图2-3 全国近年房地产投资变化情况
17%固定资产投资 24%东部中部西部 59%图2-4 2003年各地区固定资产投资所占比例
商品价格上升，居民生活改善 全国居民消费价格总水平比上年上涨1.2%。固定资产投资价格上涨2.2%。全年社会消费品零售总额达到45842亿元，比上年增长9.1%，扣除物价因素，实际增长9.2%。
居民生活继续改善 全年全国城镇居民人均可支配收入8472元，扣除物价上涨因素，实际增长9.0%；农村居民人均纯收入2622元，实际增长4.3%。居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重），城市为37.1%，比上年降低0.6个百分点；农村为45.6%，降低0.6个百分点。
6050 城镇居民家庭恩格尔系数农村居民家庭恩格尔系数百分比（％）4030201001997
199819992000200120022003200411
图2-5 近年恩格尔系数变化情况
2.1.1.2 全国房地产市场状况
房地产市场继续保持增长势头 在2003年，我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。2003年的房地产市场发展是主题，结构调整和规范是主线，市场体系进一步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。
房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落 2003年房地产投资增长明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐，新型建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。
房价地域分化明显，价格走势温和回落 由国家计委经济研究院与北京新华在线联合推出的《中国行业景气分析报告》指出，2003年房价呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。
品牌化将成时尚，行业竞争走向深入 以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业。受到市场的
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追捧。2003年，房地产业秉承品牌化发展趋势个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。 2.1.1.3 政策变化对房地产的影响
央行“121文件”促进房地产市场的健康发展 2003年6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称“121文件”），央行出台这一政策的目的，一方面在于调控部分地区房地产投资的过热现象，另一方面也是为了及早化解商业银行的风险。
发布这个通知的一个根本目的，不是对房地产政策的收缩，而是为了进一步促进房地产市场的健康发展。“121文件”从7个方面提出了进一步严格房地产信贷的要求。综合分析，可以将其对房地产市场的影响归结为： ? 引导房地产投资方向。“121文件”提出住房贷款将向中低收入家庭倾
斜，并以信贷比例和利率为手段，压制市场对高档房、商用房的需求，从而引导投向真正具有有效需求的中低档住宅，达到降低空置率的目的。
? 规范房地产开发企业经营行为。商业银行只能对购买主体结构已封顶
住房的个人发放个人住房贷款，禁止贷款用于交纳土地出让金和建筑企业贷款为开发商垫资。这些要求推迟了按揭时间，减少了开发企业非法占用资金，对其资金实力和综合实力提出了更高的要求，有利于房地产企业的良性竞争，加速优胜劣汰，提高行业集中度。 ? 影响业内竞争格局。面对央行对房贷业务限制，规模较大的开发商所
受冲击较小，如利用得当，有可能获得快速扩张的机会；从事别墅、高档房为主的开发商负面影响更大；长期从事普通住宅和经济用房的开发商影响相对较小。
国务院“18文件”给出房地产发展思路 《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号）第一次从正面肯定了房地产对于国民经济的支柱作用，同时也是对过去5
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年我国房地产发展的一次全面的肯定，具有极强的前瞻性和巨大的指导意义，给出了政府对未来数十年我国房地产发展清晰的思路。主要内容如下： ? 大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制，房地产开发
企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。
? 对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土
地评估价 值的70%，贷款期限最长不得超过两年。
? 商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项
目。
? 加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要。 ? 个人商业用房贷款，抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10
年，所购商业用房为竣工验收的房屋。 ? 利率杠杆将调节个人住房贷款需求。
? 住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，其他房改资金（包
括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等）委托办理贷款业务的，一律不得承办。
“20文件”给土地市场整顿提供有力支持 2004年4月29日，国务院办公厅发布了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》（简称“20文件”），进一步明确了整顿土地市场的内容，主要包括：
? 清理检查去年以来的土地占用情况，整顿未批先用、征而未用、乱占
滥用和随意改变土地用途等问题；
? 清理检查去年以来的土地审批情况，重点是新上项目的用地情况，整
顿违反国家产业政策、超规划、超计划、越权和分拆批地等问题； ? 清理检查耕地占补平衡数量和质量的情况，整顿占优补劣，占多补少
甚至不补等问题；
? 清理检查新增建设用地土地有偿使用费的征收和使用情况，整顿随意
减免和侵占、挪用土地有偿使用费等问题；
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? 清理检查征用农民集体土地的补偿、安置情况，继续整顿降低补偿标
准，挪用、截留和拖欠被征地农民补偿费等问题；
? 清理整顿经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让中存在的问题。 随着“20文件”的颁布实施，未来全国土地市场上的圈地炒地现象将得到进一步遏制，土地市场进一步规发，作为房价支持的关键因素之一——地价将趋于合理，全国房地产市场趋于理性发展。
国家提高部分行业固定资产投资项目门槛 2004年“五?一”前夕，国务院办公厅发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。其中，房地产开发（不含经济适用房项目）均由20％及以上提高到35％及以上。 近年来，我国经济继续保持良好的发展势头。同时经济运行中的突出矛盾进一步显现，集中表现在固定资产投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大，投资结构不合理，房地产开发资金过于依赖银行贷款。为了遏制这种现象，通知要求房地产开发项目自有资金比例从20％以上提高到35％以上，这一举措一方面提高了房地产行业的进入门槛，将促使房地产行业优胜略汰，进一步促进房地产行业的资本集中，将把一些实力较弱的开发商排除在大规模房地产项目的竞争市场之外，有利于房地产行业的健康稳定发展；另一方面有效制止了银行资金大量进入房地产领域，使得房地产投资增长进一步趋缓，未来可能出现下降现象。 2.1.2深圳市投资宏观背景 2.1.2.1深圳市国民经济发展概况
国民经济增长创近8年新高 2003年经济增长率创8年以来新高。全年实现本市生产总值2860.51亿元，比上年增长17.3%，增幅比上年提高2.3个百分点，人均5.39万元，增长7.5%。工业增加值1500.13亿元，增长23.5%。本市生产总值和工业增加值增速为8年来最高。全社会固定资产投资额946.49亿元，增长20.1%。社会消费品零售总额801.77亿元，增长16.3%。地方财政收入337.27亿元，同口径比增长15.6%。
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