休闲配套片区：位于二通道以南，京九线以西，布龙公路两侧，主要功能为改善布吉居住环境、提供居民户外休闲活动的场所，提供完善的体育、旅游产业服务、提高新城整体配套及环境质量；
工业片区：即新开发建设的甘李工业区和下李朗工业区，形成布吉现状工业高速的腾挪空间以及未来先进工业和高新技术产业的用地；
生态隔离带：二通道以南由西向东依次被上径水库、三联水库、寮坑水库、沙西河环抱，形成一条天然的生态隔离带，将布吉新城中心商贸区、居住片区与休闲配套片区同北部的工业片区隔离开来，同时由外向内形成绿楔向城市中心渗透。 2.1.3.2布吉房地产市场概况
（1）楼盘主要沿深惠路两边分布，呈多组团发展格局
? 东南组团：以中城康桥、中兆花园、桂芳园、康达尔花园等聚集起来
的组团，这一组团环境清新，风景秀丽，楼盘质素较高；
? 中心区组团：以金运家园、灏景明苑、大世纪花园、华昱花园等聚集
起来的组团，这一组团交通便利，配套较为完善，且位于布吉新中心区，未来发展潜力较大，是未来市场的亮点；
? 关口组团：以龙珠花园、百合星城、信义假日名城、荣超花园等聚集
起来的组团，这一组团离关口较近，楼盘质素较高，吸引了较多港客和市区消费者。
（2）建筑类型主要以多层及小高层为主
布吉楼盘的建筑类型主要以多层及小高层住宅为主，倾向于大规模社区分期开发建设，项目容积率较小，建筑覆盖率低，绿化率较高。开发模式一般由多层住宅向高层住宅过渡，逐步完善区内大环境及小区配套设施。 （3）中小户型占据市场主体
户型方面，中小户型占据市场主体。布吉市场的在售楼盘多为适度偏中小的户型，如信义假日名城、中城康桥、桂芳园、阳光花园、金运家园、灏景明苑、康达尔花园等等，中小户型比例占市场供应的85％左右。而这些
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户型的市场销售也大多不俗，从市场发展趋势来看，中小户型仍将领唱市场。
（4）价格有一定提升空间
布吉住宅项目的价格多数集中在3500-4000元/平米左右。这一价格仅为福田、罗湖的一半，对市区消费者极具吸引力。随着布吉新中心区建设的逐步展开和完善，相信布吉商品住宅的价格有一定的提升空间。 （5）客户群体多样化
布吉一直以来均是外销的重要市场，是港人在深圳置业的持热区域之一，但目前外销比例有减弱迹象；在内销方面，布吉置业者自用和投资兼有，二次置业比例有所增加，从区域分布来看，除了以往的本地客户群的首次或二次置业外，较多客户来自于市区。 2.1.3.3 布吉房地产市场前景
布吉作为进入深圳经济特区的主要门户，拥有广深铁路、平南铁路、深惠公路以及梅观高速、机荷高速公路等重要交通干线，未来随着深圳关口外扩的大势所趋，未来布吉的房地产物业价值将有个较大的提升过程。 随着布吉投资环境的改善、预期深圳新长途客运站和地铁三号线的规划建设和楼盘素质的提高，将有助于布吉楼市物业升值，其市区内客户比例将会继续增加，外销仍保持一定分量，深港家庭在此进行二次置业的比例加大。
布吉新中心区将成为开发热点，特别是其商业有望形成一个新的商圈。 坂田和万科将再次成为市场焦点。 2.1.4宏观市场与本项目发展借鉴
随着2003年宏观经济的继续保持高速发展，政府规范和支持房地产市场发展决心的增强，全国房地产市场进一步趋于理性和规范，行业进入门槛将进一步提高，深圳的房地产市场将进入趋于成熟阶段，房地产需求继续保持较高增长，市场供给基本充足，市场供求总量基本保持均衡，房地产市场继续保持平稳、协调、健康的发展局面，房地产行业投资回报趋于稳定。
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本项目地处布吉，是通往深圳特区的重要门户，交通便利、经济发达，极具发展潜力和产业优势。随着深圳市房地产开发热点由关内转向关外、地铁三号线的规划实施以及关口外扩的大势所趋，布吉将成为更多置业者选择地，区内房地产增值潜力巨大。 2.2 区域市场分析 2.2.1 区域界定
项目位于布吉镇项目位于布吉京南路上，临近深惠路，毗邻京南、华美工业区属于布吉关口组团，主要指以龙珠花园、百合星城、信义假日名城、荣超花园等聚集起来的组团，这一组团离关口较近，楼盘质素较高，吸引了较多港客和市区消费者。 2.2.2 区域市场供应分析
区域目前在售楼盘主要是信义假日名城三期、百合星城、我爱我家，总建筑面积19.1万平方米，并且已销售大半，目前供应量小。
表2－2 区域目前在售楼盘
楼盘 信义假日名城三期 总容积率 总建面 主力户型及面积 两房63、72平米（45.6％） 2.67 7.4万 三房92平米（27.9％） 三房115平米（16.2％） 一房35-38平米（25％） 百合星城 5.17 7.5万 两房60-63平米（38％） 三房74-79平米（17％） 我爱我家 3.59 4.2万 二房59-66平米 三房77-79平米 3500 3800 4000 均价 2.2.3 需求分析
布吉一直以来均是外销的重要市场，是港人在深圳置业的持热区域之一，
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但目前外销比例有减弱迹象；在内销方面，布吉置业者自用和投资兼有，二次置业比例有所增加，从区域分布来看，除了以往的本地客户群的首次或二次置业外，较多客户来自于市区。关口区域住宅用途除信义假日名城外，以过渡居家为主，投资为辅。 2.2.4 典型物业分析
根据本项目的自身特点，遵循可比性和相似性原则，拟将以下5个在售楼盘作为本项目竞争或可类比的楼盘：桂芳园六期?北欧峰尚、中城康桥花园六期?在水一方、康达尔花园三期?香槟谷、大世纪?水山缘二期、灏景名苑二期。
1）桂芳园六期?北欧峰尚
北欧峰尚 地址 发展商 宣传主题 布吉中翠路 佳兆业地产 五十万平方米国际风情园林/地铁口/沃尔玛成熟人文社区 浪漫的生活· 闲适的优越 占地面积 建筑面积 容积率 建筑规划 交通状况 主力户型 价格范围 物业管理 管理费 开盘日期 入伙日期
46952万平方米 145267平方米 3.77 4栋17座18—20层小高层， 1600余户 深惠公路旁多路公交车经过 70-74平方米二房；89-92平方米三房 4200元/平方米左右 自管 1.5元/平方米 2003年11月2日 2004年6月 29
楼盘点评 桂芳园的产品和园林设计均富有特色，该楼盘树立了布吉近年来最高档次的楼盘形象。由于已建设有五期入伙，配套逐步完善，大社区氛围成熟，现楼展示充分。
2）中城康桥花园六期?在水一方
在水一方 地址 发展商 宣传主题 布吉深惠公路旁 中城银浦 阳光灿烂的日子 深圳市布吉35万平方米超大社区 总占地面积 23万平方米 总建筑面积 35万平方米 容积率 六期规划 交通状况 主力户型 均价 物业管理 管理费 开盘日期 入伙日期 楼盘点评 1.41 7栋18层建筑，共765户 16条公交线路 70－72平方米的两房两厅；83－87平方米三房两厅 3800元/平方米 中海 2.5元/平方米 2003年6月21日 2003年12月（前3栋） 楼盘以大型社区为主要卖点，各项生活配套成熟。但园林设计比较平淡，在宣传上楼盘形象不够鲜明。
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