片区二手楼价格基本接近新房销售价格，表明区域价格较为坚挺。 3）区域三级市场交投情况
本片区已进驻了相当多的地产一线品牌中介，三级市场成交相当活跃。区域内成交的二手房交易一直以来都以买卖居多，出租则相对较少。 本片区的二手房的购买者以25-35岁的年轻人为主，另有一部分为投资者。 4） 三级市场分析小结
综上所述，项目所在片区三级市场情况如下：
? 片区投资价值总体较高：区域租金较高，二手楼价格与新房价格相近。 ? 区域投资回报率高：虽然租赁市场活跃程度较为一般，但租金的较高
能保证业主的投资回报率。
? 过渡投资为区域内的重要投资方式：所谓过渡投资，即客户购买新房
时以过渡居家为主，在换房的过程中将原住房出售或出租。 2.2.6 市场分析结论
虽然布吉市场目前已以小高层、高层为主，但布吉客户仍然亲睐低密度的多层、小高层，因此高层项目要取得成功，关键在于着力打造产品上的优势，创造更多亮点。
布吉住宅市场以居家型产品为主，成熟大社区对于居家型客户具有较强的竞争力。中小社区在与大社区的竞争中将需要在定位上制造一定的差异化，同时挖掘出项目自身的独特卖点。
布吉房地产投资市场初步启动，投资市场主要集中在关口附近。关口片区楼盘将满足市区内与本片区附近客户过渡居家、过渡投资的需求。关口的片区特性将对本项目的产品定位起着重要的指导作用。
三 项目分析及评价
3.1 地块解析 3.1.1 交通条件
项目北侧紧邻深惠路，路网发达
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3.1.2 配套设施
中、小学：布吉中学、布吉小学、春蕾小学、深圳外国语龙岗学校、布吉中英文学校 幼儿园：春蕾幼儿园
商场：南城百货、上海第一百货、华润超市、新一佳、大中华百货 银行：招行、农行、中行、建行 医院：布吉人民医院、南岭人民医院 其他：地铁三号线、布吉公园
工交线路：357、371、300、206、448、462、507、863、832等 3.1.3 规划限制条件
根据《深圳市规划国土局规划设计要点》，该建设用地项目规划设计满足下列要求：
(1)指标按建设用地面积计算
建筑容积率≤7.5；
建筑间距应满足高层消防要求； 建筑高度或层数：≤30层；
建筑面积：44,333㎡，其中：住宅30,773㎡，商业13,560㎡； (2)总体布局及建筑退红线要求
东、南、北侧建筑退红线≥7米，西侧建筑退红线≥10米，； 建筑覆盖率应根据规划设计方案合理确定。 (3)市政设施要求
① 车辆出入口：用地南、北侧道路； ② 人行道路：用地周边道路； ③ 机动车泊位数：125个； ④ 室外地坪标高： ⑤ 给水接口：到位 ⑥ 雨水接口：完备
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⑦ 污水接口：完备 ⑧ 电源：到位 ⑨ 通讯：到位 3.2 项目SWOT分析 3.2.1 项目优势
配套：项目周边商业、生活、教育配套非常成熟。
交通：项目毗邻深惠路，到达市区或布吉其他区域交通都十分方便。 噪音小：项目虽然毗邻深惠公路，但北向噪音为龙珠花园所遮挡，因而项目具有闹中取静的良好环境。 3.2.2 项目劣势
容积：项目的容积率达7.5，是布吉市场上少有的高容积率项目。 体量：项目体量较小，仅4.4万平米，难以形成好的社区居住氛围。 周边环境：由于位处工业区的包围之中，周边环境较为杂乱，环境不佳。 3.2.3 项目机会
距离：项目距关口位置很近，将有利于吸引关内客户和外销客户。 市场机会：关口目前具有亮点的小户型项目仍较为稀缺。 二线关裁撤：关于二线关裁撤的预期长期利好本片区住宅销售。 城市化发展：龙岗城市化发展的进程也将长期利好本片区住宅销售。 3.2.4 项目威胁
竞争：关口片区近年来为布吉开发的热点区域之一，近期推出新盘较多且规模较大，未来产品市场竞争比较激烈。 3.3 项目评价 产品定位方向
由于本项目本身具有高容积率、小规模的特点，因而项目在居家氛围、产品舒适度上将难以在市场上获得很好的相对竞争优势。因而本项目在产品
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上不宜放大，应以中小户型作为主打产品。 核心优势挖掘
“毗邻关口、交通方便、配套成熟”是项目的核心优势，项目的核心优势在定位与推广中应加以挖掘和利用。 锁定目标客户群
项目的区域特征和产品定位方向决定了项目的客户层面。本项目的客户层面将为内、外区域客户兼具，过渡居家为主，投资为辅。主力目标客户群为罗湖和布吉的年轻白领、生意人，其年龄在25-30岁之间。
四 市场定位及项目评估
4.1 住宅定位分析 4.1.1 住宅市场定位 “中档高层小户型社区” 4.1.2 户型定位
综合对本项目的分析、对布吉市场的分析及未来发展趋势的预测，本项目的户型比例如下：
户型 面积（㎡） 面积（㎡） 面积比例 1房 2房 3房 合计 35-40 50-55 60-65 75-82 7220 13000 14384 5200 39804 18% 33% 36% 13% 100% 套数 190 250 232 65 737 套数比例 26% 34% 31% 9% 100%
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4.1.3客户定位 1） 主力客户群
来源区域：布吉关口片区和老城区；罗湖布心、翠竹、东门 年龄：25-35岁 家庭人口数：1-3人 家庭年收入：5-7万元
购买用途：过渡投资为主，自住为辅 置业次数：一次置业为主
职业：企业普通员工、中低层管理者、小生意人
客户特征：对关口片区有较高的认同。较为年轻，学历水平不高，在布吉或罗湖工作，工资收入不高但较稳定。
置业特征：注重性价比、交通方便和实用性，对享受性要求不高，对年轻化
形象易产生较高认同感。
2） 辅助客户群
来源区域：布吉其他片区及罗湖田贝、水贝 年龄：25-35岁 家庭人口数：1-3人 家庭年收入：5-8万元左右
购买用途：过渡投资为主，自住为辅 置业次数：一次置业为主
职业：企业普通员工、中低层管理者、小生意人
客户特征：对关口片区有较高的认同，需经常往来于关内外。学历不高，
工资收入不高或具有较大的不稳定性。
置业特征：对性价比、交通时间的要求较高，对自己的未来有着较高的期
望，希望能拥有品味生活。
3） 游离客户群
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