最高成交价格13626元/㎡，参考价格7800元/㎡。
优势：紧邻城市主干道芙蓉路，位于南二环浦沅立交桥段，距1号线地铁口，是中心城区与南城区的重要交界地带。
距离侯家塘商圈5分钟车程，东塘商圈7分钟车程，火车站15分钟车程； 周围各种配套设施完备。
特征：绿化率高达45%，拥有别墅、洋房才有的高绿化率和低容积率； 小区内有三山四谷，古树名木，环境优美。
规划的商场、酒店式公寓及高层建筑群呈围合式拥抱山林，容积率2.49。 促使市民购买的原因：
社区内泳池、会所、幼儿园、小学等配套齐备； 社区环境良好。
④雍晟时代园：天心区木莲西路168号，
最高成交价格7800元/㎡，参考价格6700元/㎡。 优势：位于南城融城核心位置； 项目所在区域内配套完整；
项目邻近芙蓉路地铁口，交通四通八达。
特征：以小户型为主打户型，容积率3.0，绿化率37.7%。 促使市民购买的原因：
房源以38--52㎡的一房一厅和66--79㎡的两房一厅的全功能小户型为主； 其户型设计突破了小户型布局功能单一的缺陷，户型实用。 不限购，不限贷。
⑤第六都（陆都小区）：雨花区芙蓉中路三段569号，
最高成交价格11499元/㎡，参考价格12000元/㎡。
优势：城市地铁紧邻项目穿过，南二环芙蓉路立交桥近在咫尺，交通优势显著； 具有芙蓉路上唯一大型城市广场，唯一品质大湖景，唯一高车位配备，最低住 宅密度等优质条件；
特征：拥有星级酒店，超5A级写字楼；
规划了13000㎡的大型临街城市绿化广场，越过10000㎡的大型人造湖景； 以新古典主义风格为建筑设计理念，容积率3.4，绿化率48%。
促使市民购买的原因：
项目内配置一家国际级幼儿园； 高尚大户精品，高端临湖大宅；
丰富的高端商业业态，优美的品质生活环境，优质的教育资源配套。
小结：
本区域房地产的供应相对来说是供销两旺的局面，土地供应充足；同时市场对城南市场的需求也一直在一个比较右的位置，整个房地产市场活跃。在整个房地产市场中，
一、交通在城南销售中是相当重要的一个因数，城南交通目前并非特别好，在未来一段时间内才会成型；
二、在整个户型与品质建设中，对于经济居家的户型要求增强，即经济居家的户型需求比较旺盛，而相对奢华的大户形象则空置率增加；
三、在绿化环境建设中，对比较成系统的绿化环境相对能较好提高楼盘品质； 四、由于城南市属于城市新区建设，生活配套不是很完善，满足基本生活设施服务能极大的推动楼盘获得市场。
第四部分、地块SWOT分析
一、地块环境调研
位置：新橙嘉园位于天心区的中南林业科技大学橙子街旁，其地段位置位于城市主干道韶山路的西侧，车流量和人流量都非常大交通方便。项目周边生活配套基本齐备，有长沙市中心医院、各种餐厅、家乐福、大润发等商场中南林业科技大学、中南大学铁道学院等高等。位于长沙南二环，该区南郊公园。多路公交车能直达五一商圈，河西大学城，火车站，火车南站，汽车南站，汽车西站等。本项目周边具有浓郁的知识氛围和氛围，具有良好的生活气息，成为品质可以向上提升的绝佳生活居住区域。另外随着周边配套的相继建成使用，如地铁的开通将会使生活的便利性愈发凸显。南北干道：韶山路，往北可达南门口，五一广场等CBD核心区，往南可到省政府地区。东西干道：南二环，南二环西通阳光100，
及河西高校区，向东可以到新中路口等，同时由于在环线上汽车西站、东站都可到达。 二、SWOT分析 项目优势分析：
1.地块毗邻城市交通主干道韶山路，邻近南二环，公共交通方便，可达性高，周围发
展比较成熟。
2.地块处在中南林业科技大学的东边，由于是在学校之中，其生活氛围良好，有利于形成住宅区的良好生活环境。
3.地块周边1.5km内的配套设施齐全，有银行有中国建设银行、中国工商银行、交通银行、邮政储蓄、中国银行等；大型医院有长沙市中心医院；学校有中南林业科技大学、中南大学铁道学院、长沙民政学院等高校，还有个小学、初中；商场有家乐福、大润发、步步高等；周边的配套设施发展成熟，能满足住宅区内居民的生活需求。
4.地块内部的自然景观良好，有大量可以保留的绿化景观以及自然山体还有高大的乔木等。
项目劣势分析：
1.地铁紧邻学校，人流量非常大并且人员混杂，而学校中老师学生的活动又比较活跃，
若地块被开发成为住宅区则有可能会对住宅区的安静的环境有所影响。 2.地块位于城市主干道边上，交通噪声会对临街住户产生影响。
3.已经建成的橙子街区的北边部分的临街铺面有许多餐饮行业所用，所产生的油烟污染会对地块产生负面的影响。
4.地块处于韶山南路和香樟路交汇的丁字路口处，交通情况复杂，且从风水的角度说是不好的。
项目市场机会分析：
1.该项目地形地势复杂，通过精心规划可建成富有特色的生活小区。 2.项目所处区域具有很大的升值空间。
3.项目周围新开发的品质楼盘，将带动该区域房产质与量的提升，通过对项目进行精准定位的规划和营销，有可能赢得市场。
4.通过对项目进行精准定位的规划和营销，有可能赢得市场。
5.地块周围有中南林业科技大学、中南大学铁道学院、长沙民政学院、湖南广播电视大学等高校，这些高校为地块提供了丰富的人流资源，有大量的潜在客户。
6.2012年，长沙公积金管理中心侧重支持职工购买首套、中小学住房贷款，作为地块开发商应该配合政策，抓住这一个机会，以中、小户型为主打，以利用政策来取得利益。 7.数据显示，2月70个大中城市新建商品住宅分类中，长沙90㎡以下的户型价格环比上涨1.6%，同比上涨4.1%，这是由于限购，并且长沙楼市的刚需集中释放，占据主体市场，市民在购买住宅的时候，比较偏向于90㎡以下的小户型。
项目市场威胁分析：
1.项目周边楼盘的竞争威胁是显而易见的，其今后的市场供给量将对本项目形成直接威胁；
2.该项目地块受70%中小户型政策影响，中小户型竞争压力较大
3.银行贷款政策收紧、供楼利率增加、供楼首期额度增加，使居民的购买力下降。 4.从目前地区的发展以及地产商对此区域的高期望值来看，此区域的供给量还将进一步的增长，其中大部分项目都以板楼为主，竞争程度还将趋于激烈。
第五部分、产品规划及定位
一、客户群定位
目标客群特征；
1.分布区域：客户群的划分区域性小于职业性，主流客户群可定位为高校的教职工及
其他职业的客户。
2.购买目的：居住自用为主、投资出租为辅。
3.年龄：相对偏年轻，约为25-35岁刚结婚中层收入人群、单身白领、 40岁左右成功人士。
4.购买力：主力消费群购买力在35万元左右。 5.职业类型：高校中的教职工。
进入长沙5-10年的中层管理人员。 私营企业业务骨干。
国有企业、事业单位的专业人士。 私营企业主。
6.背景、事业观点、生活态度：
受过高等教育，有高等职业，具开放性及创新思维，有强烈的南部情结。对居家的选择，有自己的主张，需要良好的人文与居住环境，要稳定感，要归属感，有时代气息。
目标客户群描述
从受众的分布区域我们可以发现，进入长沙5-10年的
中层管理人员、 私营企业业务骨干、 国有企业、事业单位的专业人士、 私营企业主，这些人的共同特点是追求认同感，真正成为长沙人，被长沙城市所接受，以及自然、健康、文化、舒适的高品质生活。为此，他们愿意、也有能力支付一定房款在文化环境、距离工作单位交通便利较好的南二环置业。这些特点，确定了项目市场形象的温和与舒适生活的主要形象，回避前卫另类特色。
受众的年龄确定为25-35岁的中层管理人士，行业特点使他们不是个性张扬，但大多受过良好的教育，部分有过国外的学习生活经历，部分为二次置业。本次置业是在原比较优越的生活质量基础上的进一步提高，是在几年打拼之后，生活上进入更加品味、享受的阶段。在追求的生活方式上，更亲近西方、现代的模式，所以，在主题思路上确定为展示一种准资产阶级（形象上比中产阶层略高）的品位的、低调的生活形象会更接近本案的受众。 他们代表是当今社会中的精英，他们事业有一定成就，游历甚广，大部分是靠自己的努力而积累起财富。
他们与那种乍富起来的暴发户有着明显的区别，那是因为他们很高的教育程度和广泛游历背景而拥有良好的文化气质，他们会经常组织家庭聚会，结识各种公众人物，他们追求财富，但不势利。
他们的居家消费完全是个人行为，是为了发掘合适自己的生活方式，所以他们识得品牌，欣赏经典，但排斥奢华，而且也不十分关注流行，他们以适合于自己的方式生活，这种方式往往使他们看上去更为独特。
他们是整个社会的中流砥柱，他们的家居态度是：舒适、稳定，要能显示自己的实力与品位。
他们通常把家看作是生活中的一个可靠归宿，他们在社会中磨练已久，在他们看来，外面的世界虽然充满刺激，但却复杂多变，远不如在家中来得安稳自在。而家居又是一个能够完全尽显自己审美情趣与品位爱好的地方，关于这些，并不是着装与汽车所能完全体现的，况且，家中也是要与朋友经常相聚的地方，家中的一切可以向朋友们展示无余。