贸服务功能，与罗湖商贸中心、龙城商贸中心、龙华商贸中心等形成区域性的商业发展网络；
居住片区：即布龙公路以北，沿深惠路两侧，包括布吉旧城区东片与丹竹头片区，主要功能定位为布吉生活居住及配套设施用地；
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